Bản án 49/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Ngày 17/9/2023, nguyên đơn và bị đơn ký kết Hợp đồng đặt cọc mua bán nhà và chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa chỉ số 207/52/86 đường Nguyễn Văn Đậu, Phường 11, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh (gọi tắt là Hợp đồng đặt cọc) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất số DK 155309, số vào sổ cấp GCN CH 04826 do UBND quận Bình Thạnh cấp ngày 10/02/2023, cập nhật sang tên bà T ngày 27/7/2023 (gọi tắt là Giấy chứng nhận). Theo đó, giá chuyển nhượng là 3,850,000,000 (ba tỉ tám trăm năm mươi triệu) đồng; phương thức thanh toán chia thành 02 đợt: đợt 1, đặt cọc 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng; đợt 2, ngay sau khi hoàn tất thủ tục công chứng mua bán nhà đất sẽ thanh toán tiếp 3,450,000,000 (ba tỉ bốn trăm năm mươi triệu) đồng. Thời hạn công chứng ấn định là ngày 17/10/2023. Trường hợp bên mua không vay ngân hàng thì ngày 02/10/2023 phải đặt cọc thêm 1,450,000,000 (một tỉ bốn trăm năm mươi triệu) đồng. Ngày 17/9/2023, bị đơn đã nhận được đủ số tiền mà nguyên đơn đặt cọc vào tài khoản của ông N. Tại đơn khởi kiện đề ngày 13/10/2023, nguyên đơn yêu cầu Tòa án (i) tuyên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do bị lừa dối và vi phạm điều cấm của pháp luật, (ii) buộc bị đơn phải hoàn trả số tiền đặt cọc là 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng, (iii) bồi thường số tiền 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng do bị đơn có lỗi.

Qúa trình giải quyết vụ án và kết quả tranh tụng tại phiên tòa ghi nhận các vấn đề sau đây:

A. Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Nguyên đơn có kinh doanh bất động sản như một nghề tay trái. Theo thông tin từ môi giới, bao gồm bản chụp Giấy chứng nhận, nguyên đơn đến xem nhà vào ngày 16/9/2023 và hẹn chủ nhà thương lượng, đặt cọc vào ngày 17/9/2023. So với Giấy chứng nhận có trong hồ sơ vụ án thì các nội dung trong Giấy chứng nhận mà nguyên đơn được môi giới và chủ nhà cho xem giống nhau, không thêm bớt, sửa chữa, tẩy xóa. Tại thời điểm đặt cọc, bị đơn không cung cấp thông tin về căn nhà không được công nhận trên giấy, Giấy chứng nhận đang thế chấp tại Ngân hàng. Việc bị đơn và môi giới ghi thêm vào phần diện tích sử dụng là cố ý lừa gạt để nguyên đơn hiểu nhầm là nhà đã được công nhận. Mặc dù hai bên không thỏa thuận Hợp đồng đặt cọc phải được công chứng nhưng ngày 02/10/2023, do phải bồi cọc thêm 1,450,00,000 (một tỉ bốn trăm năm mươi triệu) đồng là quá lớn, nhiều rủi ro, nguyên đơn yêu cầu bị đơn ra công chứng Hợp đồng cọc thì mới được biết sổ đỏ đang thế chấp. Chiều ngày 02/10/2023, nguyên đơn có ra Phòng Công chứng số 6 hỏi thì mới biết nhà không được công nhận, chỉ công nhận đất. Đây là hành vi lừa dối. Hai bên thỏa thuận ngày 17/10/2023 ra công chứng mua bán. Nguyên đơn có trao đổi miệng với bị đơn là hợp thức hóa căn nhà, sau đó ký bán nhưng bị đơn không đồng ý. Ngày 13/10/2023, nguyên đơn đã nộp đơn ngăn chặn và đơn khởi kiện tại Tòa án. Do Giấy chứng nhận đang bị thế chấp tại Ngân hàng nên Hợp đồng đặt cọc vô hiệu do có nội dung vi phạm điều cấm của pháp luật theo quy định tại Điều 123, khoản 8 Điều 320, khoản 5 Điều 321 của Bộ luật Dân sự năm 2015. Đại diện nguyên đơn thừa nhận những tin nhắn điện thoại do ông N, những người làm chứng khác cung cấp là đúng của nguyên đơn đã trao đổi. Tại phiên tòa, nguyên đơn thay đổi một phần yêu cầu khởi kiện. Cụ thể: yêu cầu tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự năm 2015, bị đơn phải trả 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng tiền đặt cọc, bị đơn phải bồi thường tiền lãi trên số tiền 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng theo mức lãi suất 10%/năm tương đương 49,235,600 (bốn mươi chín triệu hai trăm ba mươi lăm nghìn sáu trăm) đồng. B. Đại diện bị đơn trình bày:

Bị đơn phủ nhận trình bày của nguyên đơn cho rằng cung cấp thông tin sai lệch về căn nhà, lừa dối nguyên đơn. Ngày 17/9/2023, bị đơn đã đưa toàn bộ giấy tờ nhà, bao gồm cả giấy tờ thế chấp cho nguyên đơn xem, đồng ý mới đặt cọc. Do bị đơn cũng mua lại từ chủ cũ, hợp đồng mua bán cũng được công chứng, chứng thực đầy đủ nên bị đơn cho rằng Hợp đồng đặt cọc này không vô hiệu, căn nhà chưa được hợp thức hóa do chủ cũ không làm thủ tục này. Bị đơn đã mua lại nhà theo thực tế và chấp nhận vấn đề này. Nguyên đơn cũng chưa bao giờ đề cập đến vấn đề nhà chưa hợp thức hóa, nếu có hai bên sẽ thỏa thuận lại. Vì vậy, bị đơn cho rằng nguyên đơn đã hiểu và biết về thông tin căn nhà. Bị đơn và ông N đã nhiều lần gửi tin nhắn trao đổi với nguyên đơn về việc hoàn cọc, sau khi trừ chi phí môi giới nhưng nguyên đơn không đồng ý, không thanh toán tiền theo tiến độ khiến bị đơn phải vay nóng bên ngoài để tất toán nợ, giải chấp, lấy sổ để kịp ra công chứng với nguyên đơn vào ngày 17/10/2023 theo thỏa thuận, bị thiệt hại rất nhiều. Đến ngày 17/10/2023, bị đơn chờ nguyên đơn để công chứng ký mua bán theo thỏa thuận nhưng bị đơn không có mặt. Do không vay được ngân hàng nên bị đơn viện rất nhiều lý do để không tiếp tục hợp đồng và đòi hoàn nguyên tiền cọc. Toàn bộ sự việc đều có những người làm chứng chụp và lưu giữ hình ảnh, tin nhắn và cung cấp cho Tòa án. Đề nghị Hội đồng xét xử bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bị đơn không có yêu cầu phản tố bồi thường thiệt hại trong vụ án này. C. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày:

Ông là bạn của bị đơn và trực tiếp tham gia giao dịch từ khi gặp gỡ, trao đổi, đặt cọc, ra công chứng và đến khi có tranh chấp. Số tiền đặt cọc 400,000,000 (bốn tăm triệu) đồng ông đã nhận vào tài khoản của ông nhưng đây là tiền của bị đơn. Ông không có yêu cầu và tranh chấp gì. Tuy nhiên, ông chính là người liên lạc và trao đổi trực tiếp với nguyên đơn về việc đặt cọc, công chứng, giải chấp sổ và cũng giúp bị đơn xử lý vấn đề với nguyên đơn. Bản thân ông cũng làm nghề môi giới, buôn bán đất nhiều năm và việc mua bán nhà chưa hợp thức hóa ở quận Bình Thạnh là bình thường. Khi trao đổi với ông, nguyên đơn chưa bao giờ đề cập đến việc nhà chưa hoàn công. Khi ông liên lạc yêu cầu nguyên đơn ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng, bị đơn chỉ nói làm việc với luật sư, sau đó liên tục làm đơn ngăn chặn, khởi kiện khiến ông không hiểu lý do. Toàn bộ các nội dung nguyên đơn cho rằng bị đơn vi phạm là sai sự thật. Các tin nhắn ông đã nộp cho Hội đồng xét xử chứng minh nguyên đơn là người vi phạm hợp đồng.

D. Người làm chứng trình bày tại phiên tòa ngày 19/9/2024:

- Ông H: Ông là nhân viên môi giới nhà đất, có nhận thông tin từ bị đơn để ký gửi mua bán căn nhà tại địa chỉ 207/52/86 Nguyễn Văn Đậu, Phường 11, quận Bình Thạnh với giá chào bán là 4,150,000,000 (bốn tỷ một trăm năm mươi triệu) đồng có thương lượng. Trong quá trình ông đăng tin rao bán thì nguyên đơn đã chủ động liên hệ và đề nghị dẫn đi xem nhà. Trưa ngày 16/9/2023, sau khi xem được vài căn nhà, nguyên đơn chọn được căn của bị đơn và có xin sổ. Ông đã tư vấn tình trạng pháp lý căn nhà cho nguyên đơn. Tối ngày 16/9/2023, nguyên đơn gọi điện thoại trao đổi với ông về giá, muốn mua nên đề nghị ông sắp xếp gặp chủ. Sáng ngày 17/9/2023, ông đã tiến hành cho hai bên trực tiếp gặp nhau để thương lượng và xem giấy tờ liên quan tới căn nhà. Tại thời điểm đó có ông, ông P, bà T, ông N, nguyên đơn và bị đơn. Trong quá trình trao đổi, bị đơn có xác nhận nhà đang vay ngân hàng và có đưa hồ sơ vay cho nguyên đơn xem kèm một bản photocopy. Nguyên đơn cũng muốn mua nhà vay ngân hàng do hiện tại không đủ tiền mặt. Hai bên thống nhất giá mua bán là 3,850,000,000 (ba tỉ tám trăm năm mươi triệu) đồng. Nguyên đơn đã đặt cọc chuyển khoản số tiền là 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng, với các điều khoản bổ sung trong hợp đồng đặt cọc như sau: Ngày 02/10/2023 nguyên đơn phải cọc thêm cho bị đơn là 1 tỷ 450 triệu để rút sổ ở ngân hàng về để đến ngày 17/10/2023 ra công chứng mua bán. Ngày 02/10/2023, ông có đến Phòng Công chứng số 6 cùng với bị đơn, bà T, ông P để đợi nguyên đơn tới bổ sung thêm số tiền theo hợp đồng. Ông và bị đơn có liên hệ đề nghị nguyên đơn đến nhưng nguyên đơn nhất định không đến. Ông đã quay video và chụp ảnh những người đợi nguyên đơn ở Phòng công chứng số 6. Đến ngày 17/10/2023, ông cùng với đồng nghiệp và bị đơn có mặt ở Phòng Công chứng số 6 trong suốt giờ hành chính để đợi nhưng nguyên đơn cũng không đến. Ông và bị đơn liên hệ nhắc nhưng nguyên đơn không ra. Tại thời điểm đó, ông có chụp ảnh và quay video tại Phòng Công chứng số 6. Mãi sau này thì ông mới biết xảy ra tranh chấp. Do việc môi giới căn nhà có ông, ông P, bà T cùng thực hiện nên ông đã liên hệ với ông P để hỏi thêm các nội dung trao đổi giữa ông P và nguyên đơn trong quá trình tư vấn hỗ trợ khách mua nhà. Ông P cho biết đã về quê, không vào Sài Gòn nữa nhưng gửi cho ông hình chụp các tin nhắn trao đổi với nguyên đơn. Ông đã nộp cho Hội đồng xét xử và xin vắng mặt tại các phiên tòa tiếp theo.

- Bà T: Bà là môi giới làm việc cùng nhóm với ông H, bà thống nhất toàn bộ lời khai của ông H và xin vắng mặt tại các phiên tòa.

- Bà A: Bà là người được nguyên đơn yêu cầu hỗ trợ thủ tục để vay vốn tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong, Chi nhánh Thành phố Hồ Chí Minh vào thời điểm tháng 9/2023. Ngày 17/9/2023, ông N và bị đơn giới thiệu nguyên đơn cho bà, mục đích tư vấn vay vốn, thanh toán tiền mua căn nhà số 207/52/86 Nguyễn Văn Đậu, Phường 11, quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh thửa đất số 46 tờ bản đồ số 53, số DK 155309 số vào sổ cấp GCN CH 04826. Ngày 19/9/2023, bà đã tra lịch sử tín dụng CIC của nguyên đơn nhưng quên không xem kết quả CIC của chồng nguyên đơn. Ngày 21/9/2023, bà và nguyên đơn gặp nhau trao đổi về hồ sơ chứng minh nguồn thu nhập, hồ sơ pháp lý, các thủ tục để nguyên đơn hoàn thiện hồ sơ vay mua nhà thông qua ngân hàng. Nguyên đơn có hỏi và bà cho biết bị đơn vay 1,300,000,000 (một tỉ ba trăm triệu) đồng tại Ngân hàng TMCP Tiên Phong để mua nhà và bà là người xử lý hồ sơ vay vốn của bị đơn. Vài ngày sau, bà hẹn nguyên đơn để cùng nhân viên đi thẩm định nhà đất tại 207/52/86 Nguyễn Văn Đậu, Phường 11, quận Bình Thạnh. Trước khi hoàn thiện hồ sơ, trình phương án vay, bà tra lại CIC thì phát hiện ông T là chồng nguyên đơn có lịch sử nợ xấu tại VPBank, không đủ điều kiện vay vốn. Bà đã báo cho nguyên đơn qua điện thoại và bàn phương án sẽ nhờ bố mẹ đứng tên tài sản. Tuy nhiên, sau đó nguyên đơn không tiếp tục hồ sơ vay vốn nữa. Những nội dung trao đổi nêu trên được nhắn qua zalo nhưng do điện thoại của bà cài lại nên các tin nhắn trao đổi không còn nữa. Bà xin vắng mặt tại các phiên tòa tiếp theo. E. Đại diện Viện kiểm sát nhân dân quận Bình Thạnh phát biểu ý kiến: Về tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, các đương sự đã thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự từ khi thụ lý vụ án đến phiên tòa; có vi phạm về thời hạn chuẩn bị xét xử. Về nội dung: đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn; về án phí, nguyên đơn phải chịu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 2 Điều 39, Điều 63, Điều 85, điểm b khoản 2 Điều 227, khoản 3 Điều 228, Điều 235, 238, 266, 269, 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ vào các Điều 116, 117, 118, 119, 317, 320, 321, 328 của Bộ luật Dân sự 2015;

Căn cứ vào Luật Nhà ở năm 2014;

Căn cứ vào Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở;

Căn cứ vào Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;

Căn cứ vào Luật Thi hành án Dân sự 2008 (sửa đổi bổ sung năm 2014);

Căn cứ vào Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc: (i) tuyên vô hiệu Hợp đồng đặt cọc ngày 17/9/2023 do bị lừa dối theo quy định tại Điều 127 của Bộ luật Dân sự 2015, (ii) buộc bị đơn phải hoàn trả 400,000,000 (bốn trăm triệu) đồng tiền cọc và (iii) bồi thường thiệt hại số tiền theo mức lãi suất 10%/năm trên số tiền đã nhận cọc tương đương với 49,235,600 (bốn mươi chín triệu hai trăm ba mươi lăm nghìn sáu trăm) đồng.

2. Về án phí:

Nguyên đơn phải chịu án phí là 21,969,424 (hai mươi mốt triệu chín trăm sáu mươi chín nghìn bốn trăm hai mươi bốn) đồng, được trừ vào số tiền tạm ứng án phí nguyên đơn đã nộp là 18,000,000 (mười tám triệu) đồng, theo Biên lai số 0028777 ngày 02/11/2023 của Chi cục Thi hành án Dân sự quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chi Minh. Nguyên đơn con phải nộp là 3,969,424 (ba triệu chín trăm sáu mươi chín nghìn bốn trăm hai mươi bốn) đồng.

Bị đơn không phải chịu án phí. 3. Các đương sự có mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong thời hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được tống đạt hợp lệ bản án. 4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.