Bản án 474/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, nội dung vụ án, quyết định bản án sơ thẩm và nội dung kháng cáo được tóm tắt như sau:

* Nguyên đơn trình bày: Vào ngày 29/4/2021 âm lịch ông Trịnh Quang B có làm biên nhận, thừa nhận là có thiếu tiền của bà Trần Thị Đ 180.000.000 đồng nên có lập tờ giấy mua bán đất với nội dung sẽ thế chấp tạm thời 01 mảnh đất thuộc thửa số 253, tờ bản đồ số 01 nay là thửa số 03, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại khu vực V, phường M, thành phố Cần Thơ. Hai bên thỏa thuận giá 01m đất chiều ngang là 30.000.000 đồng, phần đất chuyển nhượng có diện tích ngang 06m được tính từ mé sông lên hết đất trừ lại 13m nền mộ. Thời gian này không đo đạc, chỉ giữ 02 giấy hẹn làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông B. Sau khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà Trần Thị Đ giữ. Thời hạn từ ngày 29/4/2021 âm lịch đến hết ngày 29/4/2022 âm lịch nếu ông B có tiền thì chuộc lại đất theo giá thỏa thuận ban đầu.

Đến ngày 06/6/2022 âm lịch thì ông B đồng ý chuyển nhượng phần đất đã thế chấp cho bà Đ và chuyển nhượng bổ sung thêm 01m chiều ngang cũng với giá thỏa thuận ban đầu là 30.000.000 đồng, tổng số tiền là 210.000.000 đồng. Trong đó, ông B có thiếu trước là 180.000.000 đồng cùng với lời hứa sẽ bù đắp phần trễ so với thời gian hợp đồng là 20.000.000 đồng. Tiếp đến ngày 12/6/2022 âm lịch thì ông B có làm tờ cam kết với nội dung ông B xin hẹn đến ngày 17/7/2022 âm lịch sẽ trả số tiền theo thỏa thuận là 210.000.000 đồng và nếu đến ngày 19/7/2022 âm lịch mà ông B không trả đủ tiền thì sẽ giao đất cho bà Đ.

Đến ngày hẹn, bà Đ có yêu cầu ông B thực hiện việc trả tiền cho bà nhưng ông B tiếp tục làm giấy hẹn (lần hẹn sau cuối) ngày 22/12/2023, hai bên có bàn bạc thống nhất qua tháng giêng năm 2024 âm lịch ông B sẽ trả cho bà Đ số tiền 220.000.000 đồng. Nếu ông B không có tiền trả sẽ đo 07m đất theo giấy giao kèo trước và trả thêm 10.000.000 đồng tiền lãi. Nhưng đến nay ông B cũng không trả tiền cho bà Đ và cũng không thực hiện việc chuyển nhượng phần đất đã giao kèo nêu trên cho bà Đ.

Theo đơn yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn yêu cầu Tòa án giải quyết:

Công nhận phần đất theo giấy mua bán đất ngày 29/4/2021 âm lịch và ngày 06/6/2022 âm lịch phần đất có diện tích chiều ngang 07m thuộc thửa số 253, tờ bản đồ số 01 nay là thửa số 03, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại khu vực V, phường M, thành phố Cần Thơ do ông Trịnh Quang P đứng tên, nếu không công nhận được thì yêu cầu ông Trịnh Quang B trả cho bà số tiền 180.000.000 đồng và số tiền ông B tự nguyện đưa cho bà là 30.000.000 đồng.

* Bị đơn trình bày: Vào ngày 12/9/2018 âm lịch, ông có vay tiền của bà Đ 25.000.000 đồng với lãi suất 30%/tháng để làm đám cưới cho con ông. Đến ngày 17/9/2018, ông trả cho bà Đ 20.000.000 đồng và trả lãi đủ trong thời gian đã vay, còn nợ lại 5.000.000 đồng. Bà Đ tính lãi mỗi ngày 50.000 đồng. Từ đó, nếu 10 ngày không có tiền trả lãi thì sẽ cộng vào vốn và cứ tiếp tục cộng như vậy. Đồng thời, bà Đ nói rằng nếu không có tiền trả lãi cho bà thì phải đóng hụi cho bà hàng tháng tính đến ngày kết thúc lại đã đóng hụi và đóng lãi là trên 30.000.000 đồng. Bà Đ tính vốn và lãi đến ngày không tính lãi nữa là 180.000.000 đồng, buộc ông phải bán đất trả nợ hoặc làm giấy mua bán đất như những lần trước bà đã lấy đất của ông (03 lần), lần thứ nhất lấy đất ruộng 2.600 m2, lần thứ hai là 1.700 m2 và lần thứ ba lấy đất thổ cư 550 m2. Kết lần cuối này bà Đ buộc ông phải làm giấy mua bán đất như những lần trên và ra giá (tính số tiền từ 6m rồi lên 7m ngang) so số nợ, đồng thời cách một thời gian thì bà Đ nói rằng đến lãi ngân hàng kêu ông phải hỗ trợ lãi thêm cho bà 10.000.000 đồng hoặc 20.000.000 đồng.

Ông B thừa nhận bản thân đã viết, ký vào biên nhận nợ 180.000.000 đồng ngày 29/4/2021 âm lịch và các giấy tờ khác như giấy mua bán đất ngày 29/4/2021 âm lịch, tờ cam kết ngày 12/6/2022 âm lịch, giấy hẹn (lần hẹn sau cuối) ngày 22/12/2023 âm lịch do bà Trần Thị Đ cung cấp. Tuy nhiên, do ông đang nợ tiền mà không có khả năng trả nên bà Đ buộc ông phải viết, bản thân ông không có quyền sử dụng đất để chuyển nhượng cho bà Đ nữa. Phần đất thuộc thửa số 253, tờ bản đồ số 01 nay là thửa số 03, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại khu vực V, phường M, thành phố Cần Thơ là tài sản của cha ông là cụ Trịnh Quang P (đã chết). Từ khi cha chết đến nay các anh, chị, em chưa phân chia di sản thừa kế, ông không có quyền chuyển nhượng.

Do đó, ông đề nghị Tòa án giải quyết cho ông chỉ trả số tiền vốn vay còn lại là 5.000.000 đồng và trả mỗi tháng 500.000 đồng.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trịnh Thị Lệ H, bà Trịnh Thị Lệ H1, bà Trịnh Thị Kim C, bà Trịnh Thị Mỹ C1 cùng trình bày: Đối với việc vay tiền giữa ông Trịnh Quang B và bà Trần Thị Đ thì các bà thống nhất với ý kiến trình bày của ông Trịnh Quang B. Đối với việc bà Đ yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà và ông B, các chị em trong gia đình không đồng ý. Bởi vì, đây là phần đất của cha để lại chưa phân chia cho ai, không phải là tài sản của ông B. Cha chết cũng không để lại di chúc và trên đất còn có căn nhà của bà Trịnh Thị Lệ H đang ở, phần đất này tài sản chung các anh, chị, em nên ông B không có quyền chuyển nhượng.

* Đối với người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T, bà Trịnh Thị Lệ T1: Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng, thông báo về yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn cho những người này. Tuy nhiên, họ không có văn bản trình bày ý kiến đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, yêu cầu độc lập của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác; không có ý kiến phản đối các tài liệu, chứng cứ do nguyên đơn, do các đương sự khác cung cấp và không cung cấp tài liệu, chứng cứ nào.

* Tại Bản án sơ thẩm số 145/2025/DS-ST, ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Cần Thơ đã quyết định:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 29/4/2021 âm lịch và phụ chú ngày 06/6/2022 âm lịch, giữa ông Trịnh Quang B và bà Trần Thị Đ, đối với phần đất có diện tích đo thực tế 1.051,2 m2 thuộc một phần của thửa đất số 253, tờ bản đồ số 01 nay là thửa số 03, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại khu vực V, phường M, thành phố Cần Thơ.

Buộc bị đơn ông Trịnh Quang B có nghĩa vụ trả lại cho nguyên đơn bà Trần Thị Đ số tiền 180.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự.

2. Không chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập ngày 29/4/2021 âm lịch và phụ chú ngày 06/6/2022 âm lịch, giữa ông Trịnh Quang B và bà Trần Thị Đ, đối với phần đất có diện tích đo thực tế 1.051,2 m2 thuộc một phần của thửa đất số 253, tờ bản đồ số 01 nay là thửa số 03, tờ bản đồ số 42, tọa lạc tại khu vực V, phường M, thành phố Cần Thơ và phần yêu cầu buộc ông Trịnh Quang B trả lại cho bà Trần Thị Đ số tiền 30.000.000 đồng.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí dân sự sơ thẩm, chi phí tố tụng và thông báo quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

* Ngày 14/10/2025, nguyên đơn bà Trần Thị Đ kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng buộc ông B trả số tiền 30.000.000 đồng mà ông tự nguyện bồi thường, xác định lỗi các bên, buộc ông B phải bồi thường do làm hợp đồng bị vô hiệu và buộc ông B phải chịu chi phí tố tụng là 12.850.000 đồng.

* Ngày 14/10/2025, bị đơn ông Trịnh Quang B kháng cáo yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm sửa Bản án dân sự sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn và đồng ý cho ông trả số tiền 5.000.000 đồng và trả mỗi tháng là 500.000 đồng cho đến khi hết nợ.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện và giữ nguyên kháng cáo, bị đơn giữ nguyên ý kiến, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt. Các đương sự không tự thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát về việc tuân thủ và chấp hành pháp luật tố tụng của những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm và tại phiên tòa phúc thẩm. Đồng thời, phát biểu quan điểm về tính có căn cứ và hợp pháp của kháng cáo và cho rằng kháng cáo của nguyên đơn, bị đơn là không có cơ sở chấp nhận và đề nghị áp dụng khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra các chứng cứ tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng, ý kiến phát biểu và đề nghị của Kiểm sát viên và những người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

[2]. Về sự có mặt, vắng mặt của những người tham gia tố tụng: Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Nguyễn Thị T, bà Trịnh Thị Lệ T1 đã được Tòa án triệu tập hợp lệ lần 2 tham gia phiên toà nhưng vắng mặt. Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vụ án vắng mặt đối với những người trên.

1. Việc thu thập chứng cứ và chứng minh đã được thực hiện đầy đủ và theo đúng quy định tại Chương VII của Bộ luật này.

2. Việc thu thập chứng cứ và chứng minh chưa được thực hiện đầy đủ ở cấp sơ thẩm nhưng tại phiên tòa phúc thẩm đã được bổ sung đầy đủ”.

Như vậy, trong quá trình giải quyết tại cấp sơ thẩm, nguyên đơn không yêu cầu giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu nên Tòa án cấp sơ thẩm chỉ tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu và không giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu là có căn cứ. Do nguyên đơn không có yêu cầu nên Tòa án cấp sơ thẩm không có thu thập chứng cứ nên chưa xem xét giải quyết, tại phiên tòa phúc thẩm cũng không bổ sung được chứng cứ, vì vậy Hội đồng xét xử phúc thẩm không xem xét mà nguyên đơn có quyền khởi kiện yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu bằng vụ án khác nếu bà có yêu cầu theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

- Căn khoản 1 Điều 29 của Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận kháng cáo của nguyên đơn bà Trần Thị Đ. Không chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Trịnh Quang B. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 145/2025/DS-ST, ngày 29 tháng 9 năm 2025 của Tòa án nhân dân khu vực 7 – Cần Thơ.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Nguyên đơn bà Trần Thị Đ được miễn án phí theo quy định. Bị đơn ông Trịnh Quang B phải chịu án phí. Phần tiền này được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm 300.000 đồng theo biên lai thu số 0009082 ngày 10/11/2025 của Thi hành án dân sự thành phố Cần Thơ.

3. Bản án này có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014) thì người được thi hành án, người phải thi hành án có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014), thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự (sửa đổi, bổ sung năm 2014).