Bản án 45A/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Theo đơn khởi kiện và quá trình giải quyết vụ án, nguyên đơn ông Nguyễn Văn L và bà Nguyễn Thị M trình bày:

Ngày 21-11-2006, ông L1, bà M nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L một thửa đất có diện tích khoảng 01ha, tọa lạc tại thôn 13, xã S, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông, đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (viết tắt GCNQSDĐ). Thửa đất có vị trí, tứ cận: Phía Đông giáp đất ông H, bà D; phía Tây giáp đường liên thôn; phía Nam giáp đất ông Đ; phía Bắc giáp đường đi.

Việc chuyển nhượng hai bên lập giấy viết tay, có người làm chứng ông Đặng Đình V, ông Vũ Văn H1, giá chuyển nhượng 69.500.000 đồng. Ông L1, bà M đã giao đủ tiền, ông L, bà L đã giao đất. Tuy nhiên sau đó ông H, bà D khởi kiện ông L, bà L đòi lại diện tích đất đã bán cho ông L1, bà M với lý do ông L, bà L thuê chứ không phải mua đất của ông H, bà D.

Sau khi tranh chấp xảy ra, ông L, bà L hứa sẽ giải quyết với ông H, bà D để giao lại đất cho ông L1, bà M, nhưng đến nay ông L, bà L không thể giao đất. Hiện tại đất và các tài sản trên đất ông H, bà D đang quản lý, sử dụng và đã được cấp GCNQSD. Do đó, ông L1, bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy sang nhượng đất rẫy ngày 21-11-2006 giữa bên mua là ông L1, bà M với bên bán là ông L, bà L. Buộc ông L và bà L phải bồi thường thiệt hại số tiền 800.000.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L trình bày:

Ngày 04-5-2004, ông L, bà L nhận chuyển nhượng của ông Vũ Văn H một thửa đất có diện tích khoảng 0,8ha, giá chuyển nhượng 35.400.000 đồng, hai bên có lập giấy tờ viết tay, ông Lê Văn X là người làm chứng viết giúp giấy mua bán. Ông L, bà L đã trả đủ số tiền (khi trả tiền không làm giấy tờ, không có người làm chứng), ông H đã giao đất cho ông L, bà L sử dụng. Sau khi mua đất, ông L, bà L đã trồng thêm 300 trụ tiêu trên đất.

Ngày 21-11-2006, ông L, bà L chuyển nhượng lại thửa đất trên cho ông L1, bà M, nội dung như ông L1, bà M trình bày, giá chuyển nhượng là 69.500.000 đồng, đã giao đất cho ông L1, bà M sử dụng. Năm 2007, khi biết tin ông H, bà D được cấp GCNQSDĐ có một phần diện tích đất này, ông L1, bà M cùng với bà L, ông L và ông C, ông T (là trưởng thôn, phó thôn thời điểm đó) đến nhà yêu cầu ông H, bà D tách GCNQSDĐ cho ông L1, bà M, tuy nhiên ông H ra điều kiện phải đưa 20.000.000 đồng thì ông mới tách GCNQSDĐ. Ông L1, bà M không chấp nhận nên các bên xảy ra tranh chấp.

Ông L, bà L khai năm 2004 khi ông bà đi Sài Gòn có gửi ông H trông nhà, thời gian sau giấy tờ mua bán bị thất lạc nên không có để cung cấp cho Tòa án, nhưng ông bà khẳng định nguồn gốc đất là do ông bà mua của ông H, bà D, không phải thuê, vì vậy việc chuyển nhượng cho ông L1, bà M là hợp pháp.

Ông L1, bà M khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy sang nhượng đất ngày 21-11-2006 và buộc ông L, bà L bồi thường số tiền 800.000.000 đồng thì ông L, bà L không đồng ý, đề nghị ông L1, bà M phải lấy lại đất và các tài sản trên đất từ ông H, bà D để trả lại cho ông L, bà L thì ông L, bà L mới trả lại tiền ông L1, bà M theo giá thị trường.

Quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Vũ Văn H, bà Đào Thị D trình bày:

Khoảng năm 1997, gia đình ông H, bà D khai hoang được diện tích đất khoảng 04ha tại thôn 13, xã S và trồng tiêu, cà phê, cây trồng trên đất. Tháng 10-2004, ông H, bà D cho bà L thuê khoảng 01ha trong diện tích 04ha này, thời hạn thuê 03 năm, số tiền thuê 11.500.000đồng/1 năm, ông Lê Văn X viết giấy thuê giúp và ký làm chứng. Ông H giao giấy này cho bà L giữ. Bà L đã trả tiền thuê đất hai năm với số tiền 23.000.000 đồng. Tháng 8-2007, ông H, bà D được cấp GCNQSDĐ diện tích 41.780m2 tại thửa số 9, tờ bản đồ số 55 bao gồm cả phần diện tích đất cho bà L thuê.

Sau đó ông H, bà D phát hiện tháng 11-2006, ông L, bà L tự ý bán phần đất thuê của ông bà cho ông L1, bà M nên đã khởi kiện nhiều lần. Do các bản án bị huỷ nhiều lần, phía ông H và bà D đã được cấp GCNQSDĐ và đang quản lý, sử dụng đất nên nay ông bà không khởi kiện nữa.

Ông H, bà D yêu cầu Toà án hủy giấy sang nhượng ngày 21-11-2006 giữa ông L, bà L với ông L1, bà M.

Quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng ông Lê Văn X trình bày:

Năm 2004, ông X có sinh sống tại thôn C, xã S, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông. Trong thời gian này ông X có viết giúp giấy cho thuê đất giữa ông H với bà L. Nội dung giấy bà L thuê đất của ông H diện tích đất thuê khoảng dưới 1ha, thời gian thuê 03 năm từ 31-12-2004, số tiền thuê là 11.500.000 đồng/01 năm, thuê 03 năm là 34.500.000 đồng.

Quá trình giải quyết vụ án, người làm chứng ông Vũ Văn N trình bày:

Việc bà Vũ Thị L và ông Nguyễn Trường L khai ngày 04-5-2004, ông Nam có chứng kiến việc bà L, ông L mua đất của ông Vũ Văn H diện tích khoảng 0,9ha tại thôn B, xã S, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông là không đúng, ông N không biết hay chứng kiến việc mua bán nói trên.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2023/DS-ST ngày 09-3-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp quyết định:

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35; các điểm a, c khoản 1 Điều 39; các Điều 91, 92; 95; 96; 147; 157; 158; 163; khoản 1 Điều 228; khoản 2 Điều 229 của Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 203 của Luật Đất đai; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016, tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L, bà Nguyễn Thị M đối với bị đơn ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L. Huỷ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M với ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L xác lập ngày 21-11-2006.

Buộc ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị Lphải trả cho ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M số tiền 800.0000.000đ (tám trăm triệu đồng), trong đó 69.500.000 đồng tiền chuyển nhượng và 730.500.000 tiền bồi thường thiệt hại.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về chi phí tố tụng, án phí, lãi suất chậm thi hành án và thông báo quyền kháng cáo.

Ngày 20-3-2023, ông Nguyễn Trường L, bà Nguyễn Thị L kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Ngày 23-3-2023, Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk R’Lấp kháng nghị một phần bản án sơ thẩm, đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo. Nguyên đơn đề nghị Tòa án không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Các đương sự không thỏa thuận được với nhau.

Ý kiến của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông:

- Về tố tụng: Thẩm phán Chủ tọa phiên tòa, các Thẩm phán tham gia và Thư ký Tòa án đã chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự trong quá trình giải quyết vụ án tại Tòa án cấp phúc thẩm.

- Về nội dung: Viện kiểm sát giữ nguyên nội dung kháng nghị, đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của nguyên đơn.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.1]. Về yêu cầu khởi kiện của Nguyên đơn:

Ngày 21-11-2006, ông L, bà L viết giấy tay chuyển nhượng cho bà M ông L1 khoảng 01 ha đất giá 69.500.000đ. Hai bên đã giao đất, giao tiền. Tại thời điểm chuyển nhượng ông L, bà L không có GCNQSDĐ và một trong các loại giấy tờ theo Điều 50 Luật đất đai năm 2003. Đây là tình tiết nguyên đơn, bị đơn đều thừa nhận và không phải chứng minh theo khoản 2 Điều 92 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Ngày 08-02-2008, Tòa án nhân dân huyện Đ thụ lý vụ án ông Vũ Văn H khởi kiện bà L, ông L về việc bà L, ông L thuê đất của ông H nhưng lại chuyển nhượng đất thuê cho bà M, ông L1. Ông H cung cấp tài liệu đất tranh chấp đã được cấp GCNQSDĐ đứng tên ông H. Bà L, ông L xác định ông H đã chuyển nhượng đất cho bà L, ông L nhưng giấy chuyển nhượng không còn.

Trong quá trình giải quyết vụ án, ông H không cho bà M, ông L1 canh tác trên diện tích đất nhận chuyển nhượng của ông L - bà L. Bị đơn ông L - Bà L không yêu cầu phản tố, người liên quan ông L1, bà M không có yêu cầu độc lập. Vụ kiện bị cấp phúc thẩm hủy án sơ thẩm 02 lần, đến lần thứ ba giải quyết sơ thẩm lại nguyên đơn ông H được triệu tập hợp lệ hai lần vắng mặt, Tòa án sơ thẩm đã đình chỉ giải quyết vụ án.

Ngày 04-10-2021, bà M, ông L1 khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy giấy sang nhượng đất rẫy ngày 21-11-2006 giữa bên mua là ông L1, bà M với bên bán là ông L, bà L; buộc ông L và bà L phải bồi thường thiệt hại.

Xét thấy, việc chuyển nhượng đất ngày 21-11-2006 giữa ông L, bà L với bà M, ông L1 viết giấy tay không có đủ điều kiện giao dịch theo khoản 1 Điều 106, khoản 1 Điều 127 Luật Đất đai năm 2003. Sau khi bà L chuyển nhượng cho bà M thì ông H đã lấy lại đất nên không đủ điều kiện để công nhận hợp đồng. Giao dịch chuyển nhượng đất ngày 21-11-2006 giữa ông L, bà L với bà M, ông L1 không phát sinh hiệu lực của giao dịch dân sự theo Điều 122, vô hiệu theo Điều 127 và cần giải quyết hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005.

Lẽ ra Tòa án cấp sơ thẩm nhận định, áp dụng pháp luật, quyết định về hợp đồng vô hiệu và xử lý hợp đồng vô hiệu nhưng lại nhận định, áp dụng pháp luật, quyết định đối với hợp đồng chuyển nhượng đã phát sinh hiệu lực là không chính xác. Cấp phúc thẩm cần sửa án sơ thẩm về nhận định, áp dụng pháp luật và quyết định cho phù hợp.

[2.2]. Về giải quyết hậu quả giao dịch dân sự phát sinh giữa ông L, bà Lvới bà M, ông L1:

Bà M, ông L1 khởi kiện yêu cầu ông L, bà L bồi thường số tiền 800.000.000 đồng, bao gồm tiền theo hợp đồng chuyển nhượng là 69.500.000 đồng và tiền yêu cầu bồi thường thiệt hại 730.500.000đồng.

Diện tích đất ông L, bà L chuyển nhượng cho bà M, ông L1, theo kết quả xem xét thẩm định là 11.150m2 đất trồng cây lâu năm, theo kết quả định giá về đất là 1.416.050.000 đồng. Như vậy, giá trị QSDĐ còn lại là 1.416.050.000đ - 69.500.000đ (số tiền nhận chuyển nhượng đất) = 1.346.550.000 đồng.

Hai bên chủ thể có đầy đủ năng lực hành vi dân sự phải nhận biết được quy định của pháp luật và phải thực hiện đúng quy định của pháp luật nhưng cả hai bên đều không thực hiện. Do đó, lỗi dẫn đến hợp đồng vô hiệu thuộc về cả ông L, bà L và bà M, ông L1.

[2.3]. Xét kháng cáo của bà L và ông L đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn:

Bà L, ông L nhận chuyển nhượng 01 ha đất của ông H, đến ngày 21-11-2006 bà L, ông L chuyển nhượng lại cho bà M, ông L1. Sau đó ông H cho rằng bà L thuê đất của ông H nhưng lại đem bán cho bà M nên khởi kiện yêu cầu bà L, ông L trả đất. Trong quá trình giải quyết, ông H đã lấy lại đất bà L, ông L bán cho bà M, ông L1. Bà L, ông L biết nhưng không có yêu cầu phản tố. Ông L1, bà M có quyền khởi kiện để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Trong quá trình giải quyết các đương sự không yêu cầu áp dụng thời hiệu. Cấp sơ thẩm buộc bà L và ông L phải trả lại cho bà M, ông L1 số tiền 69.500.000 đồng là đúng Điều 137 của Bộ luật Dân sự năm 2005, nay là Điều 131 Bộ luật dân sự năm 2015.

Về bồi thường thiệt hại: Hội đồng xét xử xét thấy hai bên cùng có lỗi ngang nhau nên chấp nhận một phần kháng cáo, sửa án sơ thẩm theo hướng buộc bà L và ông L bồi thường thiệt hại 50% mức độ lỗi, cụ thể là 1.346.550.000đ : 2 = 673.275.000đ.

Tổng cộng, bà L, ông L phải trả cho bà M, ông L1: 69.500.000đ (tiền nhận chuyển nhượng đất) + 673.275.000đ (tiền bồi thường thiệt hại) = 742.775.000đ.

Về vấn đề bà L, ông L cho rằng bà M, ông L1 phải giao trả QSDĐ thì ông L, bà L mới chấp nhận trả lại tiền, Hội đồng xét xử xét thấy: Quá trình giải quyết vụ kiện giữa ông H, bà L, ông H đã lấy lại đất, ông H từ bỏ việc kiện, Tòa án đình chỉ giải quyết vụ án thì ông L, bà L, ông L1 bà M không có ý kiến gì, nên kháng cáo yêu cầu bà M, ông L1 trả lại đất là không có căn cứ chấp nhận. Bà L, ông L có quyền khởi kiện đối với ông H, bà D bằng một vụ án khác.

[2.4]. Xét kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk R’Lấp:

[3]. Về án phí:

[3.1]. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L phải chịu án phí tương ứng với số tiền phải trả cho ông L1, bà M, cụ thể: 20.000.000đ + 4% x (742.775.000đ – 400.000.000đ) = 33.711.000đ.

- Trả lại cho ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M tiền tạm ứng án phí đã nộp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự, chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Trường L, bà Nguyễn Thị L; không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân huyện Đắk R’Lấp, sửa Bản án dân sự sơ thẩm số: 04/2023/DS-ST ngày 09-3-2023 của Tòa án nhân dân huyện Đắk R’Lấp.

Căn cứ Điều 91, 92; 95; 96; 147; 157; 158; 163; khoản 1 Điều 228; khoản 2 Điều 229; điểm c khoản 1 Điều 688 của Bộ luật Tố tụng dân sự 2015; Điều 122, Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2005; Điều 127 của Luật đất đai năm 2003; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội về mức thu, miễn, giảm thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án, tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M đối với bị đơn ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L.

Tuyên hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M với ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L xác lập ngày 21-11-2006 đối với thửa đất toạ lạc tại thôn 13, xã S, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông vô hiệu.

Buộc ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L phải trả lại cho ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M tổng số tiền 742.775.000đ (Bảy trăm bốn mươi hai triệu, bảy trăm bảy lăm nghìn đồng).

Khi Bản án có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M có đơn yêu cầu thi hành án, Cơ quan thi hành án ra quyết định thi hành mà ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L không trả số tiền nêu trên thì phải trả lãi đối với số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả. Lãi suất phát sinh do chậm trả nợ được xác định theo thỏa thuận của các bên nhưng không được quá mức lãi suất được quy định tại khoản 1 Điều 468 của Bộ luật Dân sự; nếu không có thỏa thuận thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Về án phí:

- Buộc ông Nguyễn Trường L, bà Vũ Thị L phải chịu 33.711.000đ (ba mươi ba triệu bảy trăm mười một nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm.

- Trả lại cho ông Nguyễn Văn L1, bà Nguyễn Thị M số tiền 18.300.000đ (mười tám triệu ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004537 ngày 21-10-2021 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

- Trả lại cho ông Nguyễn Trường L, bà Nguyễn Thị L 300.000đ (ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí dân sự phúc thẩm đã nộp theo biên lai số 0005273 ngày 31-3-2023 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Đ, tỉnh Đắk Nông.

3. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hành án dân sự.