Bản án 45/2026/DS-ST — Các tranh chấp khác

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 08 tháng 9 năm 2025, quá trình giải quyết vụ án cũng như tại phiên toà nguyên đơn, chị Bùi Thị D trình bày:

Ngày 25/6/2024 chị D và anh Mai Văn T, chị Võ Thị Hà G ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với một phần thửa đất số 325, tờ bản đồ số 166, chiều ngang mặt đường 7m, chiều dài đến giáp kho của anh T, chị G; giá tiền chuyển nhượng hai bên thỏa thuận là 1.540.000.000đ; trước khi ký hợp đồng đặt cọc hai bên có tiến hành xem thực địa thửa đất và đo đạc. Chị D đặt cọc cho anh T số tiền lần 1 là 500.000.000đ vào ngày 25/6/2024, đặt cọc lần 2 số tiền 200.000.000đ; cả hai lần đặt cọc giao nhận bằng tiền mặt và được viết chung trong một hợp đồng, lần 1 khi đặt cọc có sự chứng kiến của anh H, anh T và vợ chồng chị D; lần 2 chỉ có chị D và anh T; lần 3 chị D đặt cọc số tiền 260.000.000đ, có sự chứng kiến của anh T, chị D và chị H’L, số tiền đặt cọc lần 3 được chị D chuyển khoản vào tài khoản chị H’L. Lý do chị D chuyển khoản cho chị H’L do giữa anh T và chị H’L thỏa thuận với nhau như thế nào chị D không rõ, anh T có viết giấy xác nhận đã nhận của chị D số tiền cọc 260.000.000đ, sau khi đặt cọc lần 3, chị D yêu cầu phải có chữ ký của hai vợ chồng thì anh T và chị G ký hợp đồng đặt cọc tại nhà anh T; theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc, các bên tiến hành thủ tục công chứng hợp đồng để làm thủ tục sang tên là 30 ngày, kể từ ngày 25/6/2024. Sau khi đặt cọc số tiền trên, chị D yêu cầu anh T, chị G ký hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao đất để gia đình chị xây dựng nhà thì được biết giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng và đến tháng 6/2025 mới rút sổ, gia đình chị D chờ đến tháng 6/2025 nhưng anh T, chị D không làm thủ tục chuyển nhượng nên chị D làm đơn khởi kiện, yêu cầu anh T, chị D trả lại số tiền nhận cọc là 960.000.000đ và phạt cọc gấp 2 lần số tiền nhận cọc 1.920.000.000đ, tổng số tiền 2.880.000.000đ.

Quá trình giải quyết vụ án, chị D rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với yêu cầu phạt cọc là 1.620.000.000đ, chỉ yêu cầu anh T, chị G trả số tiền phạt cọc 300.000.000đ đồng thời chị D trình bày ý kiến đối với số tiền 260.000.000đ trả cho anh T là thực hiện nghĩa vụ thanh toán tiền nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

- Ý kiến bị đơn anh Mai Văn T trình bày: Ngày 25/6/2024 anh và chị Võ Thị Hà G ký hợp đồng đặt cọc với chị Bùi Thị D để cam kết chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất 325, tờ bản đồ số 166 tại Bon K, xã Q, tỉnh Lâm Đồng, chiều ngang thửa đất cam kết chuyển nhượng 7m, chiều dài tính từ tường nhà máy nước đến đường.

Nội dung thỏa thuận đúng như hợp đồng đặt cọc mà anh và chị G đã ký với chị D ngày 25/6/2024, hợp đồng đặt cọc có anh Lương Văn H chứng kiến; sau khi ký hợp đồng đặt cọc, anh T đã nhận của chị G tổng số tiền 960.000.000đ bằng hình thức tiền mặt và chuyển khoản, anh T không nhớ số tiền nhận từng lần là bao nhiêu.

Thời điểm đặt cọc thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đang thế chấp tại ngân hàng SHB chi nhánh Đắk Lắk. Phần diện tích cam kết chuyển nhượng chưa được tách thửa, các thông tin nêu trên khi đặt cọc chị D đều được biết.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc và nhận tiền, do anh T chưa đủ tiền để tất toán khoản vay nên chưa thể xóa thế chấp để rút giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đúng thời hạn cam kết trong hợp đồng đặt cọc đã ký kết, do vậy anh T đã nhiều lần thỏa thuận với chị D kéo dài thời hạn thực hiện hợp đồng, lần cuối anh T Thỏa thuận với chị D đến tháng 6 hoặc tháng 7/2025 vợ chồng anh sẽ thực hiện như cam kết, tuy nhiên đến ngày 22/5/2025 anh T bị bắt tạm giam về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản nên không có điều kiện thực hiện như cam kết.

Nay chị D khởi kiện, anh T đồng ý trả số tiền nhận cọc là 960.000.000đ, anh T đồng ý và đồng ý bồi thường số tiền phạt cọc 300.000.000đ, không đồng ý trả số tiền phạt cọc 1.920.000.000đ như chị D yêu cầu.

- Ý kiến bị đơn chị Võ Thị Hà G trình bày: Chị đồng ý hoàn trả cho chị D số tiền đặt cọc là 700.000.000đ vì khi ký hợp đồng đặt cọc chị G xác nhận chỉ ký nhận cọc số tiền nêu trên, thực tế giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng như giao dịch đặt cọc do chồng chị anh Mai Văn T giao dịch, chị G không tham gia, không được nhận tiền từ chị D.

Đối với số tiền 260.000.000đ chị G không ký giấy tờ và không chứng kiến việc giao nhận tiền.

Đối với diện tích đất anh T cam kết chuyển nhượng cho chị D bao nhiêu thì chị G không rõ.

Số tiền chị D yêu cầu phạt cọc chị G không đồng ý, do hiện nay gia đình chị đang khó khăn, hiện thửa đất của gia đình chị đang thế chấp tại ngân hàng SHB Đắk Lắk và khoản nợ của gia đình chị tại ngân hàng đã chuyển sang khoản nợ xấu.

Nguồn gốc thửa đất của gia đình chị do nhận chuyển nhượng từ chị H’L và đã được sang tên trên giấy chứng nhận, hiện gia đình chị còn nợ tiền nhận chuyển nhượng đất từ chị H’L hay không chị không rõ do chị không tham gia giao dịch với chị H’L.

Tại phiên toà, chị G đồng ý trả số tiền ghi trên hợp đồng đặt cọc đã ký kết là 7.00.000.000đ, đối với số tiền 260.000.000đ chị không đồng ý trả mà anh T phải có nghĩa vụ trả; chị G không đồng ý trả số tiền phạt cọc do gia đình đang khó khăn và do cả hai bên cùng có lỗi; đối với số tiền 700.000.000đ khi nào chuyển nhượng được thửa đất chị G sẽ trả.

- Ý kiến người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Vũ Văn P trình bày: Anh có mối quan hệ là chồng chị D, liên quan số tiền chị D đặt cọc cho anh T là tài sản chung của anh và chị D, tổng số tiền gia đình anh đặt cọc cho anh T là 960.000.000đ, do việc mua bán đất trục trặc nên chị D khởi kiện đến Tòa án nhân dân Khu vực 6 – Lâm Đồng, anh đồng ý với ý kiến trình bày của chị D, do bận công việc nên anh đề nghị tòa án giải quyết, xét xử vắng mặt.

Quan điểm của đại diện Viện kiểm sát nhân dân Khu vực 6 – Lâm Đồng:

Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, thư ký phiên tòa và của đương sự trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đều chấp hành đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn trả cho nguyên đơn số tiền 960.000.000đ (gồm 700.000.000đ tiền đặt cọc và 260.000.000đ phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; đồng thời đề nghị xác định thêm quan hệ pháp luật là tranh chấp nghĩa vụ hoàn trả phát sinh từ giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất; về yêu cầu phạt cọc buộc bị đơn anh T, chị G phải trả số tiền phạt cọc là 300.000.000đ; đình chỉ đối với phần yêu cầu khởi kiện do nguyên đơn đã tự nguyện rút yêu cầu.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2]. Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Bùi Thị D, yêu cầu Toà án buộc anh Mai Văn T, chị Võ Thị Hà G phải hoàn trả lại số tiền 960.000.000đ. Hội đồng xé xử nhận định:

[2.2.]. Xét quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc: Ý kiến của chị G trình bày, tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, chị G xác nhận số tiền đặt cọc mà chị D phải trả là 700.000.000đ; toàn bộ việc giao nhận tiền cọc, thoả thuận chuyển nhượng…do chồng chị anh Mai Văn T giao dịch với chị D. Căn cứ hợp đồng đặt cọc, ý kiến nguyên đơn, bị đơn anh T, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan về phía nguyên đơn, người làm chứng chị H’L xác nhận, ngoài số tiền đặt cọc 700.000.000đ, chị D giao cho anh T số tiền 260.000.000đ, tuy nhiên số tiền này, do anh T đang nợ chị H’L liên quan đến việc nhận chuyển nhượng thửa đất nêu trên nên anh T thống nhất với chị D giao số tiền 260.000.000đ cho chị H’L, ngày 08/8/2024 chị D đã chuyển khoản cho chị H’L số tiền 260.000.000đ. Như vậy, tổng số tiền chị D đã giao cho anh Mai Văn T là 960.000.000đ. Xét hiện nay chị D không yêu cầu các bên tiếp tục thực hiện hợp đồng mà yêu cầu anh T, chị G trả lại số tiền 960.000.000đ, đồng thời có căn cứ xác định số tiền 260.000.000đ chị D trả sau thời điểm đặt cọc để thực hiện nghĩa vụ thanh toán hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, xét yêu cầu của chị D là có căn cứ, Hội đồng xét xử chấp nhận.

Nguyên đơn xin rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền buộc anh Mai Văn T, chị Võ Thị Hà G phải trả số tiền phạt cọc là 1.620.000.000đ, xét việc rút yêu cầu của nguyên đơn là tự nguyện nên căn cứ Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ xét xử đối với phần yêu cầu của nguyên đơn đã rút. Nguyên đơn có quyền khởi kiện đối với yêu cầu đã rút theo quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ: Khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39; Điều 144; Điều 244 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 238, Điều 401, các Điều từ 422 đến Điều 428 của Bộ luật Dân sự; khoản 1, 4 Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 quy định về án phí, lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn chị Bùi Thị D đối bị đơn anh Mai Văn T và chị Võ Thị Hà G.

Buộc anh Mai Văn T và chị Võ Thị Hà G phải trả cho chị Bùi Thị D tổng số tiền 1.260.000.000đ (một tỷ hai trăm sáu mươi triệu đồng), trong đó số tiền đã nhận đặt cọc và số tiền chị D thanh toán là 960.000.000đ; số tiền phạt cọc là 300.000.000đ

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án tương ứng với số tiền nêu trên, nếu bị đơn không trả hoặc trả không đầy đủ thì còn phải trả lãi tương ứng với số tiền và thời gian chậm trả theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn đối với yêu cầu buộc bị đơn phải bồi thường số tiền phạt cọc là 1.620.000.000đ (một tỷ sáu trăm hai mươi triệu đồng). Nguyên đơn có quyền khởi kiện đối với yêu cầu đã rút theo quy định của pháp luật.

3. Về án phí: Buộc anh Mai Văn T, chị Võ Thị Hà G phải chịu số tiền án phí dân sự sơ thẩm là 49.800.000 đồng (bốn mươi chín triệu tám trăm nghìn đồng) tại Thi hành án dân sự Khu vực 6 – Lâm Đồng.

Hoàn trả chị Bùi Thị D số tiền tạm ứng án phí đã nộp 44.800.000đ (bốn mươi bốn triệu tám trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0006867, ngày 28 tháng 10 năm 2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng

Quyền kháng cáo: Đương sự có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn luật định là 15 ngày, kể từ ngày tuyên án sơ thẩm.

Đương sự vắng mặt tại phiên toà có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được bản án hoặc niêm yết bản án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.