Bản án 47/2021/DS-PT — Dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo Bả n á n sơ thẩ m:

- Tại đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung trong quá trình làm việc và tại phiên tòa, nguyên đơn, đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 24/8/2017, chị T thỏa thuận mua của vợ chồng ông L, bà Th 01 căn nhà cấp 4 tại ấp 3A, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai với giá là 1.600.000.000 đồng, chị T đặt cọc trước số tiền 200.000.000 đồng. Theo thỏa thuận giữa chị T và vợ chồng ông L, thì chị T đưa thêm số tiền 400.000.000 đồng vào ngày 24/9/2017, vợ chồng ông L hứa trong vòng 4 tháng sẽ mang tên vào giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chị T là diện tích đất 112m2 và chị T sẽ đưa thêm số tiền 1.000.000.000đồng cho vợ chồng ông L. Nếu chị T đổi ý không mua thì chị T sẽ mất tiền cọc còn nếu vợ chồng ông L thay đổi vì trở ngại hoặc đổi ý không bán thì vợ chồng ông L sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đặt cọc là 400.000.000đồng (gồm 200.000.000 đồng tiền cọc và 200.000.000 đồng tiền phạt cọc).

Đến ngày 28/8/2017, ông L một mình viết vào giấy mua bán nhà với nội dung: “qua sự bàn bạc thống nhất giữa gia đình ông L và chị T về việc thay đổi thời gian giao nhận tiền và nhà như sau: Vào ngày 24/10/2017 chị T phải giao thêm cho gia đình ông L là 1.000.000.000đồng (một tỷ đồng), còn lại 400.000.000 đồng (Bốn trăm triệu đồng) chị T sẽ giao tiếp vào ngày 24/11/2017 đầy đủ thì lúc đó ông L sẽ giao nhà cho chị T”. Nếu ông L không chịu bán cho chị T theo sự thỏa thuận trên thì ông L chịu bồi thường gấp 3 lần số tiền đặt cọc là 600.000.000 đồng, nếu chị T không thực hiện theo hợp đồng trên thì gia đình ông L có quyền không giao nhà và chị T không được khiếu nại. Phần thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017, chị T có biết và chị T có đồng ý với nội dung thay đổi trên. Sau đó khoảng gần 01 tuần sau chị T đọc kỹ lại giấy thỏa thuận bổ sung thấy quá nhiều chi tiết bất lợi cho mình nên tự ý ghi dòng chữ “không đồng ý” vào bên mua và có báo lại cho ông L về sự việc này nhưng ông Lâm không chấp nhận.

Do việc ông L tự một mình viết vào giấy mua bán nhà mà không có sự đồng ý của gia đình vợ con ông Lâm ký tên vào ngày 28/8/2017; buộc người mua giao đủ tiền nhưng chỉ giao nhà mà không giao giấy CNQSD đất; phần nhà đất của vợ chồng ông L đang có tranh chấp, nên chị T không tiếp tục mua theo thỏa thuận trong giấy đặt cọc.

Nay chị Nguyễn Trương Phương T yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/2017 giữa chị Nguyễn Trương Phương T với vợ chồng ông Nguyễn Thuận L, bà Võ Thị Th là vô hiệu và yêu cầu ông Nguyễn Thuận L, bà Võ Thị Th phải trả cho chị Nguyễn Trương Phương T tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồ ng).

- Trong quá trình làm việc và tại phiên tòa đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Giấy mua bán nhà ngày 24/8/2017 và ngày thay đổi 28/8/2017, gia đình tôi có viết giấy mua bán nhà với chị T cùng thống nhất giữa gia đình tôi và chị T như sau:

- Ngày 24/8/2017, chị T đặt cọc cho gia đình tôi số tiền 200.000.000 đồng.

- Ngày 24/10/2017, chị T đưa thêm cho gia đình tôi số tiền 1.0000.000.000 đồng để gia đình tôi làm giấy tờ sang tên cho chị T.

- Ngày 24/11/2017, chị T giao tiếp cho gia đình ông L số tiền 400.000.000đồng. Tổng cộng số tiền là 1.600.000.000 đồng. Theo thỏa thuận mua bán nhà giữa gia đình ông L và chị T giao kết nếu chị T không mua nhà đúng nhà theo hợp đồng thì chị T phải mất tiền cọc. Còn gia đình ông L không theo đúng hợp đồng thì phải bồi thường tiền cọc gấp 03 lần là 600.000.000đồng, hai bên không được khiếu nại.

Dòng chữ “Tôi không đồng ý” dưới bên mua của phần thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017 là do chị T tự ý ghi thêm vào sau ngày 28/8/2017 chứ không phải là sự tự do ý chí thỏa thuận của ông L và chị T. Việc chị T viết bổ sung là sau này chứ không phải sau 01 tuần như trình bày vì khi hòa giải tại ban ấp không có chữ viết đó, còn chị T ghi cụ thể vào thời gian nào thì ông L không biết.

Việc thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017 giữa chị T và ông L tại nhà ông L có vợ con ông L chứng kiến để cho ông Lâm tự quyết định nên một mình ông L ký vào tờ giấy bổ sung. Nhà và đất bán cho chị T nằm ở thửa đất số 489, tờ bản đồ số 42, diện tích đất 112m2 xã X được UBND huyện X cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Thuận L vào ngày 26/9/2007 là tài sản chung của vợ chồng ông L chứ không phải tài sản của hộ gia đình nên vợ chồng ông L có quyền quyết định. Việc mua bán đất này bà Th hoàn toàn đồng ý với ý kiến của ông L.

Tuy nhiên, đến ngày 24/10/2017 chị T đã không thực hiện theo đúng thỏa thuận đã giao kết, chị T không tiếp tục giao tiền cho gia đình ông L số tiền 1.000.000.000đồng như đã cam kết, như vậy chị T đã tự ý đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Như vậy, theo”Giấy bán nhà” ngày 24/8/2017 và thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017 thì chị T không tiếp tục giao tiền cho ông L theo thỏa thuận là vi phạm hợp đồng đặt cọc đã giao kết.

Nay chị T yêu cầu tuyên hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 24/8/2017 là vô hiệu và buộc gia đình ông L phải trả cho chị T tổng số tiền là 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu). Gia đình ông L đồng ý hủy hợp đồng đặt cọc mua bán nhà ngày 24/8/2017 nhưng không đồng ý trả số tiền 200.000.000 đồng cho chị T, vì chị T tự ý không thực hiện theo đúng như cam kết trong hợp đồng nên chị T phải mất tiền cọc như đã thỏa thuận.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan bà Võ Thị Th, chị Nguyễn Thị Trúc N, chị Nguyễn Thị Thùy A, anh Nguyễn Thuận K, anh Nguyễn Thuận P, chị Nguyễn Thị Tú U do anh Nguyễn Thuận K làm đại diện theo ủy quyền trình bày

Bà Th, chị N, chị A, anh K, anh P, chị U không đồng ý trả cho chị Nguyễn Trương Phương T số tiền 200.000.000 đồng (hai trăm triệu) tiền đặt cọc mua bán nhà. Trong vụ kiện này, bà Th, chị N, chị A, anh K, anh P, chị U không có yêu cầu tranh chấp và không có yêu cầu khởi kiện độc lập mà đứng về phía quyền lợi của ông Nguyễn Thuận L.

Tại bản án dân sự sơ thẩm s ố 35/2020/DS-ST ngà y 27/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện X đã quyế t đị nh:

Căn cứ các điều 26, 35, 39, Điều 147, khoản 1 Điều 228, Điều 271 và Điều 273 của Bộ luật tố tụng dân sự; Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của chị Nguyễn Trương Phương T về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/8/2017 và thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017 giữa chị Nguyễn Trương Phương T và ông Nguyễn Thuận L vô hiệu và trả lại tiền cọc là 200.000.000đồng.

2. Về án phí: Chị Nguyễn Trương Phương T phải nộp 10.000.000đồng (Mười triệu) về yêu cầu đòi lại tiền cọc và 300.000đồng (Ba trăm ngàn ) về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng chị Nguyễn Trương Phương T phải nộp 10.300.000đồng (Mười triệu ba trăm ngàn) tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đồng (Ba trăm ngàn) theo biên lai thu số 003437 ngày 10/12/2018 và số tiền 5.000.000đồng (Năm triệu) theo biên lai thu số 0009476 ngày 20/7/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện X. Chị Nguyễn Trương Phương T còn phải nộp số tiền 5.000.000đồng (Năm triệu) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày tròn kể từ ngày tuyên án. Đương sự vắng mặt tính từ ngày nhận được bản án.

Ngày 10/12/2021, nguyên đơn bà Nguyễn Trương Phương T có Đơn kháng cáo đề nghị hủy bản án dân sự sơ thẩm số

35/2020/DS-ST ngà y 27/11/2020 của Tòa án nhân dân huyện X.

Tại phiên tò a phú c thẩ m , vị đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai phát biểu quan điểm:

1.Về chấ p hà nh phá p luậ t tố tụ ng : Chấ p hà nh theo quy đị nh củ a Bộ luậ t Tố tụ ng dân sự ;

2.Về quan điể m giả i quyế t vụ á n : Đề nghị Hộ i đồ ng xé t xử phú c thẩ m , không chấ p nhậ n Đơn khá ng cá o củ a nguyên đơn, giữ nguyên bả n á n sơ thẩ m.

XÉT THẤY

[1] Về thủ tụ c tố tụ ng:

Đơn khá ng cá o củ a nguyên đơn là bà Nguyễ n Trương Phương T làm trong thờ i hạ n luậ t đị nh và đã đó ng tạ m ứ ng á n phí theo quy đị nh nên đượ c xem xé t theo trì nh tự phú c thẩ m.

[2] Xét nội dung Đơn kháng cáo của nguyên đơn, Hộ i đồ ng xé t xử xá c đị nh:

[2.1] Đối với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

[2.1.1] Ngày 24/8/2017, bà Nguyễ n Trương Phương T và gia đình ông Nguyễ n Thuậ n L thỏa thuận về việc bà T nhận chuyển nhượng căn nhà và đất tại ấp 3, xã X, huyện X, tỉnh Đồng Nai với số tiền 1.600.000.000đồng (một tỷ sáu trăm triệu). Bà Nguyễn Trương Phương T

đã đặt cọc số tiền 200.000.000đồng (hai trăm triệu) cho vợ chồng ông Nguyễ n Thuậ n L.

[2.1.2] Sau đó, đến ngày 28/8/2017, hai bên thỏa thuận về thay đổi thời gian giao nhận tiền như sau:

- Vào ngày 24/10/2017, bà T phải giao thêm cho gia đình ông L 1.000.000.000đồng (một tỷ đồng); còn lại 400.000.000đồng (bốn trăm triệu) bà T sẽ giao tiếp vào ngày 24/11/2017, lúc đó ông L sẽ giao lại nhà cho bà T.

- Nếu ông L không chịu bán cho bà T theo sự thỏa thuận trên thì chịu bồi thường gấp 03 lần số tiền đặt cọc 200.000.000đồng là 600.000.000 đồng;

- Nếu bà T không thực hiện theo hợp đồng thì gia đình ông L có quyền không giao nhà và bà T không được khiếu nại.

Sau đó, bà T không giao tiền cho ông L như đã thỏa thuận nên hai bên không thực hiện hợp đồng mua bán nhà đất. Bà T khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng mua bán nhà ngày 24/8/2017 giữa bà T và gia đình ông L là vô hiệu, yêu cầu gia đình ông L yêu cầu trả lại số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng cho bà T.

[2.1.3] Về nội dung thỏa thuận hợp đồng đặt cọc, ông L và bà T cùng khai thống nhất như nhau. Sau đó hai bên thỏa thuận thay đổi thời gian giao tiền có sự thống nhất của bên mua và bên bán. Việc bà T tự ý viết các chữ “không đồng ý” việc này bà T cũng thừa nhận.

Tại bản tự khai ngày 05/7/2019, bà T tự ý thêm dòng chữ “Tôi không đồng ý” sau ngày viết thỏa thuận ngày 28/8/2017. Đối với nội dung “nếu vì trở ngại tôi không mua đất nhà được thì vợ chồng chú L phải trả tiền cọc 200.000.000đồng. Tôi bồi thường cho vợ chồng chú L 10.000.000đồng. Nếu vợ chồng chú L gặp trở ngại không bán được thì phải trả lãi 01 tháng là 6.000.000 đồng cho tôi kể từ ngày đặt cọc tiền được ghi bên cạnh chữ của anh K. Nội dung thỏa thuận này do chị T tự ý ghi vào không có sự thỏa thuận với ông L. Việc chị T cho rằng sau khi độc kỹ thỏa thuận thấy bất lợi đã chủ động liên hệ với ông L nhưng ông L tránh né không chịu gặp, tuy nhiên chị T không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh trình bày của mình nên không có cơ sở cấp nhận.

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà và đất bán cho bà T đứng tên ông L, ông L công nhận đây là tài sản chung của vợ chồng chứ không phải tài sản của hộ gia đình nên vợ chồng ông L có quyền quyết định. Bà Th không ký tên nhưng có biết thỏa thuận giữa ông L và bà Th nhưng cũng không phản đối, nên việc ông L và bà T ký vào giấy mua bán nhà là hợp pháp.

[2.1.4] Bà T cho rằng thửa đất mà ông L đã bán cho bà T có sự tranh chấp với ông Nguyễn Lê Minh T trước khi hai bên thỏa thuận viết giấy mua bán nhà. Tuy nhiên, thời điểm ông T làm đơn vào ngày 30/01/2018 là thời điểm sau ngày bà T, ông L viết giấy bán nhà (ngày 24/8/2017). Mặt khác, ông T và bà To có mối quan hệ là cha con ruột, bà T ở chung nhà với ông T (giáp ranh với thửa đất bà T mua của ông L). Do đó lời khai của bà T không có cơ sở .

Như vậy, phần thỏa thuận viết thêm ngày 28/8/2017 là một phần của thỏa thuận hợp đồng đặt cọc ngày 24/8/2017 và có giá trị pháp lý có hiệu lực và phát sinh quyền nghĩa vụ đới với bên cọc và bên nhận cọc.

Vì vậy, đến ngày 24/10/2017, bà T phải có nghĩa vụ giao số tiền 1.000.000.000 đồng cho vợ chồng ông Lâm nhưng bà Thảo đã không giao tiền là vi phạm hợp đồng đã giao kết.

Do đó, Hội đồng xét xử cấ p sơ thẩ m xác định lỗi trong trường hợp này là do bà Thảo không tiếp tục thực hiện thỏa thuận đã giao kết là có căn cứ pháp luậ t..

[2.1.5] Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 “Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc”. Thỏa thuận giữa bà Nguyễn Trương Phương T và gia đình ông Nguyễ n Thuậ n L là hợp đồng đặt cọc, không phải là hợp đồng chuyển nhượng nên không xem xét hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu.

Do đó, Hội đồng xét xử cấ p sơ thẩ m chỉ xem xét hợp đồng đặt cọc giữa bà T và ông L về trách nhiệm của các bên theo hợp đồng đặt cọc và lỗi của ai dẫn đến không thực hiện các giao dịch tiếp theo.

Mặt khác, hợp đồng thỏa thuận giữa bà T và ông L không có mục đích và nội dung vi phạm điều cấm của luật nên bà T yêu cầu Tòa án tuyên bố “giấy bán nhà” ngày 24/8/2017 giữa bà T và gia đình ông L là vô hiệu và yêu cầu ông Nguyễn Thuận L, bà Võ Thị Th phải trả cho chị Nguyễn Trương Phương T tiền đặt cọc là 200.000.000đồng (Hai trăm triệu) là không có cơ sở nên không chấp nhận.

Từ nhữ ng phân tí ch trên , việ c cấ p sơ thẩ m không chấ p nhậ n Đơn khở i

kiệ n củ a nguyên đơn Nguyễ n Trương Phương T là có căn cứ phá p luậ t.

[2.3] Đối với kháng cáo của nguyên đơn là bà Nguyễn Trương Phương T:

Tại phiên tò a phú c thẩ m , nguyên đơn là bà Nguyễn Trương P hương T không cung cấ p đượ c chứ ng cứ chứ ng minh cho yêu cầ u khá ng cá o củ a mì nh nên Hộ i đồ ng xé t xử cấ p phú c thẩ m không có cơ sở để chấ p nhậ n.

[3] Về án phí phúc thẩm : Do khá ng cá o không đượ c chấ p nhậ n nên

nguyên đơn phả i chị u án phí dân sự phúc thẩm theo quy định.

[4] Đối với quan điểm của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Nai tại

phiên tò a phúc thẩm đã đượ c Hộ i đồ ng xé t xử phú c thẩ m thể hiệ n quan điể m như trên đã phân tí ch.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

Áp dụng khoản 1 điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự;

Không chấ p nhậ n Đơn khá ng cá o củ a nguyên đơn là bà Nguyễn Trương Phương T. Giữ nguyên bả n á n sơ thẩ m.

Căn cứ vào Điều 26, Điề u 38, Điều 147, Điều 148, Điều 228, Điều 286, Điều 293, Điều 294, Điề u 313, Điể u 315 Bộ luật tố tụng dân sự; Khoản 2 Điều 328 của Bộ luật dân sự năm 2015; Điều 167 Luật đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội về án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Trương Phương T về yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 24/8/2017 và thỏa thuận bổ sung ngày 28/8/2017 giữa bà Nguyễn Trương Phương T và ông Nguyễn Thuận L vô hiệu và trả lại tiền cọc là 200.000.000 (hai trăm triệ u) đồng.

2. Về án phí:

- Bà Nguyễn Trương Phương T phải chịu 300.000 đồ ng (ba trăm ngà n đồng) án phí dân sự phúc thẩm nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí theo biên lai số 0004562 ngày 17/12/2020 tại Chi cục Thi hành án Dân sự huyện X.

- Bà Nguyễn Trương Phương T phải nộp 10.000.000 đồng (mười triệu đồ ng) về yêu cầu đòi lại tiền cọc và 300.000đồng (ba trăm ngàn đồ ng) về yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Tổng cộng, bà Nguyễn Trương Phương T phải nộp 10.300.000đồng (mười triệu ba trăm ngàn đồ ng) tiền án phí dân sự sơ thẩm nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000đồng (ba trăm ngàn đồ ng) theo biên lai thu số 003437 ngày 10/12/2018 và số tiền 5.000.000đồng (năm triệu đồ ng) theo biên lai thu số 0009476 ngày 20/7/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện X. Bà Nguyễn Trương Phương Thảo còn phải nộp số tiền 5.000.000đồng (năm triệu đồ ng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./

TM.HỘ I ĐỒ NG XÉ T XỬ