Bản án 459/2020/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà

V/v!tranh!chấp!hợp!đồng!mua!bán!!

căn!hộ.!!

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên tòa:!Ông!Đào!Quốc!Thịnh!

Các Thẩm phán:!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Trần!Thị!Thương!

!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!Bà!Phạm!Thị!Thảo!

- Thư ký phiên tòa: Bà!Nguyễn!Thị!Kim!Nguyên – Thư!ký Tòa!án!nhân!

dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh: Bà!Đào!

Thị!Xuân!Hồng –!Kiểm!sát!viên.!

Trong!các!ngày!21,!28!tháng!5!và!ngày!04!tháng!6!năm!2020,!tại!phòng!

xử!án!của!Tòa!án!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!xét!xử!phúc!thẩm!công!khai!

vụ!án!dân!sự!thụ!lý!số!652/2019/TLPT-DS!ngày!24!tháng!12!năm!2019,!về!việc!

“Tranh chấp hợp đồng mua bán căn hộ”.!

Do! Bản! án! dân! sự! sơ! thẩm! số! 610/2019/DS-ST! ngày! 28! tháng! 10! năm!

2019 của!Tòa!án!nhân!dân!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!bị!kháng!cáo.!

Theo! Quyết! định! đưa! vụ! án! ra! xét! xử! phúc! thẩm! số! 391/2020/QĐ-PT!

ngày!10!tháng!02!năm!2020,!giữa!các!đương!sự:!

Nguyên đơn: Ông!Nguyễn!Thành!L,!sinh!năm!1983;!Bà!Ngô!Thị!Quỳnh!

T,!sinh!năm!1986.

Địa!chỉ:!291!đường!T,!phường!C,!Quận!V,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Bị đơn: Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!

Địa!chỉ:!1185!Quốc!lộ!1A,!phường!Đ,!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Người!đại!diện!theo!ủy!quyền:!Bà!Nguyễn!Nhất!Bảo!T1!(theo!Giấy!ủy!

quyền! ngày! 24/02/2020! và! bà! Huỳnh! Thị! Thúy! N! theo! Giấy! ủy! quyền! ngày!

18/5/2020)!

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung vụ án tại bản án sơ thẩm:

Theo nội dung đơn khởi kiện ngày 19/01/2018, bản tự khai và biên bản

hòa giải, nguyên đơn trình bày:!!

Ngày!27/12/2010,!ông!(ông!Nguyễn!Thành!L)!và!bà!(bà!Ngô!Thị!Quỳnh!

T)!ký!Hợp!đồng!số!12/HĐMB.BTĐ.HT!(sau đây gọi tắt là Hợp đồng)!với!Công! ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!(sau đây gọi tắt là Công ty)!về!việc!mua!bán! căn!hộ!chung!cư!số!231!thuộc!Dự!án!Chung!cư!Đ,!phường!Đ,!quận!B,!Thành! phố!Hồ!Chí!Minh!(sau đây gọi tắt là Căn hộ).!

Trong!quá!trình!thực!hiện!Hợp!đồng,!các!bên!có!các!tranh!chấp!phát!sinh!

như!sau:!!!

Về việc chậm bàn giao Căn hộ: Tại!khoản!9.1!Điều!9!của!Hợp!đồng!thì!

bên!bán!có!trách!nhiệm!bàn!giao!Căn!hộ!cho!bên!mua!vào!ngày!23/10/2011,!biên! độ!thời!gian!dao!động!cho!phép!trễ!bàn!giao!Căn!hộ!là!03!tháng!(thời!gian!bàn! giao!Căn!hộ!thực!tế!có!thể!sớm!hoặc!muộn!hơn!03!tháng).!!

Thực!tế!ngày!04/3/2013,!Công!ty!mới!bàn!giao!căn!hộ!cho!vợ!chồng!ông!

bà.!Theo!khoản!8.4!Điều!8!của!Hợp!đồng!thì!trường!hợp!bên!bán!bàn!giao!căn! hộ!chậm!so!với!thời!gian!quy!định!thì!phải!trả!cho!bên!mua!số!tiền!lãi!phát!sinh! trên!tổng!số!tiền!mà!bên!mua!đã!thanh!toán!với!mức!lãi!suất!(tương!đương!1%! giá!trị!đã!thanh!toán/tháng),!được!tính!bắt!đầu!từ!ngày!trễ!hạn!bàn!giao!Căn!hộ! cho!đến!ngày!bàn!giao!Căn!hộ!thực!tế!cho!bên!mua.!Số!tiền!lãi!quá!hạn!này!sẽ! được!cấn!trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!cùng!theo!Hợp!đồng.!Các!bên!đồng!ý!rằng! ngoài!việc!thanh!toán!tiền!lãi!chậm!như!vậy,!bên!bán!không!phải!thanh!toán!bất! kỳ!khoản!tiền!nào!khác!cho!bên!mua.!

Tính!đến!thời!điểm!nhận!bàn!giao!Căn!hộ!(ngày!04/3/2013)!ông,!bà!đã!

thanh! toán! cho!Công! ty! số! tiền! 527.149.056!đồng.!Tuy! nhiên,!Công!ty! không! thừa!nhận!hành!vi!vi!phạm!hợp!đồng!của!mình!và!không!tiến!hành!bồi!thường! theo!thỏa!thuận!trong!Hợp!đồng.!Công!ty!bàn!giao!căn!hộ!cho!ông!bà!chậm!13! tháng!07!ngày!so!với!thời!gian!quy!định,!như!vậy!Công!ty!phải!bồi!thường!số! tiền!là!69.759.391!đồng!(527.149.056 đồng x 1%/tháng x 13 tháng 07 ngày).!!

Về cách tính diện tích Căn hộ:! Theo! khoản! 1! Điều! 12! của! Hợp! đồng,!

diện!tích!Căn!hộ!được!xác!định!theo!nguyên!tắc!tính!kích!thước!thông!thủy!hoặc! tính!từ!tim!tường!bao,!tường!ngăn!chia!các!Căn!hộ.!

Theo!diện!tích!đo!đạc!thực!tế,!diện!tích!thông!thủy!là!48,14m2;!Diện!tích!

tim!tường!là!51,4m2.!!

Theo! khoản! 2! Điều! 101! của! Luật! Nhà! ở! năm! 2005! và! Thông! tư! số!

03/2014/TT-BXD! ngày! 20/02/2014! của! Bộ! Xây! dựng! thực! hiện! theo! cách! tính! thông!thủy;!Cơ!quan!chức!năng!cấp!giấy!chứng!nhận!theo!cách!tích!thông!thủy.!Do! đó,!lệ!phí!cấp!giấy!chứng!nhận!chủ!quyền!Căn!hộ!cũng!được!cơ!quan!nhà!nước!thu! theo!cách!tính!thông!thủy!là!48.14m2.!Tuy!nhiên,!Công!ty!yêu!cầu!ông,!bà!thanh! toán!theo!cách!tính!diện!tích!tim!tường!51.4m2!là!không!phù!hợp.!

- Về việc hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu Căn hộ:!Theo!khoản!4!

Điều!13!của!Luật!Kinh!doanh!bất!động!sản!năm!2014!từ!thời!điểm!bàn!giao!nhà!

trong! vòng! 50! ngày,! bên! bán! phải! làm! thủ! tục! để! cơ! quan! nhà! nước! có! thẩm!

quyền! cấp! giấy! chứng! nhận! quyền! sử! dụng! đất,! quyền! sở! hữu! nhà! ở! cho! bên!

mua.!Tuy!nhiên,!từ!thời!điểm!bàn!giao!nhà!cho!đến!nay,!Công!ty!vẫn!chưa!thực!

hiện!nghĩa!vụ!theo!quy!định!của!pháp!luật.!

Nay!ông!L!và!bà!T!khởi!kiện!yêu!cầu:!

-!Công!ty!bồi!thường!số!tiền!chậm!bàn!giao!Căn!hộ!là!69.759.391!đồng.!

-! Yêu! cầu! Công! ty! thực!hiện!cách!tính!diện!tích!căn!hộ! theo!diện! tích!

thông!thủy!được!cơ!quan!nhà!nước!công!nhận!là!48,14m2!thay!vì!tính!theo!diện!

tích!tim!tường!là!52,4m2.!!

-!Ông,!bà!rút!lại!yêu!cầu!Công!ty!phải!trả!Giấy!chứng!nhận!quyền!sở!hữu!

căn!hộ!cho!vợ!chồng!ông,!bà.!

Bị đơn – Công ty TNHH sản xuất kinh doanh HT trình bày:!!

- Về việc chậm bàn giao Căn hộ: Căn!cứ!khoản!9.4!Điều!9!của!Hợp!đồng!

quy!định:!Bên!mua!được!nhận!Căn!hộ!khi!đáp!ứng!điều!kiện!thanh!toán!đủ!95%!

giá!trị!hợp!đồng!cho!Công!ty.!Theo!đó,!ngay!sau!khi!ông!L,!bà!T!đạt!điều!kiện!

về!tỷ!lệ!thanh!toán!thì!Công!ty!tiến!hành!bàn!giao!căn!hộ!theo!quy!định,!Do!đó,!

không!phát!sinh!vấn!đề!chậm!bàn!giao!căn!hộ!như!trình!bày!trong!đơn!khởi!kiện!

của!nguyên!đơn.!Đây!là!hợp!đồng!song!vụ,!việc!khách!hàng!thanh!toán!đạt!95%!

giá!trị!hợp!đồng!là!điều!kiện!bắt!buộc!làm!phát!sinh!trách!nhiệm!bàn!giao!căn!hộ!

của!Công!ty,!nghĩa!là!khi!khách!hàng!chưa!thanh!toán!đủ!95%!giá!trị!hợp!đồng!

thì!chưa!đủ!điều!kiện!nhận!bàn!giao!Căn!hộ!trong!mọi!trường!hợp.!!

- Về diện tích của Căn hộ:!Căn!cứ!quy!định!của!pháp!luật!tại!thời!điểm!

các!bên!giao!dịch!mua!bán!Căn!hộ,!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!không!

trái!quy!định!của!pháp!luật.!Diện!tích!mua!bán!Căn!hộ!thể!hiện!trên!hợp!đồng!là!

52.53m2.!Sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng,!các!bên!tiến!hành!đo!đạc!lại!diện!tích!thực!

tế!theo!đúng!cách!đã!thỏa!thuận!trong!Hợp!đồng!làm!cơ!sở!quyết!toán!Hợp!đồng!

nhằm!bảo!vệ!quyền!lợi!chính!đáng!cho!các!bên,!theo!đó!các!bên!đã!đo!đạc!lại!

diện!tích!Căn!hộ!mà!ông!L,!bà!T!mua!là!51.40m2,!diện!tích!này!giảm!1.13m2,!

đây!là!diện!tích!thực!tế!để!các!bên!thanh!toán!Hợp!đồng,!giá!trị!phần!diện!tích!

giảm!sẽ!được!cấn!trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!cùng!khi!ông!L,!bà!T!quyết!toán!

Hợp!đồng.!

-!Về việc hoàn trả Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ:!Sau!khi!hai!

bên!tất!toán!xong,!Công!ty!sẽ!bàn!giao!sổ!hồng!cho!ông!L,!bà!Trúc.!

Bản án sơ thẩm đã tuyên xử:

Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!–!ông!Nguyễn!

Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T.

Buộc!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!HT!phải!thanh!toán!cho!ông!

Nguyễn!Thành!L!và!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!số!tiền!là!90.746.511!đồng;!Trong!đó!

tiền!lãi!do!chậm!trễ!bàn!giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng!và!tiền!chênh!lệch!diện!

tích!là!20.987.120!đồng,!trả!một!lần!ngay!sau!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.! Số!tiền!này!còn!được!cấn!trừ!vào!đợt!thanh!toán!cuối!cùng!khi!ông!L,!bà!T!quyết! toán!hợp!đồng!với!Công!ty!TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!HT.!

Kể! từ! ngày! người! được! thi! hành! án! có! đơn! yêu! cầu! thi! hành! án,! nếu!

người!phải!thi!hành!án!vẫn!chưa!thanh!toán!số!tiền!như!nêu!trên!thì!hàng!tháng! còn!phải!trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!mức!lãi!suất!được!quy!định!tại!Điều! 357!và!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!thực!hiện!tại! thời!điểm!thanh!toán.!

Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!buộc!Công!ty!

TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!HT!trả!sổ!hồng!do!nguyên!đơn!rút!yêu!cầu.!

Ngoài!ra,!bản!án!sơ!thẩm!còn!tuyên!án!về!án!phí,!nghĩa!vụ!thi!hành!án!và!

quyền!kháng!cáo!của!các!đương!sự.!

Sau khi xét xử sơ thẩm,

Ngày!12/11/2019,!bị!đơn!kháng!cáo!toàn!bộ!bản!án!sơ!thẩm.!

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Đại diện Công ty trình bày: Công!ty!không!đồng!ý!với!toàn!bộ!nội!dung!

giải!quyết!tại!bản!án!sơ!thẩm,!cụ!thể:!!

- Về việc chậm bàn giao căn hộ:!Qua!sự!giải!thích!của!Hội!đồng!xét!xử,!

Công!ty!nhận!thấy!trách!nhiệm!của!mình!trong!việc!chậm!bàn!giao!căn!hộ!cho! nguyên!đơn.!Công!ty!đồng!ý!việc!Tòa!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!số!tiền!chậm!bàn! giao!căn!hộ!là!69.759.391!đồng.!Tuy!nhiên!Công!ty!đề!nghị!nguyên!đơn!giảm! cho! Công! ty! 9.759.391! đồng,! Công! ty! sẽ! thanh! toán! 60.000.000! đồng! cho! nguyên!đơn.!

- Đối với cách tính diện tích căn hộ: Tại!thời!điểm!hai!bên!giao!dịch!mua!

bán!Căn!hộ!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!Căn!hộ!không!trái!quy!định!của! pháp!luật,!diện!tích!ghi!nhận!tại!Hợp!đồng!là!52,53m2,!sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng! Căn!hộ!thì!diện!tích!thực!tế!là!51,4m2,!diện!tích!này!giảm!1,13m2,!đây!là!diện! tích!chính!thức!để!hai!bên!thanh!quyết!Hợp!đồng,!diện!tích!này!sẽ!được!dùng!để! tính!khi!các!bên!thanh!lý!Hợp!đồng.!Tuy!nhiên,!Tòa!cấp!sơ!thẩm!lại!căn!cứ!vào! diện!tích!được!công!nhận!trên!giấy!chứng!nhận!để!làm!cơ!sở!tính!giá!trị!thanh!lý! Hợp!đồng!là!chưa!khách!quan,!chưa!đúng!ý!chí!thỏa!thuận!của!hai!bên.!

Do!đó,!Công!ty!kháng!cáo!đề!nghị!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!một!

phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!chậm!bàn!giao!căn!hộ,!không!chấp!nhận! về!cách!tính!diện!tích!theo!phương!pháp!thông!thủy.!

Nguyên đơn trình bày:!Hiện!nay,!hợp!đồng!mua!bán!căn!hộ!chưa!được!

quyết!toán!do!liên!quan!đến!cách!tính!diện!tích.!Trong!vụ!án!này!ông!bà!cũng! không!có!yêu!cầu!quyết!toán!hợp!đồng.!Ông,!bà!xác!định!lại!yêu!cầu!khởi!kiện! cụ!thể:!!

-!Đòi!tiền!lãi!do chậm!bàn!giao!Căn!hộ;!!

-! Xác!định! cách! tính! diện! tích! Căn! hộ! theo! quy! định! của! Hợp! đồng! là!

theo!phương!pháp!thông!thủy!làm!cơ!sở!quyết!toán!hợp!đồng.!

Đồng!ý!với!nội!dung!của!bản!án!sơ!thẩm,!không!có!ý!kiến!gì!thêm.!

Đại diện viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

Về tố tụng:!Quá!trình!thụ!lý,!giải!quyết!vụ!án!và!tại!phiên!tòa,!Chủ!tọa,!

Hội!đồng! xét! xử!đã!tiến!hành!đúng! các!quy! định!của!pháp! luật,!những! người!

tham!gia!phiên!tòa!đã!thực!hiện!đầy!đủ!quyền!và!nghĩa!vụ!theo!luật!định.!!

Về nội dung:!!

- Về việc chậm bàn giao căn hộ:!Công!ty!đồng!ý!việc!Tòa!cấp!sơ!thẩm!

chấp! nhận! số! tiền! Công! ty! phải! thanh! toán! do! chậm! bàn! giao! Căn! hộ! là!

69.759.391! đồng.! Tuy! nhiên,! Công! ty! đề! nghị! nguyên! đơn! giảm! cho! Công! ty!

9.759.391! đồng,! còn! phải! thanh! toán! là! 60.000.000! đồng! nhưng! tại! phiên! tòa!

nguyên!đơn!không!đồng!ý!giảm.!!

- Đối với cách tính diện tích căn hộ: Tại!thời!điểm!hai!bên!giao!dịch!mua!

bán!Căn!hộ!thì!thỏa!thuận!về!cách!tính!diện!tích!Căn!hộ!không!trái!quy!định!của!

pháp!luật,!diện!tích!ghi!nhận!tại!Hợp!đồng!là!52,53m2,!sau!khi!hoàn!tất!xây!dựng!

Căn!hộ!thì!diện!tích!thực!tế!là!51,4m2!(diện!tích!này!giảm!1,13m2!trong!giới!hạn!

cho!phép!của!Hợp!đồng).!

Đây!là!diện!tích!chính!thức!để!hai!bên!thanh!quyết!Hợp!đồng.!Tuy!nhiên,!

Tòa!cấp!sơ!thẩm!lại!căn!cứ!vào!diện!tích!được!công!nhận!trên!giấy!chứng!nhận!

để!làm!cơ!sở!tính!giá!trị!thanh!lý!Hợp!đồng!là!chưa!khách!quan,!chưa!đúng!ý!chí!

thỏa!thuận!của!hai!bên.!

Do!đó,!Công!ty!kháng!cáo!đề!nghị!sửa!bản!án!sơ!thẩm,!chấp!nhận!một!

phần!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!chậm!bàn!giao!Căn!hộ,!xác!định!diện!tích!

Căn!hộ!làm!căn!cứ!thanh!lý!hợp!đồng!là!51,4m2!là!có!cơ!sở.!!

Đề!nghị!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!chấp!nhận!một!phần!kháng!cáo!của!

bị!đơn,!sửa!bản!án!sơ!thẩm.!!!

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau!khi!nghiên!cứu!các!tài!liệu,!chứng!cứ!có!trong!hồ!sơ!vụ!án!được!thẩm!

tra!tại!phiên!tòa,!căn!cứ!vào!kết!quả!tranh!luận!và!sau!khi!nghe!ý!kiến!phát!biểu!

của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!tại!phiên!tòa,!Hội!

đồng!xét!xử!nhận!định:!

[1]. Về hình thức:!!Đơn!kháng!cáo!của!Công!ty!trong!hạn!luật!định,!hợp!

lệ!nên!được!chấp!nhận.!!!!!

[2]. Về nội dung kháng cáo:

[2.1]. Đối với yêu cầu trả lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ bàn giao căn hộ:

Tại! phiên! tòa! phúc! thẩm,! Công! ty! đồng! ý! việc! Tòa! cấp! sơ! thẩm! buộc!

Công!ty!thanh!toán!số!tiền!chậm!bàn!giao!Căn!hộ!là!69.759.391!đồng!là!đúng!

theo!thỏa!thuận!của!Hợp!đồng.!

Công!ty!đề!nghị!nguyên!đơn!giảm!cho!Công!ty!số!tiền!9.759.391!đồng,!

còn!phải!thanh!toán!là!60.000.000! đồng,!tuy! nhiên!nguyên! đơn!không!đồng!ý! giảm!bớt!số!tiền!9.759.391!đồng.!!

Như!vậy,!Tòa!cấp!sơ!thẩm!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!

buộc!bị!đơn!trả!tiền!lãi!do!chậm!thực!hiện!nghĩa!vụ!bàn!giao!Căn!hộ!là!phù!hợp! với!khoản!9.1!Điều!9!của!Hợp!đồng!và!có!căn!cứ!chấp!nhận.!!

![2.2].!Đối với cách tính diện tích căn hộ:!

![2.2.1].!Hợp!đồng!được!xác!lập!ngày!27/10/2010!nên!pháp!luật!áp!dụng!

là!Luật!Nhà!ở!năm!2005.!!

-!Khoản!2!Điều!70!Luật!nhà!ở!năm!2005!quy!định:!Phần sở hữu riêng

trong nhà chung cư bao gồm: a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

-!Khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!

Bộ!Xây!dựng!về!hướng!dẫn!Luật!Nhà!ở!cho!phép!các!chủ!đầu!tư!được!áp!dụng! hai!phương!pháp!tính!diện!tích!căn!hộ,!cụ!thể:!“Diện tích sàn căn hộ mua bán được xác định theo nguyên tắc kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ”.!

Như!vậy,!tại!thời!điểm!xác!lập!Hợp!đồng,!pháp!luật!cho!phép!được!tính!

diện!tích!chung!cư!theo!cả!hai!cách!tính!“diện!tích!thông!thủy”!và!“diện!tích!tim! tường!–!còn!gọi!là!diện!tích!sàn!xây!dựng”.!!

Điều!2!của!Hợp!đồng!quy!định:!“Diện tích căn hộ được tính là diện tích

bên trong căn hộ (kể cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ)”. !

Khoản!12.1!Điều!12!của!Hợp!đồng!quy!định:!“Bên mua được quyền sở

hữu riêng đối với phần diện tích sàn Căn hộ (được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thủy của Căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ)”.

Như!vậy,!ý!chí!của!các!bên!khi!ký!kết!Hợp!đồng!về!việc!tính!diện!tích!

Căn!hộ!là!sử!dụng!cả!hai!loại!“diện!tích!thông!thủy”!và!“diện!tích!tim!tường!–! còn!gọi!là!diện!tích!sàn!xây!dựng”!và!cách!tính!diện!tích!này!phù!hợp!với!quy! định!tại!khoản!2!Điều!70!Luật!Nhà!ở!năm!2005!và!khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số! 16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!Bộ!Xây!dựng.!!

[2.2.2].!Tại!Bản!vẽ!đo!đạc!–!xác!nhận!diện!tích!thực!tế!(Bút lục số 90)!

các!bên!xác!nhận:!!

... “Diện tích đo thực tế: Diện tích này làm căn cứ để tính phí quản lý và

thanh lý hợp đồng.

- Theo Điều 02 của Hợp đồng thể hiện diện tích được tính theo bên trong

căn hộ (kể cả ban công, lô gia gắn liền với căn hộ).

- Diện tích đo theo cách tính trên Hợp đồng là 51,4m2”.

Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền!sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!

gắn!liền!với!đất!số!CS!04624/DA!do!Sở!Tài!nguyên!và!Môi!trường!Thành!phố!

Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!26/9/2016!cho!ông!L!và!bà!T!đối!với!căn!hộ!chung!cư!

2.06!(tầng!3)!có!nội!dung!về!diện!tích!sàn!(thông!thủy)!là!48,2m2;!diện!tích!sàn!

căn!hộ!(tim!tường)!là!51,4m2.!!

Hai!bên!không!yêu!cầu!quyết!toán!hợp!đồng!nên!Tòa!cấp!sơ!thẩm!chấp!

nhận!số!tiền!chênh!lệch!diện!tích!là!20.987.120!đồng!sẽ!được!cấn!trừ!vào!đợt!

thanh!toán!cuối!cùng!là!chưa!phù!hợp.!Trong!trường!hợp!hai!bên!có!tranh!chấp!

về!quyết!toán!hợp!đồng!thì!có!quyền!khởi!kiện!bằng!vụ!án!khác.!!

Từ!nhận!định![2.2.1]!và![2.2.2]!có!cơ!sở!xác!định:!Ý!chí!của!hai!bên!khi!

tham!gia!Hợp!đồng!là!sử!dụng!diện!tích!sàn!căn!hộ!(tim!tường)!là!51,4m2!làm!

căn!cứ!thanh!toán.!!

Tòa!cấp!sơ!thẩm!nhận!định!khi!ký!Hợp!đồng,!ý!chí!của!hai!bên!khi!tham!

gia!Hợp!đồng!là!sử!dụng!diện!tích!thông!thủy!(48,2m2!)!làm!căn!cứ!thanh!toán!là!

không!đúng!theo!thỏa!thuận!tại!Điều!2,!Điều!12!của!Hợp!đồng!và!không!đúng!

theo! quy! định! tại! khoản! 2! Điều! 70! Luật! Nhà! ở! năm! 2005,! khoản! 2! Điều! 21!

Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!của!Bộ!Xây!dựng.!!

Từ!những!nhận!định!trên,!Hội!đồng!xét!xử!phúc!thẩm!có!cơ!sở!chấp!nhận!

một!phần!kháng!cáo!của!Công!ty!về!việc!xác!định!diện!tích!căn!hộ!khi!thanh!

toán!Hợp!đồng.!

![3].!Các!phần!khác!của!bản!án!sơ!thẩm!không!có!kháng!cáo!kháng!nghị!

có!hiệu!lực!pháp!luật.!!

Ý!kiến!của!đại!diện!Viện!kiểm!sát!nhân!dân!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!phù!

hợp!với!nhận!định!của!Hội!đồng!xét!xử!nên!được!chấp!nhận.!!

[4]. Về án phí:

- Án phí dân sự sơ thẩm: !

+ Nguyên!đơn!phải!chịu!án!phí!không!giá!ngạch!đối!với!yêu!cầu!xác!định!

sử!dụng!diện!tích!thông!thủy!(48,2m2!)!thành!tiền!là!300.000!đồng,!cấn!trừ!vào!số!

tiền!1.743.985!đồng!tạm!ứng!án!phí!theo!biên!lai!thu!số!0043442!ngày!30!tháng!

01!năm!2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

Ông!L,!bà!T!được!nhận!lại!số!tiền!còn!lại!là!1.443.985!đồng.!

+!Bị!đơn!phải!chịu!án!phí!trên!số!tiền!lãi!do!chậm!bàn!giao!căn!hộ!là!

69.759.391!đồng,!thành!tiền!là!3.487.970!đồng.!!

- Án phí dân sự phúc thẩm:!Do!sửa!bản!án!sơ!thẩm!nên!người!kháng!cáo!

Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT! không!phải!chịu!án!phí!dân!sự!phúc!

thẩm!theo!quy!định!của!pháp!luật.!!!

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn!cứ!khoản!2!Điều!308!Bộ!luật!Tố!tụng!dân!sự;!

Căn!cứ!khoản!2!Điều!70!Luật!Nhà!ở!năm!2005;!!

Căn!cứ khoản!2!Điều!21!Thông!tư!số!16/2010/TT-BXD!ngày!01/9/2010!

của!Bộ!Xây!dựng;!

Căn!cứ!khoản!4!Điều!26,!khoản!2!Điều!29,!khoản!2!Điều!47!của!Nghị!quyết!

số!326/2016/UBTVQH14!ngày!30/12/2016!của!Ủy!ban!Thường!vụ!Quốc!Hội!quy! định!về!mức!thu,!miễn,!giảm,!thu,!nộp,!quản!lý!và!sử!dụng!án!phí!và!lệ!phí!Tòa!án;!!

Chấp! nhận! một! phần! yêu! cầu! kháng! cáo! của! Công! ty! TNHH! sản! xuất!

kinh!doanh!HT.!!!

Sửa!bản!án!sơ!thẩm.!!

Tuyên xử:

1.!Chấp!nhận!một!phần!yêu!cầu!khởi!kiện!của!nguyên!đơn!về!việc!yêu!

cầu!Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!thanh!toán!số!tiền!lãi!do!chậm!bàn! giao! căn! hộ! khi! thực! hiện! Hợp! đồng! số! 12/HĐMB.BTĐ.HT! ngày! 27/12/2010! giữa!ông!Nguyễn!Thành!L,!bà!Ngô!Thị!Quỳnh!T!và!Công!ty!TNHH!Sản!xuất! Kinh! doanh! HT,! cụ! thể:! Buộc! Công! ty! TNHH! Sản! xuất! Kinh! doanh! HT! phải! thanh! toán! cho! ông! Nguyễn! Thành! L! và! bà! Ngô! Thị! Quỳnh! T! số! tiền! là! 69.759.391!đồng.!!

Thời!hạn!thanh!toán!khi!bản!án!có!hiệu!lực!pháp!luật.!!

Kể! từ! ngày! người! được! thi! hành! án! có! đơn! yêu! cầu! thi! hành! án,! nếu!

người!phải!thi!hành!án!vẫn!chưa!thanh!toán!số!tiền!như!nêu!trên!thì!hàng!tháng! còn!phải!trả!lãi!đối!với!số!tiền!chậm!trả!theo!mức!lãi!suất!được!quy!định!tại!Điều! 357!và!Điều!468!của!Bộ!luật!Dân!sự!tương!ứng!với!thời!gian!chậm!thực!hiện!tại! thời!điểm!thanh!toán.!!!

2.!Không!chấp!nhận!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!xác!định!cách!tính!

diện! tích! theo! nguyên! tắc! tính! kích! thước! thông! thủy! trong Hợp! đồng! số! 12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010.!

Xác! định! diện! tích! căn! hộ! dùng! để! thanh! lý! Hợp! đồng! số!

12/HĐMB.BTĐ.HT!ngày!27/12/2010!là!51,4m2.!!

3.!Đình!chỉ!xét!xử!đối!với!yêu!cầu!của!nguyên!đơn!về!việc!buộc!Công!ty!

TNHH!Sản!xuất!Kinh!doanh!HT!trả!Giấy!chứng!nhận!quyền!sử!dụng!đất!quyền! sở!hữu!nhà!ở!và!tài!sản!khác!gắn!liền!với!đất!số!CS!04624/DA!do!Sở!Tài!nguyên! và!Môi!trường!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh!cấp!ngày!26/9/2016.!!

4.!Về!án!phí:!

-!Án!phí!dân!sự!sơ!thẩm:!

+!Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!phải!chịu!số!tiền!là!3.487.970!

đồng.!!

+!Ông!Nguyễn!Thành!L!và!Ngô!Thị!Quỳnh!T!chịu!án!phí!300.000!đồng,!

cấn!trừ!vào!số!tiền!tạm!ứng!án!phí!theo!biên!lai!thu!số!0043442!ngày!30!tháng!

01!năm!2018!của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B,!Thành!phố!Hồ!Chí!Minh.!

ông!L,!bà!T!còn!được!nhận!lại!là!1.443.985!đồng.!

-!Án!phí!dân!sự!phúc!thẩm:!Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!không!

phải!chịu.!Hoàn!trả!cho!Công!ty!TNHH!sản!xuất!kinh!doanh!HT!số!tiền!là!300.000!

(ba!trăm!nghìn)!đồng!đã!nộp!theo!Biên!lai!số!AA/2019/0064138!ngày!18/11/2019!

của!Chi!cục!Thi!hành!án!dân!sự!quận!B.!!

Trường!hợp!bản!án!được!thi!hành!theo!quy!định!tại!Điều!2!của!Luật!Thi!

hành!án!dân!sự!năm!2014!thì!người!được!thi!hành!án!dân!sự,!người!phải!thi!hành!

án!dân!sự!có!quyền!thỏa!thuận!thi!hành!án,!quyền!yêu!cầu!thi!hành!án,!tự!nguyện!

thi!hành!án!hoặc!bị!cưỡng!chế!thi!hành!án!theo!quy!định!tại!các!Điều!6,!7!và!9!

của!Luật!Thi!hành!án!dân!sự!năm!2014;!Thời!hiệu!thi!hành!án!được!thực!hiện!

theo!quy!định!tại!Điều!30!của!Luật!thi!hành!án!dân!sự!năm!2014.!!

Bản!án!phúc!thẩm!có!hiệu!lực!pháp!luật!kể!từ!ngày!tuyên!án.!!

!