Bản án 49/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện đề ngày 02/08/2021, đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung đề ngày 23/8/2021, các tài liệu có tại hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn là bà Nguyễn Thị S do bà Nguyễn Thị M C là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Ngày 13/5/2021, bà Nguyễn Thị S (bên B) có ký Hợp đồng đặt cọc với cụ Nguyễn N và bà Nguyễn Thị Minh Th về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất thuộc thửa đất số 425, diện tích 551,9m2 tại xã T, thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi với giá 3.150.000.000 đồng. Bà S đã đặt cọc 200.000.000 đồng. Hai bên thỏa thuận: Th i hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 13/5 đến ngày 15/6/2021, cụ N và bà Th cùng với à S làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ uan Nhà nước có thẩm uy n; cụ N và bà Th hỗ trợ làm đư ng, đo đạc, giải phóng mặt ằng trước công chứng; cụ N và bà Th còn cam kết tài sản chuyển nhượng thuộc uy n sở hữu của ên chuyển nhượng; có đầy đủ các giấy t liên uan để chứng minh và ên chuyển nhượng cam đoan tài sản N1 không có thừa kế gia đình, không có tranh chấp với ất kỳ cơ uan tổ chức, cá nhân N2. Nếu ên chuyển nhượng vi phạm Hợp đồng đặt cọc thì phải ồi thư ng gấp đôi cho à S. Tổng số ti n hoàn trả và ồi thư ng là 400.000.000 đồng. Ngoài ra, cụ N và bà Th còn cam kết án 05 lô theo sơ đồ phân lô, di n tích sẽ có sự chênh l ch so với di n tích ghi trên...

Tuy nhiên, đầu tháng 6/2021, ba hộ dân liền kề tranh chấp lô 440 và lô 441 (là 02 lô trong 05 lô mà bà S nhận chuyển nhượng). Do tranh chấp trước lúc c ng chứng, nên bà S kh ng đồng ý thực hiện c ng chứng hợp đồng. Bà S yêu cầu cụ N và bà Th giải quyết tranh chấp ổn thỏa hoặc trả lại tiền cọc, nhưng bà Th không đồng ý trả lại tiền cọc. Ngày 22/6/2021, bà S gửi Đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân (viết tắt là UBND) xã T. UBND xã T đã hòa giải nhưng bất thành. Tại buổi hòa giải, bà S đề nghị cụ N và bà Th chọn 01 trong 03 phương án: Chuyển nhượng 03 l đất kh ng xảy ra tranh chấp hoặc trả lại tiền cọc hoặc gia hạn thêm 10 ngày để giải quyết tranh chấp. Đến ngày 20/7/2021, cụ N và bà Th vẫn kh ng hồi âm, kh ng trao đổi hòa giải hoặc trình bày về phương án giải quyết mà cố tình né tránh, kh ng liên lạc và kh ng phối hợp với bà S.

Bà S đã gửi đơn đến cơ quan C ng an thành phố Q, Viện kiểm sát nhân dân thành phố Q tố giác tội phạm, đề nghị cụ N và bà Th thực hiện theo đúng thỏa thuận trong Hợp đồng đặt cọc. Qua tiếp nhận đơn tố giác, C ng an thành phố Q và Viện kiểm sát nhân dân thành phố Q hướng dẫn bà S gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Q.

Nay, bà S yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2021 giữa bà S với cụ N và bà Th; buộc bà Th và những người kế thừa quyền, ngh a vụ tố tụng của cụ N phải trả lại cho bà S số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng là 200.000.000 đồng, tổng cộng là 400.000.000 đồng.

* Tại Văn bản trình bày ý kiến đề ngày 15/9/2021 của cụ Nguyễn N và bà Nguyễn Thị Minh Th, các tài liệu có tại hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, ng Hu nh Ngọc t là người đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị Minh Th trình bày:

Tháng 04/2021, gia đình cụ N lập thủ tục tách thửa đất số 425, tờ bản đồ số 22, diện tích 730,5m2 tại xã T, thành phố Q (viết tắt là thửa 425) thành 06 thửa với mục đích chuyển nhượng 05 thửa đất trống. Sau khi được cơ quan chức năng đo đạc, lập bản đồ của từng thửa được tách và đề nghị Sở Tài nguyên và M i trường tỉnh Quảng Ngãi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt là GCNQSDĐ), thì bà Nguyễn Thị S đặt vấn đề với gia đình cụ N nhận chuyển nhượng 05 thửa đất trống với giá 3.150.000.000 đồng. Vì tại thời điểm N1, gia đình cụ N chưa nhận được GCNQSDĐ nên vào ngày 13/5/2021, giữa cụ N và bà Th với bà S thống nhất lập Hợp đồng đặt cọc, có nội dung: Bà S thống nhất nhận chuyển nhượng 551,9m2 đất thuộc một phần thửa 425 với giá 3.150.000.000 đồng; bà S thống nhất đặt cọc số tiền 200.000.000 đồng; thời hạn đặt cọc là 30 ngày, kể từ ngày 13/5/2021 đến ngày 15/6/2021; bên chuyển nhượng hỗ trợ làm đường, giải phóng mặt bằng và cam kết chuyển nhượng 05 lô theo sơ đồ phân l , diện tích có sự chênh lệch với diện tích ghi trên 551,9m2. Ngoài ra các bên còn cam kết: Nếu bên chuyển nhượng không chuyển nhượng thì phải bồi thường cho bà S gấp 02 lần số tiền bà S đã đặt cọc, tổng cộng là 400.000.000 đồng; ngược lại, nếu bà S không nhận chuyển nhượng thì phải chịu mất tiền đã đặt cọc.

Sau khi lập Hợp đồng đặt cọc N1, bà S đã chuyển khoản cho bà Th 200.000.000 đồng; đồng thời bên chuyển nhượng tiến hành giải phóng mặt bằng, mở đường đi theo sơ đồ tách thửa. Khoảng 01 tuần sau khi lập Hợp đồng đặt cọc, bên chuyển nhượng nhận được GCNQSDĐ của các thửa đất được tách từ thửa 425; bên chuyển nhượng thông báo cho bà S tiến hành lập Hợp đồng chuyển nhượng thì bà S bảo chờ bà gom đủ tiền. Tuy nhiên, đến đầu tháng 6/2021 bên chuyển nhượng tiếp tục liên lạc với bà S đến Văn phòng C ng chứng để thực hiện việc chuyển nhượng thì bà S nêu lý do đất chuyển nhượng có tranh chấp, nên yêu cầu bên chuyển nhượng trả lại tiền cọc cho bà S. Do bên chuyển nhượng kh ng đồng ý trả lại tiền cọc và yêu cầu bà S phải nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc, nên bà S làm đơn gửi UBND xã T giải quyết và khởi kiện đến Tòa án.

Việc bà S kh ng tiếp tục nhận chuyển nhượng đất mà yêu cầu bên chuyển nhượng phải trả lại tiền cọc là kh ng có căn cứ, vì: Trước khi đặt cọc nhận chuyển nhượng đất, bà S đã trực tiếp xem hiện trạng thửa đất, sơ đồ thửa 425 và sơ đồ các thửa đất đã được tách, trong đó có 05 thửa đất bà S nhận chuyển nhượng.

Trước khi đặt cọc, trong thời gian đặt cọc và từ khi hết thời hạn đặt cọc đến nay, phần đất chuyển nhượng cho bà S, kh ng có ai tranh chấp. Việc bà S cho rằng các hộ liền kề tranh chấp 02 trong 05 thửa đất chuyển nhượng là kh ng có căn cứ, vì ranh giới giữa các thửa đất chuyển nhượng với các hộ liền kề là đường đi c ng cộng.

Bà S là người từ chối nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng chưa có bất k văn bản hoặc lời nói N2 về việc kh ng chuyển nhượng tài sản đặt cọc cho bà S. Như vậy, bà S là người vi phạm Hợp đồng đặt cọc, nên bên chuyển nhượng kh ng đồng ý với yêu cầu khởi kiện của bà S. Bà S kh ng tiếp tục nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2021, thì bà S mất tiền cọc.

* Ngư i kế thừa uy n, nghĩa vụ tố tụng của cụ Nguy n N là cụ Nguy n Thị T và các ông, bà Nguy n Đức T1, Nguy n Đức T2, Nguy n Đức T3, Nguy n Đức T4, Nguy n Đức T5, Nguy n Đức T6, Nguy n Đức T7, Trương Thị L1 (là ngư i đại di n theo pháp luật của cháu Nguy n Đức L) không có văn ản trình ày ý kiến.

* Bản án số 13/2022/DS-ST ngày 28/3/2022 của Tòa án nhân dân thành phố Q đã xử: Kh ng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị S về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2021 và buộc bà Nguyễn Thị Minh Th cùng những người kế thừa quyền, ngh a vụ tố tụng của cụ Nguyễn N phải trả lại số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng và khoản tiền bồi thường thiệt hại do vi phạm ngh a vụ Hợp đồng đặt cọc 200.000.000 đồng, tổng cộng 400.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng khác và quyền kháng cáo của các đương sự.

* Ngày 01/4/2022 và ngày 19/4/2022, bà Nguyễn Thị M C có đơn kháng cáo, kháng cáo bổ sung đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm căn cứ theo điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật dân sự năm 2015, sửa bản án sơ thẩm theo hướng hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13/05/2021 do bị đơn vi phạm nghiêm trọng ngh a vụ hợp đồng; buộc bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc và bồi thường cho nguyên đơn như thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc, với tổng số tiền 400.000.000 đồng.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của T1 phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, người tham gia tố tụng kể từ khi Tòa án cấp phúc thẩm thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về nội dung: Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015, đề nghị Hội đồng xét xử: Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với một phần kháng cáo nguyên đơn đã rút; chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 13/5/2021, buộc người kế thừa quyền, ngh a vụ tố tụng của cụ N là vợ, con của cụ N phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng; về án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm và chi phí tố tụng khác, đề nghị giải quyết theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ đã được kiểm tra xem xét và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, sau khi đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Quảng Ngãi phát biểu ý kiến, Hội đồng xét xử nhận định:

Do đó, việc nguyên đơn cho rằng các hộ liền kề tranh chấp thửa 440, 441 và thửa 440 kh ng có đường đi là không có cơ sở chấp nhận.

Từ những nhận định trên, có cơ sở xác định trong 05 l đất các bên thỏa thuận chuyển nhượng có 01 l đất, nay là thửa 441 có 02 cạnh giáp đường đi (l góc), nhưng thực tế thửa 441 kh ng phải là l góc, do ng Đặng Văn Dũng xây tường rào, chắn một phần đường đi. Điều đó, chứng tỏ bên chuyển nhượng đã vi phạm cam kết, không thực hiện đúng theo quy định tại Điều 4 của Hợp đồng đặt cọc, nên nguyên đơn từ chối tiếp tục giao kết hợp đồng, yêu cầu hủy Hợp đồng đặt cọc và yêu cầu bị đơn hoàn trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng là có căn cứ, phù hợp với quy định tại khoản 4 Điều 422, điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 423, khoản 2 Điều 427 Bộ luật dân sự năm 2015. Do đó, có cơ sở chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án sơ thẩm.

Do đó, có cơ sở buộc bà Th và những người kế thừa quyền, ngh a vụ tố tụng của cụ N (trong đó có bà Th) phải có trách nhiệm hoàn trả số tiền đặt cọc 200.000.000 đồng cho nguyên đơn.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 74, khoản 2 Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015; khoản 4 Điều 422, điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 423, khoản 2 Điều 427, Điều 652 Bộ luật dân sự năm 2015; Nghị quyết số 326/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử: Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị S, sửa bản án số 13/2022/DS-ST ngày 28 tháng 3 năm 2022 của Tòa án nhân dân thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị S, hủy Hợp đồng đặt cọc về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đề ngày 13/5/2021 giữa bên bán là cụ Nguyễn N và bà Nguyễn Thị Minh Th với bên mua là bà Nguyễn Thị S. Buộc cụ Nguyễn Thị T và các ông, bà Nguyễn Đức T4, Nguyễn Đức T1, Nguyễn Đức T5, Nguyễn Đức T6, Nguyễn Đức T3, Nguyễn Thị Minh Th, Nguyễn Đức T2, Nguyễn Đức T7 và cháu Nguyễn Đức L (do bà Trương Thị L1 là người đại diện theo pháp luật) phải trả cho bà Nguyễn Thị S 200.000.000 đồng (hai trăm tri u) tiền đặt cọc.

2. Đình chỉ xét xử phúc thẩm đối với phần kháng cáo bà Nguyễn Thị S đã rút đối với yêu cầu buộc cụ Nguyễn Thị T và các ng, bà Nguyễn Đức T4, Nguyễn Đức T1, Nguyễn Đức T5, Nguyễn Đức T6, Nguyễn Đức T3, Nguyễn Thị Minh Th, Nguyễn Đức T2, Nguyễn Đức T7 và cháu Nguyễn Đức L (do bà Trương Thị L1 là người đại diện theo pháp luật) phải trả cho bà Nguyễn Thị S 200.000.000 đồng (hai trăm tri u) tiền bồi thường do vi phạm Hợp đồng đặt cọc.

3. Về án phí:

3.1. Cụ Nguyễn Thị T và các ng, bà Nguyễn Đức T4, Nguyễn Đức T1, Nguyễn Đức T5, Nguyễn Đức T6, Nguyễn Đức T3, Nguyễn Thị Minh Th, Nguyễn Đức T2, Nguyễn Đức T7 và cháu Nguyễn Đức L (do bà Trương Thị L1 là người đại diện theo pháp luật) phải chịu 10.000.000 đồng (mư i tri u) án phí dân sự sơ thẩm.

3.2. Bà Nguyễn Thị S kh ng phải chịu án phí dân sự sơ thẩm và án phí dân sự phúc thẩm. Hoàn trả cho bà Nguyễn Thị S 10.000.000 đồng (mư i tri u) tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm theo Biên lai số AA/2018/0007428 ngày 27/8/2021 và 300.000 đồng ( a trăm ngàn) tiền tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm theo Biên lai số 0002776 ngày 26/4/2022 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Q, tỉnh Quảng Ngãi.

4. Về chi phí tố tụng khác: Chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ 2.000.000 đồng (hai tri u). Cụ Nguyễn Thị T và các ng, bà Nguyễn Đức T4, Nguyễn Đức T1, Nguyễn Đức T5, Nguyễn Đức T6, Nguyễn Đức T3, Nguyễn Thị Minh Th, Nguyễn Đức T2, Nguyễn Đức T7 và cháu Nguyễn Đức L (do bà Trương Thị L1 là người đại diện theo pháp luật) phải chịu. Bà Nguyễn Thị S đã nộp và đã chi phí xong, nên cụ Nguyễn Thị T và các ng, bà Nguyễn Đức T4, Nguyễn Đức T1, Nguyễn Đức T5, Nguyễn Đức T6, Nguyễn Đức T3, Nguyễn Thị Minh Th, Nguyễn Đức T2, Nguyễn Đức T7 và cháu Nguyễn Đức L (do bà Trương Thị L1 là người đại diện theo pháp luật) phải hoàn trả lại cho bà Nguyễn Thị S số tiền 2.000.000 đồng (hai tri u).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Trường hợp quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.