Bản án 459/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

Bản!án!số:!459/2020/DS-PT Ngày:!04/6/2020! V/v!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!! căn!hộ

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:!Ông!Đào!Quốc!Thịnh

Các Thẩm phán:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Trần!Thị!Thương!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Phạm!Thị!Thảo

- Thư ký phiên tòa: Bà!Nguyễn!Thị!Kim!Nguyên – Thư!ký Tòa!án!nhân! dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà!Đào!Thị! Xuân!Hồng –!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!21,!28!tháng!5!và!ngày!04!tháng!6!năm!2020,!tại!phòng!xử! án!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!vụ!án! dân!sự!thụ!lý!số!652/2019/TLPT-DS!ngày!24!tháng!12!năm!2019!về!việc!“Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.!

Do!Bản!án!dân!sự!sơ!thẩm!số!610/2019/DS-ST!ngày!28!tháng!10!năm!2019 của!Tòa!án!nhân!dân!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo!Quyết!định!đưa!vụ!án!ra!xét!xử!phúc!thẩm!số!391/2020/QĐ-PT!ngày! 10!tháng!02!năm!2020,!giữa!các!đương!sự:!

Nguyên đơn: Ông!Nguyễn!Thành!L,!sinh!năm!1983;!Bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T,! sinh!năm!1986!

Địa!chỉ:!291!đường!Trần!Hưng!D,!phường!C,!Quận!A,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.!

Bị đơn: Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T.!

Địa!chỉ:!1185!Quốc!lộ!1A,!phường!T,!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!Nguyễn!Nhất!Bảo!V!theo!Giấy!ủy!quyền!ngày! 24/02/2020.!Bà!Huỳnh!Thị!Thúy!N!theo!Giấy!ủy!quyền!ngày!18/5/2020.!

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung vụ án theo bản án sơ thẩm:

Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 19/01/2018, bản tự khai và biên bản hòa giải, nguyên đơn trình bày:!!

Ngày!27/12/2010,!ông!(ông!Nguyễn!Thành!L)!và!bà!(bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T)! ký! Hợp!đồng!số!12/HĐMB.BTĐ.HT! (sau đây gọi tắt là Hợp đồng)! với! Công!ty! TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!(sau đây gọi tắt là Công ty)!về!việc!mua!bán! căn!hộ!chung!cư!số!231!thuộc!Dự!án!Chung!cư!T,!phường!T,!quận!B,!Thành!phố! Hồ!Chí!Minh!(sau đây gọi tắt là Căn hộ).!

Trong!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng,!các!bên!có!các!tranh!chấp!phát!sinh! như!sau:!!!

Về việc chậm bàn giao căn hộ: Tại!khoản!9.1!Điều!9!của!Hợp!đồng!thì!bên! bán!có!trách!nhiệm!bàn!giao!căn!hộ!cho!bên!mua!vào!ngày!23/10/2011,!biên!độ!thời! gian!dao!động!cho!phép!trễ!bàn!giao!căn!hộ!là!03!tháng!(thời!gian!bàn!giao!căn!hộ! thực!tế!có!thể!sớm!hoặc!muộn!hơn!03!tháng).!!

Thực!tế!ngày!04/3/2013,!Công!ty!mới!bàn!giao!căn!hộ!cho!vợ!chồng!ông!bà.! Theo!khoản!8.4!Điều!8!của!hợp!đồng!thì!trường!hợp!bên!bán!bàn!giao!căn!hộ!chậm! so!với!thời!gian!quy!định!thì!phải!trả!cho!bên!mua!số!tiền!lãi!phát!sinh!trên!tổng!số! tiền!mà!bên!mua!đã!thanh!toán!với!mức!lãi!suất!(tương!đương!1%!giá!trị!đã!thanh! toán/tháng),!được!tính!bắt!đầu!từ!ngày!trễ!hạn!bàn!giao!căn!hộ!cho!đến!ngày!bàn! giao!căn!hộ!thực!tế!cho!bên!mua.!Số!tiền!lãi!quá!hạn!này!sẽ!được!cấn!trừ!vào!đợt! thanh!toán!cuối!cùng!theo!hợp!đồng.!Các!bên!đồng!ý!rằng!ngoài!việc!thanh!toán! tiền!lãi!chậm!như!vậy,!bên!bán!không!phải!thanh!toán!bất!kỳ!khoản!tiền!nào!khác! cho!bên!mua.!

Tính!đến!thời!điểm!nhận!bàn!giao!căn!hộ!(ngày!04/3/2013)!ông,!bà!đã!thanh! toán!cho!Công!ty!số!tiền!527.149.056!đồng.!Tuy!nhiên,!Công!ty!không!thừa!nhận! hành!vi!vi!phạm!hợp!đồng!của!mình!và!không!tiến!hành!bồi!thường!theo!quy!định! trong!hợp!đồng.!Công!ty!bàn!giao!căn!hộ!cho!ông!bà!chậm!13!tháng!07!ngày!so!với! thời!gian!quy!định,!như!vậy!Công!ty!phải!bồi!thường!số!tiền!là!69.759.391!đồng! (527.149.056 đồng x1%/tháng x 13 tháng 7 ngày).!!

Về cách tính diện tích căn hộ:!Theo!khoản!1!Điều!12!của!Hợp!đồng,!diện! tích!căn!hộ!được!xác!định!theo!nguyên!tắc!tính!kích!thước!thông!thủy!hoặc!tính!từ! tim!tường!bao,!tường!ngăn!chia!các!căn!hộ.!

Theo!diện!tích!đo!đạc!thực!tế,!diện!tích!thông!thủy!là!48,14m2;!Diện!tích! tim!tường!là!51,4m2.!!

Theo!khoản!2!Điều!101!Luật!Nhà!ở!và!Thông!tư!số!03/2014!của!Bộ!Xây!dựng! thực!hiện!theo!cách!tính!thông!thủy;!cơ!quan!chức!năng!cấp!giấy!chứng!nhận!theo! cách!tích!thông!thủy.!Do!đó,!lệ!phí!cấp!giấy!chứng!nhận!chủ!quyền!căn!hộ!cũng!được!

2

nhà!nước!thu!theo!cách!tính!thông!thủy!là!48.14m2.!Tuy!nhiên,!Công!ty!yêu!cầu!ông! thanh!toán!theo!cách!tính!diện!tích!tim!tường!51.4m2!là!không!phù!hợp.!

- Về việc hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ:!Theo!khoản!4! Điều!13!Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản!năm!2014!từ!thời!điểm!bàn!giao!nhà!trong! vòng!50!ngày,!bên!bán!phải!làm!thủ!tục!để!cơ!quan!nhà!nước!có!thẩm!quyền!cấp! giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất,!quyền!sở!hữu!nhà!ở!cho!bên!mua.!Tuy!nhiên,! từ!thời!điểm!bàn!giao!nhà!cho!đến!nay,!Công!ty!vẫn!chưa!thực!hiện!nghĩa!vụ!theo! quy!định!pháp!luật.!

Nay!ông!L!và!bà!T!khởi!kiện!yêu!cầu:!

-!Công!ty!bồi!thường!số!tiền!chậm!bàn!giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng!

-!Yêu!cầu!Công!ty!thực!hiện!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!theo!diện!tích!thông! thủy!được!nhà!nước!công!nhận!là!48.14m2!thay!vì!tính!theo!diện!tích!tim!tường!là! 52,4m2.!!

-!Ông!bà!rút!lại!yêu!cầu!Công!ty!phải!trả!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu! căn!hộ!cho!vợ!chồng!ông,!bà.!

Bị đơn – Công ty TNHH Sản xuất Kinh doanh Hai T trình bày:!!

- Về việc chậm bàn giao căn hộ: Căn!cứ!khoản!9.4!Điều!9!của!Hợp!đồng! quy!định:!Bên!mua!được!nhận!căn!hộ!khi!đáp!ứng!điều!kiện!thanh!toán!đủ!95%!giá! trị!hợp!đồng!cho!công!ty.!Theo!đó,!ngay!sau!khi!ông!L,!bà!T!đạt!điều!kiện!về!tỷ!lệ! thanh!toán!thì!Công!ty!tiến!hành!bàn!giao!căn!hộ!theo!quy!định,!Do!đó,!không!phát! sinh!vấn!đề!chậm!bàn!giao!căn!hộ!như!trình!bày!trong!đơn!khởi!kiện!của!nguyên! đơn.! Đây! là! hợp! đồng! song! vụ,! việc! khách! hàng! thanh! toán! đạt! 95%! giá! trị! hợp! đồng!là!điều!kiện!bắt!buộc!làm!phát!sinh!trách!nhiệm!bàn!giao!căn!hộ!của!công!ty,! nghĩa!là!khi!khách!hàng!chưa!thanh!toán!đủ!95%!giá!trị!hợp!đồng!thì!chưa!đủ!điều! kiện!nhận!bàn!giao!căn!hộ!trong!mọi!trường!hợp.!

- Về diện tích của căn hộ:!Căn!cứ!quy!định!của!pháp!luật!tại!thời!điểm!các! bên!giao!dịch!mua!bán!căn!hộ,!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!không!trái!quy! định!của!pháp!luật.!Diện!tích!mua!bán!căn!hộ!thể!hiện!trên!hợp!đồng!là!52.53m2.! Sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng,!các!bên!tiến!hành!đo!đạc!lại!diện!tích!thực!tế!theo!đúng! cách!đã!thỏa!thuận!trong!hợp!đồng!làm!cơ!sở!quyết!toán!hợp!đồng!nhằm!bảo!vệ! quyền!lợi!chính!đáng!cho!các!bên,!theo!đó!các!bên!đã!đo!đạc!lại!diện!tích!căn!hộ!mà! ông!L!bà!T!mua!là!51.40m2!diện!tích!này!giảm!1.13m2,!đây!là!diện!tích!thực!tế!để! các!bên!thanh!toán!hợp!đồng,!giá!trị!phần!diện!tích!giảm!sẽ!được!cấn!trừ!vào!đợt! thanh!toán!cuối!cùng!khi!ông!L,!bà!T!quyết!toán!hợp!đồng.!

-!Về việc hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ:!sau!khi!hai!bên! tất!toán!xong,!Công!ty!sẽ!bàn!giao!sổ!hồng!cho!ông!L,!bà!T.!

Bản án sơ thẩm đã tuyên:

3

Chấp! nhận! một! phần! yêu! cầu! khởi! kiện! của! nguyên! đơn! –! ông! Nguyễn! Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T.

Buộc!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!phải!thanh!toán!cho!ông! Nguyễn!Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!số!tiền!là!90.746.511!(chín!mươi!triệu! bảy!trăm!bốn!mươi!sáu!nghìn!năm!trăm!mười!một)!đồng;!trong!đó!tiền!lãi!do!chậm! trễ!bàn!giao!căn!hộ!là!69.759.391!(sáu!mươi!chín!triệu!bảy!trăm!năm! mươi!chín! nghìn!ba!trăm!chín!mươi!mốt)!đồng!và!tiền!chênh!lệch!diện!tích!là!20.987.120!(hai! mươi!triệu!chín!trăm!tám! mươi!bảy!nghìn!một!trăm!hai!mươi)!đồng,!trả!một!lần! ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!Số!tiền!này!còn!được!cấn!trừ!vào!đợt! thanh!toán!cuối!cùng!khi!ông!L,!bà!T!quyết!toán!hợp!đồng!với!Công!ty!TNHH!Sản! xuất!Kinh!doanh!Hai!T.!

Kể!từ!ngày!người!được!thi!hành!án!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án,!nếu!người! phải!thi!hành!án!vẫn!chưa!thanh!toán!số!tiền!như!nêu!trên!thì!hàng!tháng!còn!phải! trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!mức!lãi!suất!được!quy!định!tại!Điều!357!và! Điều!468!của!Bộ!luật!dân!sự!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!thực!hiện!tại!thời!điểm! thanh!toán.!

Đình! chỉ! xét! xử! đối! với! yêu! cầu! của! nguyên! đơn! về! việc! buộc! Công! ty! TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!trả!sổ!hồng!do!nguyên!đơn!rút!yêu!cầu.!

Ngoài!ra,!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!án!về!án!phí,!nghĩa!vụ!thi!hành!án!và! quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự.!

Sau khi xét xử sơ thẩm,

Ngày!12/11/2019,!bị!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện Công ty trình bày: Công!ty!không!đồng!ý!với!toàn!bộ!nội!dung! giải!quyết!tại!bản!án!sơ!thẩm,!cụ!thể:!!

- Về việc chậm bàn giao căn hộ:!Qua!sự!giải!thích!của!Hội!đồng!xét!xử,! Công! ty! nhận! thấy! trách! nhiệm! của! mình! trong! việc! chậm! bàn! giao! căn! hộ! cho! nguyên!đơn.!Công!ty!đồng!ý!việc!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!số!tiền!chậm!bàn!giao!căn! hộ!là!69.759.391!đồng.!Tuy!nhiên!Công!ty!đề!nghị!nguyên!đơn!giảm!cho!Công!ty! 9.759.391!đồng!nên!còn!phải!thanh!toán!là!60.000.000!đồng.!

- Đối với cách tính diện tích căn hộ: Tại!thời!điểm!hai!bên!giao!dịch!mua! bán!căn!hộ!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!không!trái!quy!định!pháp! luật,!diện!tích!ghi!nhận!tại!hợp!đồng!số!12!là!52,53m2,!sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng! căn!hộ!thì!diện!tích!thực!tế!là!51,4m2,!diện!tích!này!giảm!1,13m2,!đây!là!diện!tích! chính!thức!để!hai!bên!thanh!quyết!hợp!đồng,!giá!trị!phần!diện!tích!giảm!sẽ!được!cấn! trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!khi!ông!L,!bà!T!quyết!toán!hợp!đồng.!Tuy!nhiên,!Tòa! cấp!sơ!thẩm!lại!căn!cứ!vào!diện!tích!được!công!nhận!trên!giấy!chứng!nhận!để!làm!

4

cơ!sở!tính!giá!trị!thanh!lý!hợp!đồng!là!chưa!khách!quan,!chưa!đúng!ý!chí!thỏa!thuận! của!hai!bên.!

Do!đó,!Công!ty!kháng!cáo!đề!nghị!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!một!phần! yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!chậm!bàn!giao!căn!hộ.!!

Nguyên đơn trình bày:!Ông!bà!xác!định!lại!yêu!cầu!khởi!kiện!cụ!thể:!!

-!Đòi!tiền!lãi!do chậm!bàn!giao!căn!hộ;!!

-!Xác!định!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!theo!quy!định!của!Hợp!đồng!là!theo! phương!pháp!thông!thủy:!

Đồng!ý!với!nội!dung!của!bản!án!sơ!thẩm,!không!có!ý!kiến!gì!thêm.!

Đại diện viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng:!Quá!trình!thụ!lý,!giải!quyết!vụ!án!và!tại!phiên!tòa,!Chủ!tọa,!Hội! đồng!xét!xử!đã!tiến!hành!đúng!các!quy!định!của!pháp!luật,!những!người!tham!gia! phiên!tòa!đã!thực!hiện!đầy!đủ!quyền!và!nghĩa!vụ!theo!luật!định.!!

Về nội dung:!!

- Về việc chậm bàn giao căn hộ:!Công!ty! đồng!ý!việc! cấp!sơ! thẩm!chấp! nhận!số!tiền!chậm!bàn!giao!căn!hộ!là!trễ!bàn!giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng.!Tuy! nhiên! Công! ty! đề! nghị! nguyên! đơn! giảm! cho! Công! ty! 9.759.391! đồng! còn! phải! thanh!toán!là!60.000.000!đồng!nhưng!tại!phiên!tòa!nguyên!đơn!không!đồng!ý!giảm! 9.759.391!đồng.!!

- Đối với cách tính diện tích căn hộ: Tại!thời!điểm!hai!bên!giao!dịch!mua! bán!căn!hộ!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!căn!hộ!không!trái!quy!định!pháp! luật,!diện!tích!ghi!nhận!tại!Hợp!đồng!số!12!là!52,53m2,!sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng! căn!hộ!thì!diện!tích!thực!tế!là!51,4m2!(diện!tích!này!giảm!1,13m2!trong!giới!hạn!cho! phép!của!Hợp!đồng)!!!!

Đây!là!diện!tích!chính!thức!để!hai!bên!thanh!quyết!hợp!đồng,!giá!trị!phần! diện!tích!giảm!sẽ!được!cấn!trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!khi!ông!L,!bà!T!quyết!toán! hợp!đồng.!Tuy!nhiên,!Tòa!cấp!sơ!thẩm!lại!căn!cứ!vào!diện!tích!được!công!nhận!trên! giấy!chứng!nhận!để!làm!cơ!sở!tính!giá!trị!thanh!lý!hợp!đồng!là!chưa!khách!quan,! chưa!đúng!ý!chí!thỏa!thuận!của!hai!bên.!

Do!đó,!Công!ty!kháng!cáo!đề!nghị!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!một!phần! yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!chậm!bàn!giao!căn!hộ.!!

Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!không!chấp!nhận!kháng!cáo!của!bị!đơn,! giữ!nguyên!bản!án!sơ!thẩm.!!!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!tra! tại!phiên!tòa,!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!và!sau!khi!nghe!ý!kiến!phát!biểu!của!đại!

5

diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tại!phiên!tòa,!Hội!đồng!xét!xử! nhận!định:!

[1]. Về hình thức:!!Đơn!kháng!cáo!của!Công!ty!trong!hạn!luật!định,!hợp!lệ! nên!được!chấp!nhận.!!!!!

[2]. Về nội dung kháng cáo:

[2.1]. Đối với yêu cầu trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ:

Tại!phiên!tòa!phúc!thẩm,!Công!ty!chấp!nhận!việc!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!buộc! Công!ty!thanh!toán!số!tiền!chậm!bàn!giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng!là!đúng!theo! quy!định!của!Hợp!đồng.!

Công!ty!đề!nghị!nguyên!đơn!giảm!cho!Công!ty!số!tiền!9.759.391!đồng!còn! phải!thanh!toán!là!60.000.000!đồng,!tuy!nhiên!nguyên!đơn!không!đồng!ý!giảm!bớt! số!tiền!9.759.391!đồng.!!

Như!vậy,!Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc! buộc!bị!đơn!trả!tiền!lãi!do!chậm!thực!hiện!nghĩa!vụ!bàn!giao!căn!hộ!là!có!căn!cứ! chấp!nhận.!!

![2.2].!Đối với cách tính diện tích căn hộ:!

![2.2.1].!Hợp!đồng!được!xác!lập!ngày!27/10/2010!nên!pháp!luật!áp!dụng!là! Luật!Nhà!ở!năm!2005.!!

-! Khoản! 2! Điều! 70! Luật! nhà! ở! năm! 2005! quy! định:! ! Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

-!Khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!Bộ! Xây!dựng!về!hướng!dẫn!Luật!Nhà!ở!cho!phép!các!chủ!đầu!tư!được!áp!dụng!hai! phương!pháp!tính!diện!tích!căn!hộ,!cụ!thể:!....!Diện!tích!sàn!căn!hộ!mua!bán!được! (được xác định theo nguyên tắc!kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ).!

Như!vậy,!tại!thời!điểm!xác!lập!Hợp!đồng,!pháp!luật!cho!phép!được!tính!diện! tích!chung!cư!theo!cả!hai!cách!tính!“diện!tích!thông!thủy”!và!“diện!tích!tim!tường!–! còn!gọi!là!diện!tích!sàn!xây!dựng”.!!

Điều!2!của!Hợp!đồng!quy!định:!…. Diện tích căn hộ được tính là diện tích bên trong căn hộ ( kể cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ).!

Khoản!12.1!Điều!12!của!Hợp!đồng!quy!định:!“Bên mua được quyền sở hữu riêng đối với phần diện tích sàn Căn hộ (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của Căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”!

Như!vậy,!ý!chí!của!các!bên!khi!ký!kết!Hợp!đồng!về!việc!tính!diện!tích!căn! hộ!là!sử!dụng!cả!hai!loại!“diện!tích!thông!thủy”!và!“diện!tích!tim!tường!–!còn!gọi!là!

6

diện!tích!sàn!xây!dựng”!và!cách!tính!diện!tích!này!phù!hợp!với!quy!định!tại!khoản!2! Điều!70!Luật!Nhà!ở!năm!2005!và!khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD! ngày!01/9/2010!của!Bộ!Xây!dựng.!!

[2.2.2].Tại!Bản!vẽ!đo!đạc!–!xác!nhận!diện!tích!thực!tế!(Bút lục số 90)!các! bên!xác!nhận:!!

... “Diện tích đo thực tế: Diện tích này làm căn cứ để tính phí quản lý và thanh lý hợp đồng.

- Theo Điều 02 của Hợp đồng thể hiện diện tích được tính theo bên trong căn hộ ( kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ)

- Diện tích đo theo cách tính trên hợp đồng là là 51,4m2”.

Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn! liền!với!đất!số!CS!04624/DA!do!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh!cấp!ngày!26/9/2016!cho!ông!L!và!bà!T!đối!với!căn!hộ!chung!cư!2.06!(tầng!3)! có! nội! dung! về! diện! tích! sàn! (thông! thủy)! là! 48,2m2;! diện! tích! sàn! căn! hộ! (tim! tường)!là!51,4m2.!

Từ!nhận!định![2.2.1]!và![2.2.2]!có!cơ!sở!xác!định:!Ý!chí!của!hai!bên!khi! tham!gia!Hợp!đồng!là!sử!dụng!diện!tích!sàn!căn!hộ!(tim!tường)!là!51,4m2!làm!căn! cứ!thanh!toán.!

Tòa!án!cấp!sơ!thẩm!nhận!định!khi!ký!Hợp!đồng,!ý!chí!của!hai!bên!khi!tham! gia!Hợp!đồng!là!sử!dụng!diện!tích!thông!thủy!(48,2m2!)!làm!căn!cứ!thanh!toán!là! không!đúng!theo!thỏa!thuận!tại!Điều!2,!Điều!12!của!Hợp!đồng!và!không!đúng!theo! quy!định!tại!khoản!2!Điều!70!Luật!Nhà!ở!năm!2005,!khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số! 16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!Bộ!Xây!dựng.!!

Từ!những!nhận!định!trên,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!có!cơ!sở!chấp!nhận! một!phần!kháng!cáo!của!Công!ty!về!việc!xác!định!diện!tích!căn!hộ!khi!thanh!toán! Hợp!đồng.!

Do!đó,!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!phải!hoàn!trả!cho!ông!L,! bà! T! số!tiền! tương! ứng!với!phần!diện!tích! giảm!theo! đơn!giá! trong!hợp! đồng!là! 13.921.600!đồng!(52.53m2!-!51,4m2!=!1.13m2!x!12.320.000đồng/m2!=!13.921.600! đồng).!!!

[3].!Các!phần!khác!của!bản!án!sơ!thẩm!không!có!kháng!cáo!kháng!nghị!có! hiệu!lực.!!

Ý!kiến!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phù! hợp!với!nhận!định!của!!Hội!đồng!xét!xử!nên!được!chấp!nhận.!!

[4].Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: !

7

Do!chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!nên!nguyên!đơn! phải! chịu! án! phí! dân! sự! có! giá! ngạch! trên! số! tiền! không! được! chấp! nhận! là! (20.987.120!đồng!-!13.921.600!đồng!=!7.065.520!đồng).!Hoàn!trả!cho!nguyên!đơn! số! tiền! tạm! ứng! án! phí! là! 1.743.985! đồng! theo! Biên! lai! số! 0043442! ngày! 30/01/2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B.!Vậy!nguyên!đơn!được!hoàn!lại! 1.390.709!đồng.!!!

Do!chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!số!tiền!chênh! lệch!diện!tích!mà!bị!đơn!phải!trả!là!13.921.600!đồng!và!số!tiền!lãi!do!chậm!trễ!bàn! giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng,!tổng!cộng!là!83.680.991!đồng!nên!bị!đơn!phải!chịu! án!phí!dân!sự!có!giá!ngạch!trên!số!tiền!mà!nguyên!đơn!được!chấp!nhận.!Án!phí!dân! sự!sơ!thẩm!bị!đơn!phải!chịu!là!4.184.050!đồng.!!

- Án phí dân sự phúc thẩm:!Do!sửa!bản!án!sơ!thẩm!nên!người!kháng!cáo! không!phải!chịu!án!phí!theo!quy!định!của!pháp!luật.!!

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự;!

Căn!cứ!khoản!2!Điều!70!Luật!Nhà!ở!năm!2005;!!

Căn!cứ khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của! Bộ!Xây!dựng;!

Căn!cứ!khoản!4!Điều!26,!khoản!2!Điều!29,!khoản!2!Điều!47!của!Nghị!quyết!số! 326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!Hội!quy!định! về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án;!!

Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!kháng!cáo!của!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh! doanh!Hai!T.!!!

Sửa!bản!án!sơ!thẩm.!!

Tuyên xử:

1.!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!việc!yêu!cầu! Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!thanh!toán!số!tiền!lãi!do!chậm!bàn!giao! căn!hộ!khi!thực!hiện!Hợp!đồng!số!12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010!giữa!ông! Nguyễn!Thành!L,!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!và!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh! Hai!T:!

Buộc!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!phải!thanh!toán!cho!ông! Nguyễn!Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!là!69.759.391!đồng.!!

Chấp! nhận! một! phần!yêu! cầu! khởi!kiện! của!nguyên! đơn! về! việc! yêu! cầu! Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!thanh!toán!số!tiền!chênh!lệch!diện!tích! ăn!hộ!khi!thực!hiện!Hợp!đồng!số!12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010!giữa!ông!

8

Nguyễn!Thành!L,!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!và!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh! Hai!T:!

Buộc!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!phải!thanh!toán!cho!ông! Nguyễn!Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!là!13.921.600!đồng.!!!

Số!tiền!này!còn!được!cấn!trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!cùng!khi!ông!Nguyễn! Thành!L,!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!quyết!toán!hợp!đồng!với!Công!ty!TNHH!Sản!xuất! Kinh!doanh!Hai!T.!!

2.!Không!chấp!nhận! yêu! cầu! của!nguyên! đơn! về! việc! xác!định!cách tính diện tích theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy trong Hợp! đồng! số! 12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010.!

3.! Xác! định! diện! tích! căn! hộ! dùng! để! thanh! lý! Hợp! đồng! số! 12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010!là!51,4m2.!!

Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!có!trách!nhiệm!thanh!lý!Hợp! đồng!số!12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010!với!ông!Nguyễn!Thành!L,!bà!Ngô! Thị!Quỳnh!T!!

4.!Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!buộc!Công!ty! TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!trả!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền! sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!CS!04624/DA!do!Sở!Tài!nguyên!và! Môi!trường!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!26/9/2016.!!

Kể!từ!ngày!người!được!thi!hành!án!có!đơn!yêu!cầu!thi!hành!án,!nếu!người! phải!thi!hành!án!vẫn!chưa!thanh!toán!số!tiền!như!nêu!trên!thì!hàng!tháng!còn!phải! trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!mức!lãi!suất!được!quy!định!tại!Điều!357!và! Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!thực!hiện!tại!thời!điểm! thanh!toán.!!!

5.!Về!án!phí:!

-!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!

Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!phải!chịu!số!tiền!là!đồng.!!

Hoàn!trả!cho!nguyên!đơn!–!ông!Nguyễn!Thành!L!và!Ngô!Thị!Quỳnh!T!số! tiền!tạm!ứng!án!phí!đã!nộp!sau!khi!cấn!trừ!theo!biên!lai!thu!số!0043442!ngày!30! tháng!01!năm!2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí! Minh.

-! Án! phí! dân! sự! phúc! thẩm:! Công! ty! TNHH! Sản! xuất! Kinh! doanh! Hai! T! không!phải!chịu.!Hoàn!trả!cho!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!Hai!T!số!tiền!là! 300.000! (ba! trăm! nghìn)! đồng! đã! nộp! theo! Biên! lai! số! AA/2019/0064138! ngày! 18/11/2019!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B.!

Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!của!Luật!Thi! hành!án!dân!sự!năm!2014!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!án!

9

dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!thi! hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!của!Luật! Thi!hành!án!dân!sự!năm!2014;!Thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!theo!quy!định! tại!Điều!30!của!Luật!thi!hành!án!dân!sự!năm!2014.!!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!!

!