Bản án 470/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L trình bày:

Ngày 04/02/2013 bà Trịnh Thị Hồng L và bà Lê Thị T đã ký kết với nhau hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng được lập bằng văn bản nhưng không công chứng. Theo hợp đồng, bà T bán cho bà L toàn bộ căn nhà do bà T là chủ sở hữu tại địa chỉ số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá bán căn nhà được các bên thỏa thuận là 10.000.000.000 đồng, giá này sẽ không thay đổi trong suốt quá trình giao dịch. Về phương thức thanh toán, bà L phải thanh toán cho bà T 3.250.000.000 đồng ngay sau khi ký kết hợp đồng. Số tiền còn lại sẽ được thanh toán trong thời hạn 90 ngày khi bà T giải chấp nhà ra khỏi Ngân hàng và ký kết hợp đồng mua bán nhà với bà L tại phòng công chứng. Ngoài ra, hợp đồng còn quy định nếu bà T không bán nhà thì bà T phải trả lại bà L số tiền 3.250.000.000 đồng cùng khoản lãi phát sinh 2%/tháng kể từ ngày ký hợp đồng mua bán trên số tiền mà bà T đã nhận.

Sau khi ký kết hợp đồng, bà L đã trả cho bà T 3.250.000.000 đồng như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, bà T không thực hiện việc bán nhà cho bà L như đã thỏa thuận. Bà L nhiều lần yêu cầu bà T thực hiện hợp đồng nhưng bà T không thực hiện mà lại đòi tăng giá bán căn nhà lên 12.600.000.000 đồng. Không đồng ý với việc tăng giá bán căn nhà, ngày 12/8/2013 bà L đã nộp đơn khởi kiện đối với bà T tại Tòa án nhân dân Quận 10. Bà L đòi hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà với bà T, yêu cầu bà Lê Thị T và ông Phạm Hữu T phải có nghĩa vụ liên đới trả cho bà L số tiền đã nhận là 3.250.000.000 đồng. Ngoài ra, bà L không có yêu cầu hay ý kiến gì thêm.

Tại bản tự khai ngày 24/5/2016 bị đơn bà Lê Thị T trình bày: Ngày 04/02/2013 bà T và bà Trịnh Thị Hồng L có ký kết với nhau hợp đồng mua bán nhà ở. Tại phần cuối của hợp đồng bà có xác nhận đã nhận đủ số tiền 3.250.000.000 đồng của bà L. Nay hợp đồng mua bán nhà giữa bà và bà L không thực hiện được nên bà đồng ý trả cho bà L số tiền 3.250.000.000 đồng. Bà đề nghị bà L không tính lãi và cho bà được trả dần số tiền này. Ngoài ra, tại thời điểm xác lập giao dịch mua bán nhà thì ông Phạm Hữu T là chồng hợp pháp của bà và ông T có nhận số tiền này của bà L nên ông T phải có nghĩa vụ liên đới với bà để trả cho bà L số tiền 3.250.000.000 đồng.

Căn nhà tại địa chỉ số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh bà T đã bán cho vợ chồng ông Nguyễn Bá T và bà Nguyễn Thị N vào ngày 21/01/2015. Việc mua bán nhà hoàn toàn hợp pháp bà đã nhận tiền và bà đã giao nhà cho bà N và ông T. Hiện nay, vợ chồng ông T và bà N đang là chủ sở hữu hợp pháp đối với căn nhà nên bà không có tranh chấp gì với ông T và bà N về căn nhà này.

Tại bản tự khai ngày 12/11/2013 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hữu T trình bày:

Ngày 04/02/2013 ông và vợ là Lê Thị T có thỏa thuận bán cho bà Trịnh Thị Hồng L căn nhà do bà T đứng tên chủ sở hữu tọa lạc tại địa chỉ số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Giá căn nhà được các bên thỏa thuận là 12.800.000.000 đồng nhưng giá ghi trong hợp đồng là 10.000.000.000 đồng. Bà L thanh toán cho ông và bà T được 3.250.000.000 đồng thì ngừng thanh toán. Nay bà L khởi kiện đòi hủy hợp đồng mua bán nhà thì ông không đồng ý. Ông yêu cầu bà L tiếp tục thanh toán cho bà T số tiền mua nhà còn lại sau đó vợ chồng ông sẽ giao nhà cho bà L theo quy định của pháp luật.

Tại bản tự khai ngày 07/12/2017 người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bá T và bà Nguyễn Thị N trình bày:

Ngày 21/01/2015 vợ chồng ông Nguyễn Bá T và bà Nguyễn Thị N có mua của bà Lê Thị T căn nhà tại địa chỉ số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh. Việc mua bán được công chứng tại phòng Công chứng Bến T. Sau khi thỏa thuận việc mua bán, vợ chồng ông đã thanh toán đầy đủ tiền mua nhà và bà T cũng đã giao nhà cho vợ chồng ông. Ngoài ra, bà T đã giải chấp giấy tờ nhà ra khỏi Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh V - Chi nhánh Sài Gòn và làm các thủ tục mua bán nhà theo quy định của pháp luật cho vợ chồng ông. Ngày 22/01/2015 vợ chồng ông đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà đã mua của bà T. Theo vợ chồng ông, việc bà Trịnh Thị Hồng L khởi kiện bà Lê Thị T để đòi số tiền mua bán nhà không liên quan gì đến vợ chồng ông và cũng không liên quan gì đến căn nhà mà vợ chồng ông đã mua của bà T. Vợ chồng ông không có yêu cầu độc lập trong vụ án, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Quận 10 phát biểu ý kiến: Qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi Tòa án thụ lý vụ án đến thời điểm hiện nay, thấy rằng Tòa án thụ lý giải quyết vụ án là đúng thẩm quyền. Tòa án đã tống đạt đầy đủ các văn bản tố tụng cho các đương sự.

Tại phiên tòa hôm nay, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự về phiên tòa sơ thẩm.

Trong quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên tòa nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị N đã thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình. Bị đơn bà Lê Thị T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hữu T đã được Tòa án triệu tập hợp lệ nhưng vắng mặt trong quá trình giải quyết vụ án là vi phạm Điều 70, Điều 227 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại phiên tòa ngày hôm nay, bị đơn bà Lê Thị T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hữu T vắng mặt đến lần thứ 2 mà không có lý do, nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị Nh có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vắng mặt các đương sự là phù hợp với quy định của pháp luật.

Về nội dung vụ án, xét thấy yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ phù hợp với quy định của pháp luật đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, sau khi nghe ý kiến phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L khởi kiện bà Lê Thị T yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà, đây là quan hệ pháp luật về “Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo quy định tại khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Tại thời điểm Tòa án thụ lý vụ án, bị đơn bà Lê Thị T có nơi cư trú tại Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án nhân dân Quận 10 theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ Thông báo về phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải cho bị đơn bà Lê Thị T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hữu T nhưng bà T và ông T vắng mặt tại phiên họp, phiên hòa giải mà không có lý do. Nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị N đề nghị không tiến hành hòa giải nên Tòa án không tiến hành hoà giải được vụ án.

Tại phiên tòa ngày hôm nay, bị đơn bà Lê Thị T, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Phạm Hữu T vắng mặt đến lần thứ 2 mà không có lý do, nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Nguyễn Bá T, bà Nguyễn Thị N có đơn xin xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 227, Điều 228 Bộ luật Tố tụng dân sự tiến hành xét xử vắng mặt nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Xét thấy, ngày 05/12/2013 nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng L có văn bản ủy quyền tham gia tố tụng cho ông Trịnh Văn H. Tuy nhiên, ngày 26/3/2018 bà Trịnh Thị Hồng L có văn bản chấm dứt việc ủy quyền tham gia tố tụng đối với ông Trịnh Văn H. Do đó, kể từ ngày 26/3/2018 bà Trịnh Thị Hồng L sẽ trực tiếp tham gia tố tụng tại Tòa án.

Xét thấy, ngày 28/3/2012 bị đơn bà Lê Thị T có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở đối với căn nhà số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh để bảo lãnh cho Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại, dịch vụ, tư vấn Tân Thịnh P để vay vốn tại Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh V – Chi nhánh Sài Gòn. Tuy nhiên trong quá trình giải quyết vụ án các bên đã thực hiện việc trả nợ vay nên Ngân hàng đã thanh lý hợp đồng thế chấp trả lại các giấy tờ về nhà đất cho bà T. Các đương sự không còn tranh chấp với nhau về quan hệ vay, thế chấp do đó Tòa án không cần đưa Ngân hàng thương mại cổ phần Việt Nam Thịnh V; Công ty trách nhiệm hữu hạn thương mại, dịch vụ, tư vấn Tân Thịnh P vào tham gia tố tụng với tư cách là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan.

Xét hình thức hợp đồng mua bán nhà giữa bà L và bà T mặc dù được lập thành văn bản nhưng hợp đồng không được công chứng hoặc chứng thực nên đã vi phạm Điều 450 Bộ luật Dân sự năm 2005 “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực”. Mặt khác, tại thời điểm mua bán thì căn nhà số H4C đường Bạch Mã, Phường 15, Quận 10, đang được thế chấp tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh V nên đã vi phạm khoản 4 Điều 348 Bộ luật Dân sự 2005 “Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp”. Nội dung và hình thức hợp đồng mua bán nhà giữa bà T và bà L đã vi phạm điều cấm của pháp luật. Do đó, Hội đồng xét xử cần tuyên bố hợp đồng mua bán nhà giữa bà Lê Thị T và bà Trịnh Thị Hồng L là vô hiệu theo Điều 410 của Bộ luật Dân sự 2005.

Trong quá trình giải quyết vụ án, các đương sự không đưa ra yêu cầu bồi thường thiệt hại khi hợp đồng mua bán nhà bị vô hiệu nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

Xét thấy, căn nhà tại địa chỉ số H4C đường Bạch M, Phường 15, Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh, hiện nay do ông Nguyễn Bá T và bà Nguyễn Thị N là chủ sở hữu. Bà L khởi kiện đòi tiền mua nhà đối với bà T nên căn nhà này không phải là đối tượng tranh chấp trong vụ án. Trong quá trình giải quyết vụ án các đương sự không tranh chấp với nhau về quyền sở hữu đối với căn nhà nên Hội đồng xét xử không xem xét giải quyết.

Trong quá trình chuẩn bị xét xử vụ án, theo yêu cầu của nguyên đơn, Tòa án nhân dân Quận 10 đã ban hành Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2015/QĐ-BPKCTT ngày 11/02/2015 về việc cấm xuất cảnh đối với bà Lê Thị T. Hội đồng xét xử xét thấy, Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2015/QĐ-BPKCTT ngày 11/02/2015 của Tòa án nhân dân Quận 10 là cần thiết và phù hợp với quy định của pháp luật nên cần tiếp tục duy trì quyết định này để đảm bảo cho việc thi hành án cho đến khi có quyết định khác thay thế hoặc hủy bỏ.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu án phí trên số tiền nguyên đơn yêu cầu được Hội đồng xét xử chấp nhận theo quy định tại Điều 147 Bộ luật tố Tụng dân sự. Án phí dân sự sơ thẩm mà bị đơn phải chịu là 97.000.000 đồng. Nguyên đơn bà Trịnh Thị Hồng Loan không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Áp dụng khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm a khoản 1 Điều 39, khoản 1 Điều 147, điểm b khoản 2 Điều 227, Điều 228, Điều 271 và khoản 1 Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Áp dụng Điều 122, Điều 127, Điều 137, Điều 298, khoản 4 Điều 348, Điều 410, Điều 450 của Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Áp dụng Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 48 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

- Áp dụng Điều 27 Pháp lệnh số: 10/2009/UBTVQH12 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về án phí, lệ phí Tòa án và điểm đ mục 2 phần I Danh mục mức án phí, lệ phí Tòa án ban hành kèm theo Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án,

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

1.1. Tuyên bố hợp đồng mua bán nhà ở ngày 04/02/2013 giữa bà Trịnh Thị Hồng L với bà Lê Thị T là vô hiệu.

1.2. Buộc bà Lê Thị T và ông Phạm Hữu T phải có nghĩa vụ liên đới hoàn trả cho bà Trịnh Thị Hồng L số tiền 3.250.000.000 (ba tỷ hai trăm năm mươi triệu) đồng, thi hành tại Cơ quan Thi hành án dân sự có thẩm quyền.

Kể từ ngày Bản án có hiệu lực pháp luật và có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bên phải thi hành chưa thi hành khoản tiền trên, thì hàng tháng bên phải thi hành còn phải chịu khoản tiền lãi theo mức lãi suất được quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, tương ứng với thời gian chưa thi hành án.

2. Về án phí: Buộc ông Phạm Hữu T và bà Lê Thị T phải liên đới chịu 97.000.000 (chín mươi bảy triệu) đồng tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bà Trịnh Thị Hồng L không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, hoàn trả cho bà Trịnh Thị Hồng L số tiền tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm đã nộp là 48.500.000 (bốn mươi tám triệu năm trăm nghìn) đồng theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 03755 ngày 27/9/2013 của Chi cục thi hành án dân sự Quận 10.

3. Tiếp tục duy trì Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 03/2015/QĐ-BPKCTT ngày 11/02/2015 của Tòa án nhân dân Quận 10 cho đến khi có quyết định khác thay thế hoặc hủy bỏ.

4. Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

5. Về quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày được tống đạt hợp lệ bản án./.