Bản án 45/2023/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày (không có), tháng 6 năm 2022 và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 và người đại diện trình bày:

Ngày 06/12/2020 ông T1, bà D1 với ông H, bà T2 có lập hợp đồng đặt cọc làm cơ sở cho việc nhận chuyển nhượng phần đất thuộc thửa 444, tờ bản đồ số 5 (nay là thửa 1638 tờ bản đồ số 10), do ông H và bà T2 đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phần đất thửa 442, tờ bản đồ số 5 do ông Võ Văn Hẩn và bà Lê Ngọc Sương đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Ông Hẩn là anh ruột ông H), các phần đất tọa lạc ấp Xóm Sở, xã Hồ Thị K, huyện T. Tổng diện tích nhận chuyển nhượng phần đất là 3.000m2, giá thỏa thuận 1.800.000.000 đồng. Theo ông H và bà T2 trình bày ông Hẩn và bà Sương đã qua đời, không có con cái nên ông H và bà T2 đảm bảo sẽ làm thủ tục chuyển tên qua ông H, bà T2 và làm thủ tục chuyển nhượng cho ông T1, bà D1. Ông H, bà T2 nhận tiền đặt cọc của ông T1, bà D1 ba lần số tiền là 700.000.000 đồng, khi nhận tiền cọc có làm biên nhận.

Thời hạn đặt cọc là 01 năm từ ngày 06/12/2020 đến 06/12/2021 ông H bà T2 phải hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông T1, bà D1. Tuy nhiên, hết thời hạn thỏa thuận ông H và bà T2 không hoàn tất thủ tục. Ông T1, bà D1 nhiều lần hối thúc nhưng ông H, bà T2 không thực hiện được.

Ông H, bà T2 cho rằng nhận tiền đặt cọc 500.000.000 đồng, còn số tiền 200.000.000 đồng không phải là tiền đặt cọc mà là tiền mượn để làm nhà là chưa đúng. Vì căn cứ hợp đồng đặt cọc thì bắt đầu từ ngày 06/12/2020 đến ngày 06/12/2021, biên nhận nhận 200.000.000 đồng là ngày 06/02/2021 là trong thời gian đặt cọc nên đây là tiền đặt cọc.

Khi ký hợp đồng đặt cọc ghi thửa 441, 443, sau khi xem lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông H, bà T2 và ông Hẩn, bà Sương thấy có sai sót, vì hai thửa ghi trong hợp đồng đặt cọc không đúng với hai thửa khi thỏa thuận nhận chuyển nhượng nên ghi bổ sung vào hợp đồng đặt cọc thêm thửa 442 và 444 thay cho thửa 441, 443. Khi ghi bổ sung có mặt ông H, bà T2. Ông H, bà T2 xác định ông T1, bà D1 tự ý ghi vào hợp đồng trang 3 mà ông H, bà T2 không có ký tên là không hợp lý. Do khi ghi vào trang 3 của hợp đồng có chữ ký của ông H và bà T2 thì không phải là tự ý ghi được, đồng thời ông H và bà T2 có ghi nhận tiền đặt cọc của ông T1 và bà D1 tại trang 3 nên việc xác định tự ý ghi thêm là không phù hợp.

Do ông H, bà T2 vi phạm nghĩa vụ nên ông T1, bà D1 yêu cầu ông H, bà T2 bồi thường cho ông T1 và bà D1 gấp đôi giá trị chuyển nhượng là 3.600.000.000 đồng, trong đó có 700.000.000 đồng tiền cọc. Rút lại yêu cầu buộc vợ chồng ông H chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất với diện tích 3000m2 cho ông T1, bà D1.

Người đại diện ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 là ông Mai Thiên T3 trình bày:

Ngày 06/12/2020 ông T1, bà D1 với ông H, bà T2 có thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng cho bà D1, ông T1 phần đất diện tích 3.000m2 thuộc thửa 443, 444. Giá chuyển nhượng 1.000m2/600.000.000 đồng. Phần đất tọa lạc ấp Xóm Sở, xã Hồ Thị Kỷ, huyện T, tỉnh C. Ngày 06/12/2020 ông H có nhận của ông T1, bà D1 số tiền 200.000.000 đồng, ngày 25/12/2020 ông H có nhận thêm của ông T1, bà D1 300.000.000 đồng. Tổng số tiền đặt cọc là 500.000.000 đồng. Ông H nhận tiền có ghi trong hợp đồng đặt cọc bản bên ông T1 bà D1 giữ (vì hợp đồng đặt cọc được lập thành 02 bản mỗi bên giữ một bản). Quy định thời gian đặt cọc từ ngày 06/12/2020 đến ngày 06/12/2021 để thanh toán tiền đặt cọc và hoàn thành thủ tục pháp lý để tiến đến giao kết hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời hạn này việc thanh toán tiền đặt cọc đã thực hiện xong như trình bày nói trên. Việc hoàn thành thủ tục pháp lý bao gồm thủ tục đo đạc, xác định vị trí, diện tích phần đất chuyển nhượng. Do trong hợp đồng đặt cọc chỉ quy định diện tích nhưng không quy định vị trí, tứ cận phần đất chuyển nhượng. Theo thỏa thuận trong hợp đồng ông H, bà T2 có nghĩa vụ liên hệ với các cơ quan chức năng để thực hiện các công việc nói trên. Ông H và bà T2 có liên hệ với Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai huyện T B và ký kết hợp đồng đo đạc, điện thoại nhiều lần cho ông T1, bà D1 đến xác định vị trí phần đất chuyển nhượng thì ông T1 và bà D1 nhiều lần hẹn mà không đến.

Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc, ông T1 và bà D1 rao bán phần đất theo hợp đồng đặt cọc nhưng chưa có người mua do tình hình dịch bệnh. Đến ngày 06/02/2021, bà D1 và ông T1 có đến gặp bà T2 và ông H để trao đổi nội dung của hợp đồng đặt cọc. Ông H và bà T2 xác định nhận tiền đặt cọc để sửa chữa nhà nên rất kẹt tiền nên yêu cầu ông T1 và bà D1 phải phối hợp để thực hiện các thủ tục pháp lý nhanh chóng, ông T1 và bà D1 có cho ông H và bà T2 mượn 200.000.000 đồng và có làm biên nhận vào ngày 06/02/2021 với điều kiện ông H và bà T2 phải chuyển nhượng phần đất của ông Hẩn và bà Sương thửa 442 thì ông T1 và bà D1 mới tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Phía ông H và bà T2 không thống nhất nên mới kéo dài đến nay. Ông T1 và bà D1 tự ý bổ sung vào hợp đồng đặt cọc phần thửa 444 và 442 mà không có sự đồng ý của ông H, bà T2. Từ đó phát sinh tranh chấp.

Trước khi giao kết hợp đồng đặt cọc, bên ông H, bà T2 có đưa giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thửa 443, 444 cho ông T1, bà D1 xem và ông H, bà T2 có dẫn ông T1, bà D1 ra xem phần đất chuyển nhượng kéo dài từ kinh Thị Phụng đến giáp Lộ Xuyên Á nhưng trong hợp đồng không có ghi vị trí cụ thể. Do bà D1 và ông T1 là người ghi hợp đồng đặt cọc, hai bên chỉ thỏa thuận bằng lời nói khi nào làm hợp đồng chuyển nhượng, tiến hành đo đạc sẽ ghi vị trí, diện tích cụ thể trong hợp đồng.

Sau khi giao kết hợp đồng đặt cọc ông T1, bà D1 có các lỗi bao gồm: Thứ nhất là không phối hợp với ông H, bà T2 trong việc xác định vị trí phần đất chuyển nhượng khi đo đạc; thứ hai là tự ý ghi vào hợp đồng đặt cọc phần thửa đất của anh ông H là ông Hẩn và bà Sương, nếu ông H và bà T2 chuyển nhượng luôn phần đất của ông Hẩn thì ông T1, bà D1 mới tiếp tục thực hiện hợp đồng. Các lỗi trên thể hiện trong hợp đồng đặt cọc mà bên ông T1, bà D1 đã cung cấp cho Tòa, còn hợp đồng đặt cọc bên ông H và bà T2 giữ không có phần ghi bổ sung số thửa đất của ông Hẩn, bà Sương.

Đối với yêu cầu của ông T1, bà D1 bên ông H, bà T2 không chấp nhận, yêu cầu tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 06/12/2020 là vô hiệu. Số tiền đặt cọc 500.000.000 đồng ông H, bà T2 không hoàn lại. Do tại Điều 3 của hợp đồng đặt cọc có thỏa thuận nếu bên ông T1, bà D1 không thực hiện đúng hợp đồng thì mất tiền đặt cọc. Trường hợp các bên có thiện chí để thỏa thuận bên ông H, bà T2 thống nhất trả lại cho ông T1, bà D1 số tiền đã nhận đặt cọc là 500.000.000 đồng và số tiền mượn là 200.000.000 đồng.

Tại bản án dân sự sơ thẩm số: 80/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình đã quyết định:

Áp dụng Điều 328 của Bộ luật dân sự; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 về việc yêu cầu ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 trả lại số tiền cọc và một khoảng tiền do vi phạm hợp đồng đặt cọc. Buộc ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 số tiền cọc là 700.000.000 đồng (bảy trăm triệu đồng) và trả lại một khoản tiền do vi phạm hợp đồng đặt cọc là 2.175.000.000 đồng (hai tỷ một trăm bảy mươi lăm triệu đồng).

Đình chỉ yêu cầu của ông T1, bà D1 buộc vợ chồng ông H, bà T2 chuyển nhượng quyền sử dụng hai thửa đất với diện tích 3000m2.

Ngoài ra án sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo theo luật định.

Ngày 10/10/2022 ông Võ Thành H và bà Dương Bạch T2 kháng cáo với nội dung đề nghị chấp nhận kháng cáo của ông, bà, bác yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1.

Ngày 13/10/2022 bà Nguyễn Ngọc D1, ông Nguyễn Minh T1 kháng cáo với nội dung phía ông H và bà T2 vi phạm hợp đồng đặt cọc, không đồng ý có lỗi 25%. Buộc ông H bà T2 bồi thường theo hợp đồng đặt cọc là 3.600.000.000 đồng.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Cà Mau phát biểu quan điểm:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử tiến hành đúng theo quy định của pháp luật tố tụng và các đương sự cũng chấp hành đúng với quyền và nghĩa vụ của các đương sự được pháp luật quy định.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm áp dụng khoản 2 Điều 308 Bộ Luật tố tụng dân sự, sửa bản án sơ thẩm không chấp nhận kháng cáo của ông T1 bà D1, chấp nhận kháng cáo của ông H, bà T2. Vô hiệu hợp đồng đặt cọc do vi phạm điều cấm của pháp luật, cụ thể thửa đất số 441 và 442 thuộc quyền sử dụng của ông Hẩn và bà Sương nhưng hai bên giao kết hợp đồng. Buộc ông H, bà T2 trả lại 700.000.000 đồng cho ông T1 và bà D1.

,

Căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu đã được thẩm tra tại phiên tòa phúc thẩm; căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa trên cơ sở xem xét đầy đủ, toàn diện chứng cứ, ý kiến của những người tham gia tố tụng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Thực tế giữa hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc. Nội dung giao kết hợp đồng đặt cọc để tiến tới thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc đã phát sinh tranh chấp nhưng cấp sơ thẩm chấp nhận yêu cầu của Nguyên đơn là “...bên B sai thì phải trả gấp đôi giá trị hợp đồng...” là giá trị của hợp đồng chuyển nhượng là thiếu cơ sở, thời điểm này giữa hai bên chưa ký hợp đồng chuyển nhượng thì không đủ căn cứ để buộc trả gấp đôi giá trị hợp đồng chuyển nhượng. Theo Điều 3 thể hiện “Bên A không thực hiện đúng hợp đồng” được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc và tiếp theo“...bên B sai thì phải trả gấp đôi giá trị hợp đồng...” cũng là giá trị của hợp đồng đặt cọc, không có căn cứ các bên thỏa thuận nếu bên B sai thì phải trả gấp đôi giá trị hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Án phí phúc thẩm: Do kháng cáo được chấp nhận nên ông H, bà T2 không phải chịu án phí. Bà D1 phải chịu án phí phúc thẩm là 300.000 đồng. Ông T1 được miễn.

Vì các lẽ nêu trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 328 của Bộ luật dân sự; Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc Hội về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Chấp nhận kháng cáo của ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2, không chấp nhận kháng cáo của ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1. Sửa bản án dân sự sơ thẩm số 80/2022/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2022 của Tòa án nhân dân huyện Thới Bình.

Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 về việc yêu cầu ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 vi phạm hợp đồng đặt cọc. Không chấp nhận phạt gấp đôi giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Buộc ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 có trách nhiệm liên đới trả lại cho ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 số tiền 1.400.000.000 đồng (Một tỷ bốn trăm triệu đồng).

Kể từ ngày ông Nguyễn Minh T1, bà Nguyễn Ngọc D1 có đơn yêu cầu thi hành án, nếu ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 chậm thanh toán khoản tiền trên, thì hàng tháng còn phải chịu thêm khoản lãi phát sinh theo quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự đối với số tiền chậm thi hành tương ứng với thời gian chậm thi hành.

Về án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch: Bà Nguyễn Ngọc D1 phải chịu số tiền 38.000.000 đồng. Ngày 30/6/2022 bà D1 nộp tạm ứng án phí số tiền là 26.000.000 đồng theo biên lai thu số 0015089 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thới Bình được đối trừ bà D1 còn phải nộp tiếp 12.000.000 đồng. Ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2, ông Nguyễn Minh T1 được miễn án phí.

Án phí phúc thẩm: Ông Nguyễn Minh T1 được Miễn, ông Võ Thành H, bà Dương Bạch T2 không phải chịu. Bà Nguyễn Ngọc D1 phải chịu án phí số tiền 300.000 đồng. Ngày 13/10/2022 bà D1 nộp tạm ứng án phí số tiền 300.000 đồng, theo biên lai thu số 0003027 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Thới Bình được chuyển thu.

Các Quyết định khác không có kháng cáo kháng nghị, có hiệu lực kể từ thời điểm hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.