Bản án 47 — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

N N N N

C N

C N

Ệ N M

UYỆN MỎ CÀY N M

- d - nh h

T N

N T E ản án số: 47/2017/DS- ST Ngày: 11-8-2017 V/v Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

N N N

NƯỚC C N OÀ

I CH N

ỆT NAM

OÀ N N N N UYỆN MỎ CÀY N M

- Thành phần Hội đồng xét xử sơ thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ toạ phiên toà: à Nguyễn Thị Hồng Diễm

Các Hội thẩm nhân dân:

1. Ông Phạm ồng Vũ

2. à Lê Thị Cẩm Dung

- Th ký phiên tòa: à Trần Thị Thu Trang – Thư ký Toà án nhân dân huy n M Cày Nam, tỉnh Bến Tre.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Mỏ Cày Nam tham gia phiên tòa: Ông Võ Văn Thành – Kiểm sát viên

Trong ngày11tháng 8 năm 2017 tại trụ s T a án nhân dân huy n M Cày Nam, tỉnh ến Tre t ử s thẩm c ng khai vụ án dân sự thụ ý số: 208/2016/TLST-DS ngày 01 tháng 12 năm 2016 về vi c Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo uyết định đưa vụ án ra t ử số: 275/2017/ ĐST-DS ngày 03 tháng 7 năm 2017 và uyết định hoãn phiên t a số: 289/ ĐST-DS ngày 25 tháng 7 năm 2017 giữa:

1. Nguyên đơn: Nguyễn Thị Mai P, sinh năm 1967; N i cư trú: ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre.

2. Bị đơn: Phan Văn C, sinh năm 1965; N i cư trú: ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre.

3. Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan: Đào Văn T, sinh năm 1966; Đào Minh T1, sinh năm 1989; Trư ng Văn N, sinh năm 1967; Cùng cư trú: : ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre.

Ông Đào Văn T và anh Đào Minh T1 ủy quyền cho bà Nguyễn Thị Mai P theo văn bản ủy quyền ngày 03/02/2017.

à Mai P có mặt, ng C vắng mặt kh ng ý do, ng Nghi p có đ n in t ử vắng mặt.

N

UN Ụ N:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai cũng nh tại phiên tòa hôm nay bà Nguyễn Thị Mai P trình bày:

Vào ngày 08/7/2010 bà có nhận chuyển nhượng 180m2 đất thuộc một phần thửa số 775, tờ bản đồ số 06, tọa ạc tại ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre với giá à 100.000.000 đồng. à đã giao đủ tiền và nhận đất canh tác cho đến thời điểm hi n nay. Lúc chuyển nhượng hai bên chỉ àm hợp đồng viết tay kh ng có c ng chứng hay chứng thực, nguyên nhân à do phần đất kh ng đủ di n tích để thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của Nhà nước. Tuy nhiên, sau này khi Nhà nước quy định ại di n tích đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì bà yêu cầu ng C phải àm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho bà nhưng ng C kh ng đồng ý. Nay bà yêu cầu ng Phan Văn C phải thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có di n tích theo đo đạc thực tế à 179,5m2 thuộc thửa số 775 tờ bản đồ số 06, tọa ạc tại ấp ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre cho bà. Khi bà mua phần đất này của ng Phan Văn C thì bà kh ng biết phần đất này do ng Trư ng Văn N đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

uá trình bà quản ý, canh tác đất bà có cải tạo, ây dựng nhà kiên cố. Về hi n trạng trên đất đúng kết quả em t, thẩm định tại chỗ ngày 02/02/2017. Đối với vi c định giá tài sản, bà đồng ý kết quả định giá cùng ngày 02/02/2017. Về kết quả đo đạc, bà đồng ý kết quả đo đạc đã được thực hi n ngày 25/5/2017.

à đồng ý để cho ng Đoàn Văn Tuấn và anh Đào Minh T1 cùng sử dụng phần đất này vì ng T là chồng và anh T1 à con của bà; à kh ng có nghĩa vụ gì đối với ng Phan Văn C do hai bên đã giao tiền – giao đất xong, chỉ thực hi n thủ tục sang tên quyền sử dụng.

Bị đơn ông Phan Văn C vắng mặt tại Tòa nh ng có lời trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 06/6/2017 nh sau:

Ông thừa nhận hợp đồng mua bán đất ngày 08/7/2010 do ng và bà Nguyễn Thị Mai P trực tiếp ký và ng đã nhận đủ tiền nhưng ng kh ng àm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất vì phần đất này do ng bán cho bà Nguyễn Ngọc T2, bà Mai P chỉ ký tên dùm bà T2. Nay bà Mai P yêu cầu ng thực hiên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ng kh ng đồng ý.

Phần đất này có nguồn gốc à do ng nhận chuyển nhượng từ ng Trư ng Văn N nhưng ng kh ng nhớ à năm nào, nhưng trước khi ký hợp đồng mua bán với bà Mai P. Khi mua đất của ng nghi p thì chỉ th a thuận mi ng chứ kh ng có giấy tờ gì, đến năm 2014 mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nguyên nhân à do khi đó phần đất này ng N đang thế chấp tại ngân hàng nên ng và ng N kh ng thể àm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Về hi n trạng trên đất đúng kết quả xem t, thẩm định tại chỗ ngày 02/02/2017. Đối với vi c định giá tài sản, ng đồng ý kết quả định giá cùng ngày 02/02/2017. Về kết quả đo đạc, ng đồng ý kết quả đo đạc đã được thực hi n ngày 25/5/2017.

Ng ời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan ông Tr ơng Văn N có đơn xin giải quyết vắng mặt nh ng có lời trình bày tại biên bản lấy lời khai ngày 22/5/2017 nh sau:

Phần đất đang tranh chấp giữa bà Nguyễn Thị Mai P và ng Phan Văn C trước đây có nguồn gốc à của ng đến khoảng năm 2009 ng mới chuyển nhượng lại cho ng Phan Văn C. Lúc chuyển nhượng hai bên chỉ th a thuận giao đất và giao tiền chứ kh ng có àm giấy tờ gì vì úc đó phần đất này ng đanh thế chấp để vay ngân hàng nên đến năm 2013 sau khi được giải chấp thì ng mới àm thủ tục chuyển quyền sử dụng phần đất này cho ng Phan Văn C. Đối với hợp đồng mua bán đất ngày 08/7/2010 đã ký giữa ng C và bà Mai P ng kh ng có ý kiến gì, mặc dù thời điểm năm 2010 phần đất này do ng đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng ng đã bán cho ng C nên ng C được toàn quyền quyết định.

Quá trình xem xét, thẩm định tại chỗ, định giá tài sản ngày 02/02/2017, kết quả đo đạc đất ngày 25/5/2017 được các đương sự thống nhất như sau:

Phần đất tranh chấp có di n tích đo đạc thực tế à 179,5m2 thuộc thửa đất 775A, tờ bản đồ số 6, tọa lạc tại ấp ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre. Giá đất theo định giá à 1.200.000 đồng/m2 kh ng phân bi t vị trí đất. Trên đất bà P đã ây dựng nhà cửa và hàng rào, ngoài ra kh ng có cây trồng gì khác.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Mỏ Cày Nam phát biểu cho rằng:

Về tố tụng: Thẩm phán chủ tọa phiên t a trong quá trình thụ ý, giải quyết vụ án đã c bản thực hi n đầy đủ các thủ tục tố tụng. Tại phiên t a ội đồng t ử cũng như những người tham gia tố tụng nghiêm túc thực hi n đầy đủ quyền, nghĩa vụ của mình được Bộ luật tố tụng dân sự và các văn bản iên quan quy định nên về hình thức tố tụng Vi n kiểm sát nhân dân huy n M Cày Nam t thấy đảm bảo đủ điều ki n và hợp pháp. iêng bị đ n vắng mặt trong tất cả các ần T a giải quyết nên vi phạm quy định tại Điều 72 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị T a án chấp nhận yêu cầu kh i ki n của bà Nguyễn Thị Mai P về vi c yêu cầu ng Phan Văn C tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phần đất có di n tích theo đo đạc thực tế à 179,5m2 (thửa 775A), thuộc thửa 775, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấ ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre cho bà Nguyễn Thị Mai P.

NHẬN ỊNH C

N:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào lời trình bày của đương sự và kết quả tranh luận, Hội đồng xét xử nhận định:

[1] Về tố tụng:

Căn cứ vào đ n kh i ki n đề ngày 01/12/2016 của bà Nguyễn Thị Mai P đối với ng Phan Văn C thì vụ án có quan h tranh chấp à “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Xác định bà Nguyễn Thị Mai P à nguyên đ n, ng Phan Văn C à bị đ n; người có quyền ợi nghĩa vụ iên quan à ng Đào Văn T, anh Đào Minh T1 và ng Trư ng Văn N. uan h pháp uật tranh chấp nêu trên được quy định tại khoản 9 Điều 26 ộ uật Tố tụng dân sự năm 2015, thuộc thẩm quyền giải quyết của T a án nhân dân huy n M Cày Nam.

Phần đất tranh chấp tọa ạc tại ã A, huy n M Cày Nam, tỉnh ến Tre nên căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 và điểm c khoản 1 Điều 39 ộ uật tố tụng dân sự năm 2015, T a án nhân dân huy n M Cày Nam thụ ý đúng thẩm quyền

Trong quá trình giải quyết vụ án, T a án nhân dân huy n M Cày Nam, tỉnh ến Tre đã tống đạt hợp th ng báo thụ ý vụ án, th ng báo m phiên họp c ng khai chứng cứ cũng như th ng báo h a giải cho ng Phan Văn C đến T a để tiến hành h a giải nhưng ng C vắng mặt kh ng ý do nên kh ng thể tiến hành h a giải được. Ngoài ra, T a án nhân dân huy n M Cày Nam, tỉnh ến Tre đã tri u tập hợp đến ần thứ 2, nhưng ng C vẫn vắng mặt tại phiên t a kh ng rõ ý do. Do đó, căn cứ điểm b, khoản 2 Điều 227 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 T a án nhân dân huy n M Cày Nam, tỉnh ến Tre tiến hành t ử vắng mặt đối với ng C. iêng ng Trư ng Văn N có đ n in t ử vắng mặt nên áp dụng khoản 1 Điều 227 ộ uật Tố tụng dân sự năm 2015 T a án tiến hành t ử vắng mặt đối với ng N à phù hợp

[2] Về nội dung tranh chấp:

à Nguyễn Thị Mai P yêu cầu ng Phan Văn C phải thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có di n tích theo đo đạc thực tế à 179,5m2 thuộc thửa số 775 tờ bản đồ số 06, tọa ạc ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre cho bà.

Trong quá trình giải quyết vụ án tuy ng Phan Văn C kh ng đến T a theo giấy tri u tập để tiến hành h a giải, c ng khai và tiếp cận chứng cứ nhưng theo biên bản ấy ời khai ngày 06/6/2017 của ng C và ời trình bày của bà Mai P thì các bên đều thừa nhận đã ký vào hợp đồng mua bán đất ngày 08/7/2010 nên ác định đây à sự vi c có thật theo quy định tại Điều 92 ộ uật Tố tụng dân sự năm 2015

X t về hợp đồng mua bán đất thấy rằng vào thời điểm ngày 08/7/2010, bà Mai P nhận chuyển nhượng phần đất có di n tích 180m2 thuộc một phần thửa 174 do ng Trư ng Văn N đứng tên quyền sử dụng đất từ ng Phan Văn C. à Mai P nhận đất canh tác cho đến nay tuy nhiên các bên tham gia chưa hoàn thi n về hình thức hợp đồng, chưa àm thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

Hội đồng t ử t thấy, khi thực hi n giao kết hợp đồng các bên tham gia có àm giấy viết tay thể hi n à Hợp đồng mua bán đất ngày 08/7/2010, chưa được c ng chứng hoặc chứng thực và chưa đăng ký tại Văn ph ng đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 2 Điều 689 Bộ luật dân sự năm 2005 và khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003 (Luật đất đai có hi u luật tại thời điểm thực hi n giao dịch); Tờ bán đất thể hi n người đứng tên bán đất à ng Phan Văn C, người trực tiếp mua đất à bà Nguyễn Thị Mai P và người chứng kiến à ng Trần oàng D (trư ng ấp). Nhưng phần đất tại thời điểm đó cấp cho ng Trư ng Văn N, nhưng ng N kh ng có tham gia giao dịch cũng kh ng có ủy quyền cho ng C tham gia giao dịch theo quy định tại khoản 2 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP, ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai 2003. Tuy nhiên, ng N cho rằng phần đất này ng đã bán cho ng Phan Văn C trước năm 2010 và ng Phan Văn C đã quản ý sử dụng phần đất này nhưng chưa àm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp uật do thời điểm đó giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ng đang thế chấp ngân hàng nên kh ng thể àm thủ tục sang tên nên ng kh ng có ý kiến gì đối với vi c ng C và bà Mai P ký hợp đồng mua bán đất , c n ng C kh ng đồng ý thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì ng cho rằng phần đất này ng đã bán cho bà Nguyễn Ngọc T2 ( à mẹ ruột của bà Mai P và hi n nay bà T2 đã chết) chứ kh ng có bán cho bà Mai P. Trên thực tế, ngoài ời trình bày của mình thì ng Phan Văn C kh ng có bất kỳ chứng cứ nào khác để chứng minh về giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với bà T2.

X t quá trình quản ý, canh tác đất trước thời điểm bà Mai Pnhận chuyển nhượng đất thì ng Cuộc Em, ng Nghi p và bà Mai Pđều ác nhận à do ng Phan Văn C quản ý, sử dụng và đến năm 2014 thì ng Phan Văn C được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

X t quá trình quản ý, canh tác đất từ thời điểm giao kết ợp đồng mua bán đất ngày 08/7/2010 đến nay, phần đất đang tranh chấp đều do bà Mai P quản ý sử dụng và ây nhà kiên cố. uá trình bà Mai P quản ý, sử dụng đất thì phía ng C và ng N kh ng có phản đối và cũng kh ng có ý kiến gì.

Từ những căn cứ trên cho thấy, mặc dù đất đang tranh chấp tại thời điểm ký hợp đồng mua bán đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng Trư ng Văn N, nhưng ng N kh ng c n quyền lợi đối với phần đất này vì ng N cho rằng đất này ng đã bán cho ng C; uá trình quản ý canh tác đất cũng do ng C thực hi n; Sau khi đất được giao cho bà Mai P và quản ý, sử dụng và cất nhà kiên cố iên tục một thời gian dài nhưng kh ng có ai tranh chấp, khiếu nại. Do đó, căn cứ quy định tại điểm b2, b3, mục 2.3 mục 2 phần II Nghị quyết số 02/2004/N ĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán T a án nhân dân Tối cao về vi c: ướng dẫn áp dụng pháp uật trong giải quyết các vụ án dân sự, h n nhân gia đình ội đồng t ử t thấy cần buộc cho tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ng Phan Văn C và bà Nguyễn Thị Mai P, theo đó buộc ng Phan Văn C tiếp tục thực hi n các thủ tục để chuyển nhượng cho bà Mai P phần đất có di n tích theo đo đạc thực tế à 179,5m2 thuộc một phần thửa 775, tờ bản đồ số 6, tọa lạc ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre, tỉnh Bến Tre.

à Mai P đồng ý cho ng T và anh T1 tiếp tục được trên phần đất này nên T a ghi nhận

Ngoài ra các đư ng sự trong vụ án kh ng yêu cầu gì thêm nên ội đồng t ử kh ng em t.

Ông C phải chịu án phí dân sự s thẩm và chịu l phí em t, thẩm định tại chỗ, đo đạc, định giá tài sản theo quy định

Vì các lẽ trên,

QUYẾ ỊN :

Áp dụng khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm c khoản 1 Điều 39, Điều 68, điểm b khoản 2 Điều 227 của Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 688 của Bộ luật dân sự năm 2015;

Căn cứ Điều 122, 697, 698, 699, 700, 701, 702 Bộ luật dân sự năm 2005;

Căn cứ Nghị quyết 02/2004/N ĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán T a án nhân dân Tối cao.

Áp dụng Pháp nh án phí, phí T a án có hi u ực thi hành từ ngày 01/7/2009.

uyên xử:

Chấp nhận yêu cầu kh i ki n của bà Nguyễn Thị Mai P về vi c buộc ng Phan Văn C tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Cụ thể tuyên:

Buộc ng Phan Văn C có nghĩa vụ tiếp tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng đất cho bà Nguyễn Thị Mai P đối với phần đất có di n tích di n tích theo đo đạc thực tế à 179,5m2 (thửa 775A) thuộc một phần thửa 775, tờ bản đồ số 6, tọa ấp V, ã A, huy n M, tỉnh ến Tre.

(Phần đất được thể hi n trong hồ s trích đo hi n trạng sử dụng đất do Chi nhánh Văn ph ng đăng ký đất đai huy n M Cày Nam – Văn Ph ng đăng ký đất đai tỉnh ến tre thực hi n đo vẽ kèm theo).

Các bên có nghĩa vụ iên h với C quan Nhà nước có thẩm quyền àm thủ tục thực hi n hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, điều chỉnh, đăng ký in cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp uật đất đai.

* Về án phí và chi phí tố tụng

Về án hí: Án phí dân sự s thẩm có giá ngạch ng Phan Văn C phải có nghĩa vụ nộp à 200.000 đồng.

oàn trả cho bà Nguyễn Thị Mai P số tiền tạm ứng án phí à 200.000 đồng theo biên ai thu số 0003390 ngày 01/12/2016 của Chi cục Thi hành án dân sự huy n M Cày Nam, tỉnh Bến Tre.

Chi phí tố tụng:

Chi phí đo đạc, định giá và thẩm định tại sản à 1.567.000 (Một tri u năm trăm sáu mư i bày nghìn) đồng ng Phan Văn C phải chịu nhưng bà Nguyễn Thị Mai P đã thanh toán ong nên ng Phan Văn C phải có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Nguyễn Thị Mai P số tiền này.

“ Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, có quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự”.

Đư ng sự có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngaỳ kể từ ngày T a tuyên án. Đối với người vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án n i thường trú.