Bản án 46/2023/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn là ông Nguyễn Văn T và người bảo vệ quyền lợi của Nguyên đơn trình bày:

Năm 2005 ông T, bà Đ có vay của ông L số tiền 1000USD, năm 2006 ông T vi phạm pháp luật phải đi chấp hành án tại Trại giam, ông L có sang gặp bà Đ vợ ông T để đòi số tiền trên. Do không có tiền trả ông L, bà Đ có lên thăm gặp ông T và nói chuyện việc bán đất cho ông L. Sau khi gặp ông T, ngày 02/02/2007 bà Đ có viết giấy nhƣợng nhà với nội dung: nhƣợng lại 588 m2 cùng năm gian nhà tranh cho ông L, bà M với giá 35.000.000 đồng (tại thửa số 420 tờ bản đồ số 4 diện tích 588 m2 đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên ông Nguyễn Văn T và bà Nguyễn Thị Hồng Đ). Việc chuyển nhƣợng giữa hai ngƣời chỉ có giấy viết tay, không đến cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục theo quy định. Khi trả tiền ông L đã trừ vào số nợ 1000USD, còn lại trả bà Đ bằng tiền mặt. Ngay sau khi viết giấy nhƣợng nhà đất, ông L, bà M đã quản lý toàn bộ thửa đất trên cùng với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản chính. Năm 2008 ông T chấp hành án xong về nhà, có gặp trao đổi với ông L là không bán đất nữa và nói trả lại số tiền ông L đã mua, cộng cả gốc và lãi nhƣng ông L không đồng ý.

Năm 2021 ông T, bà Đ tiếp tục đặt vấn đề với ông L, bà M về việc mua lại toàn bộ diện tích 588m2, hai bên có viết giấy chuyển nhƣợng ngày 09/11/2021 với nội dung ông L, bà M chuyển nhƣợng lại toàn bộ diện tích đất và tài sản trên đất cho ông T với giá 1 tỷ đồng, thanh toán trong 05 năm, mỗi năm trả 200 triệu đồng, sau khi trả hết tiền thì ông L trả giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông T. Việc mua bán không có ai chứng kiến. Ông T, ông M(L) có ký vào giấy chuyển nhƣợng là ông L mang đến lấy chữ ký sau khi hai bên đã ký kết xong. Quá trình thực hiện hợp đồng, do không thống nhất diện tích đất để lại sử dụng chung và ông T không tiếp tục thanh toán theo nội dung đã thoả thuận nên ông L và ông T không tiếp tục thực hiện theo thoả thuận ngày 09/11/2021. Hiện nay thửa đất trên vợ chồng ông L, bà M vẫn đang quản lý, sử dụng.

Ngày 01/6/2022, ông T làm đơn khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa ông T bà Đ và ông L bà M ký ngày 09/11/2021 vô hiệu. Ngày 24/7/2023 ông T bổ sung, yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký ngày 02/02/2007 là vô hiệu và yêu cầu ông L phải trả lại cho ông T số tiền là 200 triệu và tiền lãi tính từ tháng 01/2022 đến nay, đối trừ với số tiền 35 triệu của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ngày 02/02/2007 và số tiền lãi, số tiền còn lại yêu cầu ông L phải trả ông T, bà Đ. Căn cứ ông T đƣa ra:

Thửa đất số 420, tờ bản đồ số 4 diện tích 588 m2 là cấp cho hộ gia đình ông T gồm có ông T, bà Đ, anh Quang; năm 2007 bà Đ đã bán diện tích đất này cho ông L, bà M trong khi ông T đi chấp hành án không có ở nhà; việc mua bán không làm thủ tục ở cơ quan có thẩm quyền, hiện tại mảnh đất đó vẫn tên ông T, bà Đ. Ông T sẽ có trách nhiệm trả ông L số tiền 35 triệu và tiền lãi tính từ năm 2007 đến nay.

Năm 2021 ông T, bà Đ do có nhu cầu sử dụng diện tích đất nên đã đặt vấn đề với ông L, bà M mua lại diện tích 588m2 đất trên và tài sản trên đất với giá 1 tỷ đồng và thời hạn trả là 200 triệu/1 năm, trả dần trong 5 năm, ông L là ngƣời viết giấy chuyển nhƣợng, việc mua bán không có ai làm chứng và không có cơ quan có thẩm quyền nào chứng nhận. Sau khi ông T trả ông L 200 triệu ông T có sang dọn dẹp diện tích đất mà hai bên đã mua bán xong nhƣng ông L không đồng ý mà yêu cầu ông T cắt lại 150 m2 để làm nơi thờ cúng. Ông T không đồng ý với lý do, tại giấy chuyển nhƣợng không thỏa thuận nội dung đó, ông không nhất trí mua nữa và khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ký ngày 09/11/2021 giữa ông T, bà Đ và ông L, bà M là vô hiệu và yêu cầu ông L phải trả ông T số tiền 200 triệu và tiền lãi của 200 triệu tính từ tháng 01/2022 đến nay.

Bị đơn ông Nguyễn Văn L và người bảo vệ quyền lợi của Bị đơn trình bày:

Ông L không nhất trí nội dung khởi kiện bổ sung của ông T về yêu cầu tuyên giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa bà Đ và ông L ký ngày 02/02/2007 là vô hiệu với lý do: Do vợ chồng ông T bà Đ có nhu cầu bán diện tích đất và tài sản trên đất, ông L đƣa bà Đ đến trại giam nơi ông T đang chấp hành án để trao đổi với ông T về việc mua bán này. Sau khi trao đổi, ông T đồng ý việc bà Đ bán đất cho ông L, bà M. Đƣợc sự đồng ý của hai vợ chồng bà Đ, có sự chứng kiến của ông L là anh trai ông L và ông T, hai bên mới thực hiện việc mua bán. Thể hiện tại giấy nhƣợng nhà ngày 02/02/2007 với nội dung nhƣợng lại số đất 588m2 cùng 5 gian nhà tranh cho ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị M với giá 35.000.000 đồng. Bà Đ là ngƣời trực tiếp viết giấy, khi viết giấy nhƣợng nhà đất có cụ Vũ Thị Tính, ông Vũ Văn Huấn, ông Phan Thanh Tuấn là là ngƣời chứng kiến. Việc mua bán đã thực hiện, ông L quản lý, sử dụng và nộp thuế diện tích đất này từ năm 2007 đến năm 2021, không có tranh chấp gì.

Sau khi chấp hành án xong, năm 2008 ông T về địa phƣơng sinh sống, cũng không có ý kiến gì về việc chuyển quyền sử dụng đất giữa bà Đ và vợ chồng ông. Năm 2009 ông L xây dựng cổng và tƣờng bao phía trƣớc thửa đất, năm 2016 ông L xây dựng chuồng lợn trên diện tích đất mua của ông T, bà Đ để chăn nuôi, diện tích xây dựng 80m2, thời điểm đó ông T ở nhà nhƣng ông T, bà Đ cũng không có ý kiến gì. Ngày 09/11/2021 ông T vào đặt vấn đề với ông L về việc mua lại diện tích đất mà trƣớc đây bà Đ đã bán cho vợ chồng ông. Sau khi thoả thuận, ông T đọc cho ông viết giấy chuyển nhƣợng đất với giá 1.000.000.000 đồng và trả trong 05 năm mỗi năm là 200.000.000 đồng. Ngày 27/12/2021 ông T đã trả ông L lần 1, số tiền 200.000.000 đồng. Khi thực hiện việc mua bán, hai bên đã thỏa thuận với nhau bằng miệng với nội dung là ông L bán diện tích đất thổ cƣ là 150 m2 x 6.000.000 đồng/m2 bằng 900.000.000 đồng và 288 m2 đất vƣờn tính là 300.000.000 đồng; tổng là 1.200.000.000 đồng, nhƣng ông T, ông L thống nhất với nhau giá chuyển nhƣợng là 1 tỷ và để là 150 m2 đất thổ cƣ để làm nơi thờ tự nhƣng không ghi vào giấy chuyển nhƣợng đất vì khi đó ông T bảo cứ ghi dồn vào sau này tách sổ sau để ông T dễ đi giao dịch vay vốn Ngân hàng, anh em trong nhà cứ yên tâm. Ông L xác định, vì là chỗ anh em trong gia đình cũng là tạo điều kiện cho ông T vay vốn nên ông mới ghi nhƣ vậy. Việc mua bán giữa hai ông không có ai chứng kiến. Do không thống nhất việc để lại một phần diện tích đất khi chuyển nhƣợng nên năm 2022 ông T đã khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên giấy chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất ngày 09/11/2021 là vô hiệu, ông L đồng ý và sẽ có trách nhiệm trả ông T số tiền là 200.000.000 đồng mà ông T đã trả lần 1 và tiền lãi theo quy định, ngoài ra ông L không đồng ý bất kỳ yêu cầu khởi kiện nào của ông T. Ông L đề nghị Tòa án công nhận diện tích đất 565,4 m2(theo hiện trạng đo vẽ) và toàn bộ tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Hưng, Nguyễn Thị T, Nguyễn Văn T, Nguyễn Văn M (L) đều trình bày thửa đất đang tranh chấp giữa ông T, bà Đ, ông L, bà M có nguồn gốc của cụ Nguyễn Văn Chắc và cụ Vũ Thị Tính (là bố mẹ của các ông bà trên). Năm 1981 cụ Nguyễn Văn Chắc chết không để lại di chúc, cụ Vũ Thị Tính tiếp tục quản lý sử dụng thửa đất. Năm 2003 thửa đất đã đƣợc UBND huyện T Kỳ cấp cho ông T, bà Đ khi đó cụ Tính ở cùng ông T. Năm 2012 cụ Tính chết, anh chị em ông T là ngƣời thuộc hàng thừa kế thứ nhất xác định khi còn sống, cụ Chắc và cụ Tính đã cho ông T đƣợc quyền sử dụng nên không có ý kiến gì về việc thửa đất đã đƣợc cấp giấy chứng nhận cho ông T, bà Đ (thửa đất 420 diện tích 588 m2 ). Việc sử dụng thửa đất và cấp giấy chứng nhận cho ông T, bà Đ là hợp pháp. Năm 2007, đƣợc sự đồng ý của ông T, bà Đ bán toàn bộ nhà đất (thửa số 420, diện tích 588m2) đất cho vợ chồng ông L, bà M. Trƣớc khi bán, bà Đ có trao đổi với cụ Tính và các anh chị em trong gia đình, ông L còn chở bà Đ lên trại giam nơi ông T chấp hành án để hỏi ý kiến ông T. Sau khi bà Đ bán thửa đất trên, ông L quản lý, sử dụng thửa đất này từ năm 2007 đến nay.

Nay ông T có đơn khởi kiện yêu cầu Toà án tuyên bố các giao dịch giữa bà Đ với ông L ngày 02/02/2007 và giao dịch giữa ông T, bà Đ với ông L, bà M ngày 09/11/2021 vô hiệu, đề nghị Tòa án căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết. Những ngƣời trong hàng thừa kế không có tranh chấp gì đối với diện tích đất trên.

Người làm chứng là ông Nguyễn Văn M (L) trình bày: Năm 2007 trƣớc khi bà Đ bán đất cho ông L, bà Đ có nhờ ông chở bà Đ đến Trại giam nơi ông T chấp hành án để gặp ông T (ngày tháng cụ thể ông không nhớ). Khi gặp, ông T có nói “Bây giờ chỉ có anh L mới lấy được diện tích đất của em, em muốn bán để trang trải nợ nần anh về dàn xếp giúp em” và vợ chồng ông T nói chuyện với nhau gì nữa ông M không để ý nhƣng nội dung buổi gặp hôm đó là bàn về việc mua bán chuyển nhƣợng đất của vợ chồng ông T, bà Đ với ông L, bà M. Khi về ông L có trao đổi lại với anh em trong gia đình, sau đó bà Đ và ông L ký giấy chuyển nhƣợng nhà đất với nhau, ông không chứng kiến việc giao tiền giữa bà Đ, ông L. Khi đó mẹ ông còn sống, có kể lại với ông về việc bà Đ, ông L đã chuyển nhƣợng xong nhà đất cho nhau và ông L đã quản lý, sử dụng diện tích đất này từ năm 2007 đến nay.

Người làm chứng là ông Vũ Văn Huấn, ông Phan Thanh Tuấn trình bày: Năm 2007 khi bà Đ, ông L, bà M mua bán chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất các ông bà cùng cụ Tính chứng kiến hai bên mua bán viết giấy tay với nhau, ông L mua nhà đất của bà Đ với giá là 35.000.000 đồng. Bà Đ là ngƣời trực tiếp viết giấy chuyển nhƣợng nhà, đất, ông L là ngƣời trực tiếp trả tiền bà Đ, sau khi hai bên thực hiện mua bán xong, bà Đ đƣa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông L.

Tại Biên bản xác M tại UBND xã Đại Sơn thể hiện: Thửa đất số 420, tờ bản đồ số 04 diện tích 588m2 đƣợc UBND huyện T Kỳ cấp GCNQSD đất năm 2003 đứng tên ông T, bà Đ tại thôn Bỉnh Dy, xã Đại Sơn, huyện T Kỳ có nguồn gốc là đất ông cha để lại. Theo hồ sơ 299 là thửa 509, diện tích 504 m2 đứng tên cụ Vũ Thị Tính là mẹ ông T, còn trong sổ mục kê đứng tên cụ Nguyễn Văn Chắc là bố đẻ ông T, ông L.

Năm 2007 việc bà Đ chuyển nhƣợng nhà đất cho ông L không qua chính quyền địa phƣơng. Sau thời điểm năm 2007, ông L quản lý thửa đất trên và xây chuồng trại, trồng 1 số loại cây. Từ năm 2016 đến năm 2021 thì ông L là ngƣời nộp thuế đất ở.

Theo kết quả định giá tài sản: Giá đất ở là 8.500.000 đồng/1m2; đất trồng cây lâu năm là 80.000 đồng/1m2 và tài sản trên đất: gồm tƣờng rào, chuồng trại, mái tôn, trụ cổng tổng giá trị 97.694.000 đồng.

Tại phiên tòa nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ký ngày 02/02/2007 giữa bà Đ và ông L, bà M và hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 09/11/2021 giữa ông L, bà M và ông T, bà Đ là vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu.

Bị đơn chấp nhận một phần yêu cầu của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lập ngày 09/11/2021 là vô hiệu và chấp nhận trả lại số tiền đã nhận là 200.000.000 đồng và tiền lãi. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản trên đất lập ngày 02/02/2007 là vô hiệu, đề nghị Tòa án công nhận hợp đồng ký ngày 02/02/2007 có hiệu lực, công nhận thửa đất diện tích 564,5 m2 và các tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bị đơn.

Ngƣời có quyền lợi liên quan là bà Nguyễn Thị Kim Đ thay đổi lời khai, xác định sau khi ký giấy chuyển nhƣợng đất cho ông L, bà M; bà Đ mới lên trại giam nơi ông T chấp hành án để thông báo nội dung chuyển nhƣợng đất cho ông T và bà Đ đi một mình.

Đại diện VKSND tỉnh Hải Dƣơng phát biểu ý kiến: Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thƣ ký phiên tòa đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 129 Bộ Luật dân sự năm 2015; Điều 147 BLTTDS; Luật phí, lệ phí; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 quy định về án phí, lệ phí Tòa án. Đề nghị Hội đồng xét xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông L với bà Đ ngày 02/02/2007 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Buộc vợ chồng ông T, bà Đ phải trả lại diện tích đất 564,5m2 mà vợ chồng ông L, bà M đang quản lý.

2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn T về việc yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất giữa ông L và ông T ngày 09/11/2021 vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Yêu cầu ông L phải trả 200 triệu đồng đối với giao dịch năm 2021 và lãi đến ngày xét xử.

3. Công nhận thửa đất diện tích 564,5m2 và các tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông L, bà M.

Ngoài ra viện kiểm sát còn đề xuất về án phí và các khoản chi phí tố tụng khác.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án đã đƣợc thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên toà, ý kiến của đại diện Viện kiểm sát, Hội đồng xét xử nhận định:

Năm 2008 ông T chấp hành án về địa phƣơng có gặp ông L, bà M trao đổi là không bán đất nữa và yêu cầu đƣợc trả số tiền ông L đã mua cộng số tiền lãi nhƣng ông L không nhất trí; cũng từ thời điểm đó, ông T không có ý kiến gì về việc chuyển nhƣợng đất năm 2007. Các anh em trong gia đình đều biết việc mua bán của ông T, bà Đ với ông L, bà M và việc ông L, bà M quản lý sử dụng diện tích đất này từ năm 2007 đến nay. Quá trình sử dụng, năm 2009 ông L xây cổng và tƣờng bao phía trƣớc trên diện tích đất 588 m2 mua của ông T, bà Đ; năm 2016 ông L xây chuồng lợn để chăn nuôi, diện tích 80m2 cùng trên diện tích đất này nhƣng ông T, bà Đ cũng không có ý kiến gì.

Vì các lẽ trên

QUYẾT ĐỊNH

Căn cứ vào các Điều 117, 122, 129, 131, 132 của Bộ luật dân sự; Điều 26, 37, Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thƣờng vụ Quốc Hội quy định về án phí và lệ phí Tòa án, xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 09/11/2021 là vô hiệu; Ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị M phải hoàn trả lại ông T, bà Đ số tiền là 200.000.000 đồng và số tiền lãi do hai bên thỏa thuận là 9%/1 năm, thời gian tính từ tháng 01/2022 đến ngày 15/9/2023 là: (200.000.000 đồng x 9% x 622 ngày : 365 ngày (01 năm) = 30.673.000 đồng. Tổng số tiền ông L, bà M phải trả ông T, bà Đ là 230.673.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lập ngày 02/02/2007 vô hiệu. Công nhận hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất lập ngày 02/02/2007 có hiệu lực, thửa đất diện tích 564,5m2 và các tài sản trên đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của vợ chồng ông L, bà M.

2. Về tiền chi phí đo đạc, xem xét thẩm định tại chỗ, định giá tài sản: Ông Nguyễn Văn T phải chịu 2.750.000 đồng chi phí thẩm định, định giá tài sản (ông T đã thanh toán), ông Nguyễn Văn L phải trả cho ông Nguyễn Văn T số tiền 2.750.000 đồng chi phí thẩm định, định giá tài sản

Kể từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật (đối với các trƣờng hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của ngƣời đƣợc thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho ngƣời đƣợc thi hành án) cho đến khi thi hành án xong, ngƣời phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành theo mức lãi suất quy định tại Điều 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015, trừ trƣờng hợp pháp luật có quy định khác.

3. Về án phí: Ông Nguyễn Văn T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm, đối trừ vào số tiền ông T đã nộp là 4.000.000 đồng, theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số AA/2020/0004524 ngày 17/6/2022 tại chi cục Thi hành án dân sự huyện T Kỳ. Trả lại ông T số tiền 3.700.000 đồng. Ông Nguyễn Văn L đƣợc miễn tiền án phí dân sự sơ thẩm.

4. Quyền kháng cáo: Nguyên đơn, bị đơn có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm; ngƣời có quyền lợi nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo phần bản án có liên quan trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án sơ thẩm. Ngƣời có quyền lợi liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đƣợc bản án hoặc bản án đƣợc niêm yết.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự./.