Bản án 50/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Thạch Th và người đại diện hợp pháp của ông Thạch Th trình bày: Vào ngày 25 tháng 5 năm 2017, ông Phạm Đặng Hữu A có chuyển nhượng cho ông Thạch Th diện tích đất 280m2 và một căn nhà cấp 4 nằm trong một phần của thửa đất số 03, tờ bản đồ số 34, diện tích 1.876,7 m2, loại đất cây lâu năm, tọa lạc tại ấp V, xã L, thành phố T do ông Th đứng tên quyền sử dụng đất với giá 750.000.000 đồng, hai bên có làm giấy tay mua bán, ông Thạch Th đã trả số tiền 750.000.000 đồng cho ông Th và ông Th đã giao đủ diện tích đất 280m2, giao nhà cho ông Thạch Th nhận có sự chứng kiến của ông Lâm Hoàng Phong và ông Nguyễn Văn C. Ông Th có cam kết sẽ hoàn tất thủ tục tách thửa cho ông Thạch Th nhưng sau đó ông Th đi ra nước ngoài làm ăn nên không thực hiện. Sau khi chuyển nhượng vợ chồng ông Thạch Th đã sửa chữa lại nhà và ở cho đến nay. Nay ông Thạch Th yêu cầu ông Phạm Đặng Hữu A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền trên đất và tách thửa diện tích đất trên cho ông Thạch Th theo thỏa thuận.

- Bị đơn ông Phạm Đặng Hữu A không có lời khai do tại thời điểm thụ lý vụ án ông Th đang định cư ở Mỹ.

Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh đã thực hiện việc tống đạt văn bản tố tụng thông qua đường ủy thác tư pháp ra nước ngoài bằng đường ngoại giao nhưng đến thời điểm xét xử vụ án vẫn chưa nhận được kết quả về ý kiến phản hồi của ông Phạm Đặng Hữu A về nội dung đã ủy thác. Đồng thời, Tòa án nhân dân tỉnh Trà Vinh cũng đã thực hiện việc gửi nội dung đã ủy thác trên và các văn bản tố tụng cho ông Phạm Đặng Hữu A thông qua đường bưu điện; căn cứ vào lịch trình của Công ty cổ phần Bưu chính Viettel – Chi nhánh Trà Vinh xác nhận thì ông Th đã nhận được các văn bản tố tụng của Tòa án vào ngày 08/12/2022. Căn cứ vào Bảng số 01 kèm theo Công văn số 101/TANDTC-HTQT ngày 25/6/2020 thì Hoa Kỳ là quốc gia thành viên công ước tống đạt giấy tờ không phản đối việc gửi văn bản thông qua đường bưu điện. Vì vậy, việc Tòa án cho ông Phạm Đặng Hữu A thông qua đường bưu điện là phù hợp với quy định pháp luật.

Tuy nhiên, đến nay ông Phạm Đặng Hữu A không có văn bản trả lời hay có ý kiến phản hồi gì đối với việc giải quyết vụ án nêu trên cho Tòa án.

- Tại bản tự khai và quá trình giải quyết vụ án người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Nguyễn Th Đ, ch Thanh Th Vân Kh trình bày: Thống nhất với yêu cầu và ý kiến của ông Thạch Th.

- Tại bản tự khai người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Thạch Th Thanh O trình bày: Trước đây bà là vợ hợp pháp của ông Phạm Đặng Hữu A. Do ông Th cần vốn làm ăn nên có trao đổi với bà việc việc muốn chuyển nhượng một phần diện tích đất của thửa số 03, tờ bản đồ số 34 nêu trên, bà tự nguyện thống nhất chuyển nhượng. Ngày 25/5/2017, bà và ông Th tự nguyện thỏa thuận chuyển nhượng cho cho anh ruột của bà là ông Thạch Th phần đất có diện tích 280m2 đất vườn (chiều ngang 7m, chiều dài 40m) thuộc thửa đất số 03, tờ bản đồ số 34 nằm một phần trong tổng diện tích 1.876,7m2 loại đất cây lâu năm, tọa lạc tại ấp V, xã L, thành phố T, tỉnh Trà Vinh do ông Phạm Đặng Hữu A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với giá là 750.000.000 đồng và ông Thạch Th đã giao đủ tiền cho ông Phạm Đặng Hữu A nhận và vợ chồng bà cũng đã bàn giao đất cùng nhà tọa lạc trên đất cho ông Th quản lý, sử dụng từ năm 2017 cho đến nay, việc sử dụng đất là ổn định, liên tục, không phát sinh tranh chấp. Sau khi nhận chuyển nhượng nhà và đất thì ông Th có tiến hành sửa chữa căn nhà để ở và kinh doanh cho đến nay. Việc chuyển nhượng có sự chứng kiến của ông Nguyễn Văn C và ông Lâm Hoàng P. Thời điểm đó bà cũng có chứng kiến việc chuyển nhượng nhà và đất này nhưng do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là do cá nhân ông Th đứng tên nên bà không có ký tên chuyển nhượng đất mà chỉ có ông Th ký. Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất xong thì ông Th đi làm ăn xa, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện bà vẫn còn quản lý và chưa thể thực hiện thủ tục tách thửa sang tên theo thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với ông Thạch Th được.

Nay bà tự nguyện thống nhất theo yêu cầu khởi kiện của ông Thạch Th vì phần nhà và đất này vợ chồng bà đã tự nguyện thống nhất bán cho ông Th.

Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T vắng mặt nhưng có văn bản thể hiện ý kiến: Chi cục Thi hành án dân sự thành phố T yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Tại phiên toà hôm nay nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Do bị đơn không có mặt tại Việt Nam nên các bên đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết toàn bộ vụ án.

Quan điểm của Vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Trà Vinh:

+ Về thủ tục tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa Thẩm phán, Thư ký và Hội đồng xét xử thực hiện đúng theo quy định Bộ luật tố tụng dân sự. Các đương sự trong vụ án đã thực hiện theo đúng quy định Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Buộc ông Phạm Đặng Hữu A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng diện tích 280m2 đất vườn (chiều ngang 7m, chiều dài 40m) thuộc thửa đất số 3, tờ bản đồ số 34 nằm một phần trong tổng diện tích 1.876,7m2 loại đất cây lâu năm, tọa lạc tại ấp V, xã L, thành phố T, tỉnh Trà Vinh do ông Phạm Đặng Hữu A đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Công nhận cho ông Thạch Th và bà Nguyễn Thị Đ được quyền sử dụng phần đất có diện tích 280m2 thuộc một phần thửa đất số 3, tờ bản đồ số 34 (tổng diện tích toàn bộ thửa đất trên: 1.876,7m2), loại đất cây lâu năm, tọa lạc tại ấp V, xã L, thành phố T, tỉnh Trà Vinh và tài sản trên đất.

Ngoài ra, Vị còn đề nghị Hội đồng xét xử quyết định về án phí, chi phí thẩm định, định giá, ủy thác tư pháp và dành quyền kháng cáo cho đương sự theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ các tài liệu, chứng cứ đã được thẩm tra, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ toàn diện chứng cứ, ý kiến của các bên đương sự và kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất thì phía ông Th đã được cấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật nhưng hai bên chỉ lập giấy tay mua bán nhà, đất mà không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực. Mặc dù việc chuyển nhượng nhà và đất nêu trên có vi phạm về hình thức nhưng bên chuyển nhượng ông Th đã nhận đủ tiền chuyển nhượng và đã giao nhà, đất cho bên nhận chuyển nhượng ông Th nghĩa là đã thực hiện 100% hợp đồng và hợp đồng này diễn ra sau ngày Bộ luật dân sự 2015 có hiệu lực pháp luật nên áp dụng vào Bộ luật dân sự 2015 để giải quyết. Theo quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự 2015 quy định “Giao d ch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy đ nh bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao d ch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết đ nh công nhận hiệu lực của giao d ch đó”. Do đó, việc ông Thạch Th khởi kiện yêu cầu ông Phạm Đặng Hữu A tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng là có căn cứ chấp nhận theo đề nghị của kiểm sát viên tại phiên tòa.

Tài sản trên đất gồm giá trị căn nhà, các công trình phụ và cây trồng trên đất là 449.021.000 đồng.

Bị đơn ông Phạm Đặng Hữu A phải nộp 74.600.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

số tiền là 3.655.000 đồng.

Ông Thạch Th không phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Số tiền thu được từ ông Phạm Đặng Hữu A sẽ được hoàn trả lại cho ông Thạch Th do ông Th đã nộp tạm ứng trước.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 điều 26; khoản 3 điều 35 và khoản 1 Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự 2015; các Điều 116, 117, khoản 2 Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015; các Điều 100, điểm c khoản 1 Điều 179, Điều 203 Luật Đất đai năm 2013, sửa đổi bổ sung năm 2018 và Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH 14, ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí về lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Thạch Th.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 25/5/2017 giữa ông Thạch Th và ông Phạm Đặng Hữu A là hợp pháp.

3. Ông Thạch Th, bà Nguyễn Thị Ngọc Đ được quyền sử dụng diện tích đất 280m2, một căn nhà cấp 4 và toàn bộ cây ăn quả, vật kiến trúc trên đất nằm trong một phần của thửa đất số 03, tờ bản đồ số 34, diện tích 1.876,7 m2, loại đất cây lâu năm, tọa lạc tại ấp V, xã L, thành phố T, có tứ cận như sau:

- Phía Đông gồm 03 đoạn như sau: giáp thửa 214 có hai đoạn có số đo 2,27m và 31,43m; Giáp thửa 215 có số đo 6,30m

- Phía Tây giáp phần còn lại thửa đất số 3 có số đo 37,60 m.

- Phía Nam giáp thửa 212 có chiều ngang 8,4m.

- Phía Bắc giáp phần còn lại thửa đất số 3 có số đo 07 m.

(Có sơ đồ khu đất kèm theo theo Công văn số: 583/VPĐKĐĐ- KTĐC ngày 06 tháng 7 năm 2023 của Văn phòng đăng ký đất đai tỉnh Trà Vinh).

Ông Thạch Th, bà Nguyễn Thị Ngọc Đ có quyền làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích đất mà bản án đã tuyên khi bản án có hiệu lực pháp luật theo quy định của pháp luật.

4. Về chi phí thẩm định, định giá Ông Phạm Đặng Hữu A phải chịu số tiền là 3.655.000 đồng. Ông Thạch Th không phải chịu chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Số tiền thu được từ ông Phạm Đặng Hữu A sẽ được hoàn trả lại cho ông Thạch Th do ông Th đã nộp tạm ứng trước.

5. Về án phí dân sự sơ thẩm: Buộc ông Phạm Đặng Hữu A nộp 74.600.000 đồng. Ông Thạch Th không phải chịu án phí, hoàn trả lại cho ông Thạch Th số tiền tạm ứng án phí 300.000 đồng mà ông đã nộp tại Biên lai thu tiền số 0012896 ngày 01/11/2022 do Cục Thi hành án dân sự tỉnh Trà Vinh thu.

6. Về chi phí ủy thác tư pháp: Ông Thạch Th tự nguyện chịu và đã nộp đủ số tiền 200.000 đồng và 95 đô la Mỹ. Ông Phạm Đặng Hữu A không phải chịu chi phí ủy thác tư pháp.

Án xử sơ thẩm công khai báo cho các đương sự có mặt tại phiên tòa biết có quyền kháng cáo trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án; ông Phạm Đặng Hữu A hiện đang cư trú ở nước ngoài và vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 01 tháng tính từ ngày nhận bản án.

“Trường hợp bản án, quyết đ nh được thi hành theo quy đ nh tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc b cưỡng chế thi hành án theo quy đ nh tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy đ nh tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.