Bản án 482/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là bà Trần Huỳnh Thiên T trình bày: Do cần 100.000.000 đồng thuê vườn cao su để cạo mủ nên bà có hỏi vay tiền của bà Đinh Thị L, bà L giới thiệu cho bà gặp bà Võ Thị Thu N. Ngày 19/01/2022, bà N đồng ý cho bà vay số tiền 100.000.000 đồng, với lãi suất 2%/tháng, thời hạn vay 02 năm. Để đảm bảo số tiền vay, bà N yêu cầu bà chuyển nhượng QSDĐ mà bà đứng tên cho bà N. Hai bên có làm bản thỏa thuận ghi rõ đất bà chuyển cho bà N đứng tên có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa 645, tờ bản đồ 27, toạ lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh với thời gian 02 năm, bà có trách nhiệm trả lãi tiền vay hàng tháng. Ngày 20/01/2022 bà N yêu cầu bà thực hiện việc chuyển nhượng đất, các bên ra Văn phòng Công chứng ký hợp đồng nhưng bà N lại nhờ bà Đinh Thị L đứng tên bên nhận chuyển nhượng dùm cho bà N. Do tin tưởng nên bà cũng đồng ý ký cho bà L đứng tên. Sau đó bà đóng tiền lãi hàng tháng cho bà N đến tháng 01/2023 thì không còn khả năng đóng. Vài tháng sau bà thấy có người đến yêu cầu bà di dời nhà giao đất nên bà mới biết bà L, bà N đã chuyển nhượng đất của bà cho anh Lê Hoàng H1. Nay bà yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/01/2022 giữa bà và bà L đối với phần đất có diện tích 299,6 m², thuộc thửa 645, tờ bản đồ 27, địa chỉ: ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 07/4/2023 giữa bà L và anh H1 vô hiệu, giao trả lại đất lại cho bà đứng tên. Bà sẽ hoàn trả lại cho bà N 100.000.000 đồng tiền vay. Bị đơn – bà Võ Thị Thu N đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do, không có văn bản trình bày ý kiến. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Đinh Thị L đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhiều lần nhưng vắng mặt không có lý do, không có văn bản trình bày ý kiến. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Văn phòng công chứng Bùi Văn H trình bày: Văn phòng công chứng Bùi Văn H thực hiện việc công chứng hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 645, tờ bản đồ số 27, diện tích 299,6 m², toạ lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh giữa bà T và bà L đúng quy định. Công chứng viên đã giải thích cho người tham gia giao kết hợp đồng về quyền, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của việc giao kết hợp đồng. Do đó, Văn phòng C đề nghị Tòa án nhân dân huyện TC, tỉnh Tây Ninh xem xét, giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – Anh Lê Hoàng H1 trình bày: Ngày 07/4/2023, anh và bà Đinh Thị L có thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với nhau. Theo đó, anh nhận chuyển nhượng của bà L phần đất thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27, diện tích 299,6 m2, toạ lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, giá chuyển nhượng là 650.000.000 đồng. Anh và bà L đã thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng, sang tên và thanh toán tiền. Ngày 30/6/2023, anh được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện tại, anh đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này, không thế chấp cho cá nhân, tổ chức nào. Đối với yêu cầu của bà T đối với bà N, bà L anh yêu cầu Toà án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật. Còn việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh với bà L anh sẽ yêu cầu giải quyết trong vụ kiện khác nếu các bên có phát sinh tranh chấp, không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng nếu Tòa án tuyên vô hiệu. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 84/2024/DS-ST ngày 21-5-2024 của Tòa án nhân huyện TC, tỉnh Tây Ninh đã quyết định: Căn cứ vào các Điều 124, 131, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự; các Điều 167, 188 Luật Đất đai; các Điều 144, 147, 156, 157, 227, 228 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội; Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Huỳnh Thiên T về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/01/2022, có diện tích 299,6 m², thuộc thửa 645, tờ bản đồ 27, toạ lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh, số công chứng 000470, quyển số 01/2022/TP/CC-SCC/HĐGD vô hiệu. Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí, quyền kháng cáo của các đương sự theo quy định của pháp luật. Ngày 03/6/2024 bà T kháng cáo cho rằng bà N và bà L đã thông đồng để lừa gạt bà, bà chỉ vay của bà N 100.000.000 đồng, còn hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà L là giả tạo; bà yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa bà và bà L vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà L và anh H1 vô hiệu. Tại cấp phúc thẩm bà T cung cấp 02 file ghi âm giữa bà Nguyễn Thị Ngọc B và bà L liên quan đến việc bà L đứng ra nhận chuyển nhượng đất của bà T là do bà N nhờ và bà L đã bán cho người khác. Ý kiến của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh: - Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Thẩm thẩm chấp hành đúng quy định của pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án; Hội đồng xét xử tiến hành xét xử

đúng trình tự, thủ tục theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự; Thư ký phiên tòa thực hiện đúng nhiệm vụ và quyền hạn; các đương sự đều thực hiện đúng quyền và nghĩa vụ của đương sự. - Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bà T, sửa bản án sơ thẩm, tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng giữa bà T và bà L vô hiệu, hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà L và anh H1 vô hiệu; ghi nhận anh H1 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được xem xét tại phiên tòa, và căn cứ kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, xét thấy: [1] Về tố tụng: Đơn kháng cáo của bà T trong thời hạn luật định, hợp lệ nên được chấp nhận xem xét theo trình tự phúc thẩm. Nguyên đơn có mặt; các đương sự khác vắng mặt. Riêng bà N và bà L có ủy quyền cho ông Trần Vi Anh T1 nhưng ông T1 có đơn yêu cầu giải quyết vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự này, phù hợp với Điều 296 của Bộ luật tố tụng dân sự. [2] Về nội dung: Ngày 19/01/2022 bà T và bà N lập văn bản với nội dung: bà T chuyển nhượng cho bà N phần đất có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh do bà T đứng tên; thời gian bà N được đứng tên phần đất này là 02 năm, bà T được nhận chuyển nhượng lại sau 01 năm và hàng tháng bà T phải đóng lãi cho bà N. Qua ngày 20/01/2022, bà T ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất trên cho bà L với giá ghi trong hợp đồng là 100.000.000 đồng; hợp đồng được công chứng tại Văng phòng công chứng Bùi Văn H. Ngày 21/01/2022 đăng ký biến động qua tên bà L. Ngày 07/4/2023 bà L chuyển nhượng phần đất này cho anh Lê Hoàng H1 với giá ghi trong hợp đồng là 650.000.000 đồng. Ngày 20/6/2023 anh H1 được cấp giấy CNQSDĐ. [3] Theo bà T trình bày, bà vay của bà N số tiền 100.000.000 đồng, với thời hạn 02 năm; bà N yêu cầu bà phải ký hợp đồng chuyển nhượng phần đất 299,6 m2 do bà đứng tên để đảo bảo khoản vay, việc này có lập văn bản ngày 19/01/2022, văn bản này do bà L viết, bà và bà N ký tên. Tuy nhiên, khi ra phòng công chứng để ký chuyển nhượng thì bà N nhờ bà L đứng tên bên nhận chuyển nhượng mà không phải bà N, giữa bà và bà L không có vay mượn gì, nhưng do thấy bà L giới thiệu cho bà vay tiền của bà N nên bà tin tưởng; sau đó một thời gian bà thấy anh H1 đến yêu cầu bà dời nhà giao đất thì bà mới biết bà L đã chuyển nhượng đất này cho anh H1. [4] Quá trình tiến hành tố tụng tại cấp sơ thẩm bà N và bà L đều không hợp tác với Tòa án để trình bày ý kiến hay cung cấp chứng cứ gì. Tòa án cấp sơ thẩm tiến hành niêm yết để xét xử vắng mặt bà N và bà L là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên, về việc thu thập và đánh giá chứng cứ Tòa án cấp sơ thẩm cho rằng không có chứng cứ thể hiện bà N có cho bà T vay 100.000.000 đồng và bà L nhận chuyển nhượng đất là để đảm bảo khoản vay cho bà N nên đã

không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T. Xem xét giấy thỏa thuận ngày 19/01/2022 thì bà T có cam kết giao phần đất có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27 cho bà N đứng tên để đảm bảo khoản vay và bà T có trách nhiệm trả lãi hàng tháng. Phần đất mà bà T thỏa thuận giao cho bà N cũng chính là phần đất bà T ký hợp đồng chuyển nhượng cho bà L sau đó 01 ngày và số tiền chuyển nhượng ghi 100.000.000 đồng. Như vậy, phần đất thỏa thuận giữa bà T và bà N ngày 19/01/2022 và việc chuyển nhượng đất từ bà T qua bà L là cùng một phần đất, phù hợp với lời trình bày của bà T là bà N cho bà vay 100.000.000 đồng khi ra công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất bà N lại để cho bà L đứng tên bên nhận chuyển nhượng. Mặt khác, phần đất của bà T trị giá gấp nhiều lần giá mà hai bên đã ghi trong hợp đồng cũng như số tiền vay, cụ thể bà L chuyển nhượng cho anh H1 sau đó vài tháng với giá 650.000.000 đồng, trên thực tế có thể giá còn cao hơn; nên việc bà T chuyển nhượng đất cho bà L với giá 100.000.000 đồng là không có thật, thể hiện yếu tố giả tạo. Cũng không có chứng cứ nào thể hiện bà L có giao tiền cho bà T. [5] Tại cấp phúc thẩm, bà T cung cấp thêm 02 file ghi âm mà bà T cho rằng là cuộc nói chuyện giữa bà L và bà Nguyễn Thị Ngọc B thể hiện bà L đứng tên đất dùm cho bà N. Bà B xác định tại cấp phúc thẩm là đã ghi âm cuộc nói chuyện giữa bà và bà L ngày 06/9/2023 sau khi bà biết bà L bán đất của bà T và cam kết cung cấp chứng cứ thật. Nội dung của 02 file ghi âm thể hiện việc bà L đứng tên dùm cho bà N và việc bán đất cho người khác là do bà N yêu cầu. Tuy nhiên, tại cấp phúc thẩm bà N và bà L đều không hợp tác, không nộp bản tự khai, không lên Tòa để trình bày ý kiến hay cung cấp bất kỳ chứng cứ nào mặc dù đã được Tòa án triệu tập nhiều lần. Bà L và bà N có ủy quyền cho ông T1 tham gia tại cấp phúc thẩm, trước khi xét xử ông T1 được sao chụp toàn bộ hồ sơ vụ án, kể cả 02 file ghi âm được trích ra giấy. Ông T1 xác định đã thông báo toàn bộ các chứng cứ cho bà N và bà L nhưng hai bà không có ý kiến phản đối. Như vậy, bà N và bà L đều biết yêu cầu và chứng cứ do bà T cung cấp nhưng cố tình né tránh, không phản đối, xem như hai bà chấp nhận các chứng cứ và lời trình bày của nguyên đơn. Như vậy, có đủ căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà T và và L ngày 20/01/2022 là giả tạo và có sự lừa dối nên vô hiệu theo quy định tại các điều 124, 127 của Bộ luật Dân sự. Do hợp đồng vô hiệu do giả tạo, không có việc giao nhận tiền, giao nhận đất giữa bà T và bà L nên bà T tiếp tục quản lý và xử dụng đất. [6] Đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giữa bà L cho anh H1 ngày 07/4/2023; mặc dù được thực hiện bằng văn bản, có công chứng và anh H1 đã được cấp giấy CNQSDĐ nhưng khi thực hiện việc chuyển nhượng đất anh H1 không xem thực tế đất, không biết đất vẫn đang do bà T quản lý, trên đất còn có nhà của bà T, còn có mẹ và các con bà T cùng đang ở; sau khi được cấp giấy anh H1 mới đến gặp bà T để yêu cầu di dời nhà giao đất mới biết. Điều đó thể hiện việc chuyển nhượng đất giữa anh H1 và bà L không ngay tình, vi phạm các thỏa thuận trước đó giữa bà T và bà N, bà L. Anh H1 cũng không xuất trình được

chứng cứ về việc có giao tiền cho bà L; nên giao dịch chuyển nhượng đất giữa bà L và anh H1 vô hiệu do trái pháp luật như quy định tại Điều 123 của Bộ luật Dân sự. Do anh H1 không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết trong vụ án này. [7] Đối với việc bà T cho rằng có vay 100.000.000 đồng của bà N và đồng ý trả số tiền này, tuy nhiên bà N không có đơn yêu cầu giải quyết trong vụ án này nên Tòa án không đặt ra giải quyết. [8] Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Tây Ninh đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T; đề nghị này có cơ sở nên Hội đồng xét xử chấp nhận. Do đó, có căn cứ chấp nhận kháng cáo của bà T; chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà T, sửa bản án dân sự sơ thẩm. [9] Về án phí dân sự sơ thẩm: bà L phải chịu án phí theo mức không có giá ngạch đối các giao dịch bị tuyên vô hiệu; các đương sự khác không phải chịu án phí. [10] Về án phí dân sự phúc thẩm: do kháng cáo của bà T được chấp nhận nên bà T không phải chịu. [11] Về chi phí xem xét thẩm định tại chỗ: bà T tự nguyện chịu 500.000 đồng; đã thu và đã chi xong, nên ghi nhận. Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự; 1. Chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn, sửa bản án dân sự sơ thẩm. Áp dụng các điều 123, 124, 127, 131 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội. 1.1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Trần Huỳnh Thiên T về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu. Tuyên bố: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa bà Trần Huỳnh Thiên T và bà Đinh Thị L ngày 20/01/2022 đối với phần đất có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu. - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ký kết giữa bà Đinh Thị L và anh Lê Hoàng H1 ngày 07/4/2023 đối với phần đất có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh vô hiệu.

1.2. Bà Trần Huỳnh Thiên T được quyền sử dụng và đăng ký đứng tên đối với phần đất có diện tích 299,6 m2, thuộc thửa số 645, tờ bản đồ số 27, tọa lạc tại ấp T, xã T, huyện T, tỉnh Tây Ninh. Kiến nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ quyết định của bản án này xem xét thu hồi, hủy bỏ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cho đương sự theo quy định của pháp luật. 2. Ghi nhận anh Lê Hoàng H1 không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu trong vụ án này. 3.Về án phí: 3.1. Án phí dân sự sơ thẩm: bà L phải chịu 600.000 (sáu trăm nghìn) đồng. 3.2. Án phí dân sự phúc thẩm: các đương sự không phải chịu. Chi cục Thi hành án dân sự huyện TC hoàn trả cho bà T 300.00 đồng tiền tạm ứng án phí khởi kiện đã nộp theo biên lai thu số 0008708, ngày 17/10/2023 và 300.000 đồng tiền tạm ứng án phí kháng cáo theo biên lai thu số 0006274, ngày 05/6/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện TC, tỉnh Tây Ninh. 4. Chi phí tố tụng khác: ghi nhận bà T tự nguyên chịu 500.000 đồng tiền chi phí xem xét thẩm định tại chỗ (đã nộp xong). 5. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự. 6. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.