Bản án 47/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

NHÂN!DANH!

NƯỚC!CỘNG!HÒA!XÃ!HỘI!CHỦ!NGHĨA!VIỆT!NAM!!

TÒA!ÁN!NHÂN!DÂN!THÀNH!PHỐ!A!

Thành"phần"Hội"đồng"xét"xử"sơ"thẩm"gồm"có:!

Thẩm"phán"–"Chủ"tọa"phiên"tòa:"Ông!Vũ!Đức!T!

Các"Hội"thẩm"nhân"dân:"

1.!Bà!Hồ!Thị!Diệu!H1!

2.!Ông!Nguyễn!Ngọc!H2!

Thư"ký"phiên"tòa:"Bà!Lê!Đoàn!Thục!T2!–!Thư!ký!Tòa!án!nhân!dân!Thành! phố!A.!

Đại"diện"Viện"kiểm"sát"nhân"dân!Thành"phố"A"tham"gia"phiên"tòa:!Bà! Nguyễn!Thị!Ngọc!T3!-!Kiểm!sát!viên.!!

Trong!các!ngày!09!và!16!tháng!01!năm!2019,!tại!Trụ!sở!Tòa!án!nhân!dân! Thành! phố! A! xét! xử! sơ! thẩm! công! khai! vụ! án! dân! sự! sơ! thẩm! thụ! lý! 648/2017/DSST!ngày!28/6/2017!về!việc!“Tranh!chấp!hợp!đồng!bán!nhà”!theo! Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!số!6255/2018/QĐST-DS!ngày!20/12/2018,!giữa! các!đương!sự:!

Nguyên"đơn:!Ông!Phan!Thanh!B,!sinh!năm!1950!(có!đơn!xin!xét!xử!vắng! mặt).!

Địa!chỉ:!362!X,!Phường!Y,!Quận!Z,!Thành!phố!A!

Người! đại! diện! hợp! pháp! của! nguyên! đơn:! Bà! Huỳnh! Phi! Y1,! sinh! năm! 1995;!trú!tại:!ấp!D,!xã!E,!huyện!F,!tỉnh!P!là!người!đại!diện!theo!uỷ!quyền!của! ông!Phan!Thanh!B!(Văn!bản!uỷ!quyền!ngày!24/7/2017).!

Bị"đơn:!Bà!Tống!Trần!Trúc!H3,!sinh!năm!1976!(có!đơn!xin!xét!xử!vắng! mặt).!

Địa!chỉ:!183F,!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A.!

Người!đại!diện!hợp!pháp!của!nguyên!đơn:!Ông!Trương!Hồng!T0,!sinh!năm! 1983;!trú!tại:!số!10!Đường!17,!X3,!khu!phố!6,!Phường!Y3,!quận!Z1,!Thành!phố! A!là!người!đại!diện!theo!uỷ! quyền! của!bà! Tống! Trần! Trúc!H3! (Văn!bản!uỷ! quyền!ngày!28/7/2017).!

Người"có"quyền"lợi,"nghĩa"vụ"liên"quan:!Bà!NE(tên!khai!sinh!Lê!Ngọc!S),! sinh!năm!1940!(vắng!mặt).! Địa!chỉ:!1-8-408!Kc,!Ns,!JT662!–!0097.!

NỘI!DUNG!VỤ!ÁN:!!

Tại"Đơn"khởi"kiện"ngày"05/5/2017,"Bản"tự"khai"ngày"27/8/2017,"Biên"bản" hòa"giải"ngày"25/7/2018"và"trong"quá"trình"giải"quyết"vụ"án,"nguyên"đơn"–"ông" Phan"Thanh"B"có"bà"Huỳnh"Phi"Y1"là"đại"diện"theo"ủy"quyền"trình"bày:" Căn!nhà!và!đất!tại!địa!chỉ!183F,!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z!Thành!phố!A!do! bà!Tống!Thị!G!và!con!gái!là!bà!NE(tên!khai!sinh!là!Lê!Ngọc!S)!đồng!sở!hữu.!! Năm!2003,!bà!G!lập!di!chúc!để!lại!nhà,!đất!thuộc!phần!sở!hữu!của!mình!cho! cháu!là!bà!Tống!Trần!Trúc!H3,!đến!năm!2006!thì!bà!G!chết.! Sau!đó,!ngày!14/6/2006,!bà!S!lập!Giấy!ủy!quyền!được!Tổng!Lãnh!sự!quán! NB!tại!Thành!phố!A!chứng!nhận!theo!Giấy!Chứng!nhận!số!AI!06-00603,!nội! dung!ủy!quyền!cho!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!quản!lý,!định!đoạt!toàn!bộ!tài!sản! (trong!đó!có!căn!nhà!183F);!được!phép!dùng!các!tài!sản!này!để!trang!trải!nợ!nần! và!các!phí,!lệ!phí!cho!nhà!nước,!phí!dịch!vụ!phát!sinh!trong!quá!trình!tiến!hành! các!thủ!tục!khai!nhận!di!sản.! Căn!cứ!Di!chúc!và!Giấy!ủy!quyền!trên,!ngày!18/4/2007,!ông!B!ký!kết!Hợp! đồng!đặt!cọc!với!bà!H3!để!mua!căn!nhà!183F!3Tvới!giá!7.300.000.000đ!(Bảy!tỷ! Ba!trăm!triệu!đồng),!ông!B!đã!đặt!cọc!cho!bà!H3!3.000.000.000đ!(Ba!tỷ!đồng)! ngay!sau!khi!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!và!bà!H3!đã!giao!căn!nhà!cho!ông!B!quản!lý,! sử! dụng.! Theo! hợp! đồng,! bà! H3! có! trách! nhiệm! thực! hiện! ngay! việc! chuyển! nhương!trong!thời!hạn!15!ngày!kể!từ!khi!bà!H3!hoàn!thiện!thủ!tục!pháp!lý!về! quyền!sở!hữu!nhà,!quyền!sử!dụng!đất.!Do!căn!nhà!có!đồng!sở!hữu!là!người!nước! ngoài,!thủ!tục!pháp!lý!phức!tạp!nên!ngày!29/12/2014,!bà!H3!có!làm!Giấy!cam! kết! với! nội! dung! trong! vòng! 06! tháng! sẽ! thực! hiện! xong! các! thủ! tục! chuyển! nhượng!căn!nhà!cho!ông!B.!Tuy!nhiên,!hết!thời!hạn!06!tháng!trên,!bà!H3!vẫn! không!thực!hiện!cam!kết.! Sau!nhiều!lần!hẹn,!ngày!17/3/2017,!bà!H3!và!ông!B!có!ký!bản!cam!kết!và! xác!nhận!với!nội!dung!từ!ngày!18/4/2007!đến!ngày!17/3/2017,!ông!B!đã!đặt!cọc! 3.000.000.000đ!(Ba!tỷ!đồng),!thanh!toán!3.400.000.000đ!(Ba!tỷ!Bốn!trăm!triệu! đồng),!tổng!cộng!là!6.400.000.000đ!(Sáu!tỷ!Bốn!trăm!triệu!đồng);!hạn!cuối!là! vào!ngày!27/3/2017,!bà!H3!phải!thực!hiện!các!thủ!tục!để!chuyển!nhượng!căn!nhà! 183F!3Tsang!cho!ông!B.!Bản!cam!kết!này!được!Văn!phòng!Thừa!phát!lại!Z1!lập! thành!vi!bằng!số!249/2017/VB-TPLQ.TĐ!ngày!20/3/2017.! Đến!nay,!bà!H3!vẫn!chưa!thực!hiện!thỏa!thuận!tiến!hành!thủ!tục!sang!tên! như!đã!cam!kết!nên!ông!B!khởi!kiện,!yêu!cầu!Tòa!án!tuyên!buộc!bà!Tống!Trần! Trúc!H3!phải!thực!hiện!ngay!việc!sang!tên!căn!nhà!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!

2! ! Z!cho!ông!B!hoặc!dành!quyền!cho!ông!B!được!liên!hệ!với!các!cơ!quan!nhà!nước! có!thẩm!quyền!để!thực!hiện!thủ!tục!đứng!tên.!

Tại!Đơn!trình!bày!về!việc!làm!rõ!yêu!cầu!khởi!kiện!đề!ngày!26/7/2018!ông! B!yêu!cầu:!

1.Yêu! cầu! Tòa! án! công! nhận! Hợp! đồng! mua! bán! nhà! ở,! chuyển! nhượng! quyền! sử! dụng! đất! ở! đối! với! nhà,! đất! tại! số! 183F! X2,! Phường! Y2,! Quận! Z,! Thành!phố!A!giữa!ông!Phan!Thanh!B!và!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!theo!Hợp!đồng! đặt!cọc!ngày!18/4/2007.!

2.! Yêu! cầu! Tòa! án! công! nhận! ông! Phan! Thanh! B! có! quyền! sở! hữu! nhà,! quyền!sử!dụng!đất!đối!với!nhà,!đất!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố! A;!ông!Phan!Thanh!B!có!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!để! thực!hiện!thủ!tục!sang!tên!đối!với!nhà,!đất!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,! Thành!phồ!A.!

Tại! Bản" tự" khai" ngày" 28/8/2017," Biên" bản" hòa" giải" ngày" 25/7/2018" và" trong"quá"trình"giải"quyết"vụ"án!bà"Tống"Trần"Trúc"H3"có"ông"Trương"Hồng"T0" là"đại"diện"theo"ủy"quyền"trình"bày:!

Sau!khi!bà!G!mất,!bà!H3!và!bà!S!đồng!ý!bán!căn!nhà!số!183F!X2,!Phường! Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!cho!ông!Phan!Thanh!B.!

Bà!H3,!bà!S,!ông!B!thỏa!thuận!sau!khi!đặt!cọc!và!thanh!toán!tổng!số!tiền! 6.400.000.000!(Sáu!tỷ!Bốn!trăm!triệu!đồng)!thì!số!tiền!900.000.000đ!(Chín!trăm! triệu!đồng)!còn!lại!sẽ!được!ông!B!giao!khi!bà!H3,!bà!S!thực!hiện!hoàn!tất!thủ!tục! sang!tên!cho!ông!B;!Bà!H3!và!bà!S!công!nhận!quyền!sở!hữu!căn!nhà!và!đất!cho! ông!B!kể!từ!thời!điểm!nhận!3.000.000.000đ!(Ba!tỷ!đồng)!lần!đầu!và!bàn!giao! nhà,!đất!cho!ông!B!toàn!quyền!quản!lý,!sử!dụng.!

Sau!đó,!theo!thỏa!thuận!trên,!các!bên!ký!kết!hợp!đồng!và!quá!trình!thực! hiện!hợp!đồng!như!ông!B!đã!trình!bày.!

Hiện!nay,!nhà!đất!tại!số!183F!3Tđã!thực!hiện!xong!thủ!tục!khai!nhận!di!sản,! đứng!tên!trên!sổ!là!bà!H3!và!bà!S.!Tuy!nhiên,!bà!S!tuổi!cao,!sức!khỏe!yếu!nên! không!thể!về!Việt!Nam!để!ký!sang!tên!cho!ông!B.!

Bà!Tống!Trần!Trúc!H3!đồng!ý!với!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!và!không!có!ý! kiến!gì!khác.!

Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm,!

Các!đương!sự!có!đơn!xin!xé!xử!vắng!mặt!và!giữ!nguyên!yêu!cầu!như!trong! quá!trình!giải!quyết!vụ!án.!

Đối!với!người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!bà!Lê!Ngọc!S,!Tòa!án!đã! thực!hiện!thủ!tục!ủy!thác!tư!pháp!tống!đạt!cho!bà!S!các!văn!bản!tố!tụng!đúng!

3! ! theo!quy!định!của!pháp!luật!nhưng!bà!S!không!có!văn!bản!trình!bày!ý!kiến!đối! với!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!và!việc!giải!quyết!vụ!án.! Đại"diện"Viện"kiểm"sát"nhân"dân"Thành"phố"A"tham"gia"phiên"tòa"phát"biểu" quan"điểm"về"việc"giải"quyết"vụ"án:" Về!tố!tụng:!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!Thẩm!phán,!Thư!ký,!Hội!đồng! xét!xử!và!các!đương!sự!đã!tuân!thủ!đúng!trình!tự,!thủ!tục!luật!định.! Về!nội!dung:!Việc!bà!H3!thỏa!thuận!chuyển!nhượng!nhà!và!đất!số!183F! X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!là!dựa!theo!Giấy!ủy!quyền!của!bà!Lê! Ngọc!S!ngày!14/6/2006!và!di!chúc!của!bà!Tống!Thị!G.!Các!đương!sự!đã!thực! hiện!87,67%!giá!trị!hợp!đồng!và!đã!bàn!giao!nhà!từ!tháng!04/2007,!nguyên!đơn! đã!sử!dụng!căn!nhà!từ!đó!cho!đến!nay!hơn!11!năm.!Bị!đơn!vẫn!đồng!ý!tiếp!tục! thực!hiện!hợp!đồng!nên!nhận!thấy!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!là!có!cơ!sở,! đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!chấp!nhận.!Đối!với!quyền!lợi!của!bà!Lê!Ngọc!S,!khi!có! tranh!chấp!có!quyền!khởi!kiện!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!bằng!một!vụ!án!khác.!

NHẬN!ĐỊNH!CỦA!TÒA!ÁN:!

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!đã!được!thẩm!tra!công! khai!tại!phiên!Tòa,!căn!cứ!vào!lời!trình!bày,!kết!quả!tranh!luận!tại!phiên!tòa,!Hội! đồng!xét!xử!nhận!định:! [1]"Về"quan"hệ"tranh"chấp"và"thẩm"quyền"giải"quyết"vụ"án:" Theo!Đơn!khởi!kiện!ngày!05/5/2017,!ông!Phan!Thanh!B!khởi!kiện!yêu!cầu! bà!Tống!Trần!Trúc!H3!tiếp!tục!thực!hiện!hợp!đồng!mua!bán!nhà!đối!với!nhà!đất! tại!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A.!Do!đó,!xác!định!quan!hệ! tranh! chấp! trong! vụ! án! là! “Tranh! chấp! hợp! đồng! mua! bán! nhà! ở”.! Người! có! quyền! lợi,! nghĩa! vụ! liên! quan! –! bà! NE(Lê! Ngọc! S)! hiện! đang! cư! trú! ở! nước! ngoài!nên!xác!định!vụ!án!thuộc!thẩm!quyền!giải!quyết!theo!thủ!tục!sơ!thẩm!của! Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!A!theo!Điểm!c!Khoản!1!Điều!37!Bộ!luật!Tố!tụng! dân!sự!2015.! [2]"Xác"định"tư"cách"đương"sự" Xét!thấy,!ông!B!khởi!kiện!bà!H3!tranh!chấp!hợp!đồng!đồng!mua!bán!căn! nhà!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!được!ký!kết!giữa!ông!B!và! bà!H3;!yêu!cầu!Tòa!án!công!nhận!quyền!sở!hữu!nhà!cho!ông!B.!Căn!cứ!Giấy! chứng!nhận!số!CH21561!do!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!Z!cấp!cho!bà!H3!thể!hiện!bà! Lê!Ngọc!S!là!người!cùng!sử!dụng!đất,!cùng!sở!hữu!tài!sản!gắn!liền!với!đất!đối! với!căn!nhà!nêu!trên.!Do!đó,!căn!cứ!quy!định!tại!khoản!2,!khoản!4!Điều!68!Bộ! luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015!có!cơ!sở!xác!định!bà!H3!là!bị!đơn;!bà!Lê!Ngọc!S!là! người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!quan!trong!vụ!án.!!

4! !

Tại! đơn! khởi! kiện! đề! ngày! 05/5/2017,! nguyên! đơn! -! ông! B! xác! định! bà! Tống!Thị!G!là!người!có!quyền!lợi!và!nghĩa!vụ!liên!quan.!Căn!cứ!Giấy!chứng!từ! số!36/06!do!Ủy!ban!nhân!dân!Phường!Y2,!Quận!Z!cấp!ngày!02/6/2006!xác!định! bà!G!chết!ngày!02//6/2006.!Như!vậy,!bà!G!đã!chết!trước!khi!ông!B!có!đơn!khởi! kiện!bà!Do.!Do!đó,!nguyên!đơn!xác!định!bà!Tống!Thị!G!là!người!có!quyền!lợi,! nghĩa!vụ!liên!quan!trong!vụ!án!là!chưa!phù!hợp.!

[3]"Về"sự"vắng"mặt"của"các"đương"sự!

Nguyên! đơn! ông! Phan! Thanh! B! có! đơn! xin! xét! xử! vắng! mặt;! Bị! đơn! bà! Tống!Trần!Trúc!H3!có!ông!Trương!Hồng!T0!đại!diện!theo!ủy!quyền!có!đơn!xin! xét!xử!vắng!mặt;!!Người!có!quyền!lợi,!nghĩa!vụ!liên!là!bà!Lê!Ngọc!S!đã!được! Tòa!án!triệu!tập!tham!dự!phiên!tòa!hợp!lệ!lần!thứ!hai!nhưng!vẫn!vắng!mặt!không! lý!do.!Do!đó,!Tòa!án!tiến!hành!xét!xử!vắng!mặt!các!đương!sự!theo!quy!định!tại! Điều!228!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!năm!2015.!

[4]"Về"pháp"luật"áp"dụng"

Ngày!10/6/2006,!bà!H3!ký!Bản!cam!kết!với!nội!dung!bán!cho!ông!B!căn! nhà!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!với!giá!7.300.000.000!đồng.! Ngày!18/4/2007,!bà!H3!và!ông!B!ký!hợp!đồng!đặt!cọc!về!việc!mua!bán!căn!nhà! 183F! 3Tvới! giá! 7.300.000.000!đồng,!ông!B! đặt! cọc! cho! bà! H3! 3.000.000.000! đồng.!Ngày!17/3/2017,!bà!H3!và!ông!B!lập!Bản!xác!nhận!và!cam!kết!với!nội! dung!ông!B!đã!thanh!toán!cho!bà!H3!tổng!cộng!6.400.000.000!đồng!tiền!mua! bán!căn!nhà!số!183F!3Tvà!bà!H3!đã!giao!nhà!cho!ông!B!quản!lý,!sử!dụng.!Có!cơ! sở!xác!định!Bản!cam!kết,!Hợp!đồng!đặt!cọc!được!hai!bên!ký!kết!trước!ngày!Bộ! luật!dân!sự!năm!2015!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Tuy!nhiên,!sau!khi!bộ!luật!dân!sự! năm!2015!có!hiệu!lực!thi!hành,!hai!bên!vẫn!tiếp!tục!thực!hiện!giao!dịch.!Đồng! thời,!giao!dịch!này!có!nội!dung!và!hình!thức!phù!hợp!với!Bộ!luật!dân!sự!năm! 2015.!

Do!đó,!căn!cứ!quy!định!tại!điểm!b!khoản!1!Điều!688!Bộ!luật!dân!sự!năm! 2015:!“1."Đối"với"giao"dịch"dân"sự"được"xác"lập"trước"ngày"Bộ"luật"này"có"hiệu" lực"thì"việc"áp"dụng"pháp"luật"được"quy"định"như"sau:"b)"Giao"dịch"dân"sự"chưa" được"thực"hiện"hoặc"đang"thực"hiện"mà"có"nội"dung"và"hình"thức"phù"hợp"với" quy"định"của"Bộ"luật"này"thì"áp"dụng"quy"định"của"Bộ"luật"ngày”!Hội!đồng!xét! xử!xác!định!pháp!luật!áp!dụng!để!giải!quyết!tranh!chấp!Hợp!đồng!mua!bán!nhà! trong!vụ!án!này!là!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015.!

[5]"Về"nguồn"gốc"nhà"đất!

Căn!cứ!vào!lời!trình!bày!của!nguyên!đơn!được!bị!đơn!thừa!nhận!và!phù!hợp! với!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!có!cơ!sở!xác!định:!

5! ! Căn!nhà!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!thuộc!quyền!sở! hữu!của!bà!Tống!Thị!G!và!bà!Lê!Ngọc!S!(bà!S!là!con!ruột!của!bà!G).!! Ngày!02/11/2003,!bà!G!lập!di!chúc!để!lại!phần!sở!hữu!của!bà!G!trong!căn! nhà!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!cho!bà!Tống!Trần!Trúc!H3,! di! chúc! được! công! chứng! tại! Phòng! công! chứng! số! 3! Thành! phố! A.! Ngày! 02/6/2006,!bà!G!chết.! Ngày!14/6/2006,!bà!Lê!Ngọc!S!lập!Giấy!ủy!quyền!cho!bà!Tống!Trần!Trúc! H3!thực!hiện!các!thủ!tục!xin!cấp!phó!bản,!xin!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng!đất,!tiến!hành!khai!nhận!di!sản!thừa!kế!đối!với!các!tài!sản:!nhà!đất!số!183F! X2,! Phường! Y2,! Quận! Z,! Thành! phố! A;! kho! 43C! X2,! Phường! Y2,! Quận! Z,! Thành!phố!A;!khu!đất!số!2094!Quốc!lộ!1A!Phường!M,!Quận!Nvà!tài!sản!trên! đất;!khu!đất!và!căn!nhà!277!Q1,!phường!P1,!Quận!Z3;!giải!quyết!moi!tranh!chấp! liên!quan,!được!quyền!quản!lý,!sử!dụng!căn!nhà,!được!phép!sử!dụng!các!tài!sản! nêu!trên!để!trang!trải!nợ!nần,!lệ!phí!cho!nhà!nước!và!phí!dịch!vụ!phát!sinh!trong! quá!trình!thực!hiện!các!công!việc!được!ủy!quyền.!Giấy!ủy!quyền!đã!được!Tổng! lãnh!sự!quán!NB!tại!Thành!phố!A!xác!nhận.! Ngày!23/12/2014,!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!Z!cấp!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử! dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!CH21561!cho! bà!Tống!Thị!Trúc!H3!đối!với!nhà,!đất!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành! phố!A!với!diện!tích!đất!ở!là!167,1m2,!nguồn!gốc!sử!dụng!là!công!nhận!quyền!sử! dụng! đất! như! giao! đất! có! thu! tiền! sử! dụng! đất;! nhà! ở! có! diện! tích! xây! dựng! 151,4m2,!diện!tích!sàn!291,7m2;!Giấy!chứng!nhận!ghi!nhận!bà!Lê!Ngọc!S!là! người!cùng!sử!dụng!đất,!cùng!sở!hữu!tài!sản!gắn!liền!với!đất,!bà!S!là!Người!Việt! Nam!định!cư!ở!nước!ngoài,!chỉ!được!hưởng!giá!trị!nhà!ở,!đất!ở.!! [6]!Về!việc!chuyển!nhượng!nhà!đất!tại!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,! Thành!phố!A.! Xét!thấy,!tại!Bản!cam!kết!ngày!10/6/2006!bà!H3!cam!kết!nội!dung:!“Do!tôi! không!có!tiền!để!giải!quyết!tranh!chấp!phát!sinh!đối!với!các!tài!sản!trên!và!thực! hiện!các!thủ!tục!khai!nhận!di!sản!nên!tôi!và!bà!Lê!Ngọc!S!đồng!ý!chuyển!giao! quyền!sở!hữu!căn!nhà!và!quyền!sử!dụng!đất!với!nhà,!đất!tại!số!183F!X2,!Phường! Y2,!Quận!Z!cho!ông!Phan!Thanh!B.!Đổi!lại!ông!Phan!Thanh!B!sẽ!đưa!cho!tôi!số! tiền!7.300.000.000!đồng.!Tôi!sẽ!nhận!trước!3.000.000.000!đồng,!ông!B!sẽ!giao! thêm!cho!tôi!3.400.000.000!đồng!khi!tôi!có!yêu!cầu.!Số!tiền!900.000.000!đồng! còn!lại!sẽ!giao!hết!khi!tôi!và!bà!S!thực!hiện!xong!thủ!tục!sang!tên!căn!nhà!cho! ông!B.!Do!vậy,!tôi!cam!kết!công!nhận!quyền!sở!hữu!căn!nhà!và!quyền!sử!dụng! đất!đối!với!nhà,!đất!số!183F!3T!thuộc!về!ông!Phan!Thanh!B!ngay!sau!khi!tôi! nhận!đủ!số!tiền!3.000.000.000!đồng”.!Tại!Điều!2!của!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!

6! ! 18/4/2007!giữa!ông!Phan!Thanh!B!và!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!có!nội!dung:!“2.3" Việc"đặt"cọc"giữa"hai"bên"nhằm"đảm"bảo"cho"việc"chuyển"nhượng"căn"nhà"và" đất"có"đặc"điểm"được"nêu"tại"Khoản"1.1."Điều"1"Hợp"đồng"này”."Tại!Bản!xác! nhận! và! cam! kết! ngày! 17/3/2017! bà! H3! xác! nhận! ông! B! đã! đặt! cọc! 3.000.000.000!đồng,!số!tiền!cọc!này!được!trừ!vào!số!tiền!chuyển!nhượng!căn! nhà! và! ông! B! đã! thanh! toán! cho! bà! H3! 3.400.000.000! đồng,! tổng! cộng! 6.400.000.000!đồng.!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!ông!B!và!bà!H3!đều!thừa! nhận!sau!khi!ông!B!giao!cho!bà!H3!3.000.000.000!đồng!tiền!cọc,!bà!H3!đã!giao! nhà!cho!ông!B!vào!tháng!4/2007.!Như!vậy,!có!căn!cứ!xác!định!thực!chất!các!bên! đã!xác!lập!và!thực!hiện!hợp!đồng!chuyển!nhượng!quyền!sở!hữu!nhà,!quyền!sử! dụng!đất!ở!đối!với!nhà,!đất!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A.!

Về!chủ!thể!giao!kết!hợp!đồng,!căn!cứ!vào!di!chúc!ngày!03/11/2003!của!bà! Tống!Thị!G!có!nội!dung!bà!G!để!lại!phần!sở!hữu!của!bà!G!trong!căn!nhà!số!183F! X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!cho!bà!Tống!Trần!Trúc!H3;!căn!cứ!vào! Giấy!ủy!quyền!ngày!14/6/2006!của!bà!Lê!Ngọc!S!có!nội!dung!bà!S!ủy!quyền!cho! bà! H3! được! quyền! quản! lý,! sử! dụng! căn! nhà,! được! phép! sử! dụng! các! tài! sản! trong!đó!có!căn!nhà!số!183F!3Tđể!trang!trải!nợ!nần,!lệ!phí!cho!nhà!nước!và!phí! dịch!vụ!phát!sinh!trong!quá!trình!thực!hiện!các!công!việc!được!ủy!quyền;!căn!cứ! vào!lời!trình!bày!của!bà!H3!về!việc!vào!năm!2006!bà!H3!và!bà!S!cùng!thống! nhất!bán!căn!nhà!số!183F!3Tcho!ông!B!với!giá!7.300.000.000!đồng!để!có!tiền! giải!quyết!tranh!chấp,!làm!thủ!tục!hợp!thức!hóa!các!tài!sản!khác!do!bà!G!để!lại.! Có! cơ! sở! xác! định! bà! H3! ký! hợp! đồng! chuyển! nhượng! căn! nhà! số! 183F! X2,! Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!cho!ông!B!với!tư!cách!cá!nhân!bà!H3!và!với! tư!cách!đại!diện!cho!bà!S.!Trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án,!Tòa!án!đã!thực!hiện! thủ!tục!ủy!thác!tư!pháp!tống!đạt!các!văn!bản!cho!bà!Lê!Ngọc!S!(NE)!theo!đúng! quy!định!của!pháp!luật!nhưng!bà!S!không!có!văn!bản!trả!lời,!trình!bày!ý!kiến! phản! đối! về! việc! thực! hiện! hợp! đồng! ủy! quyền! cũng! như! xác! lập! hợp! đồng! chuyển! nhượng.! Do! đó,! xác! định! bà! S! không! phản! đối! việc! bà! H3! chuyển! nhượng!căn!nhà!số!183F!3Tcho!ông!B.!Trong!trường!hợp!bà!S!không!đồng!ý!với! giá!mua!bán!nhà!hoặc!cho!rằng!bà!H3!bán!căn!nhà!trên!không!vì!“…để"trang" trải"nợ"nần"và"các"chi"phí,"lệ"phí"đóng"cho"nhà"nước,"phí"dịch"vụ"phát"sinh…”! như!tại!mục!4!Giấy!ủy!quyền!lập!ngày!14/6/2006!và!xâm!phạm!đến!quyền,!lợi! ích!hợp!pháp!của!mình!thì!bà!S!có!quyền!khởi!kiện!bà!H3!bằng!một!vụ!án!khác! để!yêu!cầu!bồi!thường!thiệt!hại.!

Về! hình! thức! của! hợp! đồng,! theo! quy! định! của! pháp! luật! thì! hợp! đồng! chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng!đất!phải!được!lập!thành!văn!bản!có!công!chứng!

7! ! hoặc!chứng!thực.!Xét!thấy,!giao!dịch!giữa!ông!B!và!bà!H3!là!vi!phạm!về!hình! thức!của!giao!dịch!mua!bán!nhà!ở!theo!quy!định!của!pháp!luật.! Theo!quy!định!tại!khoản!2!Điều!129!Bộ!luật!dân!sự!năm!2015!quy!định!về! giao!dịch!dân!sự!vô!hiệu!do!không!tuân!thủ!quy!định!về!hình!thức:!“Giao!dịch! dân! sự! vi! phạm! quy! định! điều! kiện! có! hiệu! lực! về! hình! thức! thì! vô! hiệu,! trừ! trường!hợp!sau!đây:!2.!Giao!dịch!dân!sự!đã!được!xác!lập!bằng!văn!bản!nhưng!vi! phạm!quy!định!bắt!buộc!về!công!chứng,!chứng!thực!mà!một!bên!hoặc!các!bên!đã! thực!hiện!ít!nhất!hai!phần!ba!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch!thì!theo!yêu!cầu!của!một! bên!hoặc!các!bên,!Tòa!án!ra!Quyết!định!công!nhận!hiệu!lực!của!giao!dịch!đó.! Trong!trường!hợp!này,!các!bên!không!phải!thực!hiện!việc!công!chứng,!chứng! thực”.! Xét!thấy,!các!bên!thỏa!thuận!giá!mua!bán!căn!nhà!7.300.000.000!đồng,!ông! B!đã!thanh!toán!cho!bà!H3!6.400.000.000!đồng,!đồng!thời!bà!H3!đã!giao!nhà!và! toàn!bộ!giấy!tờ!nhà!bản!chính!cho!ông!B.!Như!vậy,!các!bên!đã!thực!hiện!hơn!hai! phần!ba!nghĩa!vụ!trong!giao!dịch.!Do!đó,!có!cơ!sở!chấp!nhận!yêu!cầu!công!nhận! hợp!đồng!mua!bán!nhà!của!ông!B.!Từ!đó!có!cơ!sở!chấp!nhận!yêu!cầu!công!nhận! quyền!sở!hữu!nhà!cho!ông!B!và!ông!B!có!quyền!liên!hệ!cơ!quan!nhà!nước!có! thẩm!quyền!thực!hiện!thủ!tục!đăng!bộ,!sang!tên!quyền!sở!hữu!căn!nhà!đối!với! căn!nhà!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!theo!quy!định!của!pháp! luật.! [7]!Nghĩa!vụ!thanh!toán!số!tiền!mua!nhà!còn!thiếu!của!ông!B! Tại!Bản!cam!kết!ngày!10/6/2006,!tại!Hợp!đồng!đặt!cọc!ngày!18/4/2007!và! trong!quá!trình!giải!quyết!vụ!án!các!bên!đều!trình!bày!thống!nhất!giá!mua!bán! căn!nhà!là!7.300.000.000!đồng.!Tại!Bản!xác!nhận!và!cam!kết!ngày!17/3/2017!bà! H3!xác!nhận!ông!B!đã!thanh!toán!6.400.000.000!đồng!tiền!mua!bán!nhà.!Như! vậy,!ông!B!còn!phải!thanh!toán!cho!bà!H3!số!tiền!là!900.000.000!đồng.! Tại!phiên!tòa!sơ!thẩm!các!bên!đã!thống!nhất!ông!B!sẽ!thanh!toán!số!tiền! 900.000.000!đồng!còn!lại!cho!bà!H3!một!lần!ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực! pháp!luật.!Hội!đồng!xét!xử!ghi!nhận!sự!tự!nguyện!thỏa!thuận!của!các!bên.! [8]"Về"án"phí"dân"sự"sơ"thẩm" Tòa!án!chấp!nhận!toàn!bộ!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn,!do!đó!bị!đơn! –!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!không!có!giá!ngạch!là! 300.000!đồng.! Ông!Phan!Thanh!B!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!có!giá!ngạch!trên!số! tiền!900.000.000đ!(Chín!trăm!triệu!đồng)!phải!trả!cho!bà!H3!là!39.000.000đ!(Ba! mươi!chín!triệu!đồng).! Vì"các"lẽ"trên,"

8! !

QUYẾT!ĐỊNH!

Căn!cứ!Khoản!3!Điều!26;!Khoản!1!Điều!35;!Điểm!a!Khoản!1!Điều!37;!Điều! 147;!Điều!227!và!Điều!273!Bộ!luật!tố!tụng!dân!sự!2015;!

Căn!cứ!Điều!129;!Điều!688!Bộ!luật!Dân!sự!2015;!

Căn! cứ! Nghị! quyết! 326/2016/UBTVQH14! quy! định! về! mức! thu,! miễn,! giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án!do!Ủy!ban!Thường!vụ! Quốc!hội!ban!hành!ngày!30/12/2016.!

Tuyên!xử:!

1.!Chấp!nhận!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!–!ông!Phan!Thanh!B:!

1.1.!Công!nhận!Hợp!đồng!mua!bán!nhà!ở,!chuyển!nhượng!quyền!sử!dụng! đất!ở!đối!với!nhà,!đất!tại!số!183F!X2,!Phường!Y2,!Quận!Z,!Thành!phố!A!giữa! ông!Phan!Thanh!B!và!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!theo!Hợp!đồng!đặt!cọc!đề!ngày! 18/4/2007.!

1.2.!Công!nhận!ông!Phan!Thanh!B!có!quyền!sở!hữu!nhà,!quyền!sử!dụng!đất! đối! với! nhà,! đất! số! 183F! X2,! Phường! Y2,! Quận! Z,! Thành! phồ! A! theo! Giấy! chứng!nhận!Quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với! đất!số!BX!346354,!số!vào!sổ!cấp!GCN:!CH21561!do!Ủy!ban!nhân!dân!Quận!Z,! Thành!phố!A!cấp!ngày!23/12/2014.!

1.3.!Ông!Phan!Thanh!B!!có!quyền!liên!hệ!với!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm! quyền!để!thực!hiện!thủ!tục!sang!tên!trong!Giấy!chứng!nhận!Quyền!sử!dụng!đất,! quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!BX!346354,!số!vào!sổ! cấp! GCN:! CH21561! do! Ủy! ban! nhân! dân! Quận! Z,! Thành! phố! A! cấp! ngày! 23/12/2014.!

1.4.!Ông!Phan!Thanh!B!có!nghĩa!vụ!thanh!toán!cho!bà!Tống!Trần!Trúc!H3! số!tiền!900.000.000đ!(Chín!trăm!triệu!đồng)!thanh!toán!một!lần!ngay!sau!khi!bản! án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Thi!hành!tại!cơ!quan!thi!hành!án!có!thẩm!quyền.!

Kể!từ!ngày!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án!nếu!ông!B! chưa!thi!hành!số!tiền!trên!thì!hàng!tháng!ông!B!còn!phải!chịu!thêm!khoản!tiền!lãi! theo!mức!lãi!suất!cơ!bản!do!Ngân!hàng!Nhà!nước!quy!định!tương!ứng!với!thời! gian!và!số!tiền!chưa!thi!hành!án.!

2.!Về!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!

2.1.!Bị!đơn!–!bà!Tống!Trần!Trúc!H3!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!không! có!giá!ngạch!là!300.000đ!(Ba!trăm!ngàn!đồng).!

2.2.!Nguyên!đơn!–!ông!Phan!Thanh!B!phải!chịu!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm!là! 39.000.000đ!(Ba!mươi!chín!triệu!đồng),!được!cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí! đã! nộp! là! 57.650.000đ! (Năm! mươi! bảy! triệu! Sáu! trăm! năm! mươi! ngàn! đồng)! theo!Biên!lai!thu!tiền!số!0034348!của!Cục!Thi!hành!án!dân!sự!Thành!phố!A!ngày!

9! ! 05/6/2017.! Ông! B! được! nhận! lại! 18.650.000đ! (mười! tám! triệu! sáu! trăm! năm! mươi!ngàn!đồng)!tiền!tạm!ứng!án!phí!dân!sự!sơ!thẩm.! 3.!Các!đương!sự!có!mặt!có!quyền!kháng!cáo!Bản!án!trong!15!ngày!kể!từ! ngày!tuyên!án.!Các!đương!sự!vằng!mặt!được!quyền!kháng!cáo!bản!án!trong!thời! hạn!15!ngày!kể!từ!ngày!được!tống!đạt!hợp!lệ!bản!án.! 4.! Trong! trường! hợp!bản! án,! quyết! định!được! thi!hành!theo! quy! định! tại! Điều!2!Luật!Thi!hành!án!dân!sự!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải! thi!hành!án!dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,! tự!nguyện!thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều! 6,!Điều!7!và!Điều!9!Luật!Thi!hành!án!dân!sự;!thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực! hiện!theo!quy!định!tại!Điều!30!Luật!Thi!hành!án!dân!sự.! Nơi"nhận:"

"TM.!HỘI!ĐỒNG!XÉT!XỬ!SƠ!THẨM! -!TAND!Tối!cao;!

!

THẨM!PHÁN!-!CHỦ!TỌA!PHIÊN!TÒA! -!TAND!Cấp!cao!tại!TP.HCM;! -!VKSND!Cấp!cao!tại!TP.HCM;!

!! -!VKSND!TP.HCM;!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

-!Cục!THADS!TP.HCM;!

! -!Các!đương!sự!

!

!

!

!!!

-!Lưu!hồ!sơ.! !

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Vũ!Đức!T!!

!

10! !