Bản án 480/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Đơn khởi kiện gửi ngày 11/01/2023 (BL265); Đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện ngày 11/01/2023 (BL266); Bản tự khai không ngày tháng năm (BL350); Bản tự khai ngày 19/02/2023 (BL353) - 12/8/2024 (BL349) - 30/9/2024 (BL340); Đơn tự khai bổ sung ngày 19/11/2024 (BL334); Tự khai ngày 27/11/2024 (BL348), nguyên đơn và đại diện ủy quyền trình bày:

Ngày 01/10/2022, ông Đậu Anh L (viết tắt ông L) cùng con gái là bà Đậu Thanh T1 (viết tắt bà T1) và ông Phạm Minh T (viết tắt ông T) ký Hợp đồng dân sự (BL197, không công chứng chứng thực) về việc đặt cọc và mua bán đất ở (viết tắt Hợp đồng đặt cọc) với diện tích 154,1m2 thửa 693, tờ bản đồ số 80 tọa lạc tại đường số H, phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (viết tắt Giấy GCNQSDĐ QSHNƠ&TS) số CL 118885 (số vào Sổ cấp GCN: CS 10163) ngày 03/7/2018 (BL256) của Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố H (viết tắt Sở TN-MT) với số tiền 7.130.000.000 đồng. Trong hợp đồng (có hai người làm chứng) còn ghi nhận: thửa đất này là tài sản riêng của ông T hiện đang thế chấp (BL252) tại Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H (viết tắt H1) theo Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (viết tắt Hợp đồng thế chấp) số 39012/19MN/HĐTD ngày 25/12/2019 để thực hiện Hợp đồng tín dụng (viết tắt Hợp đồng TD) số 496186/19MN/HĐTD ngày 25/12/2019 (BL185), hẹn ngày ký công chứng trong vòng hai tháng và ông T có trách nhiệm cung cấp giấy tờ cho ông L để thực hiện mua bán sang tên thửa đất, nếu không sẽ bồi thường gấp bốn lần số tiền đã nhận cọc 500 triệu đồng vào ngày 01/10/2022.

Hết thời hạn trên, ông T xin phép thêm thời hạn để có tiền giải chấp. Ông L đề nghị ký công chứng mua bán thì ông T không đồng ý với lý do là người nhà không cho bán nhưng cũng không trả tiền cọc do đã xài hết. ông T cắt đứt liên lạc mặc dù đã gọi điện thoại nhiều lần và đã gửi 03 lần thông báo vào các ngày 08 -19 - 26/12/2022 (BL289-290-291) đề nghị trả tiền cọc nêu trên.

Qua đó, ông L gửi đơn khởi kiện tại Tòa án ND thành phố Thủ Đức về hủy HĐ đặt cọc và buộc ông T trả 2 tỷ đồng, gồm 500 triệu đồng tiền đặt cọc và bồi thường 1,5 tỷ đồng.

Bản tự khai ngày 27/8/2024 (BL258), bà Võ Thị N (viết tắt bà N) trình bày:

Sống chung với ông L từ năm 1982, có ba con chung nhưng không đăng ký kết hôn. Cam kết số tiền 500 triệu đồng để mua đất của ông T là tiền riêng của ông L.

Bản tự khai không ngày tháng năm 2023 (BL352); Đơn tự khai ngày 19/11/2024 (BL332) - 02/12/2024 (BL343), bà Đậu Thanh T1 trình bày:

Là con của ông L và là người trực tiếp đếm và giao tiền cho ông T vào 09 giờ sáng ngày 01/10/2022. Số tiền 500 triệu đồng giao cho ông T là tiền của ông L nên không có ý kiến gì trong vụ án này.

Văn bản số 133/2024/CV-HDBank ngày 29/3/2024 (BL187); Bản tự khai ngày 26/4/2024 (BL354), đại diện Ngân hàng Thương mại Cổ phần Phát triển Thành phố H trình bày:

H1 được thành lập theo Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp Công ty Cổ phần, đăng ký lần đầu: ngày 11/8/1992; đăng ký thay đổi lần thứ 33: 05/9/2023của Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố H.

H1 cấp hạn mức tín dụng cho ông T, bà Nguyễn Thị Ngọc O theo Hợp đồng TD và Hợp đồng thế chấp ngày 25/12/2019 đối với thửa đất 693 nêu tại Giấy GCNQSDĐ QSHNƠ&TS số CL 118885 ngày 03/7/2018 cấp cho ông T và hiện đang giữ bản chính.

H1 không nhận được thông báo về việc ông T nhận đặt cọc chuyển nhượng tài sản đang thế chấp và không đồng ý với bất kỳ giao dịch nào có rủi ro đối với tài sản bảo đảm này nên không có ý kiến gì về yêu cầu khởi kiện của ông L.

Quá trình giải quyết vụ án, ông T gửi đơn xin vắng mặt ngày 19/12/2024 (BL296), ông Nguyễn Văn P (viết tắt ông P) gửi đơn sao chụp tài liệu hồ sơ ngày 14/10/2024 (BL298) và đề nghị triệu tập ông Phan Văn H (viết tắt ông H) tham gia tố tụng là người làm chứng theo đơn gửi ngày 18/10/2024 (BL299) nên đề nghị hoãn phiên tòa ngày 29/10/2024 (BL274). Công an phường H, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh phúc đáp ngày 06 – 13/12/2024 về việc ông H không có đăng ký hộ khẩu thường trú; tạm trú tại địa chỉ số B đường số D, khu phố B cũng như nhà không số cạnh số C đường số B, phường H, thành phố T vì không có tên Phan Văn H (BL382-384). Ông T không tham dự việc xem xét, thẩm định tại chỗ ngày 03/01/2023 (BL406) và đo đạc tại thửa đất 693 ngày 03/11/2023 (BL399) cùng với ông P không tham dự phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải vào các ngày 20/6/2024 (BL407); 16/7/2024 (BL410-415); 30/9/2024 (BL413-417) nên xét xử vắng mặt và tuyên:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông L về hủy hợp đồng đặt cọc ngày 01/10/2022, buộc ông T trả cho ông L số tiền cọc 500 triệu đồng và tiền phạt cọc 500 triệu đồng. Ngoài ra, còn tuyên phải chịu tiền lãi phát sinh trên số tiền chưa thanh toán ... ; án phí; chi phí tố tụng; các quy định về thi hành án dân sự; quyền kháng cáo.

Ngày 31/12/2024, ông T gửi đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm,

Ông P cho biết: ông T ký Hợp đồng đặt cọc ngày 01/10/2022 với ông L, bà T1 nhưng không có nhận tiền cọc 500 triệu đồng. Nộp Vi Bằng lập tại Văn phòng Thừa phát lại (viết tắt Văn phòng TPL) Quận H và Văn bản hủy Hợp đồng đặt cọc ký cùng ngày 17/01/2025 thể hiện: ông Tâm G cho ông L, bà T1 số tiền 400 triệu đồng là để hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 01/10/2022 và ông L rút đơn khởi kiện. Việc giao nhận số tiền này sau khi bản án sơ thẩm tuyên xử và chỉ có liên quan đến hợp đồng nêu trên, không phải là giao dịch dân sự khác. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T về sửa án sơ thẩm là ghi nhận ý kiến của ông L, bà T1 nhận số tiền 400 triệu đồng và không đòi hỏi ông T theo bất kỳ điều kiện gì.

Ông L, bà T1 trình bày: sau khi bản án sơ thẩm tuyên xử xong và do ông T có nhu cầu bán gấp thửa đất 693 nên đồng thỏa thuận việc giao nhận số tiền 400 triệu đồng là để hủy Hợp đồng đặt cọc ngày 01/10/2022. Việc lập Vi bằng và Văn bản hủy Hợp đồng đặt cọc ký cùng ngày 17/01/2025 là ông T soạn thảo từ sau ngày 26/12/2024 đến ngày ký là quá thời hạn kháng cáo. Không đồng ý việc nhận số tiền này là để rút đơn khởi kiện vì nội dung ghi rõ là rút đơn khởi kiện phúc thẩm nghĩa là không nộp đơn kháng cáo yêu cầu ông T trả 2 tỷ đồng như trước đây nộp đơn khởi kiện. Do được giải thích pháp luật nên đồng ý yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông T trả 1 tỷ đồng. Đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của ông T và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nêu hành vi tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử và Thư ký phiên tòa thực hiện đúng qui định. Đề nghị Hội đồng xét xử bác yêu cầu kháng cáo của ông T và giữ nguyên bản án sơ thẩm. Ghi nhận việc giao nhận số tiền 400 triệu đồng trong số tiền 1 tỷ đồng được ông T, ông L và bà T1 thực hiện ngày 17/01/2025 là không trái pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa; kết quả tranh luận giữa các bên đương sự và ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát, Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định:

[1] Về hình thức: Đơn kháng cáo của ông T còn trong hạn theo khoản 1 Điều 273 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (viết tắt Bộ luật TTDS), nên chấp nhận.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ khoản 1 Điều 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. B1 yêu cầu kháng cáo của ông Phạm Minh T.

Giữ nguyên Bản án số 5740/2024/DS-ST ngày 26 tháng 12 năm 2024 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh như sau:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đậu Anh L:

1.1Hủy Hợp đồng dân sự về việc đặt cọc và mua bán đất ở ngày 01/10/2022 giữa ông Phạm Minh T với ông Đậu Anh L, bà Đậu Thanh T1.

1.2 Buộc ông Phạm Minh T trả cho ông Đậu Anh L tổng số tiền 1.000.000.000đ (Một tỷ đồng), gồm: tiền cọc 500.000.000 đồng và tiền phạt cọc 500.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ông Đậu Anh L, nếu ông Phạm Minh T chậm thanh toán thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm thanh toán được thực hiện theo Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Ghi nhận việc ông Đậu Anh L, bà Đậu Thanh T1 nhận số tiền 400.000.000đ (Bốn trăm triệu đồng) của ông Phạm Minh Tâm G theo Vi bằng số 101/2025/VB-TPLQ8 ngày 17/01/2025 của Văn phòng T4.

3. Về án phí dân sự và chi phí tố tụng:

Ông Phạm Minh T chịu án phí sơ thẩm 42.000.000đ (Bốn mươi hai triệu đồng).

Ông Phạm Minh T chịu án phí phúc thẩm 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng). Được trừ vào số tiền tạm nộp theo Biên lai thu số 079149 ngày 10/01/2025 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Phạm Minh T đã nộp đủ.

Ông Phạm Minh T hoàn trả số tiền 3.000.000đ (Ba triệu đồng) cho ông Đậu A L nộp tạm ứng chi phí tố tụng theo Phiếu thu ngày 17/10/2023 của Tòa án nhân dân thành phố Thủ Đức, Thành phố Hồ Chí Minh.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự./.

TM. HỘI ĐỒNG XÉT XỬ PHÚC THẨM