Bản án 50/2021/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

[1] Theo Biên bản xác minh ngày 05-10-2020 và ngày 04-6-2021, ông Đào Trung V đăng ký hộ khẩu thường trú: số 188 Quốc lộ 13, Phường 26, quận Bình T, Thành phố Hồ Chí Minh; hiện đang sinh sống tại địa chỉ: số 220 Quốc lộ 13, Phường 26, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh. Quá trình Tòa án giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt văn bản tố tụng của Tòa án cho ông Đào Trung V tại địa chỉ này nhưng ông V không đến Tòa án và không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của ông S. Ngày 17-12-2021, Tòa án nhận được Đơn xin hoãn phiên tòa đề ngày 15-12-2021 của ông V. Như vậy, có căn cứ xác định ông V đã nhận được tất cả văn bản tố tụng của Tòa án. Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai bị đơn ông Đào Trung V và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Lan A tham gia phiên tòa nhưng ông V có đơn xin hoãn phiên tòa, bà A vắng mặt không có lý do, Chi cục Thi hành án dân sự, có đơn xin vắng mặt. Căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử không chấp nhận đơn xin hoãn phiên tòa của ông V và tiến hành xét xử vắng mặt ông V, bà A, Chi cục Thi hành án dân sự thị xã Tân Uyên.

[2] Quá trình Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Hồng S yêu cầu Tòa án tiến hành xem xét, thẩm định tại chỗ và đo đạc thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45, tại phường K, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương. Tòa án ban hành Thông báo nộp chi phí tố tụng tố tụng số 21/TB-TA ngày 03-10-2019 yêu cầu ông Nguyễn Hồng S nộp số tiền 10.00.000 đồng. Sau khi nhận được thông báo của Tòa án, ông S không nộp chi phí tố tụng. Tuy nhiên, ông S tiếp tục yêu cầu Tòa án xem xét thẩm định, tại chỗ và đo đạc và nộp số tiền 3.000.000 đồng trên cơ sở bảng báo giá do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Tân Uyên cung cấp cho Tòa án. Tòa án đã tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45 vào các ngày 03-3-2020 và ngày 26-3-2020. Tại phiên tòa ngày 16-9-2020, nguyên đơn tiếp tục yêu cầu đo đạc tài sản tranh chấp. Ngày 26-11-2020, Tòa án kết hợp cùng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Tân Uyên tiến hành xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc tài sản tranh chấp. Căn cứ vào Bảng báo giá số 03/BG-CNTU ngày 10-3-2021 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Tân Uyên, Tòa án đã ban hành Thông báo số 02/TB-TA ngày 10-3-2021 yêu cầu ông Nguyễn Hồng S nộp chi phí tố tụng là 5.000.000 đồng. Ông Nguyễn Hồng S đã nhận được thông báo của Tòa án nhưng không nộp chi phí tố tụng. Việc nguyên đơn không nộp chi phí tố tụng theo thông báo của Tòa án để thanh lý bản vẽ là tự từ bỏ quyền, nghĩa vụ chứng minh của mình theo quy định tại Điều 91 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do vậy, Hội đồng xét xử căn cứ vào kết quả xem xét thẩm định tại chỗ ngày 03-3-2020, ngày 26-3-2020, ngày 26-11-2020 và Bản trích lục địa chính do Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thị xã Tân Uyên cung cấp vào ngày 14-5-2021 làm căn cứ giải quyết vụ án.

[3] Tại phiên tòa, nguyên đơn ông Nguyễn Hồng S xác định diện tích đất ông nhận chuyển nhượng từ ông Đào Trung V theo Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15-7-2016 là vị trí đất nằm tại cạnh hướng Bắc của thửa đất số 1728 có tứ cận: hướng Bắc giáp thửa đất số 494, 434; hướng Nam giáp phần đất còn lại của thửa đất số 1728; hướng Tây giáp đường đất; hướng Đông giáp thửa đất số 792, được thể hiện tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ và đo đạc ngày 26-11-2020. Sự thừa nhận của đương sự là tình tiết, sự kiện không phải chứng minh theo quy định tại Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Do vậy, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định vị trí diện tích đất 450m2 ông S nhận chuyển nhượng từ ông V nằm tại cạnh hướng Bắc của thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45, tại phường K, thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương.

[4] Diện tích đất 450m2, thuộc một phần thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH03606 do Ủy ban nhân dân thị xã Tân Uyên cấp cho ông Vũ Minh H ngày 26-02-2013 cập nhật chuyển nhượng cho ông Đào Trung V ngày 03-9-2015, là tài sản để bảo đảm thi hành án đối với khoản nợ 4.660.787.358 đồng của Công ty TNHH A theo Bản án kinh doanh thương mại số 11/2018/KDTM-ST ngày 17-4-2018 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương. Chi cục Thi hành án thị xã Tân Uyên, tỉnh Bình Dương đã ban hành Quyết định thi hành án số 122/QĐ-CCTHADS ngày 01-4-2019 và hiện đang hoãn thi hành án do ông S đang tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông V.

[6] Xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15-7-2016, Hội đồng xét xử xét thấy: bị đơn ông Đào Trung V chuyển nhượng cho nguyên đơn ông Nguyễn Hồng S diện tích đất 450m2, thuộc một phần thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45, tại phường K, thị xã Tân Uyên với giá tạm tính là 450.000.000 đồng, giá chuyển nhượng cụ thể theo giá thị trường tại thời điểm công chứng. Hợp đồng thể hiện ông Đào Trung V là người ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và Biên bản bàn giao đất ngày 18-7-2016. Tuy hợp đồng không được công chứng, chứng thực nhưng việc ông Việt đều vắng mặt tất cả những lần được Tòa án triệu tập là tự từ bỏ quyền, nghĩa vụ chứng minh của mình. Do vậy, Hội đồng xét xử có đủ căn cứ xác định giữa ông Nguyễn Hồng S và ông Đào Trung V có giao kết Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất ngày 15-7-2016.

[7] Tại khoản 4 Điều 1 của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15-7-2016, ông S và ông V thỏa thuận: thời hạn công chứng hợp đồng torng vòng 2,5 năm kể từ ngày các bên ký kết hợp đồng này, thời hạn hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, tách sổ nhà đất tối đa không quá 03 năm kể từ ngày các bên ký kết hợp đồng. Ông Nguyễn Sơn V giao nộp tài liệu, chứng cứ là Biên bản bàn giao đất ngày 18-7-2016 để chứng minh ông S đã nhận đất từ ông V. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 03-3-2019, ông S xác định chưa nhận đất từ ông V. Quá trình Tòa án giải quyết vụ án và tại phiên tòa, lời khai của ông S không thống nhất. Tại mục [4] xác định thửa đất số 1728, tờ bản đồ số 45, diện tích 1.878m2, tại phường K, thị xã Tân Uyên đã được giải quyết tại Bản án số 11/2018/KDTM-ST ngày 17-4-2018 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương. Tuy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông S và ông V được ký kết ngày 15-7-2016 trước thời điểm ông Đào Trung V và bà Nguyễn Thị Lan A thế chấp quyền sử dụng đất này cho Ngân hàng theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 087/TC.BĐS.KHBL/2017 ngày 13-3-2017 để đảm bảo cho khoản nợ của Công ty TNHH A. Tại Biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 02-02-2018 của Tòa án nhân dân thành phố D, tỉnh Bình Dương thể hiện tại thời điểm xem xét tại chỗ, đất và tài sản trên thửa đất số 1728 không ai quản lý, sử dụng. Điều này càng chứng minh lời trình bày của ông S về việc đã nhận đất, quản lý và sử dụng đất từ ông V theo biên bản bàn giao đất ngày 18-7-2016 là không có căn cứ chấp nhận.

[8] Theo quy định tại khoản 2 Điều 119 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và theo điểm a khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đất phải được công chứng, chứng thực; đối chiếu quy định viện dẫn thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15-7-2016 giữa ông Đào Trung V và ông Nguyễn Hồng S không được công chứng, chứng thực là vi phạm về mặt hình thức. Ông V cũng chưa quản lý, sử dụng đất. Căn cứ Điều 117 và Điều 122 của Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền trên đất ngày 15-7-2016 là vô hiệu.

[9] Về giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu: ông Nguyễn Hồng S yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Như trên đã nhận định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 15-7-2016 vô hiệu. Để giải quyết vụ án toàn diện, triệt để tránh phát sinh một vụ kiện khác, Hội đồng xét xử giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Quá trình Tòa án giải quyết vụ án và tại phiên tòa, ông S cho rằng đã giao đủ số tiền 450.000.000 đồng cho ông V nhưng không có chứng cứ chứng minh cho việc giao nhận tiền. Tại khoản 1 Điều 2 của hợp đồng chuyển nhượng các bên thỏa thuận: “Giá mua bán phần diện tích và tài sản gắn liền với đất nêu trên tạm tính là 450.0000.000 đồng giá chuyển nhượng cụ thể theo giá thị trường tại thời điểm công chứng, sang tên. Khi đó, nếu các bên không thống nhất theo giá thị trường thì theo giá của cơ quan định giá độc lập tại thời điểm các bên công chứng, nhưng không thấp hơn biểu giá quy định của nhà nước”. Như vậy, việc ông S cho rằng đã thanh toán cho ông V 450.000.000 đồng là không có căn cứ chấp nhận. Do các bên chưa giao nhận tiền nên không phát sinh nghĩa vụ nên Hội đồng xét xử không có căn cứ buộc ông V thanh toán cho ông S 450.000.000 đồng.

[10] Từ những căn cứ nêu trên, Hội đồng xét xử không căn cứ chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

[11] Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát tại phiên tòa là không có căn cứ chấp nhận.

[12] Án phí dân sự sơ thẩm: các đương sự phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.