Bản án 48/2021/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Chị Nguyễn Thị Phương T (đại diện theo ủy quyền của bà Trần Thị Bích D) trình bày: Ngày 25/01/2017, bà Trần Thị Bích D thỏa thuận chu n nhượng qu ền sử d ng đất ( SDĐ) của bà Ngu n Thị Thu D t i vị trí thửa đất số 344, diện tích 64,6m2 và thửa số 385, diện tích 64,3m2 cùng tờ bản đồ số 9, đất t i hóm M, Phường H, thành phố S, t nh Đồng Tháp, SDĐ cấp cho bà Thu D và tài sản gắn liền với đất là căn nhà cấp 03, diện tích sàn 272,8m2, khung b tông cốt thép, vách g ch men, nền g ch, 04 tầng, xâ dựng năm 2008, UBND thành phố S cấp qu ền s hữu nhà cho bà Thu D ngày 16/6/2009. Giá chu n nhượng SDĐ và qu ền s hữu nhà là 10.000.000.000đ. Đ đảm bảo cho thỏa thuận chu n nhượng, các bên có làm hợp đồng đặt cọc vào ngà 25/01/2017. Căn cứ theo hợp đồng bà Bích D đồng ý đặt tiền cọc cho bà Thu D là 1.000.000.000đ, sau khi hai b n ra công chứng làm hợp đồng chu n nhượng bà Bích D tiếp t c trả cho bà Thu D số tiền 6.000.000.000đ, số tiền còn l i 3.000.000.000đ bà Bích D sẽ thanh toán sau khi bà Thu D giao nhà và đất cho bà Bích D cùng ngà 25/01/2017. Trong thời gian chờ ngà đến Phòng công chứng đ ký hợp đồng chu n nhượng thì bà Bích D và bà Thu D có ký hợp đồng chu n nhượng với hình thức là giấ ta , thỏa thuận nội dung như sau:

+ Lần 1: Bà Bích D đặt cọc cho bà Thu D số tiền 1.000.000.000đ vào ngày 25/01/2017.

+ Lần 2: Sau khi b n A (bà Thu D) và bên B (bà Bích D) lập hợp đồng chu n nhượng chính thức và được Phòng công chứng có thẩm qu ền chứng nhận và nộp hồ sơ chu n nhượng vào Văn phòng đăng ký đất đai hợp lệ thì b n B trả tiếp cho b n A số tiền 6.000.000.000đ, trả 02 lần; Ngà 20/02/2017 trả 5.000.000.000đ và ngà 28/02/2017 trả 1.000.000.000đ.

+ Lần 3: Số tiền còn l i 3.000.000.000đ bà Bích D sẽ trả đủ cho bà Thu D khi đã hoàn tất các thủ t c sang t n và giao nhận nhà giữa các b n. Trong hợp đồng có ghi rõ nếu bà Thu D vi ph m hợp đồng sẽ chịu ph t cọc gấp 03 lần, tương đương số tiền 3.000.000.000đ.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Bích D nhiều lần u cầu bà Thu D ra công chứng thực hiện hợp đồng chu n nhượng n u tr n nhưng bà Thu D hẹn mà không thực hiện. Đến khoảng tháng 3/2017, bà Bích D biết được bà Thu D tự ý bán nhà và đất n u tr n cho người khác (không biết họ t n, địa ch ), n n bà Bích D u cầu bà Thu D trả l i số tiền đặt cọc. Ngày 13/4/2017, bà Thu D viết giấ cam kết chậm nhất đến ngày 20/5/2017 bà Thu D sẽ trả hết tiền cọc và tiền ph t cọc cho bà Bích D, nhưng hết thời h n bà Thu D vẫn không thực hiện. Tiếp t c, ngà 10/7/2017 bà Thu D viết bi n nhận th hiện nội dung bà Thu D cam kết đến tháng 9/2017 trả l i tiền cọc 1.000.000.000đ và ph trả lãi 30.000.000đ cho bà Bích D, nhưng bà Thu D vẫn không thực hiện. Năm 2019, bà Bích D u cầu UBND Phường 2 giải qu ết, t i bi n bản hòa giải ngà 22/8/2019 bà Thu D thừa nhận có nhận tiền cọc của bà Bích D số tiền 1.000.000.000đ nhưng không có điều kiện trả.

Đối với hợp đồng chu n nhượng SDĐ giữa bà Bích D và bà Thu D ngày 25/01/2017 bà Bích D xác định không u cầu tiếp t c thực hiện hợp đồng, không tranh chấp, không u cầu Tòa án giải qu ết.

Đối với việc bà Thu D cho rằng số tiền bà Bích D chu n nhượng đất cho người khác đ nhận tiền hu hồng và bà Bích D đưa cho bà Thu D tiền cọc 950.000.000đ và giữ l i tiền hu hồng 50.000.000đ là không đúng sự thật.

Nay bà Bích D u cầu bà Thu D trả số tiền đặt cọc là l.000.000.000đ và tiền lãi t m tính từ ngà 22/8/2019 đến ngày 22/5/2020 là 09 tháng, mức lãi suất 0,83%, thành tiền 74.700.000đ. Tổng cộng là 1.074.700.000đ. Bà Bích D không u cầu người nào khác li n đới trả nợ cùng bà Thu D.

Đối với tài sản là nhà và đất t i thửa số 344, thửa 385, cùng tờ bản đồ số 9, địa ch : Trần H, hóm M, Phường H, thành phố S, t nh Đồng Tháp, bà Bích D xác định không u cầu tranh chấp. Bà Bích D không có tranh chấp gì với ông Dư Văn L và bà Ngu n Thị H. Ngoài ra, bà Bích D không có ý kiến, u cầu nào khác.

- Ông Tạ Như H (đại diện theo ủy quyền của bà Thu D) trình bày: Bà Thu D thống nhất lời trình bà của Bích D về việc thỏa thuận chu n nhượng nhà và đất t i vị trí thửa đất số 344, diện tích 64,6m2 và thửa số 385, diện tích 64,3m2 cùng tờ bản đồ số 9, đất t i hóm M, Phường H, thành phố S, t nh Đồng Tháp, SDĐ và qu ền s hữu nhà cấp cho bà Thu D. Tuy nhiên, việc bà Bích D thỏa thuận mua nhà và đất với bà Thu D là mua giùm cho người khác (không biết họ t n, địa ch ) đ nhận tiền hu hồng. Ngà 25/01/2017, bà Bích D có đưa cho bà Thu D nhận số tiền 950.000.000đ tiền đặt cọc theo thỏa thuận của hợp đồng mua - bán đất và nhà ngà 25/01/2017, bà Bích D giữ l i 50.000.000đ tiền hu hồng cho bà Bích D. Sau khi bà Bích D đặt tiền cọc cho bà Thu D thì bà Bích D không có tiền trả tiếp theo thỏa thuận giữa các b n n n bà Thu D đã cầm cố nhà và đất n u tr n cho ông Dư Văn L (việc cầm cố nhà thực hiện bằng hình thức bà Thu D làm hợp đồng chu n nhượng cho ông L t i Phòng Công chứng số 2), sau đó ông L chu n nhượng l i cho bà Ngu n Thị H nh. Do bà Bích D vi ph m theo thỏa thuận của hợp đồng n n phải mất tiền đặt cọc. Đối với tài sản là nhà và đất t i thửa số 344, thửa số 385 cùng tờ bản đồ số 9, địa ch : A15+A16 Trần Hưng Đ o, hóm 1, Phường 2, thành phố S, t nh Đồng Tháp do bà Ngu n Thị H nh đứng t n. Bà Thu D xác định không u cầu tranh chấp. Bà Thu D không có u cầu tranh chấp gì với ông L và bà H.

Nay bà Thu D không đồng ý trả tiền đặt cọc là 1.000.000.000đ và tiền lãi t m tính từ ngà 22/8/2019 đến ngà 22/5/2020 là 09 tháng, mức lãi suất 0,83%, thành tiền 74.700.000đ. Tổng cộng là 1.074.700.000đ theo u cầu của bà Bích D.

Đối với hợp đồng chu n nhượng SDĐ giữa bà Bích D và bà Thu D ngày 25/01/2017 bà Thu D xác định không tranh chấp, không u cầu Tòa án giải qu ết. Ngoài ra, bà Thu D không có ý kiến, u cầu gì th m.

- Bản án dân sự sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố S đã qu ết định:

Chấp nhận u cầu kh i kiện của bà Trần Thị Bích D về việc u cầu bà Ngu n Thị Thu D trả l i số tiền đặt cọc 1.000.000.000đ và lãi suất 74.700.000đ. Tổng cộng 1.074.700.000đ.

Buộc bà Ngu n Thị Thu D trả l i cho bà Trần Thị Bích D số tiền đặt cọc 1.000.000.000đ và lãi suất 74.700.000đ. Tổng cộng 1.074.700.000đ.

từ ngà có đơn u cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, b n phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất qu định t i Điều 357, Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

Hủ hợp đồng mua bán đất, nhà và hợp đồng đặt cọc và cam kết thực hiện nghĩa v thanh toán cùng ngà 25/01/2017 giữa bà Trần Thị Bích D với bà Ngu n Thị Thu D.

Bà Ngu n Thị Thu D nộp 44.241.000đ án phí dân sự sơ thẩm.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tu n về qu ền và thời h n kháng cáo của các đương sự, qu ền và nghĩa v của người được thi hành án, người phải thi hành án, thời hiệu thi hành án của các đương sự theo qu định của pháp luật.

- Ngày 05/10/2020, bà Ngu n Thị Thu D kháng cáo, u cầu xem xét l i v án theo thủ t c phúc thẩm, bác u cầu của bà Bích D buộc bà trả l i tiền đặt cọc là 1.000.000.000đ và tiền lãi là 74.700.000đ.

- T i phi n tòa phúc thẩm:

+ Chị Ngu n Thị Phương T trình bà , không có thỏa thuận được với bị đơn về giải qu ết v án, u cầu bà Ngu n Thị Thu D trả cho bà Trần Thị Bích D số tiền như qu ết định của bản án sơ thẩm và không cung cấp bổ sung chứng cứ mới.

+ Ông T Như H trình bày, bà Ngu n Thị Thu D u cầu Tòa án cấp phúc thẩm xem xét l i bản án sơ thẩm và cho rằng bà Bích D biết bà Thu D đang thế chấp qu ền s hữu ( SH) căn nhà, SDĐ đ va tiền Ngân hàng, nhưng bà Bích D không đưa tiền đợt 2 cho bà Thu D trả nợ Ngân hàng đ nhận l i giấ chứng nhận SDĐ lập thủ t c chu n nhượng theo qu định, n n u cầu Tòa án bác u cầu của bà Bích D.

+ Đ i diện Viện ki m sát nhân dân t nh Đồng Tháp ý kiến về giải qu ết v án:

Về tố t ng: Từ khi th lý v án đến t i phi n tòa phúc thẩm, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố t ng đã thực hiện đúng qu định của Bộ luật tố t ng dân sự năm 2015.

Về nội dung:

Tòa sơ thẩm xác định sau khi ký hợp đồng mua bán nhà, đất và hợp đồng đặt cọc ngà 25/01/2017, bà Thu D đã vi ph m hợp đồng n n li n t c viết giấ cam kết ngà 13/4/2017 (sau khi ký hợp đồng chu n nhượng nhà đất với ông Dư Văn L) và tiếp t c ký bi n nhận ngà 10/7/2017 th hiện nội d ng nợ bà Bích D tiền đặt cọc 1.000.000.000đ và cam kết trả l i cho bà Bích D.

Xét thấ , các đương sự đều thống nhất về việc có thỏa thuận chu n nhượng nhà và đất t i vị trí thửa đất số 344, diện tích 64,6m2 và thửa 385, diện tích 64,3m2 cùng tờ bản đồ số 9 t i hóm 1, Phường 2, thành phố S, t nh Đồng Tháp bằng hợp đồng mua - bán nhà và đất ngà 25/01/2017. Đồng thời, bà Thu D cũng thừa nhận có ký nhận số tiền đặt cọc của bà Bích D là 1.000.000.000đ, nhưng bà Thu D không đồng ý trả tiền cọc và tiền lãi phát sinh theo u cầu của bà Bích D, vì cho rằng bà Bích D vi ph m theo thỏa thuận của hợp đồng. Tu nhi n, căn cứ vào hợp đồng chu n nhượng SDĐ và tài sản gắn liền với đất ngày 10/4/2017, giữa bà Thu D và ông L. Nhận thấ : Bà Thu D đã chu n nhượng SDĐ và nhà nói trên cho ông L hợp pháp. Việc bà Thu D cho rằng va tiền của ông L và thỏa thuận bằng hình thức lập hợp đồng chu n nhượng, nhưng thực tế SDĐ và nhà n u tr n đã sang t n ông L vào ngà 13/4/2017. Hơn nữa, bà Thu D và ông L cũng không có giấ tờ gì chứng minh việc va tiền ngoài hợp đồng chu n nhượng.

Ngoài ra, bà Thu D cho rằng bà Bích D u cầu bà Thu D cầm nhà, đất cho ông L đ giữ l i nhà đất chu n nhượng cho bà Bích D do bà Bích D không đủ tiền đ tiếp t c thực hiện hợp đồng ch là thỏa thuận miệng, bà Thu D cũng không có giấ tờ gì chứng minh.

Mặt khác, căn cứ vào giấ Cam kết thực hiện ngà 13/4/2017 có chữ ký của bà Thu D, bi n nhận ngày 10/7/2017 do bà Thu D viết và ký t n, bi n bản hòa giải ngà 22/8/2019 t i Ủ ban nhân dân Phường 2, thành phố S, bà Thu D thừa nhận có nhận tiền cọc của bà Bích D là 1.000.000.000đ nhưng không có điều kiện trả. Đã th hiện ý kiến và trách nhiệm của bà Thu D, không có ai ép buộc ha có thỏa thuận nào khác.

T i phi n tòa phúc thẩm, bà Thu D xác định bi n nhận ngà 10/7/2017 tha thế cho bi n nhận ngà 13/4/2017 và nội dung bi n bản có cam kết th hiện thỏa thuận phần lãi suất.

Do vậ , bà Bích D u cầu bà Thu D trả 1.000.000.000đ tiền đặt cọc và phần tiền lãi từ thời đi m phát sinh tranh chấp từ ngà 22/8/2019 đến ngà 22/5/2020 với mức lãi suất 0,83%, thành tiền 74.700.000đ. Tổng cộng là 1.074.700.000đ là có căn cứ chấp nhận.

Xét việc kháng cáo của bị đơn không có cơ s n n không chấp nhận. Vì có vi ph m về thời h n thực hiện hợp đồng, như phân tích tr n thì các b n thống nhất chấm dứt việc thực hiện hợp đồng chu n nhượng nhà đất và đã tiếp t c giao kết mới như nội dung các bi n nhận ngà 13/4/2017 và 10/7/2017 đã làm phát sinh qu ền và nghĩa v mới. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử giữ nguyên án sơ thẩm, không chấp nhận kháng cáo của bà Thu D.

Sau khi nghi n cứu các tài liệu có trong hồ sơ v án đã được thẩm tra t i phi n tòa và căn cứ vào kết quả tranh t ng t i phi n tòa.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

T i phi n tòa phúc thẩm, người làm chứng cho bị đơn trình bà như sau: Chị Ngọc cho biết, trước đâ chị N với anh T quen biết nhau trong làm ăn n n anh T có giới thiệu bà Bích D đến gặp chị Ngọc đ va 300.000.000đ, nhưng chị N không cho vay vì bà Bích D thiếu nợ nhiều người. Đối với việc mua bán nhà giữa bà Bích D với bà Thu D thì chị Ngọc không biết. Anh T khai, việc bà Bích D giao tiền đặt cọc cho bà Thu D được thực hiện t i Ngân hàng và anh T là kế toán của đơn vị kinh doanh của bà Thu D, n n trực tiếp làm thủ t c nộp tiền trả cho Ngân hàng là 1.060.000.000đ. Trong đó: Bà Bích D giao 950.000.000đ, bà Thu D giao 110.000.000đ. Anh T là người làm công cho bà Thu D và anh thừa nhận việc thỏa thuận về đặt cọc thì anh không được giao nhiệm v ki m tra. Do đó, trình bà của các nhân chứng chưa bảo đảm tính khách quan n n không chấp nhận. Đồng thời, chị T trình bà do sơ suất không đọc kỹ hợp đồng t m n n bà Bích D không phát hiện nội dung ghi bà là người đ i diện cho b n B. Na ông H cũng không cung cấp được thông tin về t n, địa ch nơi cư trú của người nào khác li n quan đến việc mua bán tài sản nà .

Tr n thực tế, 02 b n thực hiện đặt cọc nhằm bảo đảm cho việc ký hợp đồng mua bán tài sản, người trực tiếp giao tiền là bà Bích D và bà Thu D cũng thừa nhận là tiền đặt cọc 1.000.000.000đ, tuy nhiên, nhà đất đã chu n nhượng cho nhiều người khác. Việc nà được th hiện, vào ngà 13/4/2017 bà Thu D viết giấ cam kết với nội dung là bà Thu D nợ bà Bích D số tiền 1.000.000.000đ tiền đặt cọc và hẹn đến ngà 20/5/2017 sẽ trả cho bà Bích D. Ngày 10/7/2017, bà Thu D viết tiếp bi n nhận hứa sẽ trả vốn lãi là 1.030.000.000đ. Hiện t i nhà đất được chu n nhượng cho người khác và đã sang t n qua nhiều người.

ua nội dung tr n cho thấ , bà Thu D sau khi nhận tiền đặt cọc nhưng đã bán tài sản cho người khác. Ngày 13/4/2017, bà Thu D cam kết trả l i 1.000.000.000đ và được bà Bích D đồng ý, như vậ ý chí của 02 b n đã thống nhất không thực hiện tiếp hợp đồng ngà 25/01/2017. Bà Thu D cam kết trả nợ nhưng bà không thanh toán đúng h n, n n mới thỏa thuận chịu lãi và qu định thời h n trả là 3 tháng (bi n nhận ngà 10/7/2017). Nay bà Bích D u cầu trả l i số tiền 1.000.000.000đ và tiền lãi chậm thực hiện nghĩa v k từ ngà 22/8/2019 (ngày bà Bích D u cầu trả nợ và được Ủ ban nhân dân Phường 2 hòa giải) đến ngà 22/5/2020 là có cơ s . Đồng thời, hủ Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán đất, nhà cùng ngà 25/01/2017 là phù hợp qu định của pháp luật.

Đ i diện Viện ki m sát nhân dân t nh Đồng Tháp đề nghị không chấp nhận u cầu kháng cáo của bà Thu D, giữ ngu n bản án sơ thẩm là có c , n n chấp nhận.

Án sơ thẩm xử đã có căn cứ pháp luật n n không chấp nhận u cầu kháng cáo của bà Thu D, giữ ngu n qu ết định của bản án sơ thẩm, nhưng có điều ch nh về cách tu n án. Các phần khác không có kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật.

Bà Thu D kháng cáo không được chấp nhận, n n phải chịu tiền án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đ.

Vì các lẽ tr n;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 1 Điều 147, 148, khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố t ng dân sự năm 2015; Điều 328, Điều 357, 468 của Bộ luật dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26, khoản 1 Điều 29 của Nghị qu ết số 326/2016/UBTV H14 ngà 30/12/2016 của Ủ ban Thường v uốc hội qu định về án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận u cầu kháng cáo của bà Ngu n Thị Thu D.

Giữ ngu n bản án sơ thẩm.

2. Chấp nhận u cầu của bà Trần Thị Bích D.

Hủ Hợp đồng đặt cọc và Hợp đồng mua bán đất, nhà cùng ngà 25/01/2017.

Buộc bà Ngu n Thị Thu D phải trả cho bà Trần Thị Bích D số tiền 1.074.700.000đ.

từ ngà có đơn u cầu thi hành án của người được thi hành án, người phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án, theo mức lãi suất qu định t i Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015, cho đến khi thi hành án xong.

3. Về án phí: Bà Ngu n Thị Thu D phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm là 44.241.000đ và tiền án phí dân sự phúc thẩm là 300.000đ, nhưng được khấu trừ vào tiền t m ứng án phí phúc thẩm 300.000đ theo bi n lai thu số 0008388 ngày 18/10/2020 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố S, t nh Đồng Tháp. Vậ bà Ngu n Thị Thu D còn phải nộp tiếp số tiền 44.241.000đ.

Trường hợp bản án được thi hành theo qu định t i Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án, người phải thi hành án có qu ền thỏa thuận thi hành án, u cầu thi hành án, tự ngu ện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo qu định t i các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qu định t i Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật k từ ngà tuyên án./.