Bản án 492/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn kh i kiện và quá tr nh tham gia t t ng tại Tòa án đại diện theo u quy n của nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Ngọc T1 trình bày:

Vào ngày 07-6-2021, anh Lê Hoàng T th a thuận nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị O thửa đất 155 thửa m i 329, tờ bản đồ 38 , diện tích 388,15 m2; toạ lạc tại xã S, huyện D, tỉnh Tây Ninh; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà O đứng tên, giá chuyển nhượng 335.000.000 đồng. Sau khi th a thuận việc chuyển nhượng xong, anh T đã đặt cọc cho bà O số tiền cọc là 30.000.000 đồng, đồng thời th a thuận đến 20-6-2021 bà O s làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, anh T s trả hết số tiền còn lại 305.000.000 đồng. Việc th a thuận hai bên có làm giấy đặt cọc. Vào ngày 22-6-2021, anh T giao thêm 255.000.000 đồng tiền cọc cho bà O, có làm giấy đặt cọc. Giấy đặt cọc hai bên không th a thuận cụ thể thời gian làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất, chỉ th a thuận b ng lời nói: bà O có ngh a vụ làm thủ tục tách thửa quyền sử dụng đất để đến công chứng làm hợp đồng chuyển nhượng, sang tên cho anh T thì anh T s giao đủ số tiền đất còn lại 50.000.000 đồng. Vào khoảng 7-2021 không nh ngày , bà O đã giao đất cho anh T, anh T có c m 10 trụ bê tông xung quanh đất để làm ranh đất, có xịt c trên đất.

Đến cuối năm 2021, bà O đòi thêm tiền lên thổ cư 70.000.000 đồng, số tiền này n m ngoài hợp đồng hai bên đã thống nhất ngày 22-6-2021. Ban đầu, anh T không đồng ý, nhưng để giải quyết xong vụ việc nên cuối cùng đồng ý đưa thêm cho bà O 70.000.000 đồng tiền lên thổ cư và trả tiền đất còn nợ 50.000.000 đồng để bà O sang tên. Sau đó, bà O nói 70.000.000 đồng tiền thổ cư là không đủ, đòi lên thành 115.000.000 đồng. Vì vậy, anh T không đồng ý. Vào ngày 23-8-2022, bà O gửi qua zalo cho anh T sơ đồ thửa đất m i là thửa 329, tờ bản đồ 38, diện tích 388 m2 và yêu cầu anh T trong vòng 01 tháng phải đưa thêm 115.000.000 đồng để lên thổ cư và 50.000.000 đồng tiền đất còn lại, tổng cộng 165.000.000 đồng m i chịu làm thủ tục sang tên cho anh T; d n đến hai bên tranh chấp đến nay.

Nay anh T khởi kiện yêu cầu buộc bà O thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo th a thuận tại hợp đồng đặt cọc ngày 22-6-2021. Anh Tú thanh toán số tiền mua đất còn lại 50.000.000 đồng. Trường hợp hợp đồng đặt cọc ngày 22-6-2021 vô hiệu thì anh T yêu cầu bà O có ngh a vụ bồi thường cho anh T số tiền tương đương v i giá trị phần đất thửa 329 thửa c 155 , tờ bản đồ 38; yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất của thửa đất 329 thửa c 155 , tờ bản đồ 38 giữa bà Nguyễn Thị O và chị Thái Thị T2.

Căn cứ khởi kiện: Điều 129, khoản 1 Điều 502, điểm b khoản 1 Điều 688, khoản 3 Điều 167 của Bộ luật Dân sự, khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai, n lệ số 55 năm 2022: anh T đã thanh toán cho bà O tổng cộng 285.000.000 đồng/tổng giá trị đất 335.000.000 đồng, là đã trên 2/3 giá trị hợp đồng. Vì vậy hợp đồng đặt cọc ngày 22-6-2021 giữa anh T và bà O đã có hiệu lực dù hình thức văn bản chưa đúng, đề nghị Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng đặt cọc ngày 22-6-2021.

Ngư i đại diện tho u quy n của bị đơn ông Cao Minh T3 tr nh bày:

Ông thừa nhận lời khai của nguyên đơn về việc anh T, bà O có th a thuận chuyển nhượng thửa đất 329, tờ bản đồ 38, v i giá 335.000.000 đồng; hai bên chưa lập hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi th a thuận việc chuyển nhượng xong thì giữa hai bên có lập hai hợp đồng đặt cọc tương ứng v i m i lần anh T giao tiền đặt cọc, cụ thể: vào ngày 07-6-2021, anh T đã đặt cọc 30.000.000 đồng, ngày 22-6-2021 đặt cọc 255.000.000 đồng, tổng cộng 285.000.000 đồng là đúng. Khi anh T, bà O giao kết hợp đồng thì không th a thuận thời hạn sang tên quyền sử dụng đất cho anh T do anh T có nhờ bà O lên thổ cư giùm cho anh T th a thuận b ng lời nói, nhưng tại tin nh n zalo thì anh T có ngầm đồng ý việc này . Hơn nữa, nếu đất có thổ cư thì không có ai bán 05 mét ngang đất chỉ v i giá 335.000.000 đồng. Bà O đồng ý lên thổ cư giùm cho anh T nhưng do không biết tiền lên thổ cư là bao nhiêu nên ban đầu chỉ ư c chừng 70.000.000 đồng, sau đó thực tế tiền thổ cư lên đến 115.000.000 đồng. Bà O không có chứng cứ chứng minh tiền lên thổ cư vì nhờ người giúp, tuy nhiên bảng giá Nhà nư c quy định về tiền chuyển đổi đất lên thổ cư v i diện tích 388 m2 thì tiền thổ cư ư c tính khoảng 115.000.000 đồng hoặc hơn. Giá chuyển nhượng 338.000.000 đồng là giá đất không có thổ cư, thời điểm tháng 6-2021 nếu không có thổ cư thì v n sang tên quyền sử dụng đất được. Khoảng tháng 8-2021, bà O làm xong việc chuyển thổ cư giùm cho anh T, bà O báo ngay cho anh T để sang tên nhưng anh T h n nhiều lần không đưa tiền, có chứng cứ là tin nh n zalo có nội dung anh T đồng ý thanh toán số tiền lên thổ cư, xác định số tiền còn nợ bà O là 165.000.000 đồng.

Khi chuyển đổi đất thổ cư giùm cho anh T, bà O phải vay tiền bên ngoài nhưng sau đó anh T không trả tiền nên bà O phải vay ngân hàng để lấy tiền trả. Do anh T không giao tiền, để quá lâu nên bà O m i tặng cho đất con là bà Thái Thị T2 để thuận tiện cho việc đi lại, không phải vì trốn tránh ngh a vụ v i ai. Do anh T hứa h n thanh toán số tiền 165.000.000 đồng nhiều lần nhưng không trả, kéo dài đến nay hơn 01 năm mà không thực hiện nên nay bà O không đồng ý chuyển nhượng đất cho anh T, không đồng ý trả lại tiền cọc 285.000.000 đồng cho anh T.

Đối v i hợp đồng tặng cho giữa bà O và bà Thái Thị T2 vào năm 2022 là đúng, do đó không đồng ý việc hủy hợp đồng. Hiện thửa đất 329 thửa c 155 , tờ bản đồ 38, do bà Thái Thị T2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện đang thế chấp vay tại Ngân hàng TMCP S1 (S2nh T4, phòng G.

kiến của bà Thái Thị T2: không đồng ý yêu cầu khởi kiện của anh T.

Ngư i đại diện theo ủy quy n của Ngân hàng Thương mại Cổ phần S1 bày:

Năm 2022, bà Thái Thị T2 có thế chấp diện tích đất 388 m2, thửa đất số 329, tờ bản đồ 38, do bà đứng tên để vay tại Ngân hàng TMCP S1 (S2nh T4, phòng G, số tiền 300.000.000 đồng. Cùng việc thế chấp thửa đất trên, bà T2 còn thế chấp ba giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do bà T2 đứng tên, v i khoản vay tổng cộng 1.000.000.000 đồng có hồ sơ k m theo . Các khoản nợ của bà T2 chưa đến hạn, bà T2 c ng đảm bảo thời hạn trả nợ nên ngân hàng không khởi kiện bà T2, đề nghị Tòa án xem xét và bảo đảm quyền lợi cho ngân hàng.

Tại phiên tòa, ông T3 trình bày: hiện bà Thái Thị T2 đã trả nợ cho ngân hàng và đang giữ bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 388 m2, thửa đất số 329, tờ bản đồ 38. Bà O đồng ý trả lại tiền cọc 285.000.000 đồng cho anh T. Trường hợp anh T đồng ý thanh toán số tiền còn lại 165.000.000 đồng tiền chuyển đổi thổ cư 115.000.000 đồng, tiền đất còn lại 50.000.000 đồng thì bà O, bà T2 đồng ý làm thủ tục chuyển nhượng đất cho anh T theo như th a thuận tại hợp đồng đặt cọc. Do nguyên đơn không đồng ý v i ý kiến của bà O, bà T2 nên tại phần tranh luận, ông T3 không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Bà Nguyễn Thị Ngọc T1 trình bày: anh T đồng ý trả bà O tiền đất còn lại 50.000.000 đồng, không đồng ý trả tiền chuyển đổi thổ cư do bà O tự ý thực hiện.

Bản án Dân sự sơ thẩm s 116/2023/DS-ST ngày 28 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu tỉnh Tây Ninh đã tuyên xử:

Căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, 422, 423, 427 của Bộ luật Dân sự 2015; khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Lê Hoàng T đối v i bà Nguyễn Thị O, chị Thái Thị T2, về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”;

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Lê Hoàng T đối v i bà Nguyễn Thị O, chị Thái Thị T2, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất”.

Đình chỉ yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 543010, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS 08835, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 05-01-2023 cho bà Thái Thị T2 đứng tên.

1.1. Bà Nguyễn Thị O có ngh a vụ trả anh Lê Hoàng T số tiền 285.900.000 hai trăm tám mươi lăm triệu chín trăm ngh n đồng.

1.2. Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối v i các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra bản án còn tuyên về chi phí xem xét thẩm định, án phí, quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 08/9/2023, nguyên đơn anh Lê Hoàng T có đơn kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa bản án sơ thẩm theo hư ng tiếp tục thực hiện hợp đồng theo giấy đặt cọc đề ngày 22-6-2021. Hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất ngày 25-12-2021 giữa bà nguyễn Thị O1 và chị Thái Thị T2. Trường hợp không thực hiện được theo giấy đặt cọc thì phải bồi thường số tiền tương đương giá trị của phần đất theo giá đã thẩm định.

Tại phiên tòa phúc thẩm: người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn trình bày: Tòa án cấp sơ thẩm xác định 02 bên có l i là không đúng, trong vụ án này l i thuộc về bà O1, đề nghị Hội đồng xét xử xem xét hậu quả của hợp đồng vô hiệu, buộc bà O1 bồi thường số tiền hơn 300 triệu đồng, hợp đồng đặt cọc ngày 22-6-2021 thực chất là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì đã đưa tiền hơn 2/3, anh T đã nhận đất, làm hàng rào và trồng 09 cây trụ; hợp đồng tặng cho giữa bà O1 v i chị T2 là vô hiệu nên đề nghị hủy.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày: khi ký hợp đồng đặt cọc không có th a thuận việc lên thổ cư; bà O1 không thể tự b tiền ra để lên thổ cư; hai bên có th a thuận lên thổ cư; bà O1 tự nguyện trả lại số tiền 285.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh tham gia phiên tòa có ý kiến như sau:

Về tố tụng: Hội đồng xét xử, Thẩm phán và những người tham gia tố tụng đã chấp hành đúng những quy định pháp luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn; giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ tài liệu đã được xem xét tại phiên tòa căn cứ vào kết quả tranh t ng tại phiên tòa xét thấy:

Các bên đương sự đều thừa nhận bà O1 và anh T có th a thuận chuyển nhượng 388 m2 đất, thửa đất 329 thửa c 155 , tờ bản đồ 38, v i giá 335.000.000 đồng. Hai bên có lập hai hợp đồng đặt cọc vào ngày 07-6-2021 và ngày 22-6-2021. Theo th a thuận tại hợp đồng, anh T đã giao tiền cọc cho bà O1 285.000.000 đồng ngày 07-6-2021 cọc 30.000.000 đồng, ngày 22-6-2021 cọc 255.000.000 đồng ; đồng thời bà O1 chịu trách nhiệm tách thửa đất để hai bên làm thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất. Tuy nhiên, đến nay giữa bà O1 và anh T không thực hiện được th a thuận này, không tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng.

Tại hợp đồng đặt cọc ngày 07-6-2021, anh T, bà O th a thuận ngày 20-6-2021 ký hợp đồng chuyển nhượng đất; nhưng ngày 22-6-2021 hai bên tiếp tục ký hợp đồng đặt cọc, theo đó anh T giao thêm tiền cọc 255.000.000 đồng; hai bên không th a thuận thời hạn sang tên quyền sử dụng đất, đồng thời bà O làm thủ tục chuyển đổi loại đất chuyển nhượng cây lâu năm sang thổ cư.

Người đại diện theo uỷ quyền của anh T cho r ng việc bà O chuyển đổi loại đất là tự ý; nhưng không giải thích được lý do hai lần ký hợp đồng đặt cọc, việc bà O vi phạm thời hạn ngày 20-6-2021 nhưng anh T lại giao thêm tiền cọc... Tại các tin nh n zalo thể hiện, ban đầu anh T đồng ý trả bà O tiền chuyển đổi thổ cư 70.000.000 đồng, sau là 115.000.000 đồng. Các tin nh n không thể hiện việc bà O tự ý chuyển đổi loại đất. Hơn nữa, giá chuyển đổi hai loại đất theo quy định tại Quyết định số: 35/2020/QĐ-UBND ngày 01 tháng 9 năm 2020 của Uỷ ban nhân tỉnh Tây Ninh chênh lệch rất nhiều, có lợi cho anh T nhưng gây thiệt hại cho bà O. Lời khai của nguyên đơn là không phù hợp.

Hợp đồng giữa bà O và anh T không thực hiện được nguyên nhân do tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc, hai bên không thoả thuận về chi phí chuyển đổi loại đất, khi phát sinh thêm nội dung không ghi nhận b ng văn bản, là cùng có l i. Bà Nguyễn Thị O có ngh a vụ hoàn trả cho anh Lê Hoàng T số tiền cọc 285.000.000 đồng.

Do đó, Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận 01 phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ.

Anh Lê Hoàng T kháng cáo nhưng không cung cấp được chứng cứ chứng minh m i nên không có căn cứ chấp nhận.

Nguyên đơn kháng cáo không được chấp nhận nên phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

V các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Căn cứ Điều 227, 228 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 328, 422, 423, 427 của Bộ luật Dân sự 2015; khoản 4 Điều 27 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn anh Lê Hoàng T.

2. Giữ nguyên Bản án Dân sự sơ thẩm số: 116/2023/DS-ST ngày 28-8-2023 của Tòa án nhân dân huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

2.1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của anh Lê Hoàng T đối v i tranh chấp hợp đồng đặt cọc; không chấp nhận đối v i tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất.

2.2. Đình chỉ yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DĐ 543010, số vào sổ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất CS 08835, do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh T cấp ngày 05-01-2023 cho bà Thái Thị T2 đứng tên.

2.3. Bà Nguyễn Thị O có ngh a vụ trả anh Lê Hoàng T số tiền 285.900.000 hai trăm tám mươi lăm triệu chín trăm ngh n đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án đối v i các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

3. Về chi phí tố tụng:

Anh Lê Hoàng T phải chịu 15.336.000 mư i lăm triệu ba trăm ba mươi sáu ngh n đồng anh T đã nộp đủ .

4. Về án phí dân sự sơ thẩm:

4.1. Anh Lê Hoàng T phải chịu tổng cộng 600.000 đồng, được khấu trừ vào 13.400.000 đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai thu số 0013481 ngày 25-5-2023; số 0012926 ngày 26-12-2022; số 0012620 ngày 03-10-2022 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh. Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh hoàn trả cho anh Lê Hoàng T 12.800.000 mư i hai triệu tám trăm ngh n đồng.

4.2. Bà Nguyễn Thị O phải chịu 14.595.000 mư i b n triệu năm trăm chín mươi lăm ngh n đồng.

5. Về án phí dân sự phúc thẩm: anh Lê Hoàng T phải chịu 300.000 ba trăm ngàn đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm. Khấu trừ vào tiền tạm ứng án phí anh T đã nộp theo biên lai thu số: 0013816 ngày 08-9-2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh.

6. Những quyết định khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị Hội đồng xét xử không giải quyết, có hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

7. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Ðiều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền th a thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Ðiều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

8. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM

THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ