Bản án 497/2026/DS-PT — Tranh chấp quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn quan - bà Võ Thị N, trình bày:

Vào năm 2007, tuyến đường N T (cũ) được hình thành đã cắt qua thửa đất số 226, tờ bản đồ số 11, chia thành 02 thửa:

- Thửa 1: Thửa đất số 226, tờ bản đồ số 11, diện tích 21.956 m2

- Thửa 2: Thửa đất số 548, tờ bản đồ số 11, diện tích 251 m2, thửa đất này do ông Lê Văn D đứng tên quyền sử dụng đất. Đến năm 2010, ông D đồng ý bán thửa đất này cho ông, nhưng tại thời điểm này ông D đang thế chấp vay ngân hàng nên đến năm 2020 ông D chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa 548 cho ông. Ông đã đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi kiểm tra đất thì phát hiện phần đất này bị ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O lấn chiếm sử dụng xây cổng rào và trồng mai. Do đó, ông khởi kiện yêu cầu ông P và bà O trả lại đất cho ông. Trong quá trình tòa án giải quyết, ông đồng ý với mảnh trích đo địa chính ngày 05/6/2023 của Công ty TNHH Đ1 với diện tích đo đạc thực tế là 227 m2 và chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần T2 ngày 03/11/2023. Đồng thời yêu cầu ông P và bà O tháo dỡ công trình kiến trúc và cây trồng trên thửa 548 để trả lại đất trống cho ông. Khi chuyển nhượng miếng đất này ông không kiểm tra nên mới xảy ra tình trạng này.

Trong quá trình tố tụng, ông P có đơn khởi kiện bổ sung ngày 5/5/2025 có yêu cầu khởi kiện bổ sung yêu cầu ông P và bà O hoàn trả tiền sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất như sau:

Từ năm 2010 đến tháng 11/2020 là: 3.000.000đ/năm x 10 năm = 30.000.000đ

Từ tháng 11/2020 đến ngày 5/5/2025 mỗi tháng 700.000đ x 54 tháng = 37.800.000đ. Tổng cộng: 67.800.000đ.

Bị đơn và người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ông Nguyễn Văn P là người sử dụng, quản lý đối với thửa đất số 144, tờ bản đồ số 11, tọa lạc tại ấp Đ, xã T, huyện T, tỉnh Long An Đất của ông P có nguồn gốc là của Đ kinh tế Đồng Tháp 4 bỏ hoang, năm 1990 ông P khai khẩn và đến năm 1994 thì khai dở thành thuộc. Trên thực tế, thửa đất 144 của ông P là gần như hình vuông có cạnh tiếp giáp các thửa 140, 142 và thửa 226 (của ông D) là 01 đường thẳng cạnh tiếp giáp thửa 145 (của ông D) cũng là 01 đường thẳng và góc giao giữa hai cạnh này là góc hơi vuông. Trong quá trình sử dụng đất, giữa thửa 144 của ông P và hai thửa 145 và 226 của ông D có cắm ranh mốc rõ ràng. Năm 2007, nhà nước làm lộ N2- T đi ngang qua có cắt đi một góc nhỏ đất trên. Năm 2008, khi lộ hoàn thành ông P có sang lấp góc đất trên tiếp giáp với lộ và cho K đào ao đắp đường đi từ lộ vào nhà và đắp nền nhà khoảng 400 m2 và làm hàng rào. Năm 2019 ông P có cất nhà tại phần tiếp giáp với lộ. Quá trình khai khẩn đến lúc làm đường, làm hàng rào, xây cổng rào, cất nhà thì không ai tranh chấp. Đến khoảng tháng 7/2020 ông P được biết trên bản đồ địa chính thể hiện thửa 226 của ông D phạm vào phần đất thửa 144 của ông P sau khi lộ cắt ngang hình thành thửa mới thửa 548 và đã chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn C nên ông P có khiếu nại đến UBND xã, được hướng dẫn khởi kiện tại Tòa án.

Do đó, ông P không đồng ý với yêu cầu trả đất của ông C mà ông P yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông D và ông C và yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D và ông C. Ông đồng ý với M1 trích đo của Công ty TNHH Đ1 với diện tích đo đạc thực tế là 227m2 và chứng thư thẩm định giá của Công ty Cổ phần T2 ngày 03/11/2023.

Trong quá trình tố tụng, ông P thay đổi yêu cầu khởi kiện như sau ông yêu cầu chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 548 sang tên ông. Trường hợp Tòa án không chấp nhận yêu cầu của ông, ông yêu cầu được múc phần đất đã san lấp đối với thửa 548 theo chứng thư thẩm định giá số 040/2025/2390.CNLA ngày 11/3/2025 (liên quan đến giá san lắp đất) của Công ty cổ phần T2 và di dời toàn bộ cây trồng, công trình kiến trúc trên đất.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị O thống nhất với lời trình bày của ông M2 và không có ý kiến trình bày bổ sung.

* Nguyên đơn ông Nguyễn Văn C không đồng ý với yêu cầu phản tố của bị đơn.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn D, Ủy ban nhân dân huyện xã B, Văn phòng C1 vắng mặt nên không có ý kiến trình bày đối với vụ án này.

Tại Bản án sơ thẩm số 38/2025/DS-ST ngày 27 - 8 - 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Tây Ninh, quyết định:

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C.

Buộc ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O trả lại phần đất trống của thửa 548, tờ bản đồ số 11, diện tích đo đạc thực tế là 227 m2, tọa lạc tai xã T, huyện T, tỉnh Long An (cũ) (Theo mảnh trích đo địa chính ngày 05/6/2023 của Công ty TNHH Đ1). Buộc ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O di dời cây trồng và công trình kiến trúc trên đất (Chi tiết được thể hiện trong chứng thư thẩm định giá số 1286.2023.VT.HS ngày 03/11/2023 của Công ty CP T2).

Trong trường hợp ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O không tự nguyện di dời cây trồng và công trình kiến trúc trên thửa đất số 548 thì nguyên đơn ông Nguyễn Văn C có quyền yêu cầu Cơ quan thi hành án tiến hành cưỡng chế di dời cây trồng và công trình kiến trúc trên thửa đất số 548 tờ bản đồ số 11, diện tích đo đạc thực tế là 227 m2, tọa lạc tai xã T, huyện T, tỉnh Long An (cũ) (Chi tiết được thể hiện trong chứng thư thẩm định giá số 1286.2023.VT.HS ngày 03/11/2023 của Công ty CP T2).

Buộc ông Nguyễn Văn C phải trả cho ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O chi phí đổ đất là 54.480.000đ (Năm mươi bốn triệu bốn trăm tám mươi nghìn đồng) (Theo chứng thư thẩm định giá số số 040/2025/2390.CNLA ngày 11/3/2025 của Công ty CP T2).

Không chấp nhận yêu cầu bổ sung của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C buộc ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O trả tiền thuê quyền sử dụng đất đối với thửa 548 cụ thể như sau:

Từ năm 2010 đến tháng 11/2020 là: 3.000.000 đồng/năm x 10 năm = 30.000.000 đồng

Từ tháng 11/2020 đến ngày 5/5/2025 mỗi tháng 700.000 đồng x 54 tháng = 37.800.000 đồng. Tổng cộng: 67.800.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/7/2020 công chứng chứng thực tại Văn phòng C1 giữa ông Nguyễn Văn C và ông Lê Văn D và yêu cầu chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 548 sang tên ông Nguyễn Văn P.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí dân sự sơ thẩm, nghĩa vụ chậm thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Ngày 10/9/2025 ông Nguyễn Văn P, là bị đơn trong vụ án, có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét, sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm: Người kháng cáo giữ nguyên kháng cáo.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa:

Về tố tụng: Việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Các đương sự thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, chấp nhận kháng cáo của bị đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa; ý kiến tranh luận tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của ông Nguyễn Văn P, ngày 10/9/2025 nộp trong thời hạn luật định, về hình thức và nội dung kháng cáo phù hợp với quy định tại Điều 272, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, ông D được Tòa án triệu tập hợp lệ lần thứ hai nhưng vắng mặt; những đương sự khác có đơn đề nghị Toà án xét xử vắng mặt, căn cứ Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Toà án tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này.

Phần đất tranh chấp thửa 548, tờ bản đồ số 11, diện tích đo đạc thực tế là 227 m2, tọa lạc tai xã T, huyện T, tỉnh Long An (cũ) (Theo mảnh trích đo địa chính ngày 05/6/2023 của Công ty TNHH Đ1) hiện trạng do ông P sử dụng, nâng nền, xây nhà, hàng rào, trồng cây .

Theo hồ sơ địa chính thể hiện: phần đất tranh chấp thửa đất thuộc một phần của thửa 226, diện tích 23.676 m2, loại đất Lúa, ông Lê Văn D được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1997. Sau khi làm đường N2, thửa 226, giảm 2.535m2 theo Quyết định số 999/QĐ-UBND ngày 02/4/2007 của UBND huyện T) do thu hồi đất , diện tích còn lại 21.141m2.

Do trích đo địa chính phục vụ thu hồi đất theo Quyết định nêu trên có sai sót, năm 2011, Đường N đã đo đạc thực tế và cập nhật vào bản đồ địa chính được Sở tài nguyên môi trường tỉnh L phê duyệt ngày 05/12/2013. Căn cứ vào bản đồ địa chính được phê duyệt, ngày 02/8/2019, phòng TNMT và Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai họp và thống nhất thống nhất điều chỉnh diện tích thu hồi thửa 226 của ông Lê Văn D từ 2.535m2 còn 1.408 m2, có phát sinh thửa mới 548. Ngày 05/8/2019, ông Lê Văn D được điều chỉnh trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo nội dung cuộc họp ngày 02/8/2019.

Ngày 27/8/2019, chuyển thừa kế QSDĐ thửa đất số 145, 226, 227, 548, tờ bản đồ số 11 từ ông Lê Văn D và bà Hồ Thị B sang ông Lê Văn D (do vợ ông D là bà B chết)

Ngày 08/7/2020, ông Lê Văn D tặng cho một phần thửa 548 (23 m2) và thửa 145 cho ông Lê Văn T, con trai ông D.

Ngày 20/7/2020, chuyển nhượng phần còn lại của thửa đất số 548 (228 m2), cho ông Nguyễn Văn C.

Đối với đất ông P: Quá trình sử dụng đất giữa ông P và ông C thời điểm trước khi làm đường N2 và trước khi ông C chuyển nhượng đất cho C: Năm 1997, ông Nguyễn Văn P được UBND huyện T cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tổng diện tích 115.642 m2, gồm 11 thửa đất trong đó có thửa 144, diện tích 7312 m2, loại đất Lúa, là thửa đất tiếp giáp thửa 226, 145 của ông Lê Văn D. Nguồn gốc: Tự khai hoang năm 1994.

Hồ sơ thừa kế, chuyển nhượng, cấp lại GCNQSDĐ cho ông C, ông D, ông P, ông T đều thể hiện thửa 145, 548 (226 cũ) giáp thửa 144 của ông P, tuy nhiên, không có thủ tục đo đạc, ký xác nhận của chủ sử dụng đất liền kề là ông P.

Xét quá trình sử dụng đất tranh chấp:

Theo biên bản ngày 08/9/2020 (BL 124) ông D trình bày: sau khi lộ N2 được làm xong, phần đất này ông D trồng tràm, đến năm 2010 ông P đốn tràm của ông, ông có B1 (ông Nguyễn Văn T1) lập biên bản nhưng do ông P không có mặt nên không ký tên. Năm 2011, ông P xây dựng cổng rào, ông có ngăn cản nhưng do giấy đất đang thế chấp ngân hàng nên ông để đó yêu cầu xử lý sau.

Kết quả thẩm định tại chỗ ngày 28/8/2024 thể hiện quá trình sử dụng đất thửa 548, ông Nguyễn Văn P cải tạo đắp đất hiện cao hơn mặt đường, đồng thời trồng một số cây trồng trên đất (35 cây mai, 1 cây trang, 01 cây mít con), xây dựng 02 trụ cổng chính, 02 trụ cổng nhỏ, tường xây gạch nối giữa trụ cổng chính và trụ cổng nhỏ, khung inox, hàng rào B40, có 6 trụ bê tông cao 1,6 m.

Lời khai của những người làm chứng (bút lục số 100 đến 102) là những người sinh sống lâu năm gần đất tranh chấp đều xác định phần đất tranh chấp do ông P quản lý sử dụng từ năm 1997 đến nay. Tại phiên tòa, ông C cho rằng những người làm chứng có quan hệ họ hàng với ông P nhưng không có chứng cứ chứng minh nên không có cơ sở xem xét.

Như vậy, có cơ sở xác định ông P là người trực tiếp sử dụng đất tranh chấp từ năm 1997, ông D, ông C không sử dụng đất tranh chấp. Ông C thừa nhận có đất gần với đất tranh chấp, ông có thấy ông P sử dụng đất nhưng không tranh chấp vì ông chưa sang tên đất là không hợp lý. Do đó, có căn cứ xác định việc cấp GCNQSDĐ cho ông D là không đúng đối tượng sử dụng dất.

Ông C chuyển nhượng QSDĐ của ông D, nhưng hợp đồng chưa thực hiện xong, ông D chưa giao tài sản cho ông C, khi chuyển nhượng, phần đất do ông P đang quản lý sử dụng nên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa ông D và ông C có đối tượng không thực hiện được. Ông P yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu HĐCNQSDĐ giữa ông C với ông D là có căn cứ chấp nhận. Ông D và ông C có quyền khởi kiện giải quyết hậu quả của HĐ vô hiệu ở vụ án khác theo quy định.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Nguyễn Văn P; sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 38/2025/DS-ST ngày 27 - 8 - 2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Tây Ninh.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn C về Tranh chấp QSDĐ yêu cầu ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị O trả lại một phần của thửa 548, tờ bản đồ số 11, diện tích đo đạc thực tế là 227 m2, tọa lạc tại xã T, huyện T, tỉnh Long An (cũ) (Theo mảnh trích đo địa chính ngày 05/6/2023 của Công ty TNHH Đ1) và yêu cầu ông Nguyễn Văn P và bà Nguyễn Thị O trả tiền thuê quyền sử dụng đất đối với thửa 548 tổng số tiền 67.800.000 đồng.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị O đối với ông D, ông C:

2.1. Ông Nguyễn Văn P, bà Nguyễn Thị O được quyền quản lý, sử dụng kê khai đăng ký QSDDĐ đối với một thần thửa 548 (nêu tại mục 1 phần quyết định)

2.2. Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 10/7/2020 công chứng tại Văn phòng C1 giữa ông Nguyễn Văn C và ông Lê Văn D đối với thửa đất 548 nêu tại mục 1.

2.3. Hủy Giấy chứng nhận QSDĐ số CS 04310 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 09/9/2019 cho ông Lê Văn D, cập nhật biến động ngày 08/7/2020 cho ông Lê Văn T.

3. Án phí:

3.1. Án phí dân sự sơ thẩm: ông C được miễn án phí.

3.3. Án phí dân sự phúc thẩm: Các đương sự không phải chịu.

4. Chi phí tố tụng: ông Nguyễn Văn C phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, định giá và đo đạc là 53.064.000 đồng (đã nộp xong) và 20.300.000 đồng ông P và bà O đã nộp tạm ứng, ông C có nghĩa vụ hoàn trả cho ông P.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong các khoản tiền, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

5. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7 và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.