Bản án 50/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp sơ thẩm, nguyên đơn bà Nguyễn Như Yến P trình bày:

Tháng 10/2018, bà P được giới thiệu dự án đất nền tại địa chỉ mặt tiền đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An, do Công ty Cổ phần T4 (Sau đây gọi là tắt là Công ty T4) làm chủ đầu tư. Sau khi thương lượng, bà và Công ty T4 đã ký kết 02 (hai) Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khu dân cư cao cấp P D’Villa Centa lần lượt là Hợp đồng số: DVE13/2019/HĐNT/VA-VC ngày 18/12/2018 (Sau đây gọi là “Hợp đồng DVE13”) (ngày ký kết trên hợp đồng bị ghi nhầm thành ngày 18/12/2019) và Hợp đồng số: DVE11/2019/HĐNT/VA-VC ngày 18/12/2018 (Sau đây gọi là “Hợp đồng DVE11”) nhằm mục đích đặt cọc để mua lần lượt các nền đất sau: Mã lô B4-27; diện tích: 64,6m2 với giá trị là 1.162.800.000đồng; Mã lô B3-33; diện tích: 63m2, tọa lạc trong Dự án Khu dân cư cao cấp P – D’Villa Centa với tổng giá trị là 1.071.000.000 đồng.

Sau khi ký hợp đồng, ngày 18/12/2018 bà đã thanh toán Đợt 1 cho cả 02 Hợp đồng nêu trên cho Công ty T4 với tổng số tiền là: 2.122.110.000 đồng, chiếm 95% tổng giá trị mỗi hợp đồng, đúng thời gian như đã giao kết trong 02 phụ lục kèm theo 02 hợp đồng nguyên tắc đã ký kết. Gần hết thời hạn bàn giao nền đất theo thỏa thuận, bà nhận được Thông báo về việc gia hạn thời gian bàn giao nền đất Dự án Khu dân P - D'Villa Centa số 269/2019/TB-VA ngày 26/9/2019 của Công ty T4 với lý do: “Dự án đang trong giai đoạn hoàn thiện các hồ sơ xây dựng hạ tầng hoàn thiện dự án. Tuy nhiên, vì một số lý do khách quan và bất khả kháng làm chậm tiến trình thực hiện, Công ty vẫn chưa thể tiến hành bàn giao nền theo dự kiến. Do đó, Công ty V thông báo đến Quý khách hàng về việc gia hạn thời gian bàn giao nền sau quý II/2020”.

Sau đó, Công ty T4 tiếp tục gửi Thông báo số 206/2020/TB-VA ngày 22/06/2020 về việc cập nhật thời gian hoàn thiện hạ tầng và giao nền Dự án D - C - KDC P với lý do bất khả kháng là gặp phải khó khăn do tình hình dịch Covid-19 và sự thay đổi về chính sách của Nhà nước theo Công văn 06-CV-BCSĐ làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án. Do đó, thông báo cho bà rằng:

“1. Thời gian dự kiến giao nền: Quý II/2021.

2. Thời gian bàn giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: 06 tháng đến 08 tháng kể từ thời điểm bàn giao đất.

…”

Sau thời gian gia hạn nhưng Công ty T4 vẫn không có bất kì hành động nào liên quan đến việc bàn giao nền đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bà nên đến ngày 09/11/2022, người đại diện theo ủy quyền của bà đã đến và làm việc trực tiếp với đại diện ủy quyền của Công ty T4 và được đại diện Công ty T4 cam kết sẽ hoàn lại số tiền mà bà đã thanh toán theo các đợt thỏa thuận (đính kèm Biên bản làm việc ngày 09/11/2022). Tuy nhiên, đã quá thời hạn phải thanh toán theo thỏa thuận nhưng Công ty T4 không có bất kì phản hồi nào liên quan đến việc thanh toán cho bà.

Hiện đã quá thời hạn kể từ ngày Công ty T4 có Thông báo gia hạn lần cuối cùng đến bà và theo Biên bản làm việc, nhưng bà vẫn chưa được nhận bàn giao nền đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc được hoàn lại số tiền đã thanh toán như thỏa thuận.

Nay bà P khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc:

- Yêu cầu Công ty Cổ phần T4 hoàn trả cho bà P số tiền 2.122.110.000 đồng là số tiền bà P đã thanh toán 02 lô nền.

- Yêu cầu Công ty Cổ phần T4 trả cho bà P số tiền 693.293.337 đồng là tiền lãi phát sinh theo thỏa thuận tại Điều 4.1 của Hợp đồng với mức lãi suất 12%/năm tương ứng với số tiền gốc mà bà P đã đóng, tạm tính từ ngày 19/8/2020 đến ngày 10/5/2023, tổng cộng là 2.815.403.337 đồng.

- Tuyên buộc Công ty Cổ phần T4 phải tiếp tục trả lãi phát sinh kể từ ngày tiếp theo của ngày Tòa án ra bản án quyết định cho đến ngày thực tế trả hết nợ Công ty Cổ phần T4 cho bên khởi kiện.

Ngày 01/6/2023, bà P có đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện có nội dung không yêu cầu Tòa án xem xét buộc Công ty Cổ phần T4 phải tiếp tục trả lãi phát sinh kể từ ngày tiếp theo của ngày Tòa án ra bản án quyết định cho đến ngày thực tế trả hết nợ vì trong hợp đồng nguyên tắc đặt cọc không có giao kết vấn đề này.

Tại phiên Tòa, Luật sư Trinh Minh T2 bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho bà P đề nghị Tòa án xem xét hủy hợp đồng đặt cọc do bên Công ty T4 vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đã giao kết và yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại tiền đặt cọc và tính lãi suất phát sinh là 12%/năm trên số tiền đặt cọc và yêu cầu Công ty T4 phải trả lãi đến ngày 19/8/2023 là 763.959.600 đồng.

Bị đơn, Công ty Cổ phần T4 do ông Triệu Phúc T3 là người đại diện theo ủy quyền tại cấp sơ thẩm trình bày:

Công ty T4 là chủ đầu tư dự án Khu dân cư P tại đường V, phường D, thành phố T, tỉnh Long An dự án đã thực hiện được các thủ tục pháp lý sau:

- Quyết định chủ trương đầu tư số 3717/QĐ-UBND ngày 15/10/2018 của UBND tỉnh L và Quyết định giãn tiến độ đầu tư số 1277/QĐ-SKHĐT ngày 24/9/2020.

- Ngày 15/10/2018 UBND tỉnh L ban hành quyết định số: 3717 QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư dự án Khu dân cư P.

- Ngày 03/12/2018, U ban hành Quyết định số: 4842/QĐ-UBND về việc phê duyệt nhiệm vụ quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho dự án;

- Ngày 27/03/2019, U ban hành Quyết định số: 1357/QĐ-UBND về việc phê duyệt đồ án quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 cho dự án;

- Ngày 25/06/2019, Sở X ban hành văn bản số: 2145/SXD-QLCD về thông báo kết quả thẩm định thiết kế cơ sở dự án Hạ tầng kỹ thuật Khu dân cư P;

- Công ty T4 vẫn đang phối hợp với đơn vị tư vấn để gấp rút hoàn thiện hồ sơ thiết kế kỹ thuật thi công trình Sở Xây dựng thẩm định, để cấp giấy phép xây dựng.

- Công ty Cổ phần C đã thỏa thuận cấp nước cho Dự án theo công văn số: 1243/CNLA ngày 04/06/2019;

- Công ty Đ đã thỏa thuận cấp điện cho Dự án theo công văn số 59/ĐLTA/ KHKT ngày 05/06/2019;

- Ngày 25/06/2019, Sở Xây dựng tỉnh X thông báo số 2145/SXD-QLXD kết quả thẩm định thiết kế cơ sở dự án Hạ tầng kỹ thuật khu Dân cư P.

- Ngày 24/9/2020 Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh X đã ban hành quyết định số 1277/QĐ - SKHĐT về việc giãn tiến độ đầu tư cho Công ty T4; tiến độ dự án sau khi được giãn đến quí 04/2022.

- Ngày 30/12/2022, Công ty T4 đã thực hiện thủ tục điều chỉnh gia hạn tiến độ dự án tại Trung tâm phục vụ Hành chính Công tỉnh L theo biên nhận hồ sơ và trả kết quả số 000.04.19.H39-301222-5220/TNHS.

Ngày 18/12/2018, Công ty T4 và bà Nguyễn Như Yến P có ký kết Hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số Hợp đồng DVE13, mã nền: B4-27 và Hợp đồng DVE11, mã nền: B3-33. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Công ty T4 đã có Quyết định chủ trương đầu tư; quy hoạch chi tiết xây dựng tỉ lệ 1/500; báo cáo đánh giá tác động môi trường; Thẩm duyệt thiết kế về Phòng cháy chữa cháy; thẩm định thiết kế cơ sở, thoả thuận đấu nối điện, nước… Công ty T4 vẫn đang tích cực thực hiện các thủ tục dự án để tiến hành bàn giao nền, giấy chứng nhận cho nguyên đơn.

Tuy nhiên, trong quá trình triển khai dự án Công ty Văn Ánh gặp phải các sự kiện bất khả kháng như: dịch bệnh Covid 19, sự thay đổi chính sách nhà nước, cụ thể UBND tỉnh L đã nhiều lần yêu cầu toàn bộ các dự án trên địa bàn tỉnh Long An phải ngưng thực hiện dự án nhằm phân loại các dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 của Chính Phủ.

Sau khi dịch bệnh Covid 19 tạm thời lắng xuống, thì Công ty T4 đã tiếp tục thực hiện dự án bằng việc thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân nằm trong ranh dự án gần 7ha (75%), trong tổng số hơn 9 ha. Công ty T4 đã phối hợp Trung tâm D thực hiện kê biên kiểm đếm đất và tài sản trên đất 100% diện tích dự án làm cơ sở triển khai thủ tục phê duyệt phương án giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. Tuy nhiên ngày 22/9/2022 Sở T5 có văn bản số 6260/STNMT-QLĐĐ về việc rà soát dự án Khu dân cư, khu đô thị theo chỉ đạo của UBND tỉnh L. Dự kiến sau khi có kết luận của UBND tỉnh L về việc thực hiện kết luận số 1199-KL/TU giải quyết các vướng mắc khi thực hiện Nghị định 30/2015/NĐ-CP, Sở T5 sẽ tiếp tục tham mưu, giải quyết hồ sơ của Công ty T4 theo quy định.

Từ những lý do trên được xác định đây là những sự kiện bất khả kháng được quy định tại Điều 6 của hợp đồng mà các bên đã giao kết. Vậy nên Công ty T4 được quyền miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Vì thế yêu cầu của nguyên đơn không được xem là căn cứ vi phạm nghĩa vụ của Công ty T4 đối với bà P.

Ngoài ra, khi Công ty gặp phải các sự kiện nêu trên, Công ty T4 đã thông báo đến nguyên đơn về sự kiện bất khả kháng dẫn đến dự án KDC P bàn giao trễ tiến độ. Tuy nhiên, đây không được xem là cơ sở vi phạm nghĩa vụ. Căn cứ khoản 2, Điều 351 BLDS 2015 Công ty T4 được quyền miễn trừ trách nhiệm do sự kiện bất khả kháng.

Đối với yêu cầu trả lãi của nguyên đơn: “Phạt Công ty Văn Ánh tiền lãi với số tiền: 693.293.337đ”. Vì như đã phân tích ở trên Công ty T4 được miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng do có sự kiện bất khả kháng xảy ra như: dịch bệnh Covid-19, Chính sách rà soát dự án của cơ quan nhà nước. Các trường hợp bất khả kháng nêu trên đã được quy định tại Điều 6 hợp đồng mà các bên đã ký kết.

Ngoài ra, căn cứ tại khoản 2 Điều 351 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về Trách nhiệm dân sự do vi phạm nghĩa vụ: “…2. Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng thì không phải chịu trách nhiệm dân sự, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác….” Vậy nên Công ty T4 được quyền miễn trừ trách nhiệm dân sự khi không thực hiện đúng nghĩa vụ do sự kiện bất khả kháng. Từ những phân tích trên Công ty T4 đề nghị tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông T3 đề nghị được hoàn trả cho bà P số tiền 2.122.110.000 đồng nhưng việc trả số tiền này phải được thực hiện theo lộ trình do Công ty T4 đưa ra và đồng ý hỗ trợ thêm cho bà P số tiền 30.000.000 đồng, không đồng ý yêu cầu trả lãi theo mức lãi suất 12%/năm theo đề nghị của bà P.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số 86/2023/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An, đã xử:

“Căn cứ Điều 26; Điều 35; Điều 39; Điều 217, Điều 227; Điều 228; Điều 238; Điều 271; Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Áp dụng Điều 328; Điều 357 Bộ luật Dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Như Yến P về việc yêu cầu Công ty T4 trả cho bà số tiền đặt cọc là 2.022.110.000 đồng và tiền lãi phát sinh đến ngày 19/8/2023 là 763.959.600 đồng.

Buộc Công ty T4 phải trả cho bà Nguyễn Như Y Phi số tiền đặt cọc là 2.022.110.000 đồng và tiền lãi phát sinh đến ngày 19/8/2023 là 763.959.600 đồng, tổng cộng là 2.786.069.600 đồng.

2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, hàng tháng người phải thi hành án còn phải chịu tiền lãi thực hiện nghĩa vụ do chậm trả tiền theo quy định tại khoản 2 Điều 357 Bộ luật Dân sự tương ứng với số tiền và thời gian còn phải thi hành.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Công ty T4 phải chịu 87.721.392 đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Bà Nguyễn Như Yến P được nhận lại số tiền tạm ứng án phí là 44.154.033 đồng theo biên lai thu số 0002400 ngày 26/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.”.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và thời hạn kháng cáo, quyền và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 14/9/2023, bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm và yêu cầu cấp phúc thẩm sửa án sơ thẩm, không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo, các bên không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Các đương sự thống giữa nguyên đơn và bị đơn có ký kết với nhau 02 hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng số tiền nguyên đơn đã thanh toán cho bị đơn là 2.122.110.000 đồng và số tiền bị đơn đã thanh toán lại cho nguyên đơn là 100.000.000 đồng, trong đó thanh toán số tiền 50.000.000 đồng vào ngày 29/3/2023 và 50.000.000 đồng vào ngày 20/5/2023.

Nguyên đơn trình bày: Nguyên đơn xác định 02 Hợp đồng DVE13 và Hợp đồng DVE11 là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng hai lô đất số B4-27 và số B3-33 vì tại thời điểm ký kết hợp đồng các bên đã thoả thuận đầy đủ quyền và nghĩa vụ của các bên về việc thực hiện việc chuyển nhượng 02 lô nên, tại thời điểm ký kết hợp đồng nguyên đơn chưa từng nghe bị đơn tư vấn về việc sẽ ký thêm một hợp đồng chuyển nhượng khác, đề nghị áp dụng Điều 404 Bộ luật Dân sự để bảo vệ quyền lợi của người không soạn thảo hợp đồng. Nguyên đơn yêu cầu Công ty T4 trả lại số tiền đặt cọc là 2.022.110.000 đồng và tiền lãi phát sinh đến ngày 19/8/2023 là 763.959.600 đồng. Yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc do bên Công ty T4 vi phạm nghĩa vụ trong hợp đồng đã giao kết và yêu cầu giải quyết hậu quả của việc hủy hợp đồng theo các điều khoản đã thỏa thuận trong hợp đồng là trả lại tiền đã nhận và tính lãi suất phát sinh là 12%/năm trên số tiền nguyên đơn đã thanh toán và yêu cầu Công ty T4 phải trả lãi đến ngày 19/8/2023 là 763.959.600 đồng.

Đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: Bị đơn xác định 02 hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc giao kết và thực hiện việc chuyển nhượng hai lô nền số B4-27 và số B3-33, để ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nguyên đơn thì các bên phải ký kết thêm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác. Lý do bị đơn không thực hiện việc giao nền theo đúng thoả thuận là do trong quá trình triển khai dự án Công ty T4 gặp phải các sự kiện bất khả kháng như: dịch bệnh Covid 19, sự thay đổi chính sách nhà nước, cụ thể UBND tỉnh L đã nhiều lần yêu cầu toàn bộ các dự án trên địa bàn tỉnh Long An phải ngưng thực hiện dự án nhằm phân loại các dự án thuộc diện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo Nghị định 30/2015/NĐ-CP ngày 17/03/2015 của Chính Phủ. Sau khi dịch bệnh Covid 19 tạm thời lắng xuống, thì đồng Công ty T4 đã tiếp tục thực hiện dự án bằng việc thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các hộ dân nằm trong ranh dự án gần 7ha (75%), trong tổng số hơn 9 ha. Công ty T4 đã phối hợp Trung tâm D thực hiện kê biên kiểm đếm đất và tài sản trên đất 100% diện tích dự án làm cơ sở triển khai thủ tục phê duyệt phương án giá đất để bồi thường khi nhà nước thu hồi đất và lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định. Tuy nhiên ngày 22/9/2022 Sở T5 có văn bản số 6260/STNMT-QLĐĐ về việc rà soát dự án Khu dân cư, khu đô thị theo chỉ đạo của UBND tỉnh L. Dự kiến sau khi có kết luận của UBND tỉnh L về việc thực hiện kết luận số 1199-KL/TU giải quyết các vướng mắc khi thực hiện Nghị định 30/2015/NĐ-CP, Sở Tài nguyễn và Môi trường sẽ tiếp tục tham mưu, giải quyết hồ sơ của Công ty T4 theo quy định. Từ những lý do trên, được xác định đây là những sự kiện bất khả kháng dược quy định tại Điều 6 của hợp đồng mà các bên đã giao kết. Vậy nên Công ty T4 được quyền miễn trừ trách nhiệm vi phạm hợp đồng. Vì thế yêu cầu của nguyên đơn không được xem là căn cứ vi phạm nghĩa vụ của Công ty T4 đối với bà P. Ngoài ra, 02 hợp đồng đặt cọc đã không còn hiệu lực mà đã được thay thế bằng biên bản làm việc ngày 09/11/2022 theo đó đã thỏa thuận được việc thoái vốn cho bà P và có ông T2 đại diện bà P ký vào biên bản. Sau khi ký cam kết thì phát sinh nghĩa vụ mới là vấn đề thanh toán cho bà P theo lộ trình, nghĩa vụ của bà P là tôn trọng hợp đồng do đó hợp đồng đã thỏa thuận chấm dứt thì bà P không còn quyền khởi kiện vụ án đối với 02 hợp đồng đặt cọc. Số tiền hỗ trợ thêm theo cam kết trong biên bản làm việc là 30.000.000đồng cho 02 hợp đồng nếu đồng ý nhận thanh toán theo lộ trình của bị đơn, việc xem xét lãi chậm thanh toán bị đơn không đồng ý. Bị đơn xác định, lý do bị đơn không thanh toán đủ số tiền đợt 1 theo biên bản làm việc cho nguyên đơn là do kinh tế công ty đang khó khăn nên giảm số tiền thanh toán theo thoả thuận lại. Bị đơn đề nghị xem xét hiệu lực của cam kết trong biên bản làm việc ngày 09/11/2022 để yêu cầu các bên thực hiện đúng cam kết. Bị đơn đồng ý thanh toán số tiền mà nguyên đơn đã thanh toán theo hợp đồng nhưng phải thực hiện theo lộ trình do bên bị đơn đưa ra.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn – Luật sư Trịnh Minh T trình bày: Yêu cầu Tòa án buộc Công ty T4 trả cho bà P số tiền gốc là 2.022.110.000 đồng và tiền lãi phát sinh tính đến ngày 19/8/2023, lãi suất 12%/năm là 763.959.600 đồng, tổng cộng là 2.786.069.600 đồng. Tổng số tiền nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả là đã trừ đi 100.000.000 đồng mà Công ty T4 đã thanh toán. Đồng thời do đối tượng hợp đồng không còn nữa do có Quyết định của Uỷ ban về việc chấm dứt hoạt động của dự án nên yêu cầu tòa tuyên hủy 02 hợp đồng nguyên tắc đặt cọc này để buộc Công ty T4 trả cho bà P số tiền đã thanh toán và tiền lãi theo thỏa thuận và yêu cầu Công ty T4 thanh toán 01 lần sau khi bản án có hiệu lực. Nguyên đơn đã nhiều lần gia hạn hợp đồng với Công ty T4. Bên bị đơn cho rằng biên bản làm việc ngày 09/11/2022 là hợp đồng thay thế là không đúng, vì bà P có thiện chí nên ký thỏa thuận thoái vốn chứ không có điều khoản nào đồng ý rằng biên bản làm việc sẽ thay thế cho 02 hợp đồng đã ký trước đó, chưa kể đến thành phần các bên tham gia ký kết biên bản làm việc là chưa đúng thẩm quyền theo quy định. Mặt khác, triển khai dự án là trách nhiệm của bị đơn, các sự việc bất khả kháng do Công ty T4 trình bày về việc chấm dứt dự án là do Công ty T4 không triển khai được pháp lý, chứng từ nên đây là lỗi của bên Công ty T4 không phải lỗi của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Long An tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký, việc chấp hành pháp luật của những người tham gia tố tụng trong giai đoạn xét xử phúc thẩm kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm nghị án đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Ngày 18/12/2018, bà Nguyễn Như Yến P và Công ty T4 đã ký kết 02 hợp đồng là Hợp đồng số DVE13 có mã lô B4-27, giá trị là 1.162.800.000 đồng và Hợp đồng số DVE11 lô nền đất có mã lô B3-33, với giá trị là 1.071.000.000 đồng. Bà P đã thanh toán Đợt 1 cho 02 hợp đồng trên là 2.122.110.000 đồng, chiếm 95% tổng giá trị mỗi hợp đồng, đúng thời gian như đã giao kết trong 02 phụ lục kèm theo 02 hợp đồng nguyên tắc đã ký kết, bị đơn cam kết giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau 14 tháng kể từ ngày ký hợp đồng và thời gian giao nền là quý III/2019 theo quy định tại mục 4.1 của các hợp đồng nêu trên, tuy nhiên, Công ty T4 đã không giao nền theo đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nhận thấy, Công ty T4 đã vi phạm thoả thuận và có lỗi dẫn đến hợp đồng không thể thực hiện được. Phía Công ty T4 cho rằng bên phía Công ty vì các nguyên nhân bất khả kháng và có thông báo cho nguyên đơn. Nguyên đơn bà P xác định có nhận được Thông báo của bên phía Công ty T4 với các lý do được Công ty T4 cho rằng đây là sự kiện bất khả kháng dẫn tới việc chậm giao nền và bà P cũng đã chấp nhận. Sau đó, Công ty T4 vẫn không giao nền khi đến thời hạn cam kết mới. Sau đó, Công ty T4 và bà P đã nhiều lần thỏa thuận với nhau về việc đưa ra phương án hoàn trả lại số tiền gốc đã thanh toán và phương án hỗ trợ cho bà P nhưng các phương án này đều bị bên phía Công ty T4 vi phạm. Đến ngày 24/3/2023 thì Ủy ban nhân dân tỉnh L có văn bản về việc chấm dứt dự án Khu dân cư Phúc Long theo yêu cầu của chủ đầu tư. Như vậy, việc chấm dứt hoạt động của dự án Khu dân cư P là do Công ty có yêu cầu nên xét thấy phần trách nhiệm không giao được nền là do Công ty T4 không đủ điều kiện để cho cơ quan quản lý cấp phép hoạt động dự án chứ không thuộc trường hợp bất khả kháng như phía Công ty nêu ra. Xét thấy, việc Công ty T4 đã nhiều lần gia hạn thời gian giao nền đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện nay dự án cũng đã ngừng hoạt động là đã vi phạm các điều khoản trong hợp đồng nguyên tắc đặt cọc đã ký kết nên việc bà P khởi kiện trả lại số tiền đã thanh toán và lãi chậm thanh toán là có căn cứ nên kháng cáo của bị đơn Công ty T4 là không có căn cứ để chấp nhận. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2] Về phạm vi xét xử phúc thẩm: Bị đơn kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm. Căn cứ Điều 293 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Tòa án cấp phúc thẩm xem xét lại toàn bộ bản án sơ thẩm.

Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn:

Đối với nền đất B3-33: Đợt 1: Tháng 3/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán 100.000.000 đồng. Đợt 2: Tháng 5/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán 100.000.000 đồng. Đợt 3: Tháng 6/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 100.000.000 đồng. Đợt 4: Tháng 7/2023 Công ty T4 sẽ thanh toán: 150.000.000 đồng. Đợt 5: Tháng 8/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 200.000.000 đồng. Đợt 6: Tháng 9/2023, đơn vị phân phối sản phẩm thanh toán: 200.000.000 đồng. Đợt 7: Tháng 10/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 197.450.000 đồng. Tổng số tiền Công ty T4 phải thanh toán cho nền đất B3-33 là: 1.047.450.000 đồng, số tiền trên đã bao gồm hỗ trợ lợi nhuận 30.000.000 đồng.

Đối với nền đất B4-27: Đợt 1: Tháng 4/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 100.000.000 đồng. Đợt 2: Tháng 5/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 100.000.000 đồng. Đợt 3: Tháng 06/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 137.210.000 đồng. Đợt 4: Tháng 07/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 200.000.000 đồng. Đợt 5: Tháng 08/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 200.000.000 đồng. Đợt 6: Tháng 09/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 200.000.000 đồng. Đợt 7: Tháng 10/2023, Công ty T4 sẽ thanh toán: 197.450.000 đồng. Tổng số tiền Công ty T4 phải thanh toán cho nền đất B4-27 là: 1.134.660.000 đồng, số tiền trên đã bao gồm hỗ trợ lợi nhuận 30.000.000 đồng.

Theo lời trình bày và thừa nhận của các bên thì tính đến tháng 4/2023 thì Công ty T4 đã thanh toán cho nguyên đơn tổng số tiền là 100.000.000 đồng, ngoài ra, Công ty T4 không thanh toán bất kỳ khoản tiền nào khác cho nguyên đơn, bị đơn trình bày lý do không tiếp tục thanh toán là do nguyên đơn khởi kiện tại tòa nên Công ty T4 tạm ngưng thanh toán và đợi kết quả giải quyết của Tòa án. Tuy nhiên, căn cứ vào các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án thì đến ngày 10/5/2023, bà P mới nộp đơn khởi kiện Công ty T4 tại Tòa án nên tính đến ngày nguyên đơn khởi kiện thì bị đơn chỉ mới thanh toán cho nguyên đơn được số tiền 100.000.000 đồng, trong khi các bên thỏa thuận tổng số tiền bị đơn phải thanh toán đợt 1 là 200.000.000 đồng (trong đó: thanh toán nền đất B3-33 là 100.000.000 đồng vào tháng 3/2023 và thanh toán nền đất B4-27 là 100.000.000 đồng vào tháng 4/2023) nên bị đơn đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán đợt 1 theo thỏa thuận tại biên bản làm việc ngày 09/11/2022. Căn cứ theo nội dung thỏa thuận giữa bà P và Công ty T4 thì không có nội dung nào thỏa thuận về trường hợp bị đơn tạm ngưng thanh toán, cũng không có nội dung nào thỏa thuận những ý kiến ghi nhận trong biên bản làm việc ngày 09/11/2022 sẽ thay thế và chấm dứt các nội dung đã thỏa thuận và thực hiện tại các Hợp đồng DVE13 và Hợp đồng DVE11 nên bị đơn cho rằng biên bản làm việc ngày 09/11/2022 đã làm chấm dứt hiệu lực của các hợp đồng nguyên tắc đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ký kết là không có căn cứ để xem xét. Nhận thấy, theo biên bản làm việc ngày 09/11/2022 và cam kết bảo mật thông tin cùng ngày 09/11/2022 mà hai bên đã ký kết thì bên nguyên đơn có ghi nhận nếu bên Công ty T4 vi phạm bất kỳ đợt thanh toán nào như Biên bản làm việc thì nguyên đơn sẽ yêu cầu cơ quan bảo vệ pháp pháp luật giải quyết và cam kết này không còn giá trị. Do đó, Hội đồng xét xử nhận thấy, bên phía Công ty T4 lại tiếp tục vi phạm thời hạn cùng nghĩa vụ thanh toán với nguyên đơn nên thỏa thuận tại biên bản làm việc và cam kết bảo mật thông tin cùng ngày 09/11/2022 mà hai bên đã ký kết không còn giá trị nên không là cơ sở để làm căn cứ giải quyết vụ án.

1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.

.......

4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.”

Các bên đều thừa nhận rằng, bà P đã giao cho Công ty T4 tổng số tiền 2.122.110.000 đồng, do hai hợp đồng các bên ký kết vô hiệu nên Công ty T4 có trách nhiệm hoàn trả cho bà P số tiền này. Bà P thừa nhận Công ty T4 đã trả cho bà 100.000.000 đồng nên bà đồng ý cấn trừ số tiền này vào số tiền bà yêu cầu Công ty T4 trả cho bà nên Hội đồng xét xử đồng ý cấn trừ số tiền này, buộc Công ty T4 trả cho bà P số tiền đã thanh toán là 2.022.110.000 đồng. Việc không thể thực hiện hợp đồng và làm cho hợp đồng vô hiệu hoàn toàn do lỗi của Công ty T4, vì vậy Công ty T4 phải có trách nhiệm bồi thường.

- Lãi đối với số tiền 2.122.110.000 đồng theo mức lãi suất 10%/năm từ ngày 19/8/2020 đến ngày 28/3/2023 là 02 năm 07 tháng 09 ngày, tiền lãi được tính là 552.338.075 đồng.

- Lãi đối với số tiền 2.072.110.000 đồng theo mức lãi suất 10%/năm từ ngày 29/3/2023 đến ngày 20/5/2023 là 01 tháng 21 ngày, tiền lãi được tính là 29.354.892 đồng.

- Lãi đối với số tiền 2.022.110.000 đồng theo mức lãi suất 10%/năm từ ngày 20/5/2023 đến ngày 19/8/2023 là 03 tháng, tiền lãi được tính là 50.552.750 đồng.

Tổng số tiền lãi bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn là 632.245.716 đồng.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bị đơn Công ty Cổ phần T4.

Sửa một phần bản án dân sơ thẩm số 86/2023/DS-ST ngày 29 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Tân An, tỉnh Long An.

Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, Điều 217, Điều 227, Điều 228, Điều 238, Điều 271, Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Điều 328, Điều 357 Bộ luật Dân sự; Điều 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Như Yến P đối với Công ty Cổ phần T4.

Buộc Công ty Cổ phần T4 phải trả cho bà Nguyễn Như Yến P số tiền là 2.022.110.000 đồng (hai tỷ, không trăm hai mươi hai triệu, một trăm mười ngàn đồng) và tiền lãi phát sinh đến ngày 19/8/2023 là 632.245.717 đồng (sáu trăm ba mươi hai triệu, hai trăm bốn mươi lăm ngàn, bảy trăm mười bảy đồng), tổng cộng là 2.654.355.717 đồng (hai tỷ, sáu trăm năm mươi bốn triệu, ba trăm năm mươi lăm ngàn, bảy trăm mười bảy đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Như Yến P về việc yêu cầu Công ty Cổ phần T4 phải thanh toán số tiền lãi 131.713.883 đồng (một trăm ba mươi mốt triệu, bảy trăm mười ba ngàn, tám trăm tám mươi ba đồng).

4. Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối số tiền chưa trả, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

5. Về án phí sơ thẩm:

- Công ty Cổ phần T4 phải chịu 85.387.114 đồng (tám mươi lăm triệu, ba trăm tám mươi bảy ngàn, một trăm mười bốn đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

- Bà Nguyễn Như Yến P phải chịu 6.585.694 đồng (sáu triệu, năm trăm tám mươi lăm ngàn, sáu trăm chín mươi bốn đồng) án phí dân sự sơ thẩm nhưng được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí là 44.154.033 đồng (bốn mươi bốn triệu, một trăm năm mươi bốn ngàn, không trăm ba mươi ba đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0002400 ngày 26/5/2023 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An. Hoàn trả cho bà Nguyễn Như Y Phi số tiền tạm ứng án phí 37.568.339 đồng (ba mươi bảy triệu, năm trăm sáu mươi tám ngàn, ba trăm ba mươi chín đồng) còn thừa.

5. Về án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Như Yến P phải chịu 300.000 đồng (ba

trăm ngàn đồng) án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả Công ty Cổ phần T4 số

tiền 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp

theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002638 ngày 25 tháng 9

năm 2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự thành phố Tân An, tỉnh Long An.

7. Về quyền yêu cầu thi hành án: Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

6. Về hiệu lực của bản án: Bản án phúc thẩm này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án, ngày 23-01-2024.