Bản án 467/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và các lời khai trong quá trình tham gia tố tụng, nguyên đơn trình bày:

Bà Trần Mỹ Đ và chồng tên Phan Văn Đ2 (Đã chết ngày 21/4/2021) có tạo lập được một phần đất có diện tích 6.966,1m2, đất nuôi trồng thủy sản, thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10, địa chỉ thửa đất ấp A, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp A, xã P, tỉnh Cà Mau). Vợ chồng bà Đ đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận). Sau khi chồng chết, nhằm tạo điều kiện lo cho con ăn học nên bà Đ đã cố toàn bộ diện tích đất cho vợ chồng bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V. Hai bên có lập Tờ cố đất viết tay đề ngày 30/12/2021 có nội dung: Bà Đ cố cho vợ chồng bà Đ1 phần đất 5 công 3 tầm cấy với giá 220.000.000 đồng trong thời gian 03 năm tính từ ngày 30/12/2021 đến ngày 30/12/2024. Bà Đ đã nhận đủ số tiền 220.000.000 đồng và đã giao đất cho bà Đ1, ông V canh tác. Đồng thời, bà Đ cũng giao cho bà Đ1, ông V giữ bản gốc Giấy chứng nhận.

Phần đất bà Đ cố cho bà Đ1, ông V nằm giáp ranh với phần đất khác của bà Đ1 và ông V nên đến năm 2023, bà Đ1 và ông V kêu bà Đ bán luôn phần đất cố này cho ông bà với số tiền 328.600.000 đồng. Bà Đ nói nếu mua bán thì chưa chuyển tên được vì ông Đ2 đã chết, nhưng bà Đ1, ông V nói không sao, chừng nào làm thủ tục chuyển tên cũng được. Do khi còn sống, ông Đ2, bà Đ đã bán nhiều phần đất khác cho bà Đ1, ông V và lần nào cũng chuyển tên xong.

Bà Đ cố đất sau đó chuyển qua thành chuyển nhượng đất cho bà Đ1, ông V với số tiền 328.600.0000 đồng. Bà Đ có nhận tiền 03 lần với tổng số tiền là 290.000.000 đồng.

Trong năm 2024, bà Đ mượn lại bản gốc Giấy chứng nhận làm thủ tục thừa kế cho con trai tên D. Phan Nhựt D đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 504317 vào ngày 21/02/2024 tại thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10 với diện tích 6.966,1m2, đất nuôi trồng thủy sản. Bà Đ giao Giấy cho bà Đ1 ông V giữ.

Cũng trong năm 2024, bà Đ thông báo cho bà Đ1, ông V biết là không bán đất nữa, yêu cầu chuộc lại nhưng bà Đ1, ông V không đồng ý nên các bên phát sinh tranh chấp. Do đó, bà Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án: Tuyên bố giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập giữa bà Đ với bà Đ1, ông V vào ngày 24/10/2023 âm lịch là vô hiệu. Bà Đ đồng ý trả cho bà Đ1, ông V số tiền 290.000.000 đồng; buộc bà Đ1 ông V giao trả lại phần đất và khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất.

Vào ngày 10/02/2026, bà Đ có đơn xin rút lại một phần yêu cầu khởi kiện về việc buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất.

Trong quá trình tố tụng bị đơn ông Lê Văn V và bà Nguyễn Thị Đ1 trình bày: Ngày 24/10/2023 âm lịch bà Trần Mỹ Đ có sang cho ông V, bà Đ1 một phần đất nêu trên với giá là 328.600.000đ. Bà Đ đã nhận số tiền là 290.000.000đ, phần còn lại khi nào làm thủ tục chuyển tên quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà Đ1, ông V xong thì giao đủ số tiền còn lại. Tuy nhiên, bà Đ không thực hiện như cam kết. Đối với yêu cầu khởi kiện của bà Đ, thì vợ chồng ông V bà Đ1 không đồng ý. Ông V, bà Đ1 yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên, với lý do:

- Bà Đ đã chuyển nhượng đất cho ông V bà Đ1 và ông bà đã ban bờ và canh tác từ năm 2021 đến nay nhưng phía bà Đ không phản đối. D biết việc mẹ mình sang bán đất, ngày 22/02/2024 D cùng với ông V, bà Đ1 đóng thuế, làm thủ tục để chuyển tên cho ông V bà Đ1, nhưng vì cán bộ kêu phải làm thủ tục cho D đứng tên, sau đó mới chuyển sang tên ông V bà Đ1.

- Bị đơn sang đất đúng với giá thị trường, 62.000.000đ/01 công tầm lớn x 6.966,1m2 (tương đương 5,375 công tầm lớn) = 328.600.000đ. Bà Đ đã nhận của bà Đ1, ông V số tiền là 290.000.000đ, còn lại số tiền 38.600.000đ khi nào chuyển tên cho bị đơn thì giao đủ. Bị đơn đã giao cho bà Đ hơn 2/3 số tiền sang nhượng.

- Mặc dù việc chuyển nhượng chỉ làm giấy tay, nhưng bà Đ và cháu D thống nhất việc bán đất cho ông V bà Đ1 và ông bà đã quản lý, sử dụng đất ổn định; bà Đ đã giao Giấy chứng nhận cho ông V bà Đ1 giữ (Giấy chứng nhận ông Đ2 đứng tên, sau đó giao Giấy chứng nhận đứng tên D).

Trong trường hợp Tòa án tuyên hợp đồng sang nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, buộc ông bà trả lại đất, thì bà Đ phải trả lại giá trị theo giá thị trường.

Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Phan Nhựt D trình bày:

Anh Duy là con ruột của bà Đ và ông Phan Văn Đ2. Sau khi ông Đ2 chết vào ngày 21/4/2021, gia đình bà Đ thống nhất lập thủ tục phân chia di sản thừa kế cho D thừa hưởng phần đất. Anh D1 đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 504317 vào ngày 21/02/2024 tại thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10 với diện tích 6.966,1m2 đất nuôi trồng thủy sản. Sau khi nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì anh D1 đưa cho bà Đ giữ. Từ nhỏ đến nay, anh D1 đi học nên không có canh tác đất, vợ chồng bà Đ trực tiếp canh tác đất đến sau này bà Đ cố đất cho bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V. Trên danh nghĩa anh D1 là người hưởng thừa kế do ông Đ2 để lại nhưng bà Đ mới là người quản lý, sử dụng, để kiếm tiền nuôi con ăn học.

Anh D1 không biết về việc chuyển nhượng đất giữa bà Đ với bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V, do đó anh đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện bà Đ. Anh D1 xin xét xử vắng mặt tại phiên tòa cấp sơ thẩm và phúc thẩm.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2026/DS-ST ngày 18 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Cà Mau đã quyết định:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Mỹ Đ đối với yêu cầu buộc vợ chồng ông Lê Văn V và bà Nguyễn Thị Đ1 phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất.

2. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Mỹ Đ.

- Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ với ông V, bà Đ1 xác lập bằng Giấy cố đất vào ngày 30/12/2021 và Giấy tạm ứng vào ngày 24/10/2023 âm lịch đối với phần đất có diện tích 6.966,1m2 đất nuôi trồng thủy sản, tại thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10, địa chỉ thửa đất ấp A, xã P, tỉnh Cà Mau là vô hiệu.

- Buộc bà Trần Mỹ Điền thanh T cho ông Lê Văn V và bà Nguyễn Thị Đ1 số tiền là 370.316.515 đồng, trong đó số tiền chuyển nhượng đất là 290.000.000 đồng và tiền bồi thường thiệt hại là 80.316.515 đồng.

- Buộc ông Lê Văn V và bà Nguyễn Thị Đ1 cùng có trách nhiệm trả cho bà Trần Mỹ Đ và anh Phan Nhựt D phần đất có diện tích 6.966,1m2, tại thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10 và trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Phan Nhựt D đứng tên.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về lãi suất chậm thanh toán, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 30 tháng 3 năm 2026, bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V, là bị đơn kháng cáo cùng nội dung: Yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (quyền sử dụng) đất giữa vợ chồng ông bà với bà Trần Mỹ Đ, phần đất có diện tích 6.966,1m2, tại thửa số 685, tờ bản đồ số 10, đất toạ lạc tại ấp A, xã P, tỉnh Cà Mau. Trong trường hợp Toà án tuyên hợp đồng vô hiệu, buộc ông bà trả lại đất, thì yêu cầu bà Đ phải hoàn trả giá trị đất theo giá thị trường tại thời điểm hiện tại.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn bà Trần Mỹ Đ trình bày: Không đồng ý với kháng cáo của bị đơn. Vì lý do Phan Nhựt D muốn giữ lại phần đất; bà Đ nhận thấy bà có lỗi với bị đơn, bà Đ muốn chuộc lại phần đất với giá 95.000.000đ/01 công.

- Bị đơn trình bày: Yêu cầu sửa án sơ thẩm theo hướng tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Căn cứ kháng cáo: bị đơn nhận sang đất của nguyên đơn theo giá thị trường 2.000.000đ/m2, tương đương 62.000.000đ/01 công, tổng giá trị đất bằng 328.600.000đ, bị đơn đã giao gần 90% số tiền, còn lại 38.600.000đ khi nào chuyển sang tên bị đơn thì sẽ giao đủ tiền, bị đơn đã nhận đất từ năm 2021 và cải tạo đất, ban bờ để nhập chung vào phần đất của bị đơn; Phan Nhựt D biết việc bị đơn sang đất vì khi đến Ủy ban nhân dân xã làm thủ tục chuyển tên sang bà Đ1, ông V thì cán bộ nói do ông Đ2 chết nên D đứng tên sau đó chuyển tên từ D sang tên bị đơn, cho nên Giấy chứng nhận D đứng tên, sau đó bị đơn liên lạc kêu D về ký để sang tên cho bị đơn thì D trả lời bận học nên không về.

- Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định.

Về nội dung: Căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật tố tụng dân sự, không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của người tham gia tố tụng, Hội đồng xét xử nhận định:

Tại phiên tòa phúc thẩm, bà Đ trình bày là không sang bán đất cho bị đơn mà chỉ cố đất, cho nên bà Đ yêu cầu chuộc lại đất.

Qua xem xét tài liệu hồ có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn, bị đơn đều xác nhận: Ngày 30/12/2021, bà Trần Mỹ Đ cố cho vợ chồng ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 toàn bộ phần đất, giá 220.000.000đ, thời hạn cố 03 năm; ông V bà Đ1 giao đủ tiền và nhận đất canh tác. Đến ngày 24/10/2023, hai bên thỏa thuận sang nhượng phần đất giá 328.600.000đ (2.000.000đ/m2), bà Đ1 ông V thanh toán cho bà Đ 290.000.000đ; toàn bộ hồ sơ tại cấp sơ thẩm (đơn khởi kiện, biên bản ghi lời khai, biên bản hòa giải, biên bản phiên tòa, bản án sơ thẩm…) bà Đ đều xác nhận có việc sang nhượng đất và tại Giấy tạm ứng lập ngày 24/10/2023 (âm lịch) có nội dung: Tôi Trần Mỹ Đ có nhận của chế Nguyễn Thị Đ1 số tiền 50.000.000đ từ tiền sang đất cho chế Điện. Trước đó tôi có nhận 220.000.000đ. Vậy tính cả hai lần tôi nhận 270.000.000đ…, đến ngày 29/12/2023 nhận 20.000.000đ. Do đó, nguyên đơn và bị đơn thực hiện giao dịch sang nhượng quyền sử dụng đất là thực tế có xảy ra.

Đối chiếu quy định tại Điều 129, bị đơn đã thanh toán cho nguyên đơn hơn 2/3 giá trị của hợp đồng; do đó, không bị vô hiệu vì không đảm bảo về hình thức.

Bà Trần Mỹ Đ và ông Phan Văn Đ2 là vợ chồng, ông Đ2 chết năm 2021, phần đất có diện tích 6.966,1m2 là tài sản chung của vợ chồng, bà Đ có quyền định đoạt phần đất, việc này đã được bà Đ xác nhận tại phiên tòa phúc thẩm. Quyền sử dụng đất là tài sản chung, cho nên ½ diện tích đất thuộc về bà Đ; bà Đ trình bày, ông Đ2 chết không để lại di chúc về việc phân chia di sản, vì vậy, ½ diện tích đất của ông Đ2 được chia cho hàng thừa kế thứ nhất của ông Đ2 là bà Đ và hai người con chung là anh Phan Nhựt D và cháu Phan Ái V1, sinh năm 2012; như vậy, trong diện tích đất 6.966,1m2 thì bà Đ được quyền định đoạt gần 4.644m2; chỉ vì lý do ông Đ2 đứng tên, bà Đ không được quyền sang bán là không phù hợp, bởi lẽ, ông Đ2 chết, bà Đ nuôi hai con. Tại đơn khởi kiện, bà Đ nêu, sau khi chồng chết, vì cần tiền lo cho con ăn học nên bà cố đất, sau đó sang bán cho bị đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị Đ1 và ông Lê Văn V; sửa bản án dân sự sơ thẩm số: 28/2026/DS-ST ngày 18 tháng 3 năm 2026 của Tòa án nhân dân khu vực 9 - Cà Mau.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ một phần yêu cầu khởi kiện của bà Trần Mỹ Đ về yêu cầu buộc vợ chồng ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của thửa đất.

2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Trần Mỹ Đ về việc yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Đ với ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 là vô hiệu.

Buộc tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà Trần Mỹ Đ với ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 xác lập bằng Giấy cố đất vào ngày 30/12/2021 và Giấy tạm ứng vào ngày 24/10/2023 (âm lịch) đối với phần đất có diện tích 6.966,1m2 đất nuôi trồng thủy sản, tại thửa đất số 685, tờ bản đồ số 10, tọa lạc ấp A, xã P, huyện P, tỉnh Bạc Liêu (nay là ấp A, xã P, tỉnh Cà Mau) do Phan Nhựt D đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DO 504317 cấp ngày 21/02/2024.

Ông Lê Văn V và bà Nguyễn Thị Đ1 có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để thực hiện việc chuyển tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

3. Về án phí

- Án phí dân sự sơ thẩm: Bà Trần Mỹ Đ phải chịu 300.000 đồng. Bà Trần Mỹ Đ đã nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng theo Biên lai số 0002762 ngày 21/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau, được chuyển thu án phí.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Lê Văn V, bà Nguyễn Thị Đ1 không phải chịu; ông V là người cao tuổi được miễn, bà Nguyễn Thị Đ1 đã nộp tạm ứng 300.000 đồng theo Biên lai số 0003277 ngày 31/3/2026 của Thi hành án dân sự tỉnh Cà Mau, được nhận lại.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 4, 7, 8, 34, 36 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 34 Luật thi hành án dân sự.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.