Bản án 496/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện ngày 08/01/2019; các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Trương Diệp T trình bày:

Ngày 28/5/2015, ông Trương Diệp T và ông Nguyễn Văn S có ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở. Theo đó: ông S cam kết chuyển nhượng cho ông T một phần diện tích đất để thực hiện xây dựng nhà ở trong khu nhà ở Bách Khoa – chợ Phú Lạc tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Thành phố Hố Chí Minh; đặc điểm, diện tích và giá chuyển nhượng như sau:

Hợp đồng số: D02/215/HĐNT/CPL

- Ký hiệu lô đất: D02;

- Tổng diện tích lô đất: 62.00 m2;

- Mục đích sử dụng: Đất ở; thuộc một phần thửa 664, tờ bản đồ 79, Lô đất tọa lạc tại: xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

Tính đến ngày 28/7/2015, ông T đã thanh toán 80% giá trị lô đất là 421.500.000 đồng.

Công ty cổ phần đầu tư A (gọi tắt Công ty A) tham gia với tư cách là người làm chứng .

Ông S đã bàn giao nền đất và ông T cũng đang giữ đất. Tuy nhiên hợp đồng đã không thực hiện được, phía ông S cũng không làm được giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở như đã cam kết với ông T.

Nay nguyên đơn ông Trương Diệp T yêu cầu Tòa án giải quyết bao gồm:

1.

Hủy hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng ký giữa ông Trương Diệp T với ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A.

2.

Yêu cầu ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A có trách nhiệm hoàn trả số tiền là 421.500.000 đồng và bồi thường thiệt hại 20% trên số tiền 421.500.000 đồng là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 đồng cho ông Trương Diệp T.

Bị đơn ông Nguyễn Văn S trình bày tại các bản tự khai như sau:

Ngày 28/5/2015, ông có ký hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở với ông T đối với phần đất có diện tích 62.00 m2 thuộc 01 phần thửa 664, tờ bản đồ số 79 tọa lạc tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty cổ phần đầu tư A tham gia với tư cách là người làm chứng. Ông xác nhận ông T đã thanh toán tổng cộng là 421.500.000 (bốn trăm hai mươi mốt triệu, năm trăm nghìn) đồng. Công ty cổ phần đầu tư A là người thực hiện thu toàn bộ khoản tiền nêu trên của ông T.

Nay ông T yêu cầu hủy hợp đồng trên đồng thời ông T yêu cầu Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A cùng có trách nhiệm liên đới hoàn trả số tiền 421.500.000 đồng và bồi thường 20% trên số tiền đã nhận là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 (Năm trăm lẻ năm triệu tám trăm nghìn) đồng cho ông T thì ông cũng đồng ý. Do ông bận công việc nên ông có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan Công ty cổ phần đầu tư A vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Trần Đăng T1 trình bày:

Phần đất mà ông Trương Diệp T và ông Nguyễn Văn S ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở là do ông đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Khoảng năm 2018, ông có bán phần đất tranh chấp này cho ông S, ông K. Sau này, ông S, ông K chuyển nhượng như thế nào thì ông không rõ. Nay nguyên đơn ông Trương Diệp T khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Hủy hợp đồng đặt cọc và hợp đồng chuyển nhượng ký giữa ông Trương Diệp T với ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A.

- Yêu cầu ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A có trách nhiệm hoàn trả số tiền là 421.500.000 đồng và bồi thường thiệt hại 20% trên số tiền 421.500.000 đồng là 84.300.000 đồng. Tổng cộng là 505.800.000 đồng cho ông Trương Diệp T.

Với tư cách là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan thì ông không có ý kiến hay yêu cầu gì, để tự họ giải quyết với nhau. Do bận công việc nên ông đề nghị Tòa cho ông được vắng mặt trong suốt quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn K trình bày:

Ngày 28/5/2015, ông Trương Diệp T và ông Nguyễn Văn S có ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở phần đất diện tích 62.00 m2 thuộc 01 phần thửa 664, tờ bản đồ số 79 tọa lạc tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, Thành phố Hố Chí Minh. Công ty cổ phần đầu tư A tham gia trong hợp đồng với tư cách là người làm chứng. Ông T đã thanh toán cho ông S tổng số tiền 421.500.000 (bốn trăm hai mươi mốt triệu, năm trăm nghìn) đồng. Ông đại diện cho Công ty cổ phần đầu tư A có đứng ra thu số tiền do ông T nộp.

Nay ông T yêu cầu hủy hợp đồng trên đồng thời ông T yêu cầu Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A cùng có trách nhiệm liên đới hoàn trả số tiền trên và bồi thường 20% trên số tiền đã nhận là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 (Năm trăm lẻ năm triệu tám trăm nghìn) đồng cho ông T thì ông cũng đồng ý. Do ông bận công việc nên ông có đơn yêu cầu Tòa án giải quyết vắng mặt.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Diệu Tr trình bày:

Bà là vợ của ông Trương Diệp T, vào ngày 28/5/2015, chồng bà (ông T) và ông Nguyễn Văn S có ký kết hợp đồng hứa chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở và nhà ở phần đất diện tích 62.00 m2 thuộc một phần thửa 664, tờ bản đồ 79, tọa lạc tại xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh. Chồng bà (ông T) đã thanh toán cho ông S tổng số tiền là 421.500.000 đồng. Đây là số tiền chung của vợ chồng bà. Nay bà thống nhất với ý kiến của chồng bà (ông T) là yêu cầu hủy hợp đồng giữa chồng bà (ông T) với ông S đồng thời yêu cầu Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A cùng có trách nhiệm liên đới hoàn trả số tiền trên và bồi thường 20% trên số tiền đã nhận là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 (Năm trăm lẻ năm triệu tám trăm nghìn) đồng cho ông T.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu quan điểm về việc giải quyết vụ án như sau: Viện kiểm sát nhân dân huyện Bình Chánh phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự kể từ khi thụ lý vụ án đến trước thời điểm nghị án. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là ông Trương Diệp T đối với ông Nguyễn Văn S. Buộc ông Nguyễn Văn S cùng có trách nhiệm liên đới với Công ty cổ phần đầu tư A hoàn trả lại cho ông Trương Diệp T số tiền là 421.500.000 (bốn trăm hai mươi mốt triệu, năm trăm nghìn) đồng và bồi thường 20% trên số tiền đã nhận là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 (Năm trăm lẻ năm triệu tám trăm nghìn) đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan là Công ty cổ phần đầu tư A, ông Nguyễn Văn K, ông Trần Đăng T1 và bà Nguyễn Thị Diệu Tr đều có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nên theo quy định tại Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì Hội đồng vẫn xét xử vụ án.

Mặt khác, theo quy định tại khoản 2 và khoản 4 Điều 91 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 thì đương sự phản đối yêu cầu của người khác đối với mình phải chứng minh sự phản đối đó là có căn cứ và phải đưa ra chứng cứ để chứng minh. Đương sự có nghĩa vụ đưa ra chứng cứ để chứng minh mà không đưa ra được chứng cứ hoặc không đưa ra đầy đủ chứng cứ thì phải chịu hậu quả của việc không chứng minh được hoặc chứng minh không đầy đủ đó. Tuy nhiên, phía Công ty cổ phần đầu tư A vắng mặt không lý do trong suốt quá trình giải quyết vụ án nên Công ty cổ phần đầu tư A từ bỏ nghĩa vụ chứng minh của mình.

Hợp đồng số: D02/2015/HĐNT/CPL

- Ký hiệu lô đất: D02;

- Tổng diện tích lô đất: 62.00 m2;

- Mục đích sử dụng: Đất ở; thuộc một phần thửa 664, tờ bản đồ 79, Lô đất tọa lạc tại: xã Phong Phú, huyện Bình Chánh, thành phố Hồ Chí Minh.

Tính đến ngày 28/7/2015, ông T đã thanh toán 80% giá trị lô đất là 421.500.000 đồng.

Công ty cổ phần đầu tư A (gọi tắt Công ty A) tham gia với tư cách là người làm chứng và phát hành phiếu thu nhận tiền.

Sau khi ông T giao số tiền trên thì phía ông S không thực hiện được các thủ tục để chuyển quyền sử dụng đất cũng như xây dựng nhà ở như đã thỏa thuận.

Hợp đồng giữa các bên là hợp đồng tay, không có công chứng chứng thực theo quy định của pháp luật.

“1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Người tham gia giao dịch có năng lực hành vi dân sự;

b) Mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội;

c) Người tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện.

2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”.

Tại Điều 127 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về giao dịch dân sự vô hiệu:

“Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 122 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Công ty cổ phần đầu tư A (gọi tắt Công ty A) tham gia trong Hợp đồng chuyển nhượng ký giữa ông T với ông S với tư cách là người làm chứng đồng thời Công ty A phát hành phiếu thu và nhận toàn bộ số tiền mà nguyên đơn ông Trương Diệp T nộp, do đó buộc Công ty A có nghĩa vụ liên đới cùng ông Nguyễn Văn S trả cho ông T số tiền 421.500. 000 đồng và bồi thường thiệt hại 20% trên số tiền 421.500.000 đồng là 84.300.000 đồng, tổng cộng là 505.800.000 đồng là phù hợp với Điều 298 Bộ luật dân sự năm 2005 quy định về thực hiện nghĩa vụ dân sự liên đới nên Hội đồng xét xử chấp nhận.

Từ những phân tích và nhận định trên, Hội đồng xét xử chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là phù hợp với các quy định của pháp luật.

Hoàn lại cho ông Trương Diệp T số tiền 12.540.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm bốn mươi nghìn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số: AA/2018/0006728 ngày 15/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh, Thành phố Hồ Chí Minh.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 91, Điều 92, Điều 147, Điều 157, Điều 165, Điều 228 và Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ các Điều 122, Điều 127, Điều 137, Điều 298 và Điều 691 Bộ luật dân sự năm 2005; Điều 357 và 468 Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 106 Luật đất đai năm 2003;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Trương Diệp T đối với ông Nguyễn Văn S.

1.1. Tuyên bố Hợp đồng số: D02/2015/HĐNT/CPL ngày 28/5/2015 ký giữa ông Nguyễn Văn S với ông Trương Diệp T là vô hiệu.

1.2. Buộc ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A có trách nhiệm liên đới hoàn trả lại cho ông Trương Diệp T số tiền chuyển nhượng là 421.500.000 (bốn trăm hai mươi mốt triệu năm trăm nghìn) đồng và bồi thường thiệt hại 20% trên số tiền chuyển nhượng 421.500.000 đồng là 84.300.000 (tám mươi tư triệu ba trăm nghìn) đồng, tổng cộng là 505.800.000 (Năm trăm lẻ năm triệu tám trăm nghìn) đồng.

Các bên thi hành án tại Chi cục Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Về nghĩa vụ chậm thi hành án: Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành) cho đến khi thi hành xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

2. Về chi phí tố tụng.

Ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A có trách nhiệm liên đới phải hoàn trả lại cho ông Trương Diệp T chi phí xem xét thẩm định tại chỗ, đo vẽ, định giá là 13.660.870 đồng (mười ba triệu, sáu trăm sáu mươi nghìn, tám trăm bảy mươi) đồng.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

3.1. Ông Nguyễn Văn S và Công ty cổ phần đầu tư A có trách nhiệm liên đới phải chịu 24.532.000 (hai mươi bốn triệu năm trăm ba mươi hai nghìn) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

3.2. Ông Trương Diệp T được nhận lại số tiền 12.540.000 đồng (Mười hai triệu năm trăm bốn mươi nghìn) đồng mà ông T đã đóng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí, lệ phí tòa án số AA/2018/0006728 ngày 15/01/2019 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Bình Chánh.

4. Về quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày được giao bản án hoặc từ ngày bản án được niêm yết công khai theo quy định của pháp luật.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM