Bản án 464/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Theo đơn khởi kiên, các lơi khai trong quá trình tham gia tố tụng va tai phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn va đai diên nguyên đơn trình bay:

Do có nhu cầu mua đất và có người giơi thiệu nên nguyên đơn có liên hệ mua phần đất toạ lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương. Khi mua đất thì bị đơn bà C xác định là đất của bà C. Việc giao dịch đặt cọc chuyên nhượng quyền sử dụng đất chiều ngang 19,55m dài 78m, tổng diện tích 1.531,1m2 thuộc thửa số 745, tờ bản đồ 29 tọa lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương giữa ông T, bà C ký nhiều lần từ tháng 3 năm 2022 nhưng cuối cùng là ký ngày 07 tháng 10 năm 2022; các hợp đồng gốc lần trươc được 2 bên hủy bỏ. Hiện nay chỉ còn 01 hợp đồng duy nhất là hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất mà ông T, bà C ký ngày 07 tháng 10 năm 2022.

Nguyên nhân nguyên đơn yêu cầu hủy hợp đồng nêu trên là vì: Theo thỏa thuận bên bà C phải chuẩn bị đầy đủ hồ sơ đê hai bên đến văn phòng công chứng ký hợp đồng chuyên nhượng. Đến ngày 07/12/2022, ông T có đến Văn phòng C2 (ở thị trấn L, huyện B, tỉnh Bình Dương) cùng vơi bà C nhưng bà C vẫn chưa cung cấp đủ hồ sơ nên không công chứng được. Ông T tiếp tục đi cùng bà C đến Văn phòng C3 (ở xã T, huyện D, tỉnh Bình Dương) nhưng đến nơi thì Văn phòng C3 đã nghỉ làm việc. Ngay hôm đó, bà C vẫn không có đủ hồ sơ đê tiến hành công chứng và bên ông T đã nhiều lần gia hạn đê cho bà C chuẩn bị hồ sơ đê công chứng hợp đồng chuyên nhượng nhưng bà C vẫn không chuẩn bị đủ hồ sơ (thiếu giấy phân chia tài sản thừa kế). Ông T yêu cầu hủy hợp đồng vì ngày 07/12/2022 là hạn chót đê ký kết chuyên nhượng. Khi thỏa thuận ký hợp đồng đã nhiều lần phải gia hạn (từ tháng 3 năm 2022) thì bà C và ông T đã xác định hạn chót ngày 07/12/2022 nếu ông T không đến văn phòng công chứng thì ông T mất tiền cọc; nếu bà C không có đủ giấy tờ đê công chứng thì bà C phải đền cọc gấp 02 lần. Hai bên không thỏa thuận thêm gì khác về gia hạn thời gian nên ông T yêu cầu hủy hợp đồng và yêu cầu bà Chi t lại cho ông T số tiền cọc 300.000.000 đồng.

Tại phiên toà sơ thẩm, nguyên đơn thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên “hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất” do ông T ký vơi bà C ngày 07/10/2022 là vô hiệu. Vơi lý do: ngày 07/10/2022, bà C chưa phải là người được Nhà nươc cấp quyền sử dụng đất mà đã tham gia ký kết hợp đồng vơi ông T là chưa đúng vơi quy định quyền của người sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà bà C được cấp đối vơi thửa 745 tờ 29 xã L là ngày 18/10/2022. Số vào sổ ghi trên hợp đồng đặt cọc là số CS00857 cấp cho hộ ông bà Nguyễn Văn M1 không phải cấp cho bà C. Yêu cầu bà Chi trả lại số tiền đã nhận của ông T là 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Bên bà C phản tố yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất ký giữa ông T, bà C ngày 07 tháng 10 năm 2022, ông T không chấp nhận vì thời hạn theo thỏa thuận đã hết.

Tai đơn phản tố ngay 06/3/2023, các lơi khai trong quá trình tố tụng va tai phiên tòa sơ thẩm, bị đơn va ngươi đai diên hơp pháp của bị đơn trình bay:

Thông qua người tên T2 ở ấp B, xã L giơi thiệu thì bà C biết ông T có nhu cầu mua đất nên hai bên gặp mặt, bà C có dẫn ông T đi xem đất của bà C toạ lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương, sau khi thống nhất mua đất thì hai bên đi về nhà ông T2 đê tiến hành ký hợp đồng đặt cọc.

Thời gian của lần đầu tiên hai bên thoả thuận đặt cọc thì bà C không nhơ ro do giấy đặt cọc đó hai bên đã thoả thuận huy bỏ. Hai bên thoả thuận, ông T nhận chuyên nhượng phần đất diện tích 1.531,1m2 thuộc thửa 745, tờ bản đồ số 29 toạ lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương vơi giá 3.950.000.000 đồng. Ông T đã đặt cọc cho bà C số tiền 300.000.000 đồng nhưng chỉ đưa cho bà C số tiền 200.000.000 đồng, số tiền 100.000.000 đồng ông T giữ lại đê chia tiền hoa hồng cho những người môi giơi trong đó có ông T2. Hai bên có lập giấy đặt cọc môi bên giữ 01 bản, có ông T2 làm chứng, nội dung giống như hợp đồng đặt cọc ngày 07/10/2022 nhưng chỉ khác về thời gian đặt cọc và thời gian tiến hành việc công chứng hợp đồng chuyên nhượng.

Theo sự thống nhất của hai bên đã tiến hành huy hợp đồng đặt cọc lúc đầu và ký lại hợp đồng đặt cọc ngày 07/10/2022 đê điều chỉnh lại thời gian đặt cọc và thời hạn đê công chứng hợp đồng. Việc thoả thuận này được sự đồng thuận của hai bên. Bà C thống nhất đã nhận đặt cọc của ông T số tiền 300.000.000 đồng, hen ngày 07/12/2022 hai bên se ra văn phòng công chứng đê ký hợp đồng chuyên nhượng quyền sử dụng đất và ông T se thanh toán số tiền còn lại cho bà C là 3.650.000.000 đồng. Về thuế trươc bạ và thuế thu nhập cá nhân thì bên bà C chịu. Bà C có trách nhiệm chuẩn bị hồ sơ và có nghia vụ đăng ký quyền sử dụng đất tại cơ quan có thẩm quyền. Trường hợp bà C không cung cấp các giấy tờ liên quan về thửa đất hay thửa đất tranh chấp, hoặc đổi ý không bán thì phải hoàn trả tiền cọc và phải bồi thường gấp hai số tiền đặt cọc mà ông T đã đặt cọc. Trường hợp bên B không đúng hen theo thoả thuận đặt cọc se mất toàn bộ số tiền cọc. Trường hợp thửa đất vi phạm quy hoạch thì thì bà C phải hoàn trả toàn bộ số tiền cọc cho ông T. Hai bên có thống nhất se đến Văn phòng C2 đê ký kết hợp đồng chuyên nhượng. Việc thống nhất này thê hiện trên tin nhắn zalo giữa hai bên chứ không ghi trên hợp đồng đặt cọc.

Bà C đã thực hiện việc xác nhận tình trạng bất động sản, trích lục bản đồ địa chính thửa đất, trích lục bản ve, bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, căn cươc công dân, sổ hộ khẩu, văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế. Đến 15 giờ 30 phút ngày 7/12/2022, bà C và ông T có mặt tại Văn phòng C2 đê ký kết hợp đồng chuyên nhượng. Ông T mang hồ sơ vào nộp cho công chứng viên. Văn phòng C2 thông báo cho hai bên phải về Văn phòng C3 đê soạn và ký kết hợp đồng chuyên nhượng do Văn phòng C3 đã thực hiện công chứng văn bản thoả thuận phân chia di sản thừa kế cho gia đình bà C. Đến 17 giờ 30 phút, hai bên có mặt tại Văn phòng C3 thì Văn phòng C3 đã đóng cửa do hết giờ làm việc. Hai bên đi về, bà C có nhắn tin cho ông T hen ngày 08/12/2022 tiếp tục ra Văn phòng C3 đê ký kết hợp đồng và giao tiền nhưng ông T không trả lời. Mấy ngày sau, ông T có gửi cho bà C thông tin về một vụ việc khác của ông T ở Đ, Long An bên bán đã đồng ý trả tiền cọc nên ông T yêu cầu bà C phải trả lại tiền cọc, nếu bà C không trả thì ông T se khởi kiện bà C ra Toà đê yêu cầu trả tiền cọc.

Bị đơn bà C không đồng ý vơi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì bà C đã chuẩn bị đầy đủ thủ tục giấy tờ, lý do là do ông T không muốn mua đất nữa. Bà C vẫn giữ nguyên yêu cầu phản tố buộc ông Lê Ngọc T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyên nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà C và ông T vào ngày 07/10/2022 đê chuyên nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 745, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 929097, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS07458 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 18/10/2022 cho bà Nguyễn Thị C.

Ngươi lam chưng Nguyễn Công T2 trình bay:

Khoảng tháng 4-5/2022, ông T thông qua giơi thiệu mơi liên hệ đê mua phần đất thuộc thửa đất số 745, tờ bản đồ số 29 toạ lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương mà bà Nguyễn Thị C rao bán. Hai bên gặp nhau tại nhà ông T2 ở ấp B, xã L đê thoả thuận và giao dịch. Thời điêm này bà C chỉ đưa cho ông T xem bản trích lục thửa đất 745 diện tích 1.531,1m2 chứ bà C chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo bà C nói thì phần đất thửa 745 là phần bà C được hưởng thừa kế. Hai bên thoả thuận giá chuyên nhượng là 3.950.000.000 đồng, ông T đặt cọc cho bà C số tiền 300.000.000 đồng, hai bên lập giấy đặt cọc hen 03 tháng se ra công chứng hợp đồng chuyên nhượng. Tiền hoa hồng theo ông T2 nhơ là 2% của giá chuyên nhượng, bà C là người chi tiền hoa hồng. Số tiền này không chỉ riêng ông T2 được nhận mà giao chung cho các anh em trong nhóm, ông T2 không nhơ ro cụ thê vì đã lâu. Việc chi tiền hoa hồng là sự tự nguyện của bà C vì ông T2 đã giơi thiệu cho bà C bán đất. Sau 03 tháng thì bà C vẫn chưa ra sổ được đê ký kết hợp đồng chuyên nhượng nên phía ông T đã gia hạn thêm 02 tháng nữa. Đến ngày 07/10/2022, tại nhà ông T2 hai bên đã ký lại hợp đồng đặt cọc đề ngày 07/10/2022 (nội dung như bản hợp đồng đặt cọc các đương sự đã cung cấp trong hồ sơ vụ án), hợp đồng này thay thế toàn bộ hợp đồng đặt cọc mà hai bên đã ký trươc đây liên quan đến thửa đất 745. Hai bên chỉ ký kết lại đê gia hạn thời gian thực hiện hợp đồng chứ các bên không giao tiền thêm, nội dung hợp đồng do ông T viết, bà C và ông T cùng ký vào hợp đồng, bà C ký bên A (bên bán) còn ông T ký bên B (bên mua). Hợp đồng được lập thành 02 bản, môi bên giữ 01 bản. Theo ông T2 biết thì ông T có liên hệ vơi bà C đê qua Văn phòng C2 đê công chứng. Ông T2 không nhơ ro ngày nào nhưng hai bên có đến tại Văn phòng C2 đê liên hệ làm hồ sơ nhưng sau khi Văn phòng C2 kiêm tra thì thiếu giấy tờ nên không công chứng được (cụ thê là văn bản phân chia di sản thừa kế của gia đình bà C), thời điêm đến Văn phòng C2 thì bà C đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 745. Văn phòng C2 có hương dẫn về Văn phòng C3 đê trích lục văn bản nêu trên. Tuy nhiên, khi hai bên đến Văn phòng C3 thì đã hết giờ làm việc. Bà C có hen ông T đến ngày hôm sau đê bà C bổ sung hồ sơ. Tuy nhiên, ông T thấy răng bà C hen nhiều lần mà vẫn không thực hiện đúng, nên quyết định không mua đất nữa, chỉ yêu cầu bà Chi t lại tiền cọc. Lúc đầu, bà C đồng ý và xin bơt tiền cọc, cũng như xin thêm thời gian đê trả tiền nhưng sau đó bà C đổi ý không đồng ý trả cọc nữa.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương, đã quyết định:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Lê Ngọc T đối vơi bà Nguyễn Thị C về việc “tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Tuyên bố hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất ngày 07/10/2022 giữa bà Nguyễn Thị C vơi ông Lê Ngọc T là vô hiệu.

Hậu quả của hợp đồng vô hiệu: Buộc bà Nguyễn Thị C có trách nhiệm thanh toán cho ông Lê Ngọc T số tiền 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Ngọc C1 về việc buộc ông Lê Ngọc T phải tiếp tục thực hiện hợp đồng đặt cọc chuyên nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bà C1 và ông T vào ngày 07/10/2022 đê chuyên nhượng quyền sử dụng đất thuộc thửa đất số 745, tờ bản đồ số 29, tọa lạc tại ấp H, xã L, huyện D, tỉnh Bình Dương theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DH 929097, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CS07458 do Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp ngày 18/10/2022 cho bà Nguyễn Thị C.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về nghia vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi có bản án sơ thẩm, ngày 31/7/2023 bị đơn bà Nguyễn Thị C có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm: các đương sự thỏa thuận vơi nhau về việc giải quyết vụ án như sau:

- Nguyên đơn và bị đơn thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất ngày 07/10/2022 giữa bà Nguyễn Thị C vơi ông Lê Ngọc T.

- Bà Nguyễn Thị C chịu trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Lê Ngọc T số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Bà C đã trả cho ông T 100.000.000 đồng vào ngày 21/11/2023. Bà C còn phải trả cho ông T số tiền còn lại là 100.000.000 đồng.

Ý kiến của đại diện Viện Kiêm sát tại phiên tòa:

Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được vơi nhau về việc giải quyết vụ án và thỏa thuận của các đương sự là tự nguyện, không vi phạm điều cấm của pháp luật và không trái đạo đức xã hội nên đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, lời trình bày, tranh tụng của các đương sự tại phiên tòa, ý kiến của đại diện Viện Kiêm sát,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

- Nguyên đơn ông Lê Ngọc T và bị đơn bà Nguyễn Thị C thống nhất hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất ngày 07/10/2022 được xác lập giữa ông Lê Ngọc T và bà Nguyễn Thị C.

- Bà Nguyễn Thị C chịu trách nhiệm trả lại cho ông Lê Ngọc T số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Bà C đã trả cho ông T 100.000.000 đồng vào ngày 21/11/2023. Bà C còn phải trả cho ông T số tiền còn lại là 100.000.000 đồng.

- Án phí dân sự sơ thẩm bà Nguyễn Thị C tự nguyện chịu nên Hội đồng xét xử ghi nhận sự tự nguyện của bà C.

[2] Xét thấy, tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự thỏa thuận được vơi nhau về việc giải quyết vụ án, sự thỏa thuận các đương sự là hoàn toàn tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và không trái đạo đức xã hội nên Hội đồng xét xử phúc thẩm căn cứ Điều 300 Bộ luật Tố tụng dân sự sửa bản án sơ thẩm, công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào khoản 2 Điều 148, Điều 300, khoản 2 Điều 308, Điều 313 Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội Khóa XIV quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận kháng cáo của bị đơn bà Nguyễn Thị C.

2. Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương như sau:

Ghi nhận sự tự nguyện thỏa thuận của nguyên đơn ông Lê Ngọc T và bị đơn bà Nguyễn Thị C như sau:

- Hủy hợp đồng đặt cọc tiền chuyên nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền vơi đất ngày 07/10/2022 được xác lập giữa ông Lê Ngọc T và bà Nguyễn Thị C.

- Bà Nguyễn Thị C chịu trách nhiệm hoàn trả lại cho ông Lê Ngọc T số tiền đặt cọc là 200.000.000 đồng (hai trăm triệu đồng). Bà C đã trả cho ông T 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) vào ngày 21/11/2023. Bà C phải trả cho ông T số tiền còn lại là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Kê từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án nếu người phải thi hành án không thanh toán số tiền trên cho người được thi hành án thì hàng tháng người phải thi hành án thì còn phải trả cho người được thi hành án số tiền lãi theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng vơi thời hạn và số tiền chậm trả.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị C phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm, được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà C đã nộp theo Biên lai thu số AA/2021/0011472 ngày 06 tháng 3 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

Ông Lê Ngọc T không phải chịu án phí dân sự sơ thẩm, trả lại cho ông T số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu số AA/2021/0011212 ngày 08 tháng 12 năm 2022 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

4. Về án phí phúc thẩm: Bà Nguyễn Thị C phải chịu 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng), được khấu trừ vào số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí bà C đã nộp theo Biên lai thu số AA/2021/0009273 ngày 07 tháng 8 năm 2023 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương.

5. Các phần khác của Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 18 tháng 7 năm 2023 của Tòa án nhân dân huyện Dầu Tiếng, tỉnh Bình Dương không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật kê từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng ghị.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 của Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.

Bản án dân sự phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kê từ ngày tuyên án./.