Bản án 49/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 19/10/2021 ông Dương Văn K1, bà Vũ Thị H1 có nhận chuyển nhượng thửa đất rẫy có diện 22.590m2 đất nông nghiệp tọa lạc tại xã Đ, huyện Đắk Mil từ ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H thông qua người môi giới là anh Đàm Thiên Vvà Đàm Văn T. Người môi giới cho vợ chồng nguyên đơn xem bìa đỏ chụp qua điện thoại và thống nhất giá chuyển nhượng 1.250.000.000 đồng. Hai bên đã tiến hành chỉ ranh giới thực và đồng ý nhận chuyển nhượng nên đã thống nhất đặt cọc số tiền 100.000.000 đồng để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất diện tích 22.590 m2, thửa số 253, tờ bản đồ 18, đất trồng cây lâu năm, tài sản trên đất gồm 300 cây cao su, cà phê, tiêu, sầu riêng, gừng. Hai bên thoả thuận thời hạn đặt cọc từ ngày 19/10/2021 đến 19/11/2021 để làm thủ tục công chứng, chuyển nhượng tại cơ quan có thẩm quyền.

Sau khi đặt cọc xong nguyên đơn nhận rẫy sử dụng theo ranh giới bị đơn chỉ nhưng chưa đo đạc diện tích. Trong quá trình làm rẫy thì nguyên đơn phát hiện diện tích thực tế không đủ như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do đó nguyên đơn có nhờ người kiểm tra lại thì phát hiện diện tích thực tế là 12.800m2. Nguyên đơn liên lạc với ông K bà H để đàm phán lại, nếu diện tích thực tế chỉ có 12.800m2 (Lệch với bìa đỏ khoảng 9.790m2) thì giá trị chuyển nhượng phải bớt đi chứ không thể giá 1.250.000.000 đồng. Hoặc là ông K, bà H phải điều chỉnh lại bìa đỏ cho đúng diện tích thực tế trước khi chuyển nhượng. Nếu không thì nguyên đơn không thể ký kết hợp đồng chuyển nhượng được, nhưng ông K và bà H không đồng ý và cho đến thời điểm này, ông K bà H cũng không đồng ý thỏa thuận lại để ký kết hợp đồng chuyển nhượng với nguyên đơn và cũng không chịu trả lại tiền cọc cho nguyên đơn.

Theo đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu ông K, bà H phải hoàn trả cho nguyên đơn 100.000.000 đồng và bồi thường (Phạt cọc 100.000.000 đồng), tổng cộng là 200.000.000 đồng. Tuy nhiên nay nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc 100.000.000 đồng, chỉ còn yêu cầu toà án huỷ hợp đồng đặt cọc đã ký kết và yêu cầu ông K, bà H phải trả lại cho nguyên đơn số tiền 100.000.000 đồng.

Trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa,bị đơn ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H trình bày: Bị đơn thừa nhận có ký kết hợp đồng đặt cọc với nguyên đơn, đã nhận cọc số tiền 100.000.000 đồng, đã tạm giao toàn bộ thửa đất cho nguyên đơn sử dụng trong thời hạn đặt cọc. Khi thỏa thuận chuyển nhượng đất thì chỉ thỏa thuận chuyển nhượng toàn bộ theo thửa đất 253, tờ bản đồ 18, GCNQSDĐ số CL 478495, bị đơn giao toàn bộ thửa đất, chỉ ranh giới cho nguyên đơn sử dụng. Không đo đạc cụ thể đất thực tế nên bị đơn không biết đất thiếu hay đủ. Lý do các bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng là do trước ngày 19/11/2021 bà H1 gọi cho bị đơn nói CMND bị sai phải đính chính lại sau 10 ngày mới xong thủ tục, bị đơn không đồng ý vì bị đơn cũng đến hẹn phải giao tiền đất ở nơi khác không thể chậm trễ hơn. Do quá ngày hẹn bà H1 không giao tiền và bị đơn cũng chịu mất tiền cọc khi mua miếng đất khác nên bị đơn không đồng ý chuyển nhượng nữa. Ít ngày sau bà H1 có đến nhà nói trả thêm cho bị đơn 50.000.000 đồng nữa để chuyển nhượng nhưng bị đơn không đồng ý. Đến nay bị đơn cũng không mua được đất ở nơi khác và còn bị mất cọc 200.000.000 đồng. Do đó bị đơn không đồng ý với yêu cầu trả cọc của nguyên đơn, không mua đất nữa thì nguyên đơn phải chịu mất cọc.

Đối với số gừng trên đất bà H1 đã nhổ bán thì bị đơn yêu cầu bà H1 phải trả, nhưng bị đơn không làm đơn phản tố mà chỉ nêu ý kiến như vậy. Bị đơn cũng không yêu cầu phản tố về việc buộc người môi giới phải trả lại số tiền 25.000.000 đồng.

Người làm chứng anh Đàm Thiên V và anh Đàm Văn T trình bày: Thông qua mạng xã hội facebook anh Vvà anh T biết ông K, bà H có nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông K1, bà H1 có nhu cầu nhận chuyển nhượng đất nên đã giới thiệu cho ông K1, bà H1 lô đất của ông K, bà H. Khi các bên thỏa thuận được giá chuyển nhượng 1.250.000.000 đồng thì thống nhất ký hợp đồng đặt cọc, nội dung thể hiện như hợp đồng đặt cọc nguyên đơn đã cung cấp. Khi gửi cho anh V và anh T chuyển nhượng đất cũng như khi gặp mặt ông K, bà H đều nói diện tích đất 22.590m2. Trong thời hạn đặt cọc do thấy đất không đủ so với giấy chứng nhận nên ông K1, bà H1 có nhờ anh Thiên và anh Văn sang nhà ông K, bà H thỏa thuận lại giá nhưng không được ông K, bà H chấp nhận nên hai bên không ký kết được hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tại bản án số: 22/2022/DS-ST ngày 20/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử:

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Văn K1 và bà Vũ Thị H1:

1.1 Hủy hợp đồng đặt cọc ngày 19/10/2021 được ký kết giữa ông Dương Văn K1, bà Vũ Thị H1 và ông Khương Văn K, bà Đàm Thị H.

1.2 Buộc ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H trả lại cho ông Dương Văn K1 và bà Vũ Thị H1 số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng.

2. Đình chỉ xét xử đối với yêu cầu phạt cọc số tiền 100.000.000 đồng của

nguyên đơn.”

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 01/8/2022 ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị cấp phúc thẩm xét xử theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Tòa án giải quyết theo đúng quy định của pháp luật để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và tranh tụng tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện viện kiểm sát đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự. Không nhận kháng cáo của ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H, giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 22/2022/DS-ST ngày 20/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil, tỉnh Đắk Nông.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu kháng cáo của bị đơn, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử xét thấy:

Tại hợp đồng đặt cọc hai bên có cam kết chung là: “Bên B (bên bán) cam kết tài sản trên thuộc quyền sở hữu của mình, đầy đủ các giấy tờ liên quan để chứng minh …”. Tuy nhiên, trước khi hai bên tiến đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì bên mua xác định diện tích có thiếu khoảng 9.790m2 và có yêu cầu bên bán phối hợp, kiểm tra diện tích và thỏa thuận lại việc chuyển nhượng đồng thời chứng minh diện tích bán theo hợp đồng đặt cọc nhưng bên bán không hợp tác, không đưa ra được tài liệu, chứng cứ chứng minh diện tích bán là đủ theo như thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc là lỗi thuộc về bên bán. Qúa trình giải quyết vụ án, Tòa án cấp sơ thẩm cũng đã tiến hành đo đạc, lồng ghép để xác định vị trí, diện tích đất chuyển nhượng nhưng bị đơn không hợp tác, không phối hợp để cơ quan chuyên môn đo đạc. Hơn nữa, tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn không thừa nhận đất thực tế bị thiếu so với giấy chứng nhận nhưng không biết thiếu bao nhiêu.

Tại khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự quy định: “2. …nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”

Do vậy, có cơ sở khẳng định tại thời điểm chuyển nhượng, ký kết hợp đồng đặt cọc ông K, bà H đã không cung cấp đúng, đầy đủ thông tin về vị trí, diện tích đất thực tế cho ông K1, bà H1, mặc dù sau đó có sự thỏa thuận, trao đổi nhưng bên bán vẫn không mong muốn tiếp tục giao kết hợp đồng thì phải trả cho nguyên đơn số tiền đặt cọc là phù hợp. Do đó, việc Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại cho nguyên đơn số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng là có căn cứ chấp nhận.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 217, khoản 2 Điều 244, Điều 271 khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 22/2022/DS-ST ngày 20/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đắk Mil.

Áp dụng các Điều 116, Điều 117, Điều 328, Điều 357, Điều 423 và Điều 468 của Bộ luật dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội:

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Dương Văn K1 và bà Vũ Thị H1: Buộc ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H trả lại cho ông Dương Văn K1 và bà Vũ Thị H1 số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng.

Kể từ ngày ông Dương Văn K1 và bà Vũ Thị H1 có đơn yêu cầu thi hành án mà ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H không thi hành thì còn phải chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Khương Văn K và bà Đàm Thị H mỗi người phải chịu 300.000 đồng tạm ứng án phí, được khấu trừ số tiền đã nộp theo các biên lai số 0000988 ngày 10/8/2022 và biên lai số 0000999 ngày 29/8/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đăk Nông.

Trường hợp Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người đựơc thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.