Bản án 461/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, bản tự khai và quá trình tham gia tố tụng, đại diện nguyên đơn trình bày:

Ngày 14/4/2010, nguyên đơn bà Lê Thị Hồng V với hộ gia đình bà Phan Thị H (bao gồm bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P, ông Lê Thanh V1) ký kết với nhau hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nội dung: Bà V nhận chuyển nhượng của hộ gia đình bà H quyền sử dụng đất có diện tích 18.436,1m2 thuộc thửa đất số 521, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00202 QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp ngày 22/10/2002 cho hộ bà Phan Thị H. Hợp đồng trên được Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã A ký chứng thực cùng ngày. Giá chuyển nhượng là 580.000.000 đồng. Sau khi ký kết hợp đồng, bà V đã giao đủ cho gia đình bà H số tiền nói trên. Gia đình bà H đã bàn giao đất cho bà V, bà V đã sử dụng từ thời điểm đó cho đến nay.

Tuy nhiên, khi bà V thực hiện thủ tục để đăng bộ quyền sử dụng đất và có yêu cầu gia đình bà H cung cấp bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng gia đình bà H không đồng ý, có hành vi cản trở việc sử dụng đất của nguyên đơn. Vì vậy, nguyên đơn khởi kiện ra Tòa án.

Theo đơn khởi kiện, nguyên đơn bà V yêu cầu buộc bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/04/2010 giữa bà Lê Thị Hồng V với bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 liên quan đến phần đất có diện tích 18.436,1m2 thuộc thửa đất số 521, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00202 QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp ngày 22/10/2002.

Quá trình giải quyết, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện như trên và yêu cầu Tòa án giải quyết theo diện tích đo đạc thực tế theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số: 662-2024 ngày 21/10/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D, phần đất tranh chấp có tổng diện tích 16.891,8m2 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) bao gồm tất cả các phần trên mảnh trích lục.

Tại phiên tòa, đại diện nguyên đơn có yêu cầu đưa ông Lê Đình N2, sinh năm 1984, là em ruột của bà Lê Thị Hồng V tham gia tố tụng với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan căn cứ vào đơn trình bày của ông Lê Đình N2, Bản cam kết ngày 23/3/2010, Biên bản làm việc ngày 07/01/2011 và giấy nhận tiền đặt cọc do ông Nguyễn Đình L1 ký nhận mà ông N2 cung cấp. Đồng thời, đại diện nguyên đơn đề nghị Tòa án tạm ngưng phiên tòa để tiến hành đối chất giữa nguyên đơn với bị đơn liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa hai bên. Nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu tiếp tục thực hiện Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/4/2010 giữa bà Lê Thị Hồng V với bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 liên quan đến phần đất có tổng diện tích đo đạc thực tế 16.891,8m2 theo Mảnh trích lục địa chính có đo đạc chỉnh lý (tranh chấp) số: 662-2024 ngày 21/10/2024 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện D và không đồng ý với yêu cầu khởi kiện phản tố của bị đơn.

Ngoài ra, nguyên đơn không có yêu cầu gì khác.

Theo đơn phản tố, bản tự khai và quá trình tham gia tố tụng, đại diện bị đơn trình bày:

Bị đơn không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/4/2010 giữa bà Lê Thị Hồng V với bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 liên quan đến phần đất thuộc thửa đất số 521, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh). Bởi vì việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng nêu trên của bị đơn với bà V là chưa đảm bảo theo quy định của pháp luật do bị đơn không am hiểu pháp luật nên đã ký theo yêu cầu của bà Lê Thị Hồng V. Cụ thể:

Thứ nhất, phần đất thuộc thửa đất số 521, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00202 QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp ngày 22/10/2002 được cấp cho hộ gia đình bà H. Trong hộ gia đình của bà H thời điểm cấp giấy chứng nhận năm 2002 có cả hai người con là bà Lê Thị Hồng P1, bà Lê Thị T nhưng bị đơn chưa thông qua ý kiến của các con trước khi ký chuyển nhượng, hai con của bà H cũng có ý kiến không đồng ý việc chuyển nhượng.

Thứ hai, phần đất này tại thời điểm chuyển nhượng đang được gia đình bị đơn thế chấp tại ngân hàng để vay tiền, nhưng Ủy ban nhân dân xã A vẫn tiến hành chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là chưa phù hợp quy định của pháp luật về đất đai. Hiện nay, phần đất này vẫn đang được thế chấp tại ngân hàng A – Chi nhánh huyện D theo Hợp đồng tín dụng số 5504-LAV-2023 ngày 15/9/2023 và Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số 8/AL/2023/HĐTC ngày 15/9/2023.

Thứ ba, bà V chưa hề thanh toán cho bà H một khoản tiền nào liên quan đến việc chuyển nhượng phần đất nêu trên mặc dù đã yêu cầu bà H ký hợp đồng chuyển nhượng tại Ủy ban nhân dân xã A như trên.

Thứ tư, phần đất trên vẫn do bà H quản lý, sử dụng và đóng thuế Nhà nước từ thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng năm 2010 cho đến nay, chứng tỏ bà V không có thiện chí nhận chuyển nhượng, không thanh toán tiền chuyển nhượng, từ bỏ quyền của người nhận chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Bị đơn bà H phản tố yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) ký chứng thực vào ngày 14/4/2010 theo số chứng thực số 96/2010, quyển số 01 giữa bà H, ông M và ông P, ông V1 với bà Lê Thị Hồng V.

Tại phiên tòa, đại diện bị đơn thay đổi yêu cầu phản tố, yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do Ủy ban nhân dân xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương (nay là xã T, Thành phố Hồ Chí Minh) ký chứng thực vào ngày 14/4/2010 theo số chứng thực số 96/2010, quyển số 01 giữa bà H, ông M và ông P, ông V1 với bà Lê Thị Hồng V.

Bị đơn không có yêu cầu gì khác.

Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Thị T, bà Lê Thị Hồng P1 thể hiện: Các bà là con của bà Phan Thị H. Phần đất tranh chấp là tài sản chung của hộ gia đình bà H, trong đó có quyền lợi của các bà. Việc bị đơn ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Lê Thị Hồng V thì các bà không biết, không đồng ý bán nên không ký tên vào hợp đồng. Việc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng nêu trên của Ủy ban nhân dân xã A là trái pháp luật, xâm phạm trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của các bà. Vì vậy, các bà không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn; đồng thời, thống nhất với ý kiến và yêu cầu của bị đơn và đại diện bị đơn.

Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Trung D thể hiện: Phần A diện tích 3,1m2 thuộc một phần thửa số 470 là phần đất thuộc Giấy chứng nhận của ông Huỳnh Trung D đã được đo đạc, chỉnh lý; ông không đồng ý giao cho các đương sự tranh chấp. Đối với phần B diện tích 437,5m2 thuộc một phần thửa đất số 499, phần đất này khi ông D làm thủ tục cấp đổi thửa số 499 đã chừa phần này ra vì nó thuộc quyền sử dụng đất của gia đình bà H, ông M.

Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Huỳnh Thanh L thể hiện: Phần D diện tích 14,4m2 và phần E diện tích 1,9m2 thuộc một phần thửa số 537 là phần đất thuộc giấy chứng nhận của ông Huỳnh Thanh L đã được đo đạc, chỉnh lý; ông không đồng ý giao cho các đương sự tranh chấp.

Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vương Kim T1 Thị Thu T2 thể hiện: Xác định phần C diện tích 111,8m2 thuộc một phần thửa số 09 ông bà không sử dụng và không có liên quan gì.

Ý kiến của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã A thể hiện: Xác định hồ sơ chứng thực hợp đồng chuyển nhượng đã bị thất lạc, không thể cung cấp cho Tòa án; đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật.

Ý kiến của người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân xã A là Ủy ban nhân dân xã T thể hiện: Đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật và xin vắng mặt.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 153/2025/DS-ST ngày 25/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Lê Thị Hồng V đối với bị đơn bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 về việc “yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

2. Chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Phan Thị H về việc “tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu”.

Tuyên Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 14/04/2010 giữa bà Lê Thị Hồng V với bà Phan Thị H, ông Lê Quang M, ông Lê Thanh P và ông Lê Thanh V1 liên quan đến phần đất có diện tích 18.436,1m2 thuộc thửa đất số 521, tờ bản đồ số 22 tọa lạc tại ấp Đ, xã A, huyện D, tỉnh Bình Dương theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00202 QSDĐ/QĐ-UB do Ủy ban nhân dân huyện D cấp ngày 22/10/2002 là vô hiệu.

Ngoài ra, bản án còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 01/10/2025, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn cung cấp chứng cứ mới là tin nhắn cho rằng là của ông Lê Thanh P (con bà H) gửi cho ông Lê Đình N2 và Vi bằng số 189/2026/VB-TPL ngày 16/3/2026 của Văn phòng T3 và yêu cầu hủy bản án sơ thẩm để đưa ông N2 vào tham gia tố tụng cũng như đánh giá toàn bộ các chứng cứ.

Người đại diện hợp pháp của bị đơn vẫn giữ yêu cầu phản tố.

Các đương sự không tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn cung cấp chứng cứ mới, Hội đồng xét xử đã tạm ngừng phiên tòa để triệu tập ông P cũng như ông N2. Ông P không thừa nhận cũng không phủ nhận về số điện thoại mà ông P sử dụng. Do đó, để làm rõ các chứng cứ và đảm bảo chứng cứ được đánh giá qua 02 cấp xét xử, cần hủy bản án sơ thẩm, nên đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn, hủy bản án sơ thẩm, giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án.

Sau khi nghiên cứu tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, lời trình bày của các đương sự, ý kiến của Kiểm sát viên,

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ Điều 148, Điều 296, khoản 3 Điều 308, Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận kháng cáo của người đại diện hợp pháp của nguyên đơn bà Lê Thị Hồng V là ông Phan Thúc Đ.

2. Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 153/2025/DS-ST ngày 25/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh.

Giao hồ sơ vụ án về cho Tòa án nhân dân khu vực 18 – Thành phố Hồ Chí Minh giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm.

3. Về án phí phúc thẩm: Trả lại cho bà Lê Thị Hồng V số tiền 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp tại Biên lai thu số 0027905 ngày 17/10/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.