Bản án 476/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

hiệu! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền!sử!dụng!đất.!

!

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!

TOÀ!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!HỒ!CHÍ!MINH!

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm"phán"-"Chủ"tọa"phiên"tòa:! Bà!Lê!Thị!Ngọc!Hương.!

Các"Thẩm"phán:!!

Ông!Uông!Văn!Tuấn!!

!

Bà!Lê!Thị!Mỹ!Nhung.!

-

Thư ký phiên tòa:!Ông!Phạm!Vũ!Khắc!-!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Ông"Tào! Minh!Quân!-!Kiểm!sát!viên!tham!gia!phiên!tòa.!

Trong! ngày! 29! tháng! 5! và! ngày! 05! tháng! 6! năm! 2020,! tại! trụ! sở! Tòa! án! nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án!thụ!lý!số! 265/2020/TLPT-DS! ngày! 03! tháng!3! năm! 2020!về! việc! “Tranh! chấp! Yêu! cầu! tuyên!bố!vô!hiệu!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!04/2020/DS!–!ST!ngày!14!tháng!01!năm!2020! của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! số! 2143/2020/QĐPT-DS! ngày! 29! tháng!4!năm!2020,!giữa!các!đương!sự:!

1. Nguyên"đơn:!Bà!Lê!Thị!H,!sinh!năm!1949!!.!

Địa! chỉ:! Số! 100! Tổ! ML,! Ấp! H,! xã! LT,! huyện! NB,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền!của!nguyên!đơn:!Ông!Nguyễn!Minh!K,!sinh! năm!1985!(Có!mặt).!

Địa!chỉ:!Số!196!Ấp!H,!xã!LT,!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!(Văn!bản! ủy!quyền!ngày!11/01/2018)!

2. Bị"đơn:!Bà!Nguyễn!Thị!N,!sinh!năm!1955.!

Địa!chỉ:!Số!A30/31A1!Tổ!M,!Ấp!M,!xã!BH,!huyện!BC,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.! Có!ông!Phạm!Hoàng!C,!sinh!năm:!1955!là!đại!diện!theo!uỷ!quyền!(Văn!bản! ủy!quyền!ngày!27/05/2020)!(Có!mặt)! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!là!luật!sư!Nguyễn!Văn! Đ!thuộc!công!ty!luật!TNHH!HL!-!Đoàn!luật!sư!Tp.!Hồ!Chí!Minh!(Có!mặt)! ! 3. Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:" 3.1. Ông!Phạm!Hoàng!C,!sinh!năm!1955.! Địa!chỉ:!Số!A30/31A1!Tổ!M,!Ấp!M,!xã!BH,!huyện!BC,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!(Có!mặt)! 3.2. Ông!Nguyễn!Văn!M,!sinh!năm!1952.! 3.3. Ông!Nguyễn!Hữu!N1,!sinh!năm!1985.! 3.4. Bà!Trần!Thị!Mỹ!P,!sinh!năm!1987.! Cùng!địa!chỉ:!Số!100! Tổ! ML,! Ấp! H,!xã! LT,!huyện! NB,! Thành!phố! Hồ! Chí!Minh.! 3.5. Ông!Lê!Văn!H1,!sinh!năm!1982.! 3.6. Bà!Lê!Thị!T,!sinh!năm!1983.! !Cùng!địa!chỉ:! Số!364/47! Ấp! H,!xã! LT,! huyện! NB,! Thành!phố! Hồ!Chí! Minh.! 3.7. Ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!sinh!năm!1991.! 3.8. Bà!Trần!Thị!Thanh!T1,!sinh!năm!1992.! Cùng! địa! chỉ:! Số! 11/4A! Ấp! B,! xã! NĐ,! huyện! NB,! Thành! phố! Hồ! Chí! Minh.! 3.9. Văn!phòng!công!chứng!TC.! Địa!chỉ:!Số!233/12!HTP,!Khu!phố!S,!thị!trấn!NB,!huyện!NB,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.! Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Ông!Huỳnh!Tấn!P2.! Địa!chỉ:!Số!233/12!HTP,!Khu!phố!S,!thị!trấn!NB,!huyện!NB,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!

Tại đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ngày hôm nay, nguyên đơn bà Lê Thị H - do ông Nguyễn Minh K đại diện theo ủy quyền trình bày: Ngày!02/4/2011!bà!H!và!chồng!là!ông!Nguyễn!Văn!M!ký!hợp!đồng!mua! bán!đất!(hợp!đồng!giấy!tay),!bán!cho!bà!Nguyễn!Thị!N!diện!tích!135m2!-!ngang! 5m,!dài!27m,!thuộc!một!phần!thửa!đất!số!829!và!830,!tờ!bản!đồ!số!21,!Ấp!H,!xã! LT!-!Theo!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!Quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản! khác!gắn!liên!với!đất!đối!với!hai!thửa!đất!số!829!và!830,!tờ!bản!đồ!số!21,!tại!Ấp! H,!xã!LT,!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!-!thay!thế!cho!Giấy!chứng!nhận! số!1006/QSDĐ!ngày!16/7/2003!với!giá!là!1.111.500.000!đồng.!Thực!tế!diện!tích! đất!135m2!bao!gồm!phần!rạch!thuộc!thửa!169,!hiện!tại!chưa!được!nhà!nước!công! nhận!quyền!sử!dụng.!Sau!khi!nhận!tiền,!bà!N!yêu!cầu!bà!H!giao!lại!bản!chính! giấy!chứng!nhận!cho!bà!N.!Khoảng!tháng!10!năm!2011!bà!H!có!nhu!cầu!bán!tiếp! một!phần!đất,!bà!N!đang!giữ!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!nên!đã!ép!giá,! thời!điểm!này!bà!H!tiếp!tục!bán!phần!đất!108m2,!ngang!4m,!dài!27m!–!bao!gồm! một!phần!rạch!thuộc!thửa!168!chưa!được!nhà!nước!công!nhận!với!giá!khoảng! gần!700.000.000!đồng,!lần!chuyển!nhượng!này!không!được!lập!thành!hợp!đồng.! Tổng!số!tiền!đã!nhận!của!02!lần!bán!đất!cho!bà!N!là!1.800.000.000!đồng!

Ngày! 27/10/2011! bà! N! yêu! cầu! bà! H! ký! hợp! đồng! công! chứng! chuyển! nhượng!phần!đất!đã!bán!của!02!lần.!Do!tin!tưởng!bà!N!là!chỗ!quen!biết!nên!bà!H! không!đọc!kỹ!hợp!đồng.!Hợp!đồng!công!chứng!số!00003199!ngày!27/10/2011!tại! Văn! phòng! công! chứng! TC! có! nội! dung! chuyển! nhượng! toàn! bộ! diện! tích! đất! 198m2!thuộc!02!thửa!829,!830!với!giá!1.500.000.000!đồng.!Ngày!19/11/2015!bà! N!tiếp!tục!yêu!cầu!bà!H!đến!Văn!phòng!công!chứng!TC!để!ký!hợp!đồng,!theo!lời! bà!N!thì!ký!lại!hợp!đồng!với!giá!trị!thấp!hơn!nhằm!giảm!tiền!thuế!khi!làm!thủ!tục! sang! tên.! Tại! văn! phòng! công! chứng! các! bên! ký! hợp! đồng! hủy! bỏ! hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!số!0003199!ngày!27/10/2011!đồng!thời!ký!lại! hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!số!005751/HĐ-CNQSDĐ,!Hợp!đồng! này!có!nội!dung!chuyển!nhượng!toàn!bộ!diện!tích!đất!198m2!thuộc!02!thửa!829,! 830!với! giá! 500.000.000! đồng.! Do! quá! tin! tưởng! bà! N! nên! bà! H! không! lường! trước!được!việc!bà!N!yêu!cầu!văn!phòng!công!chứng!soạn!thảo!hợp!đồng!chuyển! nhượng!toàn!bộ!diện!tích!đất.!

Năm!2017!bà!H!phát!hiện!việc!đã!ký!hợp!đồng!bán!cho!bà!N!toàn!bộ!diện! tích!theo!giấy!chứng!nhận,!bà!H!liên!hệ!bà!N!để!điều!chỉnh!hợp!đồng!cho!đúng! với!thực!tế!nhưng!bà!N!không!hợp!tác.!Do!cảm!thấy!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp! của!mình!bị!xâm!phạm!nên!bà!H!đã!khởi!kiện!tại!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB! vào!tháng!01/2018.!

Sau!khi!tranh!chấp!tại!Tòa,!xác!định!được!diện!tích!đất!thực!tế!bà!H!đã!bán! cho!bà!N!02!lần!vào!năm!2011!là!142,5m2!thuộc!vị!trí!830-2,!830-3!và!829-2,! 829-3!Bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!xác!định!ranh!ngày!19/4/2019!của!Trung!tâm!đo! đạc!bản!đồ!-!Sở!tài!nguyên!môi!trường.!

Bà!H!đề!nghị!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB!giải!quyết!các!nội!dung!sau:!Tuyên! vô!hiệu!hợp!đồng!công!chứng!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ký!ngày!19/11/2015!tại! Văn! phòng! công! chứng! TC;! Tuyên! vô! hiệu! hợp! đồng! mua! bán! nhà! ngày! 12/4/2011;!Yêu!cầu!giải!quyết!hậu!quả!của!hợp!đồng,!buộc!bà!N!trả!lại!cho!bà!H! Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!Quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền! với!đất!số!CH00815!ngày!22/8/2011!do!UBND!huyện!NB!cấp!cho!bà!H!và!ông! M,!bà!H!hoàn!trả!lại!số!tiền!1.800.000.000!đồng.! Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ngày hôm nay bị đơn"bà Nguyễn Thị N trình bày: Bà!N!và!bà!H!là!chỗ!quen!biết!lâu!năm,!năm!2011!thấy!bà!H!bán!đất!thì!bà! đã!mua.!Lần!thứ!nhất!ký!hợp!đồng!mua!bán!đất,!ngang!5m,!dài!27m,!đất!trồng! cây!lâu!năm!với!giá!1.111.500.000!đồng.!Đến!khoảng!tháng!10!năm!2011!bà!H! lại! tiếp! tục! bán! phần! đất! ngang! 4m,! dài! 27m,! bà! N! đã! trả! bà! H! số! tiền! gần! 700.000.000!đồng.!Do!đã!bỏ!số!tiền!lớn!và!để!yên!tâm!sử!dụng!đất!bà!N!đã!yêu! cầu!bà!H!ký!hợp!đồng!công!chứng.!Nhưng!bà!N!tìm!hiểu!thì!được!biết!do!đất! mua!của!bà!H!là!đất!trồng!cây!lâu!năm,!diện!tích!mua!không!đủ!để!tách!thửa!và! không!thể!ký!hợp!đồng!công! chứng,!nên!yêu! cầu! bà!H! giao! giấy! chứng!nhận! quyền!sử!dụng!đất!bản!chính!và!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!toàn!bộ!diện!tích! 198m2!thuộc!thửa!829,!830!tờ!bản!đồ!số!21,!xã!Long!Thới!theo!giấy!chứng!nhận! số! CH00815! cấp! ngày! 22/8/2011! -! thay! thế! cho! Giấy! chứng! nhận! số! 1006/QSDĐ!ngày!16/7/2003.! Quá!trình!ký!hợp!đồng!công!chứng!cụ!thể!như!sau:!Ngày!27/10/2011!tại! Văn!phòng!công!chứng!TC!ký!Hợp!đồng!công!chứng!số!00003199!có!nội!dung! chuyển! nhượng! toàn! bộ! diện! tích! đất! 198m2! thuộc! 02! thửa! 829,! 830! với! giá! 1.500.000.000!đồng!-!giá!mua!thực!tế!là!1.800.000.000!đồng.!Ngày!19/11/2015! ký!hợp!đồng!số!005750!hủy!bỏ!hợp!đồng!số!00003199!ngày!27/10/2011!đồng! thời!ký!hợp!đồng!005751/HĐ-CNQSDĐ,!Hợp!đồng!có!nội!dung!chuyển!nhượng! toàn!bộ!diện!tích!đất!198m2!thuộc!02!thửa!829,!830!với!giá!500.000.000!đồng.! Mục!đích!của!việc!hủy!bỏ!hợp!đồng!cũ!và!ký!lại!hợp!đồng!theo!giá!thấp!hơn! nhằm!để!giảm!tiền!thuế!khi!làm!thủ!tục!giấy!tờ!sang!tên.! Sau!khi!bà!H!khởi!kiện!tranh!chấp!yêu!cầu!tuyên!bố!hợp!đồng!vô!hiệu!và! tiến!hành!đo!đạc,!xác!định!được!phần!đất!thực!tế!bà!N!mua!của!bà!H!145,2m2! thuộc!các!thửa!phân!chiết!830-2,!830-3!và!829-2,!829-3!Bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-! xác!định!ranh!ngày!19/4/2019!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!-!Sở!tài!nguyên!môi! trường.! Kể!từ!thời!điểm!năm!2011!bà!N!mua!đất!đến!nay,!vợ!chồng!bà!N!vẫn!sử! dụng!đúng!phần!đất!đã!mua,!không!lấn!chiếm,!không!tranh!chấp!với!bà!H,!hiện! trạng!nhà!đất!không!thay!đổi.!Nay!bà!H!khởi!kiện,!bà!N!không!đồng!ý!với!toàn! bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!bà!H,!bà!N!cho!rằng!mình!không!vi!phạm!thỏa!thuận! nào!trong!hợp!đồng.!Đối!với!yêu!cầu!tuyên!vô!hiệu!hợp!đồng!mua!bán!đất!ngày! 12/4/2011,! bà! H! cho! rằng! khi! ký! hợp! đồng! công! chứng! số! 00003199! ngày! 27/10/2011!thì!hợp!đồng!giấy!tay!vốn!dĩ!không!còn!tồn!tại,!bà!N!đồng!ý.!Bà!N! muốn!giữ!nguyên!hợp!đồng!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!và!ký!thỏa! thuận!bổ!sung!giữa!hai!bên!để!xác!nhận!diện!tích!đất!mà!các!bên!được!quyền!sử! dụng.!Bà!N!không!yêu!cầu!giải!quyết!hậu!quả!của!việc!tuyên!vô!hiệu!hợp!đồng! vì!bà!cho!rằng!bà!đã!thực!hiện!đúng!thỏa!thuận,!hợp!đồng!không!thể!bị!vô!hiệu.! Sau!khi!bà!N!mua!nhà,!đất!vẫn!giữ!nguyên!hiện!trạng!và!cho!thuê.!Hiện!tại! diện!tích!đất!được!chia!làm!02!phần,!một!phần!cho!ông!Lê!Văn!H1!thuê!để!làm! địa!điểm!thu!mua!ve!chai,!giá!thuê!một!tháng!là!4.500.000!đồng/tháng,!phần!còn! lại!cho!ông!Nguyễn!Hữu!N1!thuê!để!làm!cửa!hàng!mua!bán,!sửa!chữa!đồng!hồ,! giá!thuê!là!8.000.000!đồng/tháng.!

Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!Tòa!án!đã!giải!thích!cho!bà!N!về!việc!bà! có!thể!yêu!cầu!trợ!giúp!pháp!lý!từ!trung!tâm!trợ!giúp!pháp!lý!nhà!nước!nhưng!bà! từ!chối.!Bà!N!tự!liên!hệ!luật!sư!tư!vấn.!

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa ngày hôm nay - Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hoàng C trình bày:

Vào!năm!2011,!vợ!ông!C!là!bà!N!có!mua!bán!nhà!đất!với!bà!H!tại!xã!Long! Thới,!huyện!NB.!Lần!thứ!nhất!vào!ngày!12/4/2011!ký!hợp!đồng!mua!bán!đất,! giá!mua!1.111.500.000!đồng,!diện!tích!đất!135m2,!ngày!5m,!dài!27m;!lần!thứ!hai! thỏa!thuận!miệng,!diện!tích!đất!khoảng!108m2,!ngang!4m,!dài!27m.!Diện!tích!đất! của!cả!02!lần!mua!đều!bao!gồm!cả!phần!rạch!nằm!ở!giữa!thửa!829!và!830!theo! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất.!Do!bỏ!một!số!tiền!lớn!để!mua!đất!nên!ngay! từ!tháng! 4! năm! 2011! vợ! chồng! ông! C! đã! yêu! cầu! bà! H! đưa!ông! bà!giữ!Giấy! chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!bản!chính.!Ngày!27!tháng!10!năm!2011!thì!bà!H! đã!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!với!bà!N!tại!Văn!phòng!Công!chứng!TC.!Thời! điểm!này!bà!N!đã!báo!cho!bà!H!biết!do!đất!của!bà!H!là!đất!trồng!cây!lâu!năm! nên!không!ký!hợp!đồng!công!chứng,!không!tách!thửa!được!nên!khi!ký!hợp!đồng! công!chứng!sẽ!ghi!là!chuyển!nhượng!toàn!bộ!diện!tích!198m2,!bà!H!đồng!ý!và!đã! ký!vào!hợp!đồng.!Năm!2011!ký!hợp!đồng!ghi!giá!trị!là!1.500.000!đồng,!sau!đó! nhằm!mục!đích!giảm!thuế!cho!bà!H!khi!làm!thủ!tục!giấy!tờ,!đóng!thuế!nên!đến! năm! 2015! bà! N! đã! thỏa! thuận! với! bà! H! hủy! bỏ! hợp! đồng! công! chứng! số! 00003199!ngày!27/10/2011,!ký!lại!hợp!đồng!số!005751/HĐ-CNQSDĐ,!việc!hủy! bỏ!hợp!đồng!cũ,!ký!lại!hợp!đồng!mới!thực!hiện!ngày!19/11/2015!tại!Văn!phòng! Công!chứng!TC.!

Sau!khi!bà!H!khởi!kiện!tại!Tòa,!căn!cứ!vào!Bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!xác! định! ranh! ngày! 19/4/2019! của! Trung! tâm! đo! đạc!bản! đồ! -! Sở! tài! nguyên! môi! trường!xác!định!được!phần!đất!thực!tế!bà!N!mua!của!bà!H!là!145,2m2!thuộc!các! thửa!phân!chiết!830-2,!830-3!và!829-2,!829-3,!tờ!bản!đồ!số!21,!xã!Long!Thới,! huyện!NB.!

Hiện!tại!diện!tích!đất!bà!N!mua!được!chia!làm!02!phần,!một!phần!cho!vợ! chồng!ông!Lê!Văn!H1!thuê!để!làm!địa!điểm!thu!mua!ve!chai,!giá!thuê!một!tháng! là!4.500.000!đồng/tháng,!phần!còn!lại!cho!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Hữu!N1!thuê! để!làm!cửa!hàng!mua!bán,!sửa!chữa!đồng!hồ,!giá!thuê!là!8.000.000!đồng/tháng.! Phần!đất!cho!thuê!vẫn!giữ!nguyên!hiện!trạng!ban!đầu.!

Về!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!ông!không!đồng!ý,!ông!có!cùng!ý! kiến!với!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N.!

Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!Tòa!án!đã!giải!thích!cho!ông!C!về!việc!ông! có!thể!yêu!cầu!trợ!giúp!pháp!lý!từ!trung!tâm!trợ!giúp!pháp!lý!nhà!nước!nhưng! ông!từ!chối.!Ông!C!tự!liên!hệ!luật!sư!tư!vấn.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Văn M trình bày:! Ông! M! đã! nhận! được! thông! báo! Thụ! lý! vụ! án! và! giấy! triệu! tập! của! Tòa! nhưng! do! tuổi! cao! nên! ông! không! thể! đến! Tòa! tham! gia! trong! quá! trình! giải! quyết!vụ!án.!Ông!M!thống!nhất!với!toàn!bộ!ý!kiến!của!nguyên!đơn,!không!có!ý! kiến,!không!cung!cấp!tài!liệu!nào!khác!trong!vụ!án!và!đề!nghị!Tòa!án!giải!quyết! vắng!mặt!ông.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Lê Văn H1 và bà Lê Thị T trình bày: Đầu!năm!2011!vợ!chồng!ông!H1!và!bà!T!có!thuê!một!phần!diện!tích!đất!của! vợ!chồng!bà!N,!diện!tích!và!vị!trí!đúng!theo!Bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!xác!định! ranh!ngày!19/4/2019!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!-!Sở!tài!nguyên!môi!trường.! Giá!thuê!một!tháng!là!4.500.000!đồng,!sau!khi!thuê!làm!nơi!tập!kết,!thu!mua!ve! chai!vợ!chồng!ông!H1!chỉ!sửa!chữa!nhỏ,!không!đầu!tư!gì!khác!do!đó!không!có! yêu!cầu!gì!trong!vụ!án.!Vợ!chồng!ông!H1!!không!liên!quan!đến!tranh!chấp!của! bà!H!và!bà!N!do!đó!đề!nghị!Tòa!án!giải!quyết!vắng!mặt.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Hữu N1 và bà Trần Thị Mỹ P trình bày: !Vào! năm! 2017! vợ! chồng! ông! N1,! bà! P! có! thuê! một! phần! diện! tích! đất! khoảng!22m2!thuộc!thửa!829,!830!tờ!bản!đồ!số!21!xã!Long!Thới,!huyện!NB!để! kinh!doanh,!sửa!chữa!đồng!hồ.!Diện!tích!và!vị!trí!chính!xác!theo!đúng!Bản!đồ! hiện!trạng!vị!trí!-!xác!định!ranh!ngày!19/4/2019!của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!-! Sở!tài!nguyên!môi!trường.!Giá!thuê!một!tháng!là!8.000.000!đồng.!Sau!khi!thuê,! vợ!chồng!ông!N1!sử!dụng!đúng!theo!hiện!trạng!ban!đầu,!do!vậy!không!liên!quan! đến!tranh!chấp!trong!vụ!án,!đề!nghị!Tòa!án!không!triệu!tập!và!cho!ông!bà!vắng! mặt!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - ông Nguyễn Hoàng P1 và bà Trần Thị Thanh T1 trình bày:! Vào!năm!2015!vợ!chồng!ông!Phương,!bà!Tâm!có!thuê!nhà!đất!thuộc!thửa! 829,!830!tờ!bản!đồ!số!21!xã!Long!Thới,!huyện!NB!để!kinh!doanh!–!bán!bánh.! Diện!tích!và!vị!trí!theo!Bản!đồ!hiện!trạng!vị!trí!-!xác!định!ranh!ngày!19/4/2019! của!Trung!tâm!đo!đạc!bản!đồ!-!Sở!tài!nguyên!môi!trường,!giá!thuê!là!6.000.000! đồng/tháng.!Vợ!chồng!ông!PH1!sau!khi!thuê!đã!sử!dụng!nguyên!hiện!trạng!nhà! đất!ban!đầu,!ông!bà!xác!định!không!liên!quan!đến!vụ!án,!nên!đề!nghị!Tòa!án!giải! quyết!vắng!mặt.! Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan - Văn phòng công chứng TC do ông Lê Tấn P2 trình bày: Ông!Nguyễn!Văn!M!và!bà!Lê!Thị!H!được!Ủy!ban!nhân!dân!huyện!NB!cấp! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền! với!đất!số!BE!931097,!số!vào!sổ!cấp!giấy!chứng!nhận!CH00815!ngày!22/8/2011,! thửa!đất!số!829,!830!tờ!bản!đồ!số!21!xã!Long!Thới,!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ! Chí!Minh.!Ngày!27/10/2011!ông!M!và!bà!H!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! cho!bà!N!theo!hợp!đồng!00003199.!Ngày!19/11/2015!ông!M,!bà!H!và!bà!N!ký! hủy!hợp!đồng!chuyển!nhượng!00003199!và!lập!lại!hợp!đồng!chuyển!nhượng!số! 005751.!Sau!khi!xem!xét!hồ!sơ!xác!nhận!Văn!phòng!công!chứng!TC!đã!chứng! nhận!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!của!cho!ông!M,!bà!H!và!bà!N! đúng!quy!định!pháp!luật.!Văn!phòng!công!chứng!TC!xin!vắng!mặt!trong!toàn! bộ!quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!!

Tại!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!04/2020/DS!–!ST!ngày!14!tháng!01!năm! 2020!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!tuyên!xử:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!

Tuyên!bố!hợp!đồng!mua!bán!đất!+!nhà!ngày!12/4/2011!ký!giữa!bà!Lê!Thị! H,!ông!Nguyễn!Văn!M!và!bà!Nguyễn!Thị!N!và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ký!ngày!19/11/2015!tại!Văn!phòng!công! chứng!TC!giữa!bà!Lê!Thị!H,!ông!Nguyễn!Văn!M!và!bà!Nguyễn!Thị!N!vô!hiệu.!

Bà! Nguyễn! Thị! N! có! trách! nhiệm! hoàn! trả! bản! chính! Giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất! Quyền! sở! hữu! nhà! ở! và! tài! sản! khác! gắn! liền! với! đất! số! CH00815!ngày!22/8/2011!do!UBND!huyện!NB!cấp!cho!bà!H!và!ông!M!đồng! thời!bàn!giao!lại!nguyên!trạng!nhà!và!đất!cho!bà!Lê!Thị!H!ngay!khi!bản!án!có! hiệu!lực!pháp!luật.!

Bà! Lê! Thị! H! có! trách! nhiệm! hoàn! trả! cho! bà! Nguyễn! Thị! N! số! tiền!! 2.558.750.000!đồng!ngay!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!

Ông!Lê!Văn!H1,!bà!Lê!Thị!T,!ông!Nguyễn!Hữu!N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P,!ông! Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh!T1!cùng!liên!đới!trách!nhiệm!với!bà!N! bàn!giao!lại!nhà!và!đất!đang!sử!dụng!cho!bà!Lê!Thị!H!ngay!khi!bản!án!có!hiệu! lực!pháp!luật.!

Kể!từ!ngày!bản!án,!quyết!định!có!hiệu!lực!pháp!luật!(đối!với!các!trường! hợp!cơ!quan!thi!hành!án!có!quyền!chủ!động!ra!quyết!định!thi!hành!án)!hoặc!kể! từ!ngày! có! đơn! yêu!cầu! thi! hành! án! của!người! được! thi!hành! án! (đối! với! các! khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong,! tất!cả!các!khoản!tiền,!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền! lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2!Điều! 468!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!

2.!Ngoài!ra!bản!án!còn!tuyên!về!án!phí,!lệ!phí,!quyền!kháng!cáo!và!nghĩa! vụ!thi!hành!án!của!các!đương!sự.!

Ngày!17/01/2020,!bị!đơn!-!bà!Nguyễn!Thị!N!có!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản! án!dân!sự!sơ!thẩm!nêu!trên.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:!!

-!Nguyên!đơn!bà!Lê!Thị!H!có!ông!Nguyễn!Minh!K!làm!đại!diện!theo!uỷ! quyền!không!rút!đơn!khởi!kiện,!giữ!nguyên!các!ý!kiến!đã!trình!bày!và!có!đơn! yêu!cầu!miễn!giảm!án!phí!theo!quy!định.! -! Bị! đơn! bà! Nguyễn! Thị! N! có! ông! Phạm! Hoàng! C! làm! đại! diện! theo! uỷ! quyền,!không!rút!kháng!cáo,!giữ!nguyên!các!ý!kiến!đã!trình!bày!và!có!đơn!yêu! cầu!được!miễn!giảm!án!phí!theo!quy!định.! Người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!của!bị!đơn!là!luật!sư!Nguyễn!Văn! Đ!trình!bày:!! -!Năm!2011!ông!M,!bà!H!chuyển!nhượng!cho!vợ!chồng!bà!N!02!lần!tổng! cộng!là!243!m2!thuộc!một!phần!thửa!829,!830!đất!trồng!cây!lâu!năm!và!một!phần! thửa!168,!169!đất!rạch!chưa!được!hợp!thức!hoá.!Hai!bên!nhận!thức!được!rằng! không! đủ! điều! kiện! về! diện! tích! để! tách! thửa,! nên! khi! ký! hợp! đồng! chuyển! nhượng!QSDĐ!tại!Văn!phòng!công!chứng!thì!ký!chuyển!nhượng!toàn!bộ!diện! tích!thửa!829,!830!để!dễ!chuyển!tên!và!đồng!thời!ghi!giá!500.000.000!đồng!là!để! giảm!thuế!cho!bên!chuyển!nhượng.!Ông!M,!bà!H!đã!giao!đất!cho!vợ!chồng!bà!N,! nên!việc!ông!M!bà!H!yêu!cầu!tuyên!bố!hợp!đồng!chuyển!nhượng!đất!vô!hiệu!là! lỗi!hoàn!toàn!của!ông!M!bà!H,!vợ!chồng!bà!N!hoàn!toàn!không!có!lỗi,!do!đó!nếu! có!giải!quyết!hậu!quả!hợp!đồng!vô!hiệu!thì!phải!buộc!ông!M!bà!H!bồi!tH1!toàn! bộ!thiệt!hại.!Cấp!sơ!thẩm!đã!có!những!sai!lầm!trong!việc!áp!dụng!pháp!luật!khi! tuyên! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! vô! hiệu! vì! việc! ghi! giá! 500.000.000! đồng! chỉ! là! sự!thoả!thuận! nhằm! mục! đích! cùng!nhau! kết! hợp!để! hoàn!tất!việc!chuyển!nhượng!chứ!không!nhằm!mục!đích!trốn!thuế.!Và!hợp!đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ngày!19/11/2015!bị!vô!hiệu!do!giả!tạo,!nhưng! giao!dịch!thực!tế!do!hai!bên!thực!hiện!đã!được!thực!hiện!xong!toàn!bộ!nghĩa!vụ! do!đó!đề!nghi!HĐXX!căn!cứ!điều!129!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015!xem!xét!công! nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!M!bà!H! với!vợ!chồng!bà!N.! -!Những!người!có!quyền!lợi!và!nghĩa!vụ!liên!quan!không!có!ý!kiến!và!có! yêu!cầu!xét!xử!vắng!mặt.! -!Các!đương!sự!đều!không!có!nộp!thêm!chứng!cứ!mới!ngoài!các!chứng!cứ! đã!nộp!tại!cấp!sơ!thẩm.! -!Ý!kiến!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh:! Về!tố!tụng:!Việc!tuân!theo!pháp!luật!tố!tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ! án!của!Thẩm!phán,!Hội!đồng!xét!xử;!việc!chấp!hành!pháp!luật!của!người!tham! gia!tố!tụng!dân!sự,!kể!từ!khi!thụ!lý!vụ!án!đến!trước!thời!điểm!Hội!đồng!xét!xử! nghị!án.!! Về!nội!dung!vụ!án:!! Căn!cứ!giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản! khác!gắn!liền!với!đất!đối!với!hai!thửa!đất!số!829!và!830,!tờ!bản!đồ!số!21,!tại!Ấp! H,!xã!LT,!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh,!thay!thế!cho!Giấy!chứng!nhận!số! 1006/QSDĐ!ngày!16/7/2003!có!cơ!sở!xác!định!bà!H,!ông!M!là!chủ!sở!hữu!đối! với!thửa!đất!nêu!trên.! Ngày!12/4/2011!bà!H,!ông!M!ký!hợp!đồng!giấy!tay!bán!cho!bà!N!phần!diện! tích!đất!135m2!thuộc!một!phần!hai!thửa!đất!số!829,!830!tờ!bản!đồ!số!21!xã!Long! Thới,!huyện!NB!bao!gồm!cả!phần!đất!rạch!chưa!được!cấp!giấy!chứng!nhận,!hợp! đồng!không!được!chứng!thực!của!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền.!Đến!khoảng! tháng!10/2011!bà!H,!ông!M!bán!thêm!cho!bà!N!phần!đất!kế!bên,!diện!tích!108m2! có!diện!tích!4!x!27m,!lần!bán!này!thỏa!thuận!miệng,!không!lập!thành!văn!bản.! Sau! đó! hai! bên! ra! công! chứng! ký! hợp! đồng! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày! 19/11/2015!tại!Văn!phòng!Công!chứng!TC!với!nội!dung!của!hợp!đồng!là!chuyển! nhượng!toàn!bộ!diện!tích!198m2!!thuộc!hai!thửa!đất!số!829,!830!tờ!bản!đồ!số!21! xã!Long!Thới,!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Xét! yêu! câu! nguyên! đơn! tuyên! vô! hiệu! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! ngày! 12/4/2011! và! hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!nhận!thấy!rằng:!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!tại! các!biên!bản!lấy!lời!khai,!biên!bản!đối!chất!và!tại!phiên!tòa,!các!bên!đương!sự! đều!thừa!nhận!tổng!diện!tích!của!hai!lần!chuyển!nhượng!ngày!12/4/2011!và!hợp! đồng! ngày! 19/11/2015! là! 142,5m2! trên! tổng! số! đất! được! công! nhận! theo! giấy! chứng!nhận!là!198m2,!thừa!nhận!của!các!bên!phù!hợp!với!thực!tế!sử!dụng!theo! biên!bản!xem!xét!thẩm!định!tại!chỗ,!đó!là!bà!H!quản!lý!sử!dụng!55,5m2,!bà!N! quản!lý!sử!dụng!142,5m2,!và!cũng!theo!lời!thừa!nhận!của!các!bên,!lý!do!của!việc! chênh!lệch!diện!tích!giữa!hợp!đồng!mua!bán!và!thực!tế!đó!là!vì!02!thửa!đất!số! 829,!830!với!diện!tích!chuyển!nhượng!142,5m2!theo!quy!định!không!tách!thửa! được!nên!các!bên!đồng!ý!ghi!vào!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất! số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!diện!tích!toàn!bộ!02!thửa!đất!số!829,! 830!là!198!m2!nhằm!mục!đích!để!có!thể!làm!thủ!tục!sang!tên!cho!hợp!pháp.!Như! vậy,!có!đủ!cơ!sở!xác!định!đây!là!!hợp!đồng!giả!tạo.!

Ngày! 24/9/2019! Tòa! án! nhân! dân! huyện! NB! có! công! văn! số! 527/2019/TANB! đề! nghị! Phòng! tài! nguyên! và! môi! trường! đề! nghị! cung! cấp! thông!tin!về!việc!tách!thửa.!Ngày!05/11/2019!phòng!Tài!nguyên!và!môi!trường! huyện!NB!có!công!văn!số!675/TNMT!có!nội!dung:!“Trường!hợp!thửa!đất!thuộc! khu!vực!quy!hoạch,!để!sản!xuất!nông!nghiệp!được!phép!tách!thửa,!thửa!đất!mới! hình!thành!và!thửa!đất!còn!lại!phải!đảm!bảo!diện!tích!tối!thiểu!là!500!m2!đối!với! đất!trồng!cây!hàng!năm,!đất!nông!nghiệp!khác!và!là!1000!m2!đối!với!đất!trồng! cây!lâu!năm,!đất!nuôi!trồng!T!sản,!đất!làm!muối”.!Như!vậy,!không!thể!thực!hiện! việc!tách!thửa!để!công!nhận!quyền!sử!dụng!đất!cho!bà!H!55,5m2,!bà!N!142,5m2! do!vậy!không!có!cơ!sở!để!công!nhận!hợp!đồng!mua!bán!thực!tế!giữa!hai!bên.!

Mặt! khác,! các! bên! đương! sự! đều! thừa! nhận,! giá! trị! chuyển! nhượng! một! phần! thuộc!02!thửa!đất!số!829,!830! thực! tế! là! 1.887.000.000!đồng! nhưng! ghi! trong!hợp!đồng!là!500.000.000!đồng!nhằm!mục!đích!giảm!thuế!là!vi!phạm!điều! cấm!không!được!pháp!luật!cho!phép.!

Vì! vậy! căn! cứ! Điều! 117,! 122,! 123! Bộ! luật! dân! sự! thì! Hợp! đồng! chuyển! nhượng!quyền!sử!dụng!đất!ngày!12/4/2011!và!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền! sử!dụng!đất!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!giữa!bà!H,!ông!M!và!bà! N!có!các!nội!dung!như!về!diện!tích!là!giả!tạo,!giá!tiền!là!không!đúng!thực!tế,! giảm!giá!để!trốn!thuế!là!vi!phạm!pháp!luật,!vi!phạm!điều!cấm!không!được!pháp! luật!cho!phép!nên!bị!vô!hiệu.!Do!đó!có!cơ!sở!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên! đơn.! Xét!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!yêu!cầu!giải!quyết!hậu!quả!khi!tuyên!hợp!đồng! vô!hiệu,!xét!thấy:! !Theo!quy!định!tại!điều!1,!2!Điều!132!Bộ!luật!dân!sự!2015,!về!hậu!quả!pháp! lý!khi!hợp!đồng!vô!hiệu!các!bên!phải!hoàn!trả!cho!nhau!những!gì!đã!nhận,!bên! có!lỗi!phải!bồi!tH1!thiệt!hại.!! Xét!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!đất!ngày!12/4/2011!và!Hợp!đồng!công!chứng! số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!bị!tuyên!bố!vô!hiệu.!Bà!H,!ông!M!có! trách!nhiệm!trả!cho!bà!N!số!tiền!1.887.000.000!đồng!đã!nhận.!Bà!N!bàn!giao!lại! cho!bà!H,!ông!M!phần!đất!đang!sử!dụng!có!diện!tích!142,5m2.!Quá!trình!sử!dụng! bà! N! không! có! sửa! chữa! gì! lớn,! không! có! yêu! cầu! gì! về! tài! sản! trên! đất! nên! không!xem!xét.! !Tuy!nhiên,!theo!kết!quả!định!giá!ngày!ngày!01/11/2019,!giá!đất!hiện!nay!là! có!thay!đổi!so!với!thời!điểm!mua!bán!nên!có!thiệt!hại!xảy!ra!cho!bên!mua.!Theo! hướng! dẫn! tại! nghị! quyết! 02/2004/NQ-HĐTP! ngày! 10/8/2004! của! Hội! đồng! thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!Tối!cao,!thiệt!hại!được!tính:!! Giá!đất!thực!tế!hiện!nay:!Đối!với!thửa!đất!số!830!có!diện!tích!là!76m2!x! 25.000.000!đồng!=!1.900.000.000!đồng.!Đối!với!thửa!đất!số!829!có!diện!tích!là! 66,5m2!x!20.000.000!đồng!=!1.330.000.000!đồng.!Thiệt!hại!được!tính!như!sau:! (1.900.000.000!+!1.330.000.000)!–!1.887.500.000!=!1.342.500.000!đồng.! Xét!về!lỗi!để!làm!căn!cứ!tính!thiệt!hại:!Các!bên!đương!sự!đều!thừa!nhận!mặc! dù!biết!rõ!diện!tích!đất!chuyển!nhượng!không!thể!tách!thửa!nhưng!vẫn!đồng!ý!tiến! hành!việc!chuyển!nhượng,!như!vậy!có!đủ!cơ!sở!để!xác!định!lỗi!của!các!bên!là! ngang!nhau.!Do!vậy,!bà!N!phải!chịu!½!thiệt!hại,!bà!H!có!trách!nhiệm!bồi!tH1!cho! bà!N!½!số!tiền!thiệt!hại!là!671.250.000!đồng.!Như!vậy,!tổng!cộng!bà!H,!ông!M! phải! trả! cho! bà! N! và! ông! C! số! tiền! ! là:! 1.887.500.000! +! ½! thiệt! hại! =! 1.887.500.000!+!671.250.000!=!2.558.750.000!đồng.! Đối!với!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!gồm!vợ!chồng!ông!Lê!Văn! H1,!bà!Lê!Thị!T,!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Hữu!N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P!và!vợ!chồng! ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh!T1!là!những!người!đang!thuê!để!sử! dụng!nhà!và!đất!của!bà!Lê!Thị!H,!bà!Nguyễn!Thị!N!không!có!yêu!cầu!gì!nên! không!xem!xét.! Tại!phiên!tòa,!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!có!ông!Phạm!Hoàng!C!là!đại!diện! theo!ủy!quyền!và!người!bảo!vệ!quyền!và!lợi!ích!hợp!pháp!có!yêu!cầu!định!giá!lại! nhà!đất!đang!tranh!chấp!với!lý!do!giá!đất!đã!định!giá!thấp!hơn!giá!thực!tế.!Căn! cứ!khoản!5,!Điều!104!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!có!quy!định:!Việc"định"giá"lại"tài" sản"được"thực"hiện"trong"trường"hợp"có"căn"cứ"cho"rằng"kết"quả"định"giá"lần" đầu"không"chính"xác"hoặc"không"phù"hợp"với"giá"thị"trường"nơi"có"tài"sản"định" giá"tại"thời"điểm"giải"quyết"vụ"án"dân"sự.!!Tuy!nhiên!bị!đơn!không!đưa!ra!được! chứng!cứ!cụ!thể!nào!cho!rằng!kết!quả!định!giá!lần!đầu!không!chính!xác,!mặt! khác!thời!điểm!định!giá!ngày!01/11/2019!đến!nay!không!có!thay!đổi!gì!nhiều!và! sau!khi!định!giá!cũng!như!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!bị!đơn!không!có!yêu!cầu!định! giá!lại!nên!không!có!cơ!sở!chấp!nhận!yêu!cầu!định!giá!lại!theo!yêu!cầu!của!bị! đơn.!!!!

Về! án! phí! dân! sự! sơ! thẩm:! Nguyên! đơn! bà! Lê! Thị! H! sinh! năm! 1949,! Nguyễn!Văn!M!sinh!năm!1952,!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!sinh!năm!1955,!ông! Phạm! Hoàng!C!sinh!năm! 1955! là! những!người!trên! 60!tuổi!thuộc!trường!hợp! miễn!án!phí.!Vì!vậy!cần!sửa!lại!nguyên!đơn,!bị!đơn!không!phải!chịu!án!phí!sơ! thẩm.!!

Từ! phân! tích! trên,! xét! thấy! Bản! án! của! TAND! huyện! NB! đã! xét! xử! về! đường!lối!là!đúng!quy!định,!tuy!nhiên!bị!đơn!bà!N!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!nên! cần!chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bị!đơn,!sửa!bản!án!sơ!thẩm!về!án!phí!sơ! thẩm.!

Bởi!các!lẽ!trên:!

Viện!kiểm!sát!nhân!dân!TP.!Hồ!Chí!Minh!đề!nghị:!

!Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!TTDS!2015;!!

-!Chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N.!

-!Sửa!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số:!04/2020/DSST!ngày!14/01/2020!của!!Tòa! án!nhân!dân!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!về!phần!án!phí!sơ!thẩm.!Các! phần!khác!của!bản!án!được!giữ!nguyên.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Căn!cứ!vào!các!tài!liệu,!chứng!cứ!đã!được!xem!xét!tại!phiên!tòa,!kết!quả! tranh!tụng!tại!phiên!tòa,!sau!khi!nghe!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!thành!phố! Hồ!Chí!Minh!phát!biểu!quan!điểm,!sau!khi!nghị!án,!Hội!đồng!xét!xử!nhận!định:!

[1]!Đơn!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!đảm!bảo!đúng!quy!định!về! thời!hạn!và!thủ!tục!kháng!cáo,!do!đó!về!hình!thức!là!hợp!lệ.!Về!người!tham!gia!tố! tụng!trong!vụ!án!và!tống!đạt!các!văn!bản!tố!tụng!trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án! được!thực!hiện!đúng!theo!quy!định!của!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!và!xác!định!đúng! về!quan!hệ!pháp!luật!tranh!chấp!và!thẩm!quyền!giải!quyết!vụ!án.!

[2]!Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!có!ông!Phạm!Hoàng! C!làm!đại!diện!theo!uỷ!quyền,!trình!bày!không!đồng!ý!với!quyết!định!của!Toà!án! sơ!thẩm,!bà!kháng!cáo!toàn!bộ!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!04/2020/DS!-!ST!ngày! 14!tháng!01!năm!2020!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Đề!nghị!Toà!cấp!phúc!thẩm!xem!xét!căn!cứ!Điều!129!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015! sửa!bản!án!sơ!thẩm!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!mua!bán!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất!giữa!vợ!chồng!bà!với!ông!M!bà!H.!

[3]!Xét!nguyên!đơn!bà!Lê!Thị!H!khởi!kiện!yêu!cầu!tuyên!vô!hiệu!Hợp!đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! ngày! 12/4/2018;! vô! hiệu! hợp! đồng! công! chứng! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày! 19/11/2015! yêu! cầu! giải! quyết! hậu! quả! của! việc! tuyên! hợp! đồng! công! chứng! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày! 19/11/2015.!!Nguyên!đơn!đồng!ý!trả!lại!số!tiền!đã!nhận!là!1.800.000.000!đồng.! Yêu!cầu!bị!đơn!hoàn!trả!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!số!CH!00815!cấp! ngày!22/8/2011!và!trả!lại!phần!đất!đang!sử!dụng.! [4]!Về!yêu!cầu!của!nguyên!đơn:!Tuyên!vô!hiệu!Hợp!đồng!công!chứng!số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày! 19/11/2015! và! Hợp! đồng! mua! bán! đất! ngày! 12/4/2011,!HĐXX!nhận!thấy: Bà!H!và!ông!M!sử!dụng!hai!thửa!đất!số!829!và!830,!tờ!bản!đồ!số!21,!tại!Ấp! H,!xã!LT,!đã!được!UBND!Huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!giấy!chứng! nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liên!với!đất!số! BE! 931097! ngày! 22/8/2011! -! thay! thế! cho! Giấy! chứng! nhận! số! 1006/QSDĐ! ngày!16/7/2003.! Ngày!12/4/2011!bà!H,!ông!M!ký!"Hợp!đồng!mua!bán!đất"!bán!cho!bà!N! phần! đất! có! diện! tích! 135m2! bao! gồm! cả! phần! đất! rạch! chưa! được! cấp! giấy! chứng!nhận,!hợp!đồng!không!được!chứng!thực!của!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm! quyền.!Đến!khoảng!tháng!10!năm!2011!bà!H,!ông!M!bán!thêm!cho!bà!N!phần! đất!kế!bên,!diện!tích!108m2!bao!gồm!cả!phần!đất!rạch!chưa!được!cấp!giấy!chứng! nhận,!lần!bán!này!các!bên!đều!thỏa!thuận!miệng,!không!lập!thành!văn!bản.!(bl!số! 123,!124).! Ngày!27/10/2011,!bà!H,!ông!M!cùng!bà!N!ký!"Hợp!đồng!chuyển!nhượng! quyền!sử!dụng!đất"!số!00003199!tại!Văn!phòng!công!chứng!TC!với!nội!dung! chính:!Chuyển!nhượng!thửa!829,!830!diện!tích!198!m2!theo!giấy!CN!quyền!sử! dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liên!với!đất!số!BE!931097!ngày! 22/8/2011.!Giá!chuyển!nhượng!1.500.000.000đ!(một!tỷ!năm!trăm!triệu!đồng)!(bl! số!76!-!79)! Đến!ngày!19/11/2015!bà!H,!ông!M!cùng!bà!N!ký!"Hợp!đồng!huỷ!bỏ!hợp! đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất"!số!005750!tại!Văn!phòng!công!chứng! TC!với!nội!dung:!Huỷ!bỏ!toàn!bộ!và!vô!điều!kiện!hợp!đồng!số!00003199!ngày! 27/10/2011!(bl!số!80!-!82)! Sau!đó!cùng!ngày!19/11/2015,!cũng!tại!Văn!phòng!Công!chứng!TC!hai!bên! ký!tiếp!"Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất"!(không!có!tài!sản!trên! đất)!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!với!nội!dung:!Chuyển!nhượng!thửa!829,!830!diện! tích!198!m2!theo!giấy!CN!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác! gắn! liên! với! đất! số! BE! 931097! ngày! 22/8/2011.! Giá! chuyển! nhượng! 500.000.000đ!(năm!trăm!triệu!đồng)!(bl!số!83!-!87).! Xét!lời!trình!bày!của!bà!H,!ông!M!cùng!bà!N!thì!sau!02!lần!chuyển!nhượng:! lần!1!là!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!đất!ngày!12/4/2011!và!lần!chuyển!nhượng!thứ! 2!vào!tháng!10/2011!bà!H,!ông!M!đã!chuyển!nhượng!cho!bà!N!tổng!cộng!diện! tích!là!243!m2,!trong!đó!bao!gồm!142,5m2!!thuộc!thửa!829,!830!và!phần!đất!kênh! rạch!chưa!được!công!nhận!(bl!số!123,!124).!! Theo!giấy!Chứng!nhận!Quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản! khác!gắn!liên!với!đất!số!BE!931097!ngày!22/8/2011!cấp!cho!bà!H,!ông!M!thì! thửa!đất!829!và!830!có!mục!đích!sử!dụng!là!"Đất!trồng!cây!lâu!năm"!(bl!số!50!-! 53).! *!Tại!khoản!1!Điều!13!Luật!Đất!đai!năm!2003!quy!định:! ! 1.!Nhóm!đất!nông!nghiệp!bao!gồm!các!loại!đất:! !!a)!.......!

! b)!Đất!trồng!cây!lâu!năm.!

*!Tại!điểm!a!khoản!4!điều!6!Nghị!định!181/2004/NĐ-CP!ngày!29/10/2004! của! Chính! phủ! quy! định:! "Nhóm! đất! nông! nghiệp! được! chia! thành! các! phân! nhóm!sau:!

! a)!Đất!sản!xuất!nông!nghiệp!bao!gồm!đất!trồng!cây!hàng!năm,!đất!trồng! cây!lâu!năm".!

! b)!......!

-! Tại! điểm! a! khoản! 2! điều! 3! Công! văn! số! 19/2009/QĐ-UBND! ngày! 25/02/2009!của!UBND!Thành!Phố!Hồ!chí!Minh!quy!định:!"Trường!hợp!thửa!đất! thuộc!khu!vục!quy!hoạch!để!sản!xuất!nông!nghiệp!được!phép!tách!thửa!nhưng! các!thửa!đất!mới!được!hình!thành!và!thửa!đất!còn!lại!phải!đảm!bảo!diện!tích!tối! thiểu!là!500m2!đối!với!đất!nông!nghiệp!khác!và!1000m2!đối!với!đất!nông!nghiệp! đã!được!quy!hoạch!để!sản!xuất!nông!nghiệp".!

-!Tại!Công!văn!số!675/TNMT!ngày!05/11/2019!phòng!Tài!nguyên!và!môi! trường!Huyện!NB!cho!biết:!"Căn!cứ!theo!điểm!a,!khoản!2!điều!5!quyết!định!số! 60/2017/QĐ-UBND!ngày!05/12/2017!của!Uỷ!ban!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!quy!định!về!diện!tích!tối!thiểu!được!tách!thửa!đất!nông!nghiệp!như!sau:! Trường!hợp!thửa!đất!thuộc!khu!vục!quy!hoạch,!để!sản!xuất!nông!nghiệp!được! phép!tách!thửa,!thửa!đất!mới!hình!thành!và!thửa!đất!còn!lại!phải!đảm!bảo!diện! tích!tối!thiểu!là!500m2!đối!với!đất!trồng!cây!hàng!năm,!đất!nông!nghiệp!khác!và! 1000m2!đối!với!đất!trồng!cây!lâu!năm,!đất!nuôi!trồng!thuỷ!sản,!đất!làm!muối"! (BL!số!155).!

Như!vậy!theo!quy!định!pháp!luật!và!nội!dung!các!văn!bản!nêu!trên!thì!việc! ông!M!bà!H!ký!hợp!đồng!chuyển!nhượng!cho!bà!N!một!phần!đất!thuộc!thửa!829,! 830!(!mục!đích!sử!dụng:!Đất!trồng!cây!lâu!năm)!với!diện!tích!142,5m2!nhỏ!hơn! diện!tích!tối!thiểu!1000!m2!là!đã!vi!phạm!việc!cấm!chuyển!nhượng!để!tách!thửa! mà!các!thửa!đất!mới!và!thửa!đất!còn!lại!có!diện!tích!nhỏ!hơn!diện!tích!tối!thiểu! do!UBND!Thành!Phố!Hồ!Chí!Minh!quy!định.!Đồng!thời!việc!ông!M!bà!H!ký! hợp!đồng!chuyển!nhượng!cho!bà!N!một!phần!đất!thuộc!thửa!168,!169!có!mục! đích!sử!dụng:!đất!kênh! rạch! khi! chưa!được! cơ!quan!nhà! nước! có!thẩm! quyền! giao!đất,!cấp!giấy!chứng!nhận!là!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật!về!điều!kiện! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!được!quy!định!tại!Khoản!1!điều!146!LĐĐ! năm!2003;!Điều!188!LĐĐ!năm!2013;!điểm!a.5!tiểu!mục!2.3!mục!2!phần!II!Nghị! quyết!02/2004/NQ!-!HĐTP.!

!

Do!đó,!có!căn!cứ!để!xác!định!cấp!sơ!thẩm!tuyên!các!giao!dịch:!Hợp!đồng! chuyển! nhượng! đất! ngày! 12/4/2011! và! lần! chuyển! nhượng! thứ! 2! vào! tháng! 10/2011!giữa!bà!H,!ông!M!với!bà!N!vô!hiệu!là!phù!hợp!với!quy!định!tại!điều!128! Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;!Điều!123,!124!!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!

!

Đối! với! Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ! ngày! 19/11/2015! có! nội! dung:! "Diện! tích! chuyển! nhượng! 198! m2! thuộc! các! thửa! 829,! 830.! Giá! chuyển! nhượng! 500.000.000đ! (năm! trăm! triệu! đồng)"!(bl!số!83!-!87).! Theo!“Biên!bản!xem!xét!thẩm!định!tại!chỗ!ngày!14/06/2019”!đã!thể!hiện!bà! H!quản!lý!sử!dụng!55,5m2,!bà!N!quản!lý!sử!dụng!142,5m2!(bl!số!140).! Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!tại!các!biên!bản!lấy!lời!khai,!biên!bản!đối! chất!và!lời!khai!tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!(bl!số!từ!số!123,!124,!147!đến!152)!các!bên! đương!sự!đều!thừa!nhận!tổng!diện!tích!đất!thực!tế!chuyển!nhượng!là!142,5m2,! trong!tổng!số!198m2!đất!được!công!nhận!theo!giấy!chứng!nhận!số!BE!931097! ngày!22/8/2011.!Và!cũng!theo!lời!thừa!nhận!của!các!bên!thì!lý!do!các!bên!đồng!ý! ghi!vào!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!số!005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày!19/11/2015!diện!tích!chuyển!nhượng!là!198m2!thuộc!toàn!bộ!02!thửa!đất!số! 829,!830!không!đúng!với!thực!tế!là!nhằm!mục!đích!để!có!thể!làm!thủ!tục!sang! tên! cho! hợp! pháp! vì! 02! thửa! đất! số! 829,! 830! với! diện! tích! chuyển! nhượng! 142,5m2! theo! quy! định! không! tách! thửa! được.! Việc! các! bên! đã! ghi! nhận! nội! dung!diện!tích!chuyển!nhượng!không!đúng!thực!tế!chuyển!nhượng!để!nhằm!mục! đích! đối! phó! các! quy! định! pháp! luật!liên!quan! là!hành!vi! trái! pháp! luật! và! bị! nghiêm!cấm.! Mặt!khác,!hai!bên!xác!định!giá!trị!chuyển!nhượng!thực!tế!là!1.887.000.000! đồng!nhưng!ghi!trong!hợp!đồng!là!500.000.000!đồng!nhằm!mục!đích!là!giảm!thuế! cho!ông!M!bà!H!(bl!số!123,!124,!147!đến!152).!Đây!là!hành!vi!vi!phạm!điều!cấm! không!được!pháp!luật!cho!phép!vì!sẽ!dẫn!đến!việc!nhà!nước!bị!thất!thu!thuế.! Từ!những!nhận!định!nêu!trên,!có!đủ!cơ!sở!xác!định!cấp!sơ!thẩm!tuyên!Hợp! đồng! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ngày! 19/11/2015!giữa!bà!H,!ông!M!và!bà!N!vô!hiệu!là!phù!hợp!với!quy!định!tại!Điều! 123,!124!!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!! [5]!Xét,!về!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!đề!nghị!công!nhận!hiệu! lực!của!giao!dịch!mua!bán!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!giữa!ông!M!bà!H! với!vợ!chồng!bà,!HĐXX!nhận!thấy:!! Sau!khi!ký!kết!Hợp!đồng!mua!bán!đất!ngày!12/4/2011!và!tháng!10/2011,!bà! H!và!ông!M!đã!giao!142,5!m2!đất!cho!vợ!chồng!bà!N!sử!dụng!từ!đó!cho!đến!nay.! Vợ!chồng!bà!N!đã!thanh!toán!cho!ông!M!bà!H!số!tiền!1.887.000.000!đồng.!Như! vậy!có!cơ!sở!để!xác!định!giao!dịch!chuyển!nhượng!đất!giữa!ông!M!bà!H!với!vợ! chồng!bà!N!thực!tế!đã!diễn!ra.! Tại!Bản!tường!trình!ngày!28/10/2019!bị!đơn!bà!N!trình!bày:!"chúng!tôi!mua! nhà!đất!và!sử!dụng!giữ!nguyên!hiện!trạng...."!(bl!147).! Tại!Biên!bản!đối!chất!ngày!01/11/2019!bị!đơn!bà!N!trình!bày:!"chúng!tôi!kể! từ!thời!điểm!nhận!chuyển!nhượng!đất!đã!sử!dụng!hiện!trạng!nhà!đất!như!ban!đầu,! không!đầu!tư!bất!kể!công!trình!nào"(bl!148).! Tại!biên!bản!lấy!lời!khai!của!đương!sự!ngày!21/5/2019!vợ!chồng!bà!N!ông!C! trình!bày:!"Kể!từ!thời!điểm!chúng!tôi!mua!diện!tích!đất!và!nhà!của!bà!H!thì!giữ! nguyên!hiện!trạng!và!cho!thuê.!Hiện!tại!có!hai!người!đứng!ra!thuê!diện!tích!đất! mà!vợ!chồng!tôi!mua!là!ông!Lê!Văn!H1!và!ông!Nguyễn!Hữu!N1...!những!người! thuê!nhà!là!để!sử!dụng!không!có!sửa!chữa,!đầu!tư!thêm!vào!hiện!trạng!nhà."!(bl! 128).!

Tại!Biên!bản!ghi!nhận!sự!việc!ngày!28/5/2019,!ông!H1,!ông!N1!cũng!xác! nhận!lời!trình!bày!của!vợ!chồng!bà!N!là!đúng!(bl!135).!

Theo! “Biên! bản! xem! xét! thẩm! định! tại! chỗ! (bl! 139,! 140)! và! Bản! đồ! hiện! trạng!vị!trí!ngày!19/4/2019!(bl!126,!127)”!thì!nhà!trên!đất!có!kết!cấu!là!tường!tôn,! mái!tôn.!

Từ!đó,!có!cơ!sở!để!xác!định!sau!khi!nhận!chuyển!nhượng!nhà!đất,!vợ!chồng! bà!N!đã!cho!người!khác!thuê!sử!dụng.!Trong!quá!trình!quản!lý!vợ!chồng!bà!N! không!sửa!chữa,!không!tôn!tạo,!không!xây!dựng!bất!kỳ!tài!sản!nào!trên!đất.!!

Tại!điều!129!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015!quy!định!về!trường!hợp!Giao!dịch! dân!sự!vô!hiệu!do!không!tuân!thủ!quy!định!về!hình!thức!văn!bản!hoặc!quy!định! bắt!buộc!về!công!chứng!chứng!thực,!nhưng!một!bên!hoặc!các!bên!đã!thực!hiện!ít! nhất!hai!phần!ba!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch!thì!theo!yêu!cầu!của!một!bên!hoặc!các! bên,!Toà!án!ra!quyết!định!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!đó.!

Tuy!nhiên,!như!đã!phân!tích!như!trên,!giao!dịch!chuyển!nhượng!đất!giữa!ông! M!bà!H!với!vợ!chồng!bà!N!bị!vô!hiệu!là!do!nội!dung!cũng!như!đối!tượng!của!giao! dịch!đã!vi!phạm!điều!cấm!của!pháp!luật.!Do!đó,!HĐXX!không!có!căn!cứ!để!công! nhận!hiệu!lực!giao!dịch!chuyển!nhượng!đất!trên!theo!quy!định!của!điều!129!Bộ! luật!dân!sự!năm!2015!như!kháng!cáo!của!bà!Nguyễn!Thị!N.!

[6]!Về!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!giải!quyết!hậu!quả!khi!tuyên!vô!hiệu!Hợp! đồng!công!chứng!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!và!Hợp!đồng!mua! bán!đất!ngày!12/4/2011!và!kháng!cáo!của!bị!đơn!đối!với!việc!giải!quyết!hậu!quả! của!cấp!sơ!thẩm,!HĐXX!nhận!thấy:!

Trên!phần!đất!tại!các!thửa!phân!chiết!829-2,!829-3,!830-2,!830-3,!168-2,! 169-1!có!các!tài!sản!là!nhà!tôn,!tường!tôn!hiện!do!vợ!chồng!bà!N!quản!lý!và! đang!cho!thuê!được!đánh!số!15,!16,!17,!18,!20,!21,!22,!23!(bl!127).!

Theo!kết!quả!định!giá!ngày!01/11/2019!(bl!143-146)!thì!hiện!tại:!

-!Thửa!830!có!giá!là:!25.000.000đ/01m2;!!

-!Thửa!829!có!giá!là:!20.000.000đ/01m2.!!

-!Các!tài!sản!số!21,!22,!23!còn!50%!giá!trị!có!giá!là:!395.000!đồng/m2!

-!Các!tài!sản!số!15,!16,!17,!18!còn!50%!giá!trị!có!giá!là:!1.163.500!đồng/m2!

-!Các!tài!sản!số!20!còn!50%!giá!trị!có!giá!là:!589.000!đồng/m2!

*Tổng! trị! giá! 142,5! m2! =! (76m2! x! 25.000.000đ/01m2)! +! (66,5m2! x! 20.000.000đ/01m2)!=!1.900.000.000đ!+!1.330.000.000đ!=!3.230.000.000đ.!(BL! 143-146)!

So!với!thời!điểm!mua!bán!là!1.887.500.000!đồng!thì!giá!đất!hiện!nay!đã!có! thay!đổi!tăng!thêm!là:!3.230.000.000đ!–!1.887.500.000đ!=!1.342.500.000!đồng.!

*!Tổng!trị!giá!tài!sản!:!{[(15)!+!(16)!+!(17)!+!(18)]!x!1.163.500đ}!+!{(20)!x! 589.000đ}!+!{[(21)!+!(22)!+!(23)]!x!395.000!đồng/m2}!=![(!25m2!+!36,8m2!+! 29,4m2! +0,8m2)! x! 1.163.500đ]! +! (18,3m2! x! 589.000đ)! +! [(18,1m2! +! 4,4m2! +! 21,5m2)!x!395.000đ]!=!135.200.700!đồng.! Sau!khi!có!kết!quả!định!giá,!nguyên!đơn,!bị!đơn,!người!có!quyền!nghĩa!vụ! liên!quan!trong!vụ!kiện!không!có!bất!kỳ!văn!bản!nào!khiếu!nại!hoặc!yêu!cầu!Toà! án!cấp!sơ!thẩm!cho!định!giá!lại;!! Trong! quá! trình! cấp! phúc! thẩm! giải! quyết! tại! "Đơn! giải! trình! nội! dung! kháng!cáo!chi!tiết"!ngày!27/05/2020!cũng!như!tại!phiên!toà!phúc!thẩm,!đại!diện! theo!uỷ!quyền!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!cho!rằng!phần!thẩm!định!giá!tại!giai! đoạn!sơ!thẩm!là!không!phù!hợp!với!giá!thị!trường!nhưng!lại!không!đưa!ra!được! các!căn!cứ!nào!cho!thấy!giá!đất!tại!“Biên!bản!định!giá”!có!sự!không!chính!xác! hoặc!không!phù!hợp!với!giá!thị!trường!nơi!có!đất,!nên!cấp!phúc!thẩm!không!có! cơ!sở!để!định!giá!lại!theo!quy!định!tại!khoản!5!Điều!104!BLTTDS!năm!2015.! Do!đó!HĐXX!căn!cứ!theo!kết!quả!định!giá!ngày!01/11/2019!để!giải!quyết!vụ! kiện!là!phù!hợp!và!vẫn!đảm!bảo!được!quyền!lợi!của!các!bên.! Như!đã!phân!tích!ở!trên,!ông!M!bà!H,!bà!N!đều!biết!việc!chuyển!nhượng! một!phần!diện!tích!đất!thuộc!các!thửa!829,!830!và!chuyển!nhượng!đất!rạch!chưa! được!Nhà!nước!giao!đất,!chưa!được!công!nhận!quyền!sử!dụng!đất!là!không!được! vì! pháp! luật! nghiêm! cấm,! nhưng! hai! bên! vẫn! tiến! hành! ký! kết! hợp! đồng! để! chuyển! nhượng.! Dẫn! đến! các! Hợp! đồng! mua! bán! đất! ngày! 12/4/2011,! tháng! 10/2011!và!Hợp!đồng!công!chứng!số!005751/HĐ-CNQSDĐ!ngày!19/11/2015!bị! vô! hiệu! là! có! lỗi! của! cả! hai! bên,! bên! chuyển! nhượng! và! bên! nhận! chuyển! nhượng.!Do!vậy,!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N!cho!rằng!ông!M!bà!H! có!lỗi!hoàn!toàn!và!phải!bồi!tH1!toàn!bộ!thiệt!hại!là!không!phù!hợp.!! Xét!thấy,!từ!ngay!sau!khi!nhận!chuyển!nhượng!nhà!đất!đến!nay,!bà!N!ông!C! không!có!đầu!tư!tôn!tạo,!sửa!chữa!hoặc!xây!dựng!mới!trên!đất.!Và!bà!N!ông!C! cũng!đã!cho!ông!H1!thuê!với!giá!4.500.000đ/!01!tháng;!cho!ông!N1!thuê!với!giá! 8.000.000đ/01!tháng!từ!đó!cho!đến!nay,!ông!H1,!ông!N1!xác!định!đã!thanh!toán! tiền!thuê!đầy!đủ!cho!ông!C!bà!N.!Do!đó!quyền!lợi!của!bà!N!ông!C!trong!quá! trình!giữ,!quản!lý!tài!sản!trên!đất!đã!được!bảo!đảm!thông!qua!việc!thu!tiền!cho! thuê!nhà!đất!hàng!tháng.!! Cấp! sơ! thẩm! buộc! bà! H,! ông! M! có! trách! nhiệm! trả! cho! bà! N! số! tiền! 1.887.000.000!đồng!đồng!thời!buộc!ông!M,!bà!H!có!trách!nhiệm!bồi!tH1!chovợ! chồng!bà!N!½!số!tiền!tăng!thêm!=!1.342.500.000đ!:!2!=!671.250.000đ,!!buộc!vợ! chồng!bà!N!và!những!người!liên!quan,!bàn!giao!lại!cho!bà!H,!ông!M!nguyên! trạng!nhà!đất!đang!sử!dụng!và!không!buộc!bà!H!ông!M!bồi!tH1!công!sức!tôn!tạo,! giữ!gìn!của!vợ!chồng!bà!N!đối!với!tài!sản!giao!trả!là!có!căn!cứ!và!phù!hợp!với! quy!định!tại!Điều!137!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005!này!là!điều!131!Bộ!luật!dân!sự! năm! 2015! và! Nghị! quyết! ! số! 02/2004/NQ! -! HĐTP! ngày! 10/08/2004! của! Hội! đồng!Thẩm!phán!Tòa!án!nhân!dân!Tối!cao.!! Tuy!nhiên,!cấp!sơ!thẩm!không!buộc!ông!M!bà!H!trả!cho!bà!N!ông!C!giá!trị! tài!sản!trên!đất!là!có!thiếu!sót!và!chưa!đảm!bảo!quyền!lợi!của!bà!N!ông!C,!nên! cần!sửa!lại!phần!này!của!bản!án!sơ!thẩm,!buộc!ông!M!bà!H!phải!thanh!toán!lại! cho!bà!Nếc!ông!C!trị!giá!tài!sản!trên!đất!!tại!các!thửa!phân!chiết!829-2,!829-3,! 830-2,!830-3,!168-2,!169-1!có!tổng!trị!giá!là!135.200.700đ.! Tổng!cộng!ông!M,!bà!H!phải!trả!cho!vợ!chồng!bà!N!số!tiền!là!:!!

1.887.500.000đ!+!671.250.000đ!+!135.200.700đ!(trị!giá!tài!sản!trên!đất)!!=! 2.693.950.700!đồng.!!

[7]!Do!người!có!quyền!lợi!nghĩa!vụ!liên!quan!gồm!vợ!chồng!ông!Lê!Văn! H1,!bà!Lê!Thị!T,!vợ!chồng!ông!Nguyễn!Hữu!N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P!và!vợ!chồng! ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh!T1!là!những!người!đang!thuê!để!sử! dụng!nhà!và!đất!của!bà!Lê!Thị!H,!bà!Nguyễn!Thị!N!không!có!yêu!cầu!gì!nên!cấp! sơ!thẩm!không!xem!xét!giải!quyết!là!phù!hợp.!

[8]!Cấp!sơ!thẩm!xác!định!ông!Lê!Văn!H1,!bà!Lê!Thị!T,!ông!Nguyễn!Hữu! N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P,!ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh!T1!có!trách! nhiệm!bàn!giao!lại!nhà!và!đất!đang!sử!dụng!cho!bà!Lê!Thị!H!sau!khi!bản!án!có! hiệu!lực!pháp!luật.!Đồng!thời!xác!định!trường!hợp!có!yêu!cầu!hoặc!tranh!chấp! về!hợp!đồng!thuê!nhà,!đất!với!bà!H,!bà!N,!các!ông!Lê!Văn!H1,!bà!Lê!Thị!T,!ông! Nguyễn!Hữu!N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P,!ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh! T1!có!quyền!khởi!kiện!bằng!vụ!án!khác!là!phù!hợp!và!đúng!quy!định!pháp!luật.!

[9]!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!HĐXX!nhận!thấy!ông!Phạm!Hoàng!C!sinh! năm! 1955,! bà! Nguyễn! Thị! N! sinh! năm! 1955,! hiện! nay! đều! đã! 65! tuổi;! Ông! Nguyễn!Văn!M!sinh!năm!1952!hiện!đã!68!tuổi,!bà!Lê!Thị!H!sinh!năm!1949!hiện! đã!71!tuổi.!Tại!cấp!phúc!thẩm!ông!C!bà!N,!ông!M!bà!H!đều!có!đơn!xin!miễn! giảm!tiền!án!phí!nên!được!chấp!nhận,!nên!cần!sửa!lại!phần!án!phí!của!bản!án!sơ! thẩm.!

[10]!Xét!thấy!các!nội!dung!kháng!cáo!khác!của!bị!đơn!là!không!có!căn!cứ! nên! HĐXX! không! chấp! nhận,! chấp! nhận! đề! nghị! của! đại! diện! Viện! kiểm! sát! Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!Giữ!nguyên!những!phần!còn!lại!của!Bản!án!dân!sự!sơ! thẩm!số!04/2020/DS!-!ST!ngày!14!tháng!01!năm!2020!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện! NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

[11]!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

Do!kháng!cáo!được!chấp!nhận!nên!bà!Nguyễn!Thị!N!không!phải!nộp!tiền! án! phí! dân! sự! phúc! thẩm! theo! quy! định! tại! khoản! 2! Điều! 29! Nghị! quyết! số! 326/2016/UBTVQH14!ngày!30!tháng!12!năm!2016!của!Ủy!ban!TH1!vụ!Quốc! hội!quy!định!về!mức!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án.!

Vì"các"lẽ"trên;"

QUYẾT!ĐỊNH:!

-!Căn!cứ!khoản!2!điều!308!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!

-!Căn!cứ!Điều!128,!137!Bộ!luật!dân!sự!năm!2005;!!

-!Căn!cứ!Điều!123,!124,!131!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015;!

-!Căn!cứ!Nghị!quyết!số!02/2004/NQ!-!HĐTP!ngày!10/08/2004!của!HĐTP! TAND!Tối!cao.!

-!Căn!cứ!Nghị!quyết!số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30!tháng!12!năm!2016! của!Ủy!ban!TH1!vụ!Quốc!hội!quy!định!về!mức!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án! phí!và!lệ!phí!Tòa!án.! -!Căn!cứ!Luật!người!cao!tuổi!năm!2009.! Chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!bị!đơn!bà!Nguyễn!Thị!N.! Sửa!một!phần!bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!04/2020/DS!–!ST!ngày!14!tháng!01! năm!2020!của!Tòa!án!nhân!dân!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Tuyên!xử!:! Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn.! 1.!Tuyên!bố!hợp!đồng!mua!bán!nhà,!đất!ngày!12/4/2011!giữa!bà!Lê!Thị!H,! ông!Nguyễn!Văn!M!và!bà!Nguyễn!Thị!N!và!Hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sử! dụng! đất! số! 005751/HĐ-CNQSDĐ! ký! ngày! 19/11/2015! tại! Văn! phòng! công! chứng!TC!giữa!bà!Lê!Thị!H,!ông!Nguyễn!Văn!M!và!bà!Nguyễn!Thị!N!vô!hiệu.! 2.!Bà!Nguyễn!Thị!N!và!ông!Phạm!Hoàng!C!có!trách!nhiệm!hoàn!trả!bản! chính!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác! gắn!liền!với!đất!số!vào!sổ!CH00815!ngày!22/8/2011!do!UBND!huyện!NB!cấp! cho!bà!H!và!ông!M,!đồng!thời!bàn!giao!lại!nguyên!trạng!nhà,!đất!cho!bà!Lê!Thị! H,!ông!Nguyễn!Văn!M.! 3.!Bà!Lê!Thị!H,!ông!Nguyễn!Văn!M!có!trách!nhiệm!trả!cho!bà!Nguyễn!Thị! N! và! ông! Phạm! Hoàng! C! số! tiền! ! 2.693.950.700! đồng! (hai! tỷ,! sáu! trăm! chín! mươi!ba!triệu,!chín!trăm!năm!mươi!nghìn,!bảy!trăm!đồng).!! 4.!Ông!Lê!Văn!H1,!bà!Lê!Thị!T,!ông!Nguyễn!Hữu!N1,!bà!Trần!Thị!Mỹ!P,! ông!Nguyễn!Hoàng!P1,!bà!Trần!Thị!Thanh!T1!cùng!liên!đới!trách!nhiệm!với!bà! N,!ông!C!bàn!giao!lại!nhà,!đất!đang!sử!dụng!cho!bà!Lê!Thị!H.! Thi!hành!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật,!tại!cơ!quan!thi!hành!án!dân! sự!có!thẩm!quyền.! Kể!từ!ngày!bản!án,!quyết!định!có!hiệu!lực!pháp!luật!(đối!với!các!trường! hợp!cơ!quan!thi!hành!án!có!quyền!chủ!động!ra!quyết!định!thi!hành!án)!hoặc!kể! từ!ngày! có! đơn! yêu!cầu! thi! hành! án! của!người! được! thi!hành! án! (đối! với! các! khoản!tiền!phải!trả!cho!người!được!thi!hành!án)!cho!đến!khi!thi!hành!án!xong,! tất!cả!các!khoản!tiền,!hàng!tháng!bên!phải!thi!hành!án!còn!phải!chịu!khoản!tiền! lãi!của!số!tiền!còn!phải!thi!hành!án!theo!mức!lãi!suất!quy!định!tại!khoản!2!Điều! 468!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.! 5.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!! -!Bà!Lê!Thị!H!và!ông!Nguyễn!Văn!M!được!miễn!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm.! Hoàn!lại!cho!Lê!Thị!H!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!300.000đ!(ba!trăm! ngàn!đồng)!theo!biên!lai!số!0008547!ngày!11/01/2018!của!Chi!cục!thi!hành!án! dân!sự!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.! Hoàn!lại!cho!Lê!Thị!H!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!300.000đ!(ba!trăm! ngàn!đồng)!theo!biên!lại!số!0008664!ngày!12/3/2018!của!Chi!cục!thi!hành!án! dân!sự!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Hoàn!lại!cho!Lê!Thị!H!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!là!28.500.000đ!(hai! mươi!tám!triệu!năm!trăm!ngàn!đồng)!theo!biên!lai!số!0034578!ngày!16/10/2019! của!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!

-! Bà! Nguyễn! Thị! N!và! ông! Phạm! Hoàng! C! được! miễn! án! phí! dân! sự! sơ! thẩm.!

6.!Về!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!

Bà!Nguyễn!Thị!N!không!phải!nộp!án!phí!dân!sự!phúc!thẩm.!Hoàn!lại!cho! bà!Nguyễn!Thị!N!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!phúc!thẩm!là!300.000!đồng!(ba!trăm! ngàn!đồng)!theo!biên!lai!số!0034863!ngày!20/01/2020!của!Chi!cục!thi!hành!án! dân!sự!huyện!NB,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Thi!hành!tại!Chi!cục!thi!hành!án!dân!sự!có!thẩm!quyền.!

7.!Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!Điều!2!Luật!Thi!hành!án!dân!sự! thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa! thuận!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo! quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!Luật!thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!yêu!cầu!thi! hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!