Bản án 461/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Bà Lê Thị Ngọc Hương

Các Thẩm phán:

Bà Lê Thị Mỹ Nhung

Bà Trịnh Thị Ánh

- Thư ký phiên tòa: Bà Phạm Thị Bích Lương - Thư ký Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh tham gia phiên tòa: Ông Tào Minh Quân - Kiểm sát viên.

Ngày 17/8/2022, tại trụ sở Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh xét xử phúc thẩm công khai vụ án dân sự thụ lý số 240/TLPT-DS ngày 22 tháng 7 năm 2022 về “Tranh chấp Hợp đồng thuê nhà”; Do Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 12/5/2022 của Toà án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh bị kháng cáo; Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử số 4228/2022/QĐPT-DS ngày 29/7/2022 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn:

1. Ông Nguyễn Hoài N, sinh năm 1959; Địa chỉ: Số 35 đường L, phường A, quận K, Thành phố Hà Nội (có mặt).

2. Bà Thạch Thị H, sinh năm 1960; Địa chỉ: 2A đường T, phường Đ, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người đại diện hợp pháp của nguyên đơn: Ông Mai Văn B, sinh năm 1968; Địa chỉ: 19R, đường C, Phường V, quận U, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền được Văn phòng công chứng X chứng nhận số: 000377, Quyển số: 06.TP/CC-SCC/HĐND ngày 08/6/2020) (có mặt).

- Bị đơn:

1. Ông Vũ Minh G, sinh năm 1961; Địa chỉ: 947/26/12 đường T1, Phường E, quận D, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên lạc: 2A đường T, phường Đ, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

2. Bà Nguyễn Thị P, sinh năm 1965; Địa chỉ: 947/26/12 đường T1, Phường E, quận D, Thành phố Hồ Chí Minh; Địa chỉ liên lạc: 2A đường T, phường Đ, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh (có mặt).

Người đại diện hợp pháp của bị đơn:

Bà Trịnh Thị H1, sinh năm 1986; Địa chỉ: 46 đường S, Phường Y, quận D, Thành phố Hồ Chí Minh (Theo Giấy ủy quyền ngày 12/02/2022 do Văn phòng Công chứng Đ.T.T chứng nhận số: 000839, Quyển số: 01/2022/ TP/CC-SCC/HĐND) (có mặt).

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn - Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H có Ông Mai Văn B là người đại diện theo ủy quyền trình bày:

Tháng 12/2018, Ông Nguyễn Hoài N và vợ là Bà Thạch Thị H có ký hợp đồng thuê nhà ở với bên thuê là Ông Vũ Minh G. Căn nhà thuê tọa lạc tại địa chỉ số 2A đường T, phường Đ, Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh do ông N và bà H đứng tên chủ sở hữu căn nhà. Các bên thỏa thuận tiền thuê nhà được tính từ ngày 01/12/2018. Giá thuê nhà là 50.000.000đ (Năm mươi triệu) đồng/ tháng. Thời hạn thanh toán từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng. Trong hợp đồng hai bên đã thống nhất ông G được quyền cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ căn nhà trên và chỉ cho thuê để ở hoặc dùng làm văn phòng công ty. Đến hết tháng 02/2020, ông N và bà H ghi nhận việc ông G đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thanh toán tiền thuê như đã thỏa thuận. Trong tháng 03/2020, theo đề nghị từ phía ông G (qua email ông N và bà H đã đồng ý giảm tiền thuê nhà cho ông G với số tiền giảm là 15.000.000 đồng (tương đương 30% số tiền thuê nhà hàng tháng). Đồng thời, ông N và bà H cũng đồng ý cho ông G chậm trả đến hết ngày 10/3/2020 (theo Hợp đồng kỳ thanh toán từ ngày 01 đến ngày 05 hàng tháng). Ông G đã thanh toán tiền thuê nhà tháng 3/2020 như đã thỏa thuận.

Do tình hình dịch bệnh Covid 19 kéo dài nên vào vào những ngày cuối tháng 3/2020 và đầu tháng 4/2020, ông G đã gửi e-mail đề nghị ông N và bà H hỗ trợ bằng cách miễn giảm 100% tiền thuê nhà Ông N và bà H đã hồi đáp và sẽ giảm 50% tiền thuê nhà trong tháng 4/2020 và tùy theo tình hình dịch bệnh sẽ thỏa thuận tiền thuê nhà trong các tháng tiếp theo. Sau đó, vào các ngày 11/4, 15/4 và 24/4, Ông N và bà H đã gửi email 03 lần đề nghị ông G thanh toán số tiền thuê nhà tháng 4/2020 nhưng với lý do tình hình dịch bệnh không có khách thuê nên ông G không thể trả tiền thuê nhà. Trong tháng 5/2020, ông N và bà H cùng ông G cũng đã có những lần gặp gỡ, trao đổi, yêu cầu Văn phòng Thừa phát lại Quận U lập vi bằng về những thỏa thuận, cam kết của hai bên. Ngày 01/6/2020, ông N và bà H cũng gửi email đồng ý giảm tiền thuê nhà trong hợp đồng cụ thể:

- Giảm 70% tiền thuê nhà tháng 4/2020

- Giảm 50% tiền thuê nhà tháng 5/2020.

Và đề nghị ông G thanh toán tiền thuê nhà hai tháng 4 và tháng 5 năm 2020. Nhưng đến thời điểm hiện tại, với nhiều lý do, ông G vẫn chưa thanh toán tiền thuê nhà. Ngày 04/6/2020, ông G chuyển khoản cho ông N và bà H số tiền 50.000.000 đồng, chi tiết như sau:

- 10.000.000 đồng tiền thuê nhà tháng 4 năm 2020.

- 40.000.000 đồng tiền thuê nhà hai tháng 5, 6 năm 2020.

Về phía bên cho thuê, ông N và bà H đã thể hiện ý chí bằng cách chia sẻ rủi ro cho ông G cụ thể là việc đồng ý giảm tiền thuê nhà có lúc lên đến 50%. Tuy nhiên, ông G đã tự ý đưa ra mức giá thuê và tự chuyển khoản mà chưa được sự đồng ý của ông N và bà H (với mức giảm 60% - 80%). Hiện ông G và bà P còn chưa thanh toán đủ số tiền tháng 4, 5, 6 năm 2020 theo số tiền mà ông N, bà H chưa đồng ý giảm. Cụ thể:

- Tháng 4/2020 còn thiếu 5.000.000 đồng.

- Tháng 5/2020 còn thiếu 5.000.000 đồng.

- Tháng 6/2020 còn thiếu 30.000.000 đồng; Và tiền thuê nhà từ tháng 7/2020 đến ngày 30/3/2022.

Tổng cộng, ông G và bà P chưa thanh toán và còn thiếu ông N và bà H số tiền thuê nhà tạm tính đến ngày 30/3/2022 là: 1.070.000.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi triệu đồng). Nay ông N và bà H làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết các vấn đề sau:

- Yêu cầu Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu tạm tính đến ngày 30/3/2022 là: 1.070.000.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi triệu đồng).

- Do bên thuê vi phạm nghĩa vụ thanh toán trong hợp đồng thuê nhà nói trên. nên đề nghị Tòa tuyên Hợp đồng thuê nhà chấm dứt từ ngày 31/3/2022 và buộc bên thuê nhà là ông G trả lại nhà theo đúng quy định của pháp luật. Để tạo điều kiện giải quyết vụ án nhanh chóng, mặc dù ông G và bà P không xuất trình được tài liệu, chứng cứ hợp pháp cho những yêu cầu của mình nhưng Ông Nguyễn Hoài N và vợ là Bà Thạch Thị H đồng ý một phần yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P, đồng ý trả lại tiền đặt cọc và thanh toán chi phí sửa chữa cho ông G và bà P.

* Quá trình giải quyết vụ án tại cấp sơ thẩm, người đại diện hợp pháp của bị đơn Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P trình bày:

Ông G, bà P không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và có ý kiến như sau:

- Tình từ thời gian tháng 7 năm 2021 đến nay và thời gian sau này do ông N và bà H khởi kiện ông G và bà P ra tòa nên ông G và bà P không thể kinh doanh được nên không chấp nhận thanh toán tiền thuê nhà.

1. Nếu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H đồng ý cho Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P tiếp tục thuê nhà thì giá thuê nhà phải tính toán thuận lại theo thu nhập thực tế trên thị trường (Hiện nay giá cho thuê mặt bằng và cơ sở lưu trú cho khách thuê đã giảm tới 80% do dịch bệnh không có người thuê) và phải ký lại hợp đồng là 7 (Bảy) năm để Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P có thời gian bù lỗ lại do thời gian qua việc kinh doanh bị ảnh hưởng nghiêm trọng do việc xây dựng các nhà xung quanh, do dịch bệnh Covid. Việc đóng tiền thuê nhà sẽ bắt đầu khi nguyên đơn rút đơn khởi kiện, thỏa thuận giá cả và ký kết hợp đồng.

2. Trường hợp nguyên đơn không chấp nhận giá thuê nhà theo thu nhập thực tế mà đòi lại nhà để nghị bên thuê thanh toán lại cho Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P:

- Trả lại số tiền cọc Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P đã đóng là: 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng).

- Trả lại số tiền thuê nhà Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P đã thanh toán kể từ khi bắt đầu thuê (Do căn nhà thuê bị ảnh hưởng khi hàng xóm kề cận đập phá xây dựng) với số tiền là 15.000.000 đồng x 15 tháng (Số tháng nhà hai bên và phía sau đập phá xây nhà từ tháng 4/2019 đến tháng 7/2020) = 225.000.000đ (Hai trăm hai mươi lăm triệu đồng).

- Thực hiện bồi thường theo Điều 5.6 Hợp đồng thuê nhà đã ký số tiền: 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng).

- Đền bù chi phí sửa chữa (Từng hạng mục sửa chữa đã thông báo cho chủ nhà, do không thuê công ty xây dựng nên ông G đã tự sửa chữa không có hóa đơn giá trị gia tăng. Ông G đã thống kê chi phí, photo các chứng từ viết tay nộp tại Tòa án nhân dân Quận M số tiền là: 467.000.000đ (Bốn trăm sáu mươi bảy triệu đồng).

- Đền bù thiệt hại do cho thuê nhà chưa đầy đủ pháp lý (Chưa làm hoàn công phần xây dựng trái phép - theo biên bản cán bộ đô thị phường ngày 16/01/2019) đã ký hợp đồng thuê nhà để gia đình Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P thế chấp nhà mình đầu tư và sửa chữa nhà 2A/6 đường T với mục đích làm ăn lâu dài và giá cả thay đổi theo thời gian từ năm 2019 đến năm 2021 là 300 X 467.000.000 đồng = 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng).

- Thanh toán số tiền Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P phải thuê người trông coi nhà trong suốt thời gian ông N và bà H khởi kiện tại Tòa, mỗi tháng 5.000.000đ (Năm triệu đồng) cho đến khi kết thúc vụ án.

- Theo thỏa thuận điều 5.6 Hợp đồng thuê nhà nếu không thỏa thuận được giá cả hai bên phải thanh lý hợp đồng trước thời thanh lý hợp đồng trước thời hạn thì nguyên đơn phải trả lại bị đơn số tiền thuê thời gian còn lại từ tháng 8/2020 đến 30/11/2025 số tiền: 50.000.000 đồng x 63 tháng =3.150.000.000đ (Ba tỷ một trăm năm mươi triệu đồng).

Tổng số tiền Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P yêu cầu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H thanh toán là: 4.294.500.000đ (Bốn tỷ hai trăm chín mươi bốn triệu năm trăm nghìn đồng).

Khi Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H thanh toán số tiền trên Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P đồng ý trao lại nguyên trạng căn nhà thuê. Nêu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H không thanh toán khoản 4 nêu trên Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P được quyền tháo dỡ mọi trang thiết bị đã lắp đặt trong căn nhà thuê theo Hợp đồng đã ký trước đó và nguyên đơn phải thanh toán cho bị đơn số tiền tháo dỡ là 50.000.000đ (Năm mươi triệu đồng). Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P cam đoan để lại nhà 2A/6 Đường T, phường Đ, Quận M nguyên tình trạng thấm dột, xuống cấp khi ông bà đến nhận nhà và trang thiết bị kèm theo biên bản có xác nhận của chủ nhà.

Theo đơn phản tố đã được sửa đổi bổ sung ngày 03/01/2022 và tại biên bản hòa giải ngày 23/3/2022 Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P thay đổi yêu cầu phản tố, xác định lại chỉ yêu cầu phản tố như sau:

1. Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H chấm dứt gửi mail đòi tiền thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà đã hết hiệu lực.

2. Thanh toán tiền ông G phải thuê nhân viên trông coi lau dọn, bảo dưỡng, bảo trì căn nhà từ tháng 7/2020 đến nay là: 45.000.000 đồng.

3. Hoàn trả tiền cọc: 112.500.000 đồng.

4. Thanh toán số tiền vi phạm Hợp đồng theo Điều 5.6 Hợp đồng thuê nhà đã ký là: 200.000.000 đồng.

5. Hoàn trả số tiền sửa chữa và mua sắm trang thiết bị trong nhà tổng cộng: 467.850.250 đồng.

6. Bồi thường tổn thất tinh thần, danh dự là: 50.000.000 đồng.

Tổng số tiền yêu cầu: 875.350.250đ (Tám trăm bảy mươi lăm triệu ba trăm năm mươi nghìn hai trăm năm mươi nghìn đồng).

Ngoài những yêu cầu trên Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P không có yêu cầu gì khác. Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P chỉ chịu trách nhiệm hoàn trả lại chủ nhà những gì được bàn giao (bao gồm vật dụng mà người thuê nhà trước giao lại - có văn bản xác nhận của Bà Thạch Thị H). Còn lại toàn bộ vật dụng của gia đình Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P sẽ mang đi.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 12/5/2022 của Toà án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh đã tuyên xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H:

- Buộc Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P phải thanh toán cho Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H số tiền thuê nhà còn thiếu phát sinh từ Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 là: 602.149.750đ (Sáu trăm lẻ hai triệu một trăm bốn mươi chín nghìn bảy trăm năm mươi nghìn đồng).

Thời hạn thanh toán: Trả một lần ngay khi bản án có hiệu lực pháp luật.

Kể từ ngày 13 tháng 5 năm 2022 cho đến khi thanh toán xong khoản nợ, Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P còn phải trả cho Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

- Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 chấm dứt từ ngày 31/3/2022.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G: Thanh toán tiền ông G phải thuê nhân viên trông coi lau dọn, bảo dưỡng, bảo trì căn nhà từ tháng 7/2020 đến nay là: 45.000.000 đồng (Bốn mươi lăm triệu đồng); Thanh toán số tiền vi phạm Hợp đồng theo Điều 5.6 Hợp đồng thuê nhà đã ký là: 200.000.000 đồng (Hai trăm triệu đồng); Bồi thường tổn thất tinh thần, danh dự là: 50.000.000 đồng (Năm mươi triệu đồng).

3. Chấp nhận một phần yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G: Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H hoàn trả lại số tiền đặt cọc cho Ông Vũ Minh G là: 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng).

4. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G yêu cầu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H chấm dứt gửi mail đòi tiền thuê nhà.

5. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn- Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H hỗ trợ bị đơn- Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P số tiền sửa chữa và mua sắm trang thiết bị trong nhà tổng cộng: 467.850.250đ (Bốn trăm sáu mươi bảy triệu tám trăm năm mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng). Tổng số tiền nguyên đơn đồng ý đã bao gồm hoàn trả tiền đặt cọc là: 580.350.250đ (Năm trăm tám mươi triệu ba trăm năm mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng); Đã được cấn trừ vào số tiền thuê nhà Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P còn thiếu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H. Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H đã hỗ trợ xong.

6. Đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P trả lại căn nhà cho thuê của Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H.

7. Đình chỉ giải quyết đối với toàn bộ yêu cầu phản tố của Bà Nguyễn Thị P.

Các bên thi hành dưới sự giám sát của cơ quan thi hành án dân sự có thẩm quyền.

8. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Bà Nguyễn Thị P phải chịu án phí là: 28.085.990đ (Hai mươi tám triệu không trăm tám mươi lăm nghìn chín trăm chín mươi đồng). Nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là: 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0005061 ngày 02 tháng 11 năm 2021; Số tiền: 3.750.000đ (Ba triệu bảy trăm năm mươi nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0005062 ngày 02 tháng 11 năm 2021; Số tiền: 18.180.000đ (Mười tám triệu một trăm tám mươi nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2021/0005061 ngày 02 tháng 11 năm 2021 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Bà Nguyễn Thị P còn phải chịu án phí là: 5.855.990đ (Năm triệu tám trăm năm mươi lăm nghìn chín trăm chín mươi đồng).

Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H phải chịu án phí là: 5.625.000đ (Năm triệu sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng) nhưng được cấn trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là: 1.000.000đ (Một triệu đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0029328 ngày 24 tháng 6 năm 2020; Số tiền: 300.000 (Ba trăm nghìn) đồng theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số: AA/2019/0029327 ngày 24 tháng 6 năm 2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H còn phải nộp thêm số tiền án phí là: 4.325.000đ (Bốn triệu ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng).

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo và nghĩa vụ thi hành án của các đương sự.

Ngày 24/5/2022, Ông Nguyễn Hoài N - Bà Thạch Thị H có đơn kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 12/5/2022 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết xem xét lại yêu cầu phản tố của bị đơn liên quan đến tiền cọc thuê nhà.

Ngày 23/5/2022 Ông Vũ Minh G có đơn kháng cáo đối với Bản án sơ thẩm số 122/2022/DS-ST ngày 12/5/2022 của Tòa án nhân dân Quận M, Thành phố Hồ Chí Minh với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm giải quyết bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, chấp nhận toàn bộ yêu cầu phản tố của bị đơn, bảo đảm quyền lợi và lợi ích hợp pháp của bị đơn.

* Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án. Nguyên đơn không rút đơn khởi kiện và không rút đơn kháng cáo, bị đơn không rút yêu cầu phản tố và không rút đơn kháng cáo. Các bên vẫn giữ nguyên ý kiến đã trình bày và không nộp thêm chứng cứ mới nào khác ngoài các chứng cứ đã nộp tại cấp sơ thẩm.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu tại phiên tòa:

- Về tố tụng:

Từ khi thụ lý vụ án cho đến thời điểm Hội đồng xét xử tuyên bố nghỉ để nghị án Thẩm phán chủ tọa, Thư ký, Hội đồng xét xử đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự. Những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng, đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Về nội dung:

+ Xét việc ký Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 giữa Ông Vũ Minh G và Ông Nguyễn Hoài N, Bà Thạch Thị H là hoàn toàn tự nguyện, hình thức và nội dung của Hợp đồng đúng theo quy định pháp luật. Ông G đã sử dụng căn nhà thuê để ở và kinh doanh nhưng mới thực hiện một phần nghĩa vụ thanh toán cho nguyên đơn, chưa thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo thỏa thuận Hợp đồng nên yêu cầu thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu tạm tính đến ngày 31/3/2022 là: 1.070.000.000đ (Một tỷ không trăm bảy mươi triệu đồng) theo yêu cầu của nguyên đơn là có cơ sở để chấp nhận. Xét yêu cầu của nguyên đơn chấm dứt hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/12/2018, Ông Vũ Minh G tự ý giảm tiền thuê nhà tháng 4/2020, tháng 5/2020, tháng 6/2020 và không thanh toán tiền thuê nhà từ tháng 7/2020 cho đến nay là vi phạm khoản 2.2 Điều 2; khoản 4.2 Điều 4; khoản 6.1 Điều 6 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018, căn cứ khoản 5.5 Điều 5 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 và điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014, yêu cầu của nguyên đơn về chấm dứt hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 từ ngày 31/3/2022 là có cơ sở chấp nhận. Như vậy kháng cáo của bị đơn Ông Vũ Minh G về việc yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử theo hướng bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không có cơ sở xem xét.

+ Về kháng cáo Ông Vũ Minh G yêu cầu chấp nhận các yêu cầu phản tố của bị đơn thì tại phiên tòa Ông Vũ Minh G rút yêu cầu phản tố đối với yêu cầu Ông Nguyễn Hoài N và Bà Thạch Thị H chấm dứt gửi mail đòi tiền thuê nhà nên cần đình chỉ giải quyết đối với yêu cầu phản tố này của Ông Vũ Minh G.

+ Đối với yêu cầu thanh toán tiền ông G phải thuê nhân viên trông coi lau dọn, bảo dưỡng, bảo trì căn nhà từ tháng 7/2020 đến nay là: 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng): Ông G chỉ nộp bản photo bản ký nhận tiền viết tay do ông G soạn thảo nên không có căn cứ để xác định yêu cầu của ông G là có căn cứ và hợp pháp theo quy định Điều 93 Bộ luật Tố tụng dân sự. Mặt khác Hợp đồng thuê nhà đã ký kết giữa nguyên đơn và bị đơn cũng không thỏa thuận về việc phải thuê nhân viên trông coi, bảo dưỡng, bảo trì căn nhà nên yêu cầu thanh toán tiền thuê nhân viên trông coi lau dọn, bảo dưỡng, bảo trì căn nhà từ tháng 7/2020 đến nay là: 45.000.000đ (Bốn mươi lăm triệu đồng) của ông G là không có căn cứ để chấp nhận.

+ Đối với yêu cầu hoàn trả tiền cọc: 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng): Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đồng ý hoàn trả số tiền đặt cọc là: 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) cho bị đơn. Các đương sự không tranh chấp đối với số tiền này nên chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G đối với yêu cầu nguyên đơn hoàn trả tiền đặt cọc.

+ Đối với yêu cầu thanh toán số tiền vi phạm Hợp đồng theo Điều 5.6 Hợp đồng thuê nhà đã ký là: 200.000.000đ (Hai trăm triệu đồng): Khoản 5.6 Điều 5 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 các đương sự thỏa thuận “Trong thời gian thực hiện hợp đồng, nếu bên B đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn thì phải báo trước cho Bên A trước 12 tháng (hai tháng), bên B phải trả lại tiền cọc, tiền thuê nhà của thời gian còn lại (thời gian đã thanh toán nhưng chưa sử dụng) và phải chịu một khoản tiền phạt là: 200.000.000 VNĐ (Bằng chữ: hai trăm triệu đồng)”. Tuy nhiên, như đã nhận định ở trên do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán nên nguyên đơn được quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn theo quy định khoản 5.5 Điều 5 Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018 và quy định điểm b khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014. Ngoài ra ngày 31/3/2022 Ông Vũ Minh G và Bà Nguyễn Thị P đã tự nguyện bàn giao mặt bằng thuê và chấm dứt Hợp đồng thuê nhà ngày 01/12/2018, nguyên đơn cũng không tiếp tục tính tiền thuê nhà từ ngày 31/3/2022. Do đó yêu cầu của ông G không có căn cứ để được chấp nhận.

+ Đối với yêu cầu hoàn trả số tiền sửa chữa và mua sắm trang thiết bị trong nhà tổng cộng: 467.850.250đ (Bốn trăm sau mươi bảy triệu tám trăm năm mươi nghìn hai trăm năm mươi đồng). Tuy nhiên tại phiên tòa để giải quyết vụ án được nhanh chóng nên nguyên đơn đồng ý hỗ trợ toàn bộ số tiền sửa chữa như bị đơn yêu cầu. Xét, đây là sự tự nguyện chấp nhận hỗ trợ của nguyên đơn và có lợi cho bị đơn nên cần ghi nhận.

+ Đối với yêu cầu bồi thường tổn thất tinh thần, danh dự là 50.000.000đ (Năm mươi nghìn đồng): Ông Vũ Minh G không xuất trình được bất kỳ tài liệu, chứng cứ nào chứng minh có tổn thất tinh thần, danh dự do hành vi vi phạm pháp luật của nguyên đơn gây ra. Theo ông G trình bày việc nguyên đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân là xúc phạm danh dự, nhân phẩm ông là không có căn cứ nên không chấp nhận yêu cầu bồi thường tổn thất tinh thần, danh dự là 50.000.000 đồng của ông G.

+ Đối với ý kiến kháng cáo của nguyên đơn về việc xem xét lại hoàn trả tiền cọc: 112.500.000d (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng). Nhận thấy tại phiên tòa theo ý kiến của đương sự, Tòa án sơ thẩm đã ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn đồng ý hoàn trả số tiền đặt cọc là: 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) cho bị đơn. Các đương sự không tranh chấp đối với số tiền này nên Tòa án sơ thẩm chấp nhận yêu cầu phản tố của Ông Vũ Minh G đối với yêu cầu nguyên đơn hoàn trả tiền đặt cọc là có cơ sở. Do đó ý kiến kháng cáo của nguyên đơn xem xét lại đối với số tiền 112.500.000đ (Một trăm mười hai triệu năm trăm nghìn đồng) là không có cơ sở chấp nhận.

Vì các lẽ trên, Viện kiểm sát nhân dân TP.Hồ Chí Minh đề nghị Hội đồng xét xử: Chấp nhận một phần kháng cáo của nguyên đơn Ông Nguyễn Hoài N, Bà Thạch Thị H về án phí; không chấp nhận kháng cáo của bị đơn Ông Vũ Minh G. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 122/2022/DS-ST ngày 12/5/2022 của Tòa án nhân dân Quận M, TP. Hồ Chí Minh về án phí do nguyên đơn là người cao tuổi.