Bản án 480 — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và quá trình Tòa án giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn Quang trình bày:

Ông với ông Lê Văn Lương và ông Nguyễn Văn Vượng là người cùng xã. Vào tháng 7/2009 ông muốn bán tại thửa đất số 179, tờ bản đồ số 8 diện tích 190 m2 thuộc thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Ông Lê Văn Lương hỏi mua, hai bên thỏa thuận với nhau ở ngoài đường giá cả 70 triệu đồng. Ngày 21 tháng 8 năm 2009, ông có làm hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lương tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan, có ông Khá cán bộ Tư pháp xã lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Vợ ông là bà Nguyễn Thị Hạnh, ông Lê Văn Lương, và ông cùng ký vào Hợp đồng chuyển nhượng, ông Nguyễn Văn Vượng là người đi theo. Ông Khá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng với nội dung phương thức thanh toán bằng tiền mặt, hai bên ký xong thanh toán gọn. Sau khi vợ chồng ông ký xong không thấy ông Lương trả tiền, vợ chồng ông ra về. Sau một thời gian, ông vẫn không thấy ông Lương trả tiền, nghĩ là ông Lương không mua đất nữa, vợ chồng ông có sang hỏi thì ông Lê Văn Lương, bà Lê Thị Nga, mỗi người viết cho ông một mảnh giấy. Cụ thể: ông Lương viết “đã đưa đủ số tiền 80.000.000đồng cho ông Vượng tại nhà ông Vượng”, bà Lê Thị Nga viết “đã giao đủ số tiền vào ngày 01/6/2009”.

Trước khi làm hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan cho ông Lương thì ông có cắm giấy chứng nhận thửa đất trên cho ông Vượng để vay số tiền 5.000.000 đồng để giải quyết công việc. Giữa ông và ông Vượng không có thỏa thuận gì và cũng không viết bất kỳ giất tờ gì, ông cũng không ký bất kỳ giấy tờ gì cho ông Vượng. Về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và ông Lương không liên quan gì đến ông Vượng. Ông Vượng chỉ là người giới thiệu ông Lương đến mua đất của ông, ngoài ra ông Vượng không liên quan gì đến việc mua bán giữa ông và ông Lương. Ông Lương mua thửa đất của ông nhưng vẫn chưa trả tiền cho ông, như vậy là ông Lương không thực hiện đúng những gì đã ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên.

Ông Lê Văn Lương và ông Nguyễn Văn Vượng nói ông chuyển nhượng đất này cho ông Vượng có chữ ký của vợ ông là bà Nguyễn Thị Hạnh và của bố mẹ đẻ ông là không đúng. Ông Lương nói, ông mang hợp đồng chuyển nhượng giữa ông và ông Vượng đến Ủy ban nhân dân xã Kim Quan, ông Đĩnh Cán bộ địa chính xã bảo giấy viết giữa ông với ông Vượng không có giá trị là không đúng vì không có giấy tờ nào cả. Ông không lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Vượng, mà ông chỉ lập hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Lương.

Nay ông làm đơn này để nghị Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất hủy hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên vì lý do ông Lương không thực hiện đúng nghĩa vụ trả tiền ghi trong hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan. Ngày 13 tháng 3 năm 2011 Tòa án đã thụ đơn đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trên, ông không hiểu lý do gì mà Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thạch Thất vẫn sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lương vào ngày 22/8/2011. Tiền ông Lương mua đất của ông chưa trả và ông cũng chưa đưa cho ông Lương bất kỳ giấy tờ gì của thửa đất trên. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông vẫn cắm tại nhà ông Vượng. Hợp đồng chuyển nhượng vẫn nằm tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan. Hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân, giấy kết hôn vợ chồng ông giữ. Khoảng tháng 10/2010 (âm lịch) ông đến gặp ông Khá hỏi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Lương để ông lấy lại Hợp đồng chuyển nhượng vì ông Lương không trả tiền đất cho ông. Ông Khá bảo toàn bộ hồ sơ chuyển lên huyện rồi, sau đó ông Khá hẹn 05 ngày sau sẽ lấy trả Hợp đồng về đưa cho ông. Nay ông đề nghị Tòa án giải quyết hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Lương.

Bị đơn ông Lê Văn Lương trình bày:

Vợ chồng ông với ông Nguyễn Văn Quang là người cùng làng. Do ông Nguyễn Văn Vượng giới thiệu cho vợ chồng ông biết có một thửa đất muốn bán thông qua một người nhờ bán hộ thửa đất và hỏi vợ chồng ông có mua không? Ông hỏi là bao nhiêu tiền? Ông Nguyễn Văn Vượng nói với ông giá 80.000.000 đồng. Ông nói “giá cao quá rút xuống 78 triệu đồng thì ông mua”. Ông có hỏi thửa đất của ai? Thì ông Vượng nói thửa đất của ông Nguyễn Văn Quang nhờ ông Vượng bán hộ là thửa đất số 179, tờ bản đồ số 8, diện tích 190 m2 thuộc thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

Ông Vượng bảo ông là ông Vượng bán hộ nhưng ông chưa đủ tiền nên ông giao trước cho ông Vượng 10.000.000 đồng có ghi giấy tờ tại nhà ông Vượng có ông Hùng, ông Tám, ông Quang, bà Nga và ông có mặt. Tiền ông đưa cho ông Vượng cầm, ông Quang không có ý kiến gì. Ông Vượng đưa cho ông giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Quang viết cho ông Vượng. Giữa ông Vượng và ông Quang có giấy viết tay là ông Quang bán thửa đất cho ông Vượng giá 70.000.000 đồng có chữ ký của vợ chồng ông Quang và bà Hạnh, bố mẹ ông Quang. Sau đó ông, ông Vượng, ông Quang, bà Hạnh đến Ủy ban nhân dân xã Kim Quan làm giấy tờ. Ông Đĩnh địa chính nói giấy tờ viết tay giữa ông Quang và ông Vượng, giữa ông Vượng và ông là không hợp lệ mà phải làm thủ tục chuyển thẳng từ ông Quang sang ông. Tại UBND xã Kim Quan có mặt ông, ông Vượng, vợ chồng ông Quang, vợ chồng ông Quang đã ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông, vì thế ông đã bỏ giấy chuyển nhượng viết tay giữa ông Quang và ông Vượng đi. Ông yêu cầu ông Vượng phải bảo ông Quang cung cấp giấy tờ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm hợp đồng xong ở xã vợ chồng ông giao nốt số tiền còn lại là 68.000.000 đồng (sáu tám triệu đồng) cho ông Vượng. Trong hợp đồng chuyển nhượng với vợ chồng ông Quang chỉ ghi giá chuyển nhượng là 70.000.000 đồng nhưng thực chất vợ chồng ông đưa cho ông Vượng là 78.000.000 đồng. Khi giao nốt 68.000.000 đồng (sáu tám triệu đồng) tại nhà ông Vượng có bà Nga, ông Quang, ông Vượng, ông Hùng, ông Tám. Ông Vượng là người cầm tiền, ông Quang không có ý kiền gì.

Năm 2011 UBND huyện Thạch Thất đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông. Ông Quang yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ông không đồng ý, ông yêu cầu giữ nguyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông với ông Quang và bà Hạnh.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Văn Vượng trình bày:

Ông với ông Quang có quan hệ quen biết. Ông Quang nợ nần nhiều nên muốn bán thửa đất số 179, tờ bản đồ số 8, diện tích 190m2 thuộc thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Ông Quang sợ nhiều người biết việc bán đất nên không muốn trực tiếp đứng lên bán nên tin tưởng ông, làm thủ tục chuyển nhượng sang tên ông để nhờ ông bán hộ. Ông Quang, bà Hạnh là vợ ông Quang và bố mẹ ông Quang cũng ký vào giấy bán đất cho ông. Sau đó ông có gặp ông Lương hỏi ông Lương có mua đất ông mới nhận chuyển nhượng của ông Quang không? Ông Lương đồng ý mua và thỏa thuận với giá 78.000.000 đồng. Khi trao đổi thỏa thuận mua bán không có vợ chồng ông Quang, bà Hạnh, thỏa thuận tại nhà ông. Ông Lương, bà Nga đưa tiền đặt cọc cho ông tại nhà ông, khi giao tiền có mặt ông, bà Nga, ông Lương ngoài ra không có ai khác. Khi ông Lương, bà Nga trả hết tiền cho ông có mặt ông, bà Nga, ông Hùng (người nhà bà Nga đi cùng), ông Tám là hàng xóm sang chơi chứng kiến. Ông viết chuyển nhượng cho ông Lương, bà Nga. Ông và vợ chồng ông Quang, ông Lương mang giấy chuyển nhượng giữa ông và ông Lương, giữa ông Quang và ông đến gặp ông Lê Quý Đĩnh cán bộ địa chính xã Kim Quan xem để làm thủ tục hợp đồng chuyển nhượng. Sau khi xem ông Đĩnh nói giấy viết tay ông Quang chuyển nhượng cho ông Vượng, ông Vượng lại chuyển nhượng sang cho ông Lương thủ tục qua nhiều bước nên ông Đĩnh hướng dẫn làm thủ tục chuyển nhượng luôn từ ông Quang sang ông Lương. Vì ông Đĩnh nói thế nên ông Lương đã bỏ hợp đồng chuyển nhượng từ ông Quang sang cho ông và vợ chồng ông Quang ký hợp đồng chuyển nhượng sang cho ông Lương. Ông Quang biết việc ông Lương vứt bỏ giấy mua bán với ông nên một thời gian sau ông Quang nói với ông là ông Quang kiện ông Lương đấy. Ông nói với ông Quang là chú không được làm như thế vì ông Quang cầm tiền rồi. Ông Quang nói với ông là “giấy mua bán đất với tôi họ bỏ rồi nên em kiện ông Lương đấy”. Ông Quang còn nói với ông “em kiện ông đừng có tham gia vào”. Nay ông yêu cầu Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Quang, bà Nguyễn Thị Hạnh với ông Lê Văn Lương, bà Lê Thị Nga.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị Hạnh trình bày:

Ông Nguyễn Văn Quang là chồng bà, còn ông Lê Văn Lương và ông Nguyễn Văn Vượng là người cùng làng. Bà chỉ ký duy nhất hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn Lương tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan, ngoài ra bà không ký bất kỳ một Hợp đồng chuyển nhượng nào cho ông Vượng như ông Vượng và ông Lương khai. Mọi việc giao dịch chuyển nhượng là do ông Quang, bà không được bàn bạc, tham gia, mà bà chỉ ký các giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 179, tờ bản đồ số 8, diện tích 190m2 cho ông Lương. Hai bên thỏa thuận ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất xong sẽ thanh toán đủ tiền. Sau đó ông Lương không thanh toán tiền cho vợ chồng bà. Khoảng tháng 10/2010 (âm lịch) bà có đến bảo ông Lương trả tiền cho gia đình bà thì ông Lê Văn Lương, bà Lê Thị Nga mỗi người viết cho bà một mảnh giấy: Ông Lương viết “đã đưa đủ số tiền 80.000.000đồng cho anh Vượng tại nhà anh Vượng”, bà Lê Thị Nga viết “đã giao đủ số tiền vào ngày 01/6/2009”. Như vậy, ông Lê Văn Lương chưa thanh toán tiền cho vợ chồng bà. Nay bà yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất hủy Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn Quang với ông Lê Văn Lương thửa đất số 179, tờ bản đồ số 8, diện tích 190 m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị Nga trình bày:

Vợ chồng bà với ông Nguyễn Văn Quang là người cùng làng. Do ông Nguyễn Văn Vượng giới thiệu cho vợ chồng bà biết có một thửa đất muốn bán. Ông Nguyễn Văn Vượng nói với ông giá 80.000.000 đồng. Ông Lương nói “giá cao quá rút xuống 78 triệu đồng thì ông mua”. Ông Vượng nói thửa đất đất số 179, tờ bản đồ số 8, diện tích 190 m2 thuộc thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội của ông Nguyễn Văn Quang nhờ ông Vượng bán hộ.

Ông Vượng bảo bà là ông Vượng bán hộ ông Quang nên bà giao trước tiền đặt cọc cho ông Vượng 10.000.000 đồng có ghi giấy tờ tại nhà ông Vượng có ông Hùng, ông Tám, ông Quang và bà có mặt. Tiền đưa cho ông Vượng cầm, ông Quang không có ý kiến gì. Bà mua bán thỏa thuận với ông Vượng chứ không phải với ông Quang vì ông Quang đã bán cho ông Vượng, giữa ông Vượng và ông Quang có giấy viết tay là ông Quang bán thửa đất cho ông Vượng giá 70.000.000 đồng, có chữ ký của vợ chồng ông Quang, bà Hạnh và bố mẹ ông Quang. Ông Vượng đưa cho vợ chồng bà giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông Quang viết cho ông Vượng. Sau đó ông Lương, ông Vượng, ông Quang, bà Hạnh đến Ủy ban nhân dân xã Kim Quan làm giấy tờ. Ông Đĩnh địa chính nói giấy tờ viết tay giữa ông Quang và ông Vượng là không hợp lệ mà phải viết chuyển thẳng từ ông Quang sang ông Lương. Vì thế vợ chồng bà đã bỏ giấy chuyển nhượng viết tay giữa ông Quang và ông Vượng đi. Ông Lương và bà yêu cầu ông Vượng phải bảo ông Quang cung cấp giấy tờ để làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Làm hợp đồng xong ở xã vợ chồng bà giao nốt số tiền còn lại là 68.000.000 đồng (sáu tám triệu đồng) nhưng trong giấy tờ chỉ ghi 70.000.000 đồng nhưng thực chất vợ chồng bà nhận chuyển nhượng là 78.000.000 đồng. Khi giao nốt tiền cho ông Vượng có bà, ông Quang, ông Vượng, ông Hùng, ông Tám không có ông Lương; Ông Vượng là người cầm tiền, ông Quang không có ý kiền gì.

Năm 2011 gia đình bà đã làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên ông Lương. Bà yêu cầu giữ nguyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Lương với ông Quang và bà Hạnh. Ông Quang yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bà không đồng ý.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã Kim Quan trình bày:

Căn cứ vào hồ sơ lưu trữ tại Ủy ban nhân dân xã Kim Quan cho thấy, thửa đất số 79, tờ bản đồ số 08 diện tích 476 m2 tại xã Kim Quan, huyện Thạch Thất đã được Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số S223348 ngày 16/12/2002 đứng tên hộ ông Đỗ Văn Khải, trú tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội.

Năm 2008 hộ ông Đỗ Văn Khải lập hợp đồng chuyển nhượng 190m2 thuộc thửa số 79 nêu trên cho ông Nguyễn Van Quang và bà Nguyễn Thị Hạnh, trú tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AN037672 cấp ngày 31/12/2008 là thửa đất số 179, tờ bản đồ sô 08.

Ngày 21/8/2009 ông Nguyễn Văn Quang và bà Nguyễn Thị Hạnh có lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn Lương trú tại thôn 1, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích đất 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan với giá chuyển nhượng 70.000.000 đồng. Ủy ban nhân dân xã Kim Quan đã chứng thực hợp đồng chuyển nhượng này. Vào tháng 3/2011 ông Quang có làm đơn ra Ủy ban nhân dân xã đề nghị hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Lê Văn Lương với lý do ông Lương chưa trả tiền cho ông Quang và Ủy ban nhân dân xã Kim Quan đã làm thủ tục hòa giải nhưng các bên không thống nhất nên Ủy ban nhân dân xã làm hồ sơ chuyển Tòa án giải quyết theo quy định của Pháp luật. Việc ông Lê Văn Lương làm thủ tục đăng ký biến động và Ủy ban nhân dân huyện Thạch Thất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lê Văn Lương.

Việc nguyên đơn yêu cầu Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất liên quan đến thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích 190 m2 tại xã Kim Quan, Ủy ban nhân dân xã Kim Quan đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định của Pháp luật.

Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2013/DS-ST ngày 12/9/2013 của Tòa án huyện Thạch Thất xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Quang: Huû hîp ®ång chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất lập ngày 21/8/2009 giữa ông Quang bà Hạnh và ông Lê Văn Lương; hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thạch Thất cấp cho ông Lương ngày 22/8/2011.

Ông Lương có đơn khiếu nại bản án sơ thẩm nói trên.

Quyết định Giám đốc thẩm số 08/2014/DS-GĐT ngày 17/9/2014 của Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội đã hủy toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2013/DS-ST ngày 12/9/2013 của Tòa án huyện Thạch Thất; giao hồ sơ vụ án về Tòa án huyện Thạch Thất xét xử lại sơ thẩm theo thủ tục chung.

Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2020/DS-ST ngày 18/6/2020 của Tòa án huyện Thạch Thất xử:

Huû hîp ®ång chuyển nhượng quyền sử dụng đất thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất đứng tên ông Lê Văn Lương được xác lập theo hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 21/8/2009.

Buéc ông Lương, bà Nga phải giao trả lại toàn bộ thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất cho ông Nguyễn Văn Quang.

Hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BB 486978, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH00202/1126/TTr cấp ngày 22/8/2011 mang tên ông Lê Văn Lương đối với thửa đất số 179, tờ bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội. Chi nhánh Văn phòng quản lý đất đai huyện Thạch Thất, Phòng tài nguyên và môi trường huyện Thạch Thất có trách nhiệm cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Dành quyền khởi kiện cho ông Lê Văn Lương và bà Lê Thị Nga yêu cầu ông Vượng thanh toán số tiền 78.000.000 đồng bằng một vụ kiện khác.

Buộc ông Nguyễn Văn Quang trả cho ông Lê Văn Lương và bà Lê Thị Nga số tiền là 5.320.000 đồng.

Ngày 25/6/2020, ông Lương và bà Nga có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa hôm nay,

Ông Quang bà Hạnh trình bày: Nếu ông Lương muốn tiếp tục hợp đồng chuyển nhượng thì phải thanh toán trả cho vợ chồng ông giá trị thửa đất theo thời giá hiện tại.

Ông Lương bà Nga khẳng định đã đưa đủ tiền mua đất cho ông Vượng, trường hợp ông Quang bà Hạnh chưa nhận được tiền do ông Vượng giao lại thì ông, bà chỉ đồng ý trả cho ông Quang số tiền 70.000.000đồng như giá ghi trong hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/8/2009.

Bà Thịnh trình bày: bà cho tiền ông Quang đứng tên mua thửa đất này mục đích là cho ông Quang, bà Hạnh làm nhà ở. Việc mua bán thửa đất này như nào bà không biết.

Luật sư Phạm Quốc Thanh và Luật sư Đỗ Thị Thúy Nga bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông Lương trình bày bản luận cứ và đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận kháng cáo của ông Lương và bà Nga, bác yêu cầu khởi kiện của ông Quang.

§¹i diÖn ViÖn Kiểm sát nhân dân TP. Hà Nội phát biểu ý kiến:

* Về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng dân sự: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng và đầy đủ các bước tố tụng kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước khi Nghị án; Các đương sự chấp hành tố quyền và nghĩa vụ tố tụng của mình.

* Về đường lối giải quyết vụ án: Sau khi phân tích nội dung vụ án, đại diÖn ViÖn Kiểm sát nhân dân TP. Hà Nội đề nghị HĐXX:

Chấp nhận một phần kháng cáo của vợ chồng ông Lương, sửa bản án sơ thẩm theo hướng:

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Quang về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/8/2009 giữa ông Quang, bà Hạnh và ông Lương;

- Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Quang về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thạch Thất cấp ngày 22/8/2011 cho ông Lương.

- Xác định Hợp đồng chuyển nhượng ngày 21/8/2009 giữa ông Quang, bà Hạnh và ông Lương ó hiệu lực pháp luật nhưng ông Lương vi phạm nghĩa vụ trả tiền cho ông Quang bà Hạnh nên cần buộc ông Lương phải trả tiền cho ông Quang, bà Hạnh số tiền chuyển nhượng theo giá chuyển nhượng tại thời điểm ký hợp đồng là 70.000.000đ và phải chịu lãi suất chậm thực hiện nghĩa vụ của số tiền này theo quy định tại Điều 305 Bộ luật dân sự 2005.

- Giành quyền khởi kiện cho ông Lương đòi số tiền 78.000.000 đồng đối với ông Vượng bằng vụ án khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiªn cøu c¸c tµi liÖu cã trong hå s¬ vô ¸n ® îc thÈm tra t¹i phiªn toµ, c¨n cø vµo kÕt qu¶ tranh luËn t¹i phiªn toµ. Héi ®ång xÐt xö nhËn ®Þnh:

1. Về nguồn gốc thửa đất số 179, bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội:

Năm 2008 ông Nguyễn Văn Quang, vợ là Nguyễn Thị Hạnh nhận chuyển nhượng thửa đất này của ông Đỗ Văn Khải. Bà Thịnh mẹ ông Quang xác định số tiền mua đất bà cho ông Quang đứng tên mua của ông Khải vì bà xác định cho vợ chồng ông Quang thửa đất này làm nhà ở. Do đó, tuy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thạch Thất cấp cho hộ gia đình ông Quang nhưng cần xác định thửa đất này là tài sản chung của ông Quang, bà Hạnh nên ông Quang, bà Hạnh có toàn quyền chuyển nhượng thửa đất này cho người khác theo quy định pháp luật.

2. Về việc chuyển nhượng đất giữa vợ chồng ông Quang bà Hạnh và ông Lương:

Theo ông Quang thì ông có nhờ ông Vượng môi giới bán thửa đất này và ông Vượng giới thiệu ông Lương mua; ông Lương và ông có trao đổi và thống nhất giá chuyển nhượng là 70.000.000đ; ngày 21/8/2009 vợ chồng ông cùng ông Lương, ông Vượng ra UBND xã Kim Quan để lập hợp đồng chuyển nhượng từ vợ chồng ông sang ông Lương. Hợp đồng chuyển nhượng do ông Khá cán bộ Tư pháp UBND xã Kim Quan lập, vợ chồng ông và ông Lương ký, Chủ tịch xã ký và đóng dấu xác nhận. Việc ông Lương bà Nga trả tiền cho ông Vượng ông không được biết, ông không nhờ ông Vượng nhận tiền bán đất của ông Lương và ông Vượng cũng không đưa cho ông tiền ông Vượng đã nhận của ông Lương, bà Nga. Với lý do ông chưa nhận được tiền do ông Lương trả nên ông đề nghị hủy Hợp đồng chuyển nhượng lập ngày 21/8/2009 và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thạch Thất đã cấp cho ông Lương ngày 22/8/2011.

Tại bản khai ngày 13/5/2013 (BL 194) ông Lương khai: ông Vượng nói với ông là có thửa đất của ông Quang nhờ bán hộ, ông Vượng giới thiệu ông mua đất của ông Quang; ông có gặp ông Quang và hai bên thống nhất giá cả là 70.000.000đ. Ngày 21/8/2009 ông và vợ chồng ông Quang ra UBND xã Kim Quan ký hợp đồng chuyển nhượng. Số tiền chuyển nhượng 70.000.000đ ông đưa cho ông Vượng làm 2 lần: lần 1 là 10.000.000đ vào ngày nào ông không nhớ, lần 2 số tiền 60.000.000đ vào khoảng ngày 27/8/2009 còn ông Vượng đưa số tiền này lại cho ông Quang không thì ông không biết. Sau đó, ông Lương lại khai: Ông Quang đã viết giấy bán cho ông Vượng, ông và ông Vượng thống nhất giá là 78 triệu đồng, ông đặt cọc cho ông Vượng 10 triệu đồng và ông Vượng viết giấy bán cho ông sau đó ông cùng ông Vượng, ông Quang ra UBND xã Kim Quan để hỏi thủ tục chuyển nhượng thì được cán bộ địa chính là ông Đĩnh hướng dẫn làm thủ tục từ vợ chồng ông Quang, bà Hạnh sang cho ông nên ông Quang, bà Hạnh đã ra UBND xã Kim Quan ký hợp đồng chuyển nhượng trực tiếp sang cho ông; ông mua bán trực tiếp từ ông Vượng chứ không mua bán với ông Quang vì ông Quang đã bán cho ông Vượng.

Lời khai của ông Đĩnh nguyên cán bộ địa chính thời kỳ năm 1993-2018 xác nhận có việc ông Quang, ông Vượng và ông Lương gặp ông hỏi thủ tục chuyển nhượng đất; sau khi kiểm tra các giấy tờ các bên xuất trình ông thấy tên chủ sử dụng đất là vợ chồng ông Quang bà Hạnh, giấy mua bán viết tay giữa ông Quang bà Hạnh với ông Vượng, giấy mua bán viết tay giữa ông Vượng và ông Lương nên có hướng dẫn lập hợp đồng chuyển nhượng thẳng từ vợ chồng ông Quang sang cho ông Lương cho nhanh, gọn. Việc lập hợp đồng do cán bộ tư pháp xã là ông Khá lập.

Lời khai của ông Nguyễn Tứ Khá nguyên cán bộ Tư pháp xã Kim Quan xác nhận ông có biết việc ông Quang do nợ ông Vượng nên bán đất cho ông Vượng và ông Vượng bán đất cho ông Lương; ông chỉ xác nhận chứ ký của ông Lương, ông Vượng, bà Hạnh.

HĐXX xét thấy: Ông Vượng, ông Lương không cung cấp được giấy tờ chuyển nhượng giữa ông Quang cho ông Vượng và giấy chuyển nhượng giữa ông Vượng cho ông Lương. Tuy nhiên, căn cứ vào lời khai của ông Đĩnh là cán bộ địa chính_ là người trực tiếp kiểm tra hồ sơ chuyển nhượng và hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng cho ông Quang, ông Vượng, ông Lương và lời khai của ông Khá là cán bộ Tư pháp người đã thảo Hợp đồng chuyển nhượng cho hai bên thì có căn cứ xác định ông Quang có viết giấy chuyển nhượng cho Vượng và ông Vượng có viết giấy chuyển nhượng cho ông Lương và ông Quang bà Hạnh là người ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Lương để hủy giấy chuyển nhượng từ ông Quang sang ông Vượng, từ ông Vượng sang ông Lương và ông Vượng đã đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tên ông Quang bà Nga cho ông Lương để ông Lương làm thủ tục sang tên quyền sử dụng. Tuy nhiên, theo lời khai của chính ông Lương ngày 13/5/2013 thì có căn cứ xác định việc ông Quang ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Vượng chỉ là hình thức để nhờ ông Vượng tìm khách bán hộ đất cho ông Quang chứ hai bên thực tế không có việc chuyển nhượng cho nhau và ông Lương cũng đã biết điều này nên đã trực tiếp thỏa thuận giá cả với ông Quang.

Do ông Quang và ông Lương trực tiếp thỏa thuận giá cả với nhau như lời khai của ông Lương ngày 13/5/2013 và việc ông Quang bà Hạnh ký hợp đồng chuyển nhượng đất cho ông Lương thì cần xác định có việc chuyển nhượng đất từ vợ chồng ông Quang sang cho ông Lương. Tại phiên tòa hôm nay, ông Lương và ông Quang, bà Hạnh đều xác định khi tham gia ký kết hợp đồng đều trong tình trạng sức khỏe bình thường, các bên đều tự nguyện, không bị lừa dối hay ép buộc. Hợp đồng được UBND xã Kim Quan chứng thực hợp lệ. Tuy ông Quang đã khởi kiện đề nghị hủy hợp đồng chuyển nhượng từ tháng 3/2011 nhưng mặc dù biết UBND huyện Thạch Thất đang làm thủ tục cấp giấy chứng nhận cho ông Lương nhưng ông Quang cũng không có đơn đề nghị UBND huyện Thạch Thất dừng việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lương và UBND huyện Thạch Thất cũng không biết việc Tòa án huyện Thạch Thất đang thụ lý đơn khởi kiện của ông Quang nên việc UBND huyện Thạch Thất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Lương ngày 21/8/2011 là đúng quy định pháp luật. Do đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa vợ chồng ông Quang và ông Lương lập ngày 21.8.2009 đã phát sinh hiệu lực pháp luật.

Theo hợp đồng chuyển nhượng đất lập ngày 21.8.2009 tại UBND xã Kim Quang thì ngay sau khi ký hợp đồng chuyển nhượng ông Lương phải trả tiền cho vợ chồng ông Quang. Việc ông Lương khai đã trả số tiền 78 triệu cho ông Vượng và ông Vượng xác nhận đã nhận đủ 78 triệu đồng do ông Lương, bà Nga đưa nhưng không chứng minh được việc ông Quang đồng ý hoặc ủy quyền cho ông Vượng nhận tiền, không chứng minh được ông Vượng đã đưa tiền cho ông Quang; lời khai làm chứng của ông Hùng và ông Tám về việc ông Lương trả tiền đất cho ông Vượng có sự có mặt và đồng ý của ông Quang là không có cơ sở để chấp nhận. Do đó, cần chấp nhận lời khai của ông Quang, xác định ông Lương chưa trả tiền mua đất cho vợ chồng ông Quang.

Theo quy định tại Điều 305 Bộ luật dân sự năm 2005: “Trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán”

Như vậy, ông Lương phải trả cho ông Quang số tiền trị giá đất là 70.000.000đ và phải trả lãi của số tiền này tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng 21/8/2009 cho đến khi xét xử sơ thẩm là ngày 18/6/2020 với mức lãi suất cơ bản là 9%/năm là:

70.000.000đ x 9%/năm x 10 năm 9 tháng 27 ngày = 68.197.500 đồng

Tổng cộng ông Lương phải thanh toán trả ông Quang, bà Hạnh số tiền là: 70.000.000đ + 68.197.500đ = 138.197.500 đồng.

3. Giành quyền khởi kiện cho ông Lương, bà Nga đòi số tiền 78.000.000 đồng đối với ông Vượng bằng vụ án khác.

4. Về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do UBND huyện Thạch Thất cấp cho ông Lương ngày 22/8/2011: Do UBND huyện Thạch Thất đã có Quyết định số 6700/QĐ-UBND ngày 22/9/2014 về việc hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho ông Lương ngày 22/8/2011do thực hiện Bản án sơ thẩm số 09/2013/DS-ST ngày 12/9/2013 của Tòa án huyện Thạch Thất nên không chấp nhận yêu cầu của ông Quang về việc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của UBND huyện Thạch thất đã cấp cho ông Lương ngày 21/8/2011.

Ông Lương có quyền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đăng ký xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa đất số 179, bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội theo quy định pháp luật.

Đề nghị của Viện Kiểm sát phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử.

5. Về án phí DSST: Ông Quang phải chịu án phí DSST cho yêu khởi kiện hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông không được chấp nhận là 300.000đ.

Ông Lương phải chịu án phí DSST trên số tiền phải thanh toán trả ông Quang. Tuy nhiên do ông Lương là người cao tuổi nên miễn án phí cho ông Lương.

6. Án phí DSPT: Do sửa bản án sơ thẩm nên người kháng cáo là ông Lương và bà Nga không phải chịu án phí phúc thẩm.

Bởi các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật TTDS

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 09/2020/DS-ST ngày 18/6/2020 của Tòa án nhân dân huyện Thạch Thất.

Cụ thể:

1. Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/8/2009 tại UBND xã Kim Quan giữa ông Nguyễn Văn Quang, bà Nguyễn Thị Hạnh và ông Lê Văn Lương.

2. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 21/8/2009 giữa ông Nguyễn Văn Quang, bà Nguyễn Thị Hạnh với ông Lê Văn Lương tại UBND xã Kim Quan về thửa đất số 179, bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội có hiệu lực pháp luật.

3. Ông Lê Văn Lương có trách nhiệm thanh toán trả cho ông Quang số tiền là 138.197.500đ (một trăm ba mươi tám triệu, một trăm chín mươi bảy ngàn, năm trăm đồng)

4. Ông Lê Văn Lương có quyền đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để đăng ký xin cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 179, bản đồ số 08, diện tích 190m2 tại thôn 9, xã Kim Quan, huyện Thạch Thất, Hà Nội theo quy định pháp luật.

5. Giành quyền khởi kiện cho ông Lương, bà Nga đòi số tiền 78.000.000 đồng đã đưa cho ông Vượng bằng vụ án khác

6. Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, đối với các khoản tiền bên phải thi hành án phải thi hành mà chưa thi hành thì còn phải chịu lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự 2015 tương ứng với số tiền và thời gian chưa thi hành án.

7. VÒ ¸n phÝ dân sự sơ thẩm :

7.1. Ông Nguyễn Văn Quang phải chịu án phí dân sự sơ thẩm là 300.000d (ba trăm ngàn đồng).

Số tiền tạm ứng án phí 1.750.000đ (một triệu, bảy trăm năm mươi ngàn đồng) theo phiếu thu AL/2010/0005124 ngày 12/5/2011 ông Quang đã nhận lại tại cơ quan Chi cục Thi hành án huyện Thạch Thất.

8.2. Ông Lê Văn Lương được miễn nộp tiền án phí dân sự sơ thẩm.

7. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lương bà Nga không phải chịu án phí Lê Văn, được hoàn lại tiền tạm ứng án phí đã nộp tại các Biên lai thu tiền số 0011545; 0011546 cùng ngày 10/7/2020 của Chi cục THA dân sự huyện Thạch Thất.

9. Tr êng hîp b¶n ¸n, quyÕt ®Þnh ® îc thi hµnh theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 2 LuËt Thi hµnh ¸n d©n sù ng êi ® îc thi hµnh ¸n d©n sù, ng êi ph¶i thi hµnh ¸n d©n sù cã quyÒn tho¶ thuËn thi hµnh ¸n, quyÒn yªu cÇu thi hµnh ¸n, tù nguyÖn thi hµnh ¸n hoÆc bÞ c ìng chÕ thi hµnh ¸n theo qui ®Þnh t¹i c¸c ®iÒu 6,7 vµ §iÒu 9 LuËt thi hµnh ¸n d©n sù; thêi hiÖu thi hµnh ¸n ® îc thùc hiÖn theo qui ®Þnh t¹i ®iÒu 30 LuËt thi hµnh ¸n d©n sù”.

10. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật để thi hành kể từ ngày tuyên án.