Bản án 49/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Trong đơn kh i kiện, quá trình tham gia tố tụng nguyên đơn ông Trần Văn H trình bày:

Ngày 06/01/2020, ông H và vợ chồng ông D, bà X có thoả thuận Ông D bà X sang nhượng cho ông diện tích đất 170,5m² thuộc thửa 750, tờ bản đồ số 08 tại Thị trấn T, huyện Đ và tài sản gắn liền trên đất bao gồm 01 căn nhà xây cấp 4; 01 máy bơm nước và 01 bồn nước. Với giá chuyển nhượng là 5.000.000.000đ; ông H đã thanh toán cho Ông Dbà X số tiền 2.500.000.000đ, số tiền còn lại sẽ thanh toán sau khi hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong Giấy sang nhượng đất có thể hiện rõ nội dung Ông Dvà bà X có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong vòng 03 tháng, tính từ ngày 06/01/2020; đồng thời các bên cũng cam kết nếu bên nào vi phạm sẽ phải trả cho bên kia số tiền phạt là 1.000.000.000đ.

Tuy nhiên, hết thời hạn 03 tháng vợ chồng ông D, bà X vẫn không thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông, lý do diện tích đất không đủ, ông nhiều lần yêu cầu thì ông bà cố tình trốn tránh, không thực hiện. Như vậy, Ông Dbà X đã vi phạm thỏa thuận mà các bên đã ký kết trong Giấy sang nhượng đất.

Nay ông H khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo giấy sang nhượng đất được xác lập vào ngày 06/01/2020, đối với diện tích đất 170,5m² thuộc thửa 750, tờ bản đồ số 08, tọa lạc tại Thị trấn T và tài sản gắn liền trên đất. Yêu cầu vợ chồng ông D,bà Xuân có trách nhiệm trả lại cho ông số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.500.000.000đ và số tiền phạt do vi phạm thỏa thuận là 1.000.000.000đ; đồng thời, ông yêu cầu tính số tiền lãi là 1% của số tiền 2.500.000.000đ tính từ ngày 06/4/2020 cho đến nay.

Ông Ngô Đình D là bị đơn trong vụ án, đồng thời là đại diện theo ủy quyền của bà Nguyễn Thị X trình bày:

Ngày 26/12/2019, vợ chồng Ông Dvà ông H có thỏa thuận sang nhượng diện tích đất thuộc thửa 750 tờ bản đồ số 8 tọa lạc tại thị trấn T và có ký giấy đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất số tiền 1.000.000.000đ. Sau đó, các bên đã hủy giấy viết tay này để xác lập một giấy sang nhượng đất vào ngày 06/01/2020 đối với thửa đất trên cùng các tài sản kèm theo gồm 01 căn nhà xây cấp 4, mô tơ bơm nước, đồng hồ điện, bồn nước, tổng cộng với giá là 5.000.000.000đ, ông H đã đưa thêm cho vợ chồng ông số tiền 1.5000.000.000đ. Theo thỏa thuận, ông H đưa trước cho vợ chồng ông số tiền 2.500.000.000đ, số tiền còn lại là 2.500.000.000đ các bên thỏa thuận sẽ thanh toán hết sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thời gian thực hiện là 03 tháng tính từ ngày 06/01/2020; đồng thời, giữa các bên có thỏa thuận nếu bên nào vi phạm thỏa thuận thì phải bồi thường cho bên kia số tiền 1.000.000.000đ.

Ngày 24/02/2020, vợ chồng ông hoàn tất thủ tục cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều chỉnh thửa đất, hợp tách ra sổ đỏ, chuyển mục đích đất ở và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 001660; ngày 25/02/2020 ông bà có hẹn ông H ra Văn phòng công chứng Hoàng Đức Năm để thực hiện việc chuyển nhượng đất đã xác lập vào ngày 06/01/2020, nhưng ông H không đến nên giữa các bên không thể thực hiện được việc chuyển nhượng. Sau đó, ông bà nhiều lần hẹn ông H đến để làm thủ tục nhưng ông H vẫn không đến, chứ không phải vợ chồng ông cố tình không thực hiện việc chuyển nhượng.

Trước yêu cầu khởi kiện của ông Trần Văn H thì vợ chồng ông vẫn yêu cầu tiếp tục thực hiện việc chuyển nhượng diện tích đất 145m² thuộc thửa 750 tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại Thị trấn T và tài sản gắn liền trên đất, theo giấy sang nhượng đất được xác lập vào ngày 06/01/2020 giữa vợ chồng ông với ông H; vợ chồng ông chỉ đồng ý trả cho ông H số tiền 2.500.000.000đ, không đồng ý trả số tiền 1.000.000.000đ ông H yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng, không đồng ý trả số tiền lãi là 1% của số tiền 2.500.000.000đ tính từ ngày 06/4/2020 cho đến nay như ông H yêu cầu.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông H rút yêu cầu tính lãi 1% của số tiền 2.500.000.000đ tính từ ngày 06/4/2020 cho đến nay, còn bị đơn vẫn giữ nguyên trình bày của mình.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ đã xử:

1. Tuyên bố hủy giấy chuyển nhượng ngày 06/01/2020 giữa ông Trần Văn H và vợ chồng ông Ngô Đình D bà Nguyễn Thị X.

Vợ chồng ông Ngô Đình D bà Nguyễn Thị X phải liên đới trả lại cho ông Trần Văn H tổng số tiền 3.500.000.000 đồng

2 Đình chỉ yêu cầu tính lãi của ông Trần Văn H đối với ông Ngô Đình D bà Nguyễn Thị X.

Ngoài ra, quyết định của bản án còn tuyên về án phí, về chi phí tố tụng, quyền kháng cáo và trách nhiệm thi hành án của các đương sự.

Ngày 07/02/2022, bị đơn ông Ngô Đình D, bà Nguyễn Thị X kháng cáo đối với toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án cấp sơ thẩm. Đề nghị bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Trần Văn H.

Ngày 09/02/2022, Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ ban hành Quyết định số 143/QĐ-VKS-DS kháng nghị phúc thẩm đối với Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ. Đề nghị sửa bản án dân sự sơ thẩm theo hướng tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 06/01/2020 giữa ông H và ông D, bà X đối với diện tích đất 170,5m2 thuộc thửa đất số 750 tờ bản đồ số 08 tại thị trấn T, huyện Đ và tài sản gắn liền trên đất bao gồm 01 căn nhà xây cấp 4 + 01 máy bơm nước + 01 bồn nước là vô hiệu. Ông D, bà X trả lại cho ông H 2.500.000.000 đồng đã nhận của ông H và p[hải định giá tài sản theo giá thị trường để giải quyết vụ án đúng pháp luật.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn ông D, bà X vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị chấp nhận kháng cáo.

Nguyên đơn ông H không đồng ý đối với kháng cáo của ông D, bà X; đề nghị giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

Luật sư bảo vệ quyền lợi cho nguyên đơn đề nghị công nhận hợp đồng chuyển nhượng đất diện tích thực tế là 151m2 với số tiền thanh toán là 5 tỷ đồng, đã thanh toán 2,5 tỷ còn lại phải trả 2,5 tỷ đồng.

Luật sư bảo vệ quyền lợi cho bị đơn đề nghị tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đất viết tay ngày 06/01/2020 vô hiệu và bị đơn trả lại cho nguyên đơn số tiền đã thanh toán 2,5 tỷ.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh L tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng, cụ thể: Thẩm phán đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án, tại phiên tòa Hội đồng xét xử và các đương sự đã thực hiện đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa dân sự phúc thẩm; đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 3 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân sự; huỷ toàn bộ bản án sơ thẩm; giao hồ sơ vụ án cho Toà án cấp sơ thẩm giải quyết lịa theo đúng quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Nguyên đơn ông H khởi kiện yêu cầu vợ chồng Ông Dvà bà X có trách nhiệm trả lại cho ông số tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là 2.500.000.000đ và số tiền phạt do vi phạm thỏa thuận là 1.000.000.000đ.

Còn bị đơn vợ chồng ông D, bà X yêu cầu huỷ hợp đồng chuyển nhượng diện tích đất 170,5m² thuộc thửa 750 tờ bản đồ số 08 tọa lạc tại Thị trấn T và tài sản gắn liền trên đất, theo giấy sang nhượng đất được xác lập vào ngày 06/01/2020. Vì vậy, các bên phát sinh tranh chấp. Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp là “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân huyện Đ là có căn cứ.

Đối với nội dung ông H yêu cầu tính lãi suất 1%/tháng tính từ ngày 06/01/2020 cho đến ngày xét xử sơ thẩm cụ thể là 2.500.000.000đ x 1% x 23 tháng = 57.000.000 đồng thì tại phiên tòa sơ thẩm, ông H xin rút yêu cầu này nên Tòa án đã đình chỉ yêu cầu tính lãi của ông H là có căn cứ; nội dung này các đương sự không kháng cáo, viện kiểm sát không kháng nghị nên đã có hiệu lực pháp luật.

Hợp đồng chuyển nhượng đất này chỉ được các bên thực hiện bằng văn bản viết tay, chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Theo quy định tại điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:

“Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên chưa được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật nên không đảm bảo về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Tuy nhiên, trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CV 001660 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh L cấp ngày 21/02/2020 cho ông D, bà X thì thửa đất số 500 (được hợp và tách từ thửa 750 và 22) có diện tích là 151m², ít hơn diện tích đất mà các bên thỏa thuận chuyển nhượng nên ông H không đồng ý lập thủ tục chuyển nhượng.

Do đó, việc ông H xác định diện tích đất thực tế bị thiếu so với diện tích đất mà các bên thỏa thuận khi chuyển nhượng là có căn cứ. Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng đất nêu trên chưa được công chứng, chứng thực nên vi phạm về hình thức của giao dịch dân sự; nội dung của giao dịch dân sự thể hiện ông D, bà X tiến hành chuyển nhượng luôn cả phần diện tích đất thuộc hành lang lộ giới đường bộ là không đúng pháp luật.

Theo biên bản lấy lời khai đối chất ngày 03/8/2020 thì nguyên đơn ông H thừa nhận: Lúc này hai bên chỉ ước lượng ranh giới, diện tích trên sổ đỏ và thực tế lúc này sổ đỏ của Ông Dkhông đủ diện tích đất 170,5m2 và chiều mặt tiền lớn hơn phía sau nên Ông Dbảo tự ông bà sẽ làm thủ tục hợp thửa, tách thửa, cấp sổ đỏ miễn sao đủ diện tích 170,5m2 để chuyển nhượng cho tôi là được”.

Như vậy, ông H cũng biết rõ diện tích đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ít hơn diện tích đất thực tế mà hai bên tiến hành chuyển nhượng nhưng vẫn tiến hành viết giấy sang nhượng đất. Còn bị đơn ông D, bà X cũng biết diện tích đất bị thiếu nên tiến hành chuyển nhượng luôn cả phần diện tích đất nằm trong hành lang lộ giới đường bộ. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì việc phải công chứng, chứng thực là điều kiện bắt buộc nhưng các bên đều không thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Do đó, cả ông H và ông D, bà X đều có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Xử:

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông D, bà X.

Chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Đ.

1. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 02/2022/DS-ST ngày 26/01/2022 của Tòa án nhân dân huyện Đ về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản trên đất” giữa nguyên đơn ông Trần Văn H; bị đơn ông Ngô Đình D, bà Nguyễn Thị X.

- Giao hồ sơ vụ án cho Tòa án nhân dân huyện Đ giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả cho ông D, bà X số tiền 600.000 đồng đã nộp theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0003767 ngày 21/02/2022 của chi cục thi hành án dân sự huyện Đ.

4. Về chi phí tố tụng khác: Sẽ được xem xét khi giải quyết lại vụ án theo quy định của pháp luật.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.