Bản án 469/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện của ông Phan Hồng P và trong các biên bản hòa giải, tiếp cận công khai chứng cứ, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn là anh Trần Văn N trình bày:

Vào ngày 20/3/2019, ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ có chuyển nhượng cho Phan Hồng P thửa đất số 148, tờ bản đồ 77, diện tích 220,2m2, loại đất ONT, với giá 500.000.000đồng và thửa đất 46, tờ bản đồ 77, diện tích 909,5m2, loại đất ONT cùng tài sản trên đất là Cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) với giá 5.500.000.000đồng. Tổng cộng là 6.000.000.000 đồng. Việc chuyển nhượng đã làm hợp đồng tại Văn phòng công chứng huyện C chứng thực và hợp đồng đã thực hiện xong.

Cùng ngày 20/3/2019 Phan Hồng P với ông P1, bà Đ có thỏa thuận cụ thể cho phía bên bà Cao Thị Đ, Trần Bá P1 thuê lại mặt bằng toàn bộ quyền sử dụng đất và cây xăng nêu trên với giá 180.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê là 12 tháng, hết thời gian thuê hai bên thương lượng sau, phương thức tiền thuê là hàng tháng, trễ nhất không quá 03 tháng.

Ngoài ra, ông P và bà Cao Thị Đ cùng Trần Bá P1 có thỏa thuận nếu bên bà Đ, ông P1 có nhu cầu nhận lại tài sản thì phải thanh toán lại cho ông P 6.000.000.000đồng cùng mức lãi suất theo mức quy định Ngân hàng.

Đến ngày 27/3/2019, ông P và bà Đ, ông P1 có thỏa thuận bà Đ, ông P1 đồng ý chuyển nhượng 02 thửa đất và công trình trên đất với giá 6.000.000.000 đồng, đồng thời ông P1 bà Đ thuê lại với giá 180.000.000 đồng/tháng, thời gian thuê là 03 tháng, nếu bên bà Đ, ông P1 có nhu cầu nhận lại tài sản thì phải thanh toán lại cho ông P 6.000.000.000đồng và tiền thuê 180.000.000đồng/tháng.Nếu sau thời gian 03 tháng không trả đủ số tiền thuê hàng tháng là 180.000.000 đồng và tiền chuyển nhượng 6.000.000.000đồng thì ông P sẽ làm thủ tục sang tên.

Do bà Đ, ông P không có tiền thanh toán, nên ông Phan Hồng P đã làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất và đã được cấp quyền sử dụng vào ngày 02/8/2019; 13/9/2019.

Tại phiên tòa sơ thẩm, người đại diện của ông P là anh Trần Văn N trình bày:

- Yêu cầu hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa Phan Hồng P với ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ONT; thửa đất số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ONT, cùng tài sản gắn liền trên thửa đất, tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

- Yêu cầu buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ giao trả lại cho ông Phan Hồng P thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ONT; thửa đất số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ONT, cùng tài sản gắn liền trên thửa đất, tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp và buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ có nghĩa vụ thanh toán tiền thuê đất từ ngày 27/3/2019 đến ngày 27/9/2023 là 52 tháng, mỗi tháng là 180.000.000 đồng, tổng cộng số tiền thuê là 9.360.000.000đồng.

Đồng thời, phía ông P đồng ý tự nguyện nhận mái che mà ông P1 và bà Đ xây dựng trên đất và trả trị giá là 80.000.000đồng cho ông P1 và bà Đ.

- Bị đơn ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ trình bày:

Ông P1 và bà Cao Thị Đ là vợ chồng trước đây do cần vốn làm ăn nên có vay của Ngân hàng C số tiền 3.700.000.000 đồng và thế chấp 02 thửa đất tranh chấp là thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ONT; thửa đất số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ONT, cùng tài sản gắn liền trên thửa đất, tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. Do không trả tiền nợ đúng hạn và yêu cầu rút vốn vì thuộc nhóm nợ xấu.

Trong thời gian khó khăn thì qua người quen giới thiệu thì thỏa thuận với ông Phan Hồng P để vay tiền và thế chấp quyền sử dụng đất với hình thức chuyển nhượng 02 thửa đất.

Ngày 20/3/2019, có nhận 5.500.000.000 đồng từ ông P để trả nợ. Do đó phải làm giấy tờ vay 6.000.000.000 đồng, đồng thời làm hợp đồng chuyển nhượng cho ông P, để ông P vay Ngân hàng lấy lại vốn. Nên ông P1, bà Đ đồng ý ký tên chuyển nhượng. Tuy chuyển nhượng nhưng đất ông P1, bà Đ vẫn quản lý. Sau khi nhận chuyển nhượng thì ông P lại kêu bán toàn bộ tài sản.

Nay ông P1 và bà Đ không đồng ý yêu cầu khởi kiệncủa ông P. Ông P1 có yêu cầu phản tố như sau:

Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hồng P với ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ONT; thửa đất số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ONT, cùng tài sản gắn liền trên thửa đất, tọa lạc ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. Ông P1 và bà Đ đồng ý trả lại ông Phan Hồng P 4.000.000.000 đồng.

Tại quyết định Bản án dân sự sơ thẩm số: 66/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

- Hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hồng P với ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

- Buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ giao trả lại cho ông Phan Hồng P thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. (theo sơ đồ đo đạc thực tế được xác nhận ngày 15/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tổng diện tích là 1.181,2m2. Thửa 148 có vị trí từ điểm M6, M7, M8, M10, M11 về M6; Thửa 46 có vị trí từ điểm M1, M2, M3, M4, M5, M6, M7, M8, M9 về M1).

- Buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ hoàn trả tổng cộng số tiền thuê là 9.360.00.000 đồng cho Phan Hồng P.

2. Bác yêu cầu phản tố của bị đơn: Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hồng P và ông Trần Bá P1 bà Cao Thị Đ đối với 02 thửa đất: thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

3. Chấp nhận sự tự nguyện của ông Phan Hồng P đồng ý trả giá trị mái che cho ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ là 80.000.000 đồng.

4. Án phí: Căn cứ Điều 27 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016; Điều 157, 165 BLTTDS 2015 đương sự đóng án phí theo quy định.

- Ông Phan Hồng P được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 48.400.000 đồng theo biên lai thu số 0010630 ngày 09/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

5. Chi phí tố tụng và chi phí thẩm định, định giá:

Buộc ông Trần Bá P1 và Cao Thị Đ có nghĩa vụ hoàn trả cho Phan Hồng P số tiền 15.000.000 đồng.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và thời hạn kháng cáo, quyền, nghĩa vụ, thời hiệu thi hành án của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 30 tháng 8 năm 2023, ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ là bị đơn kháng cáo toàn bộ Bản án dân sự sơ thẩm số: 66/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vunng, tỉnh Đồng Tháp. Ông P1, bà Đ kháng cáo yêu cầu Hội đồng xét xử hủy bản án sơ thẩm, giao cho Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông P1 và bà Đ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, về phía ông P thống nhất giảm tiền thuê tài sản (đất và cây xăng) cho ông P1 và bà Đ, chỉ yêu cầu ông P1 và bà Đ trả tiền thuê số tiền là 6.000.000.000 đồng.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

* Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông P1 và bà Đ trình bày:

- Về tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm không đưa Công ty TNHH B, người đại diện theo pháp luật là ông Hoàng Minh Q tham gia tố tụng là thiếu tư cách đương sự.

- Về nội dung:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 20/3/2019 giữa ông Phan Hồng P với ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ là hợp đồng giả cách, thực chất ông P chỉ có cho ông P1 và bà Đ vay tiền, ông P1 và bà Đ có đóng lãi được số tiền 120.000.000 đồng. Ông P1 và bà Đ không có nhận số tiền 6.000.000.000 đồng. Vi bằng số 08/2019/VB-TPLĐT ngày 20/3/2019 của Văn phòng T là giả tạo và đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của ông P1 và bà Đ, hủy án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh, phát biểu việc tuân thủ pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử đảm bảo đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, các đương sự tham gia phiên tòa chấp hành tốt quy định của pháp luật và đề xuất hướng giải quyết là không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ, chấp nhận sự tự nguyên của ông P về việc giảm tiền thuê tài sản cho ông P1 và bà Đ, sửa bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, được kiểm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa, lời phát biểu của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 1 Điều 308; Khoản 1, Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Không chấp nhận kháng cáo của ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ.

Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số 66/2023/DS-ST ngày 21 tháng 8 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Lai Vung.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu của nguyên đơn.

1.1 Hủy hợp đồng thuê quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hồng P với ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

1.2 Buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ giao trả lại cho ông Phan Hồng P thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp. (Theo sơ đồ đo đạc thực tế được xác nhận ngày 15/8/2023 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tổng diện tích là 1.181,2m2. Thửa 148 có vị trí từ điểm M6, M7, M8, M10, M11 về M6; Thửa 46 có vị trí từ điểm M1, M2, M3, M4, M5, M6, M7, M8, M9 về M1).

1.3 Buộc ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ trả tiền thuê tài sản cho ông Phan Hồng P 6.000.000.000 đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của ông Trần Bá P1 và bà Cao Thị Đ: Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Hồng P với ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ đối với 02 thửa đất: Thửa đất số 148, tờ bản đồ số 77, diện tích 220,2 m2, loại đất ở nông thôn và thửa số 46, tờ bản đồ số 77, diện tích 909,5 m2, loại đất ở nông thôn cùng tài sản trên đất là Cửa hàng xăng dầu (cây xăng B) đất tọa lạc tại ấp L, xã L, huyện L, tỉnh Đồng Tháp.

3. Chấp nhận sự tự nguyện của ông Phan Hồng P đồng ý trả giá trị mái che cho ông Trần Bá P1, bà Cao Thị Đ là 80.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án, cho đến khi thi hành án xong, bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

4. Về án phí:

4.1 Miễn án phí dân sự sơ thẩm, phúc thẩm cho ông P1 và bà Đ.

4.2 Ông P không phải chịu tiền án phí dân sự sơ thẩm. Ông P được nhận lại tiền tạm ứng án phí đã nộp là 48.400.000 đồng theo biên lai thu số 0010630 ngày 09/12/2020 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Lai Vung, tỉnh Đồng Tháp.

5. Chi phí tố tụng và chi phí thẩm định, định giá: Tổng cộng 15.000.000 đồng. Ông P1 và bà Đ phải chịu chi phí thẩm định, định giá 15.000.000 đồng. Do ông P đã nộp tạm ứng và đã chi xong, nên ông P1 và bà Đ nộp 15.000.000 đồng để hoàn trả cho ông P.

Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.