Bản án 45/2022/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện và trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn trình bày:

Ngày 02/7/2021, vợ chồng ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H có ký kết “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” với ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X đối với thửa đất số 456 và 1023, tờ bản đồ số 25 có tổng diện tích 6.620 m2 tọa lạc tại thôn 4, xã C, huyện C, tỉnh Đắk Nông, với giá trị chuyển nhượng 2.700.000.000 đồng. Để đảm bảo thực hiện hợp đồng ông L, bà H đã đặt cọc cho ông T, bà X số tiền 400.000.000 đồng và hẹn đến ngày 20/7/2021 sẽ thanh toán toàn bộ số tiền còn lại. Đồng thời ông T, bà X phải bàn giao toàn bộ diện tích đất cho vợ chồng ông L, bà H. Các bên không lập hợp đồng đặt cọc riêng mà lập “hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” trong đó có điều khoản đặt cọc. Hợp đồng chuyển nhượng chưa công chứng, chứng thực theo quy định. Các bên có thỏa thuận nếu bên chuyển nhượng không thực hiện đúng theo cam kết thì phải bồi thường số tiền cọc gấp 03 lần. Đến ngày thực hiện hợp đồng ông L, bà H có yêu cầu ông T và bà X thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo như thỏa thuận, tuy nhiên ông T trình bày do chưa làm được giấy ủy quyền của chủ đất sang cho ông T nên chưa sang tên đất cho ông H, bà L được. Nhận thấy hành vi chuyển nhượng đất của ông T, bà X không trung thực nên ông L, bà H không nhận chuyển nhượng thửa đất trên nữa và yêu cầu ông T, bà X phải trả lại cho ông H, bà L số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng nhưng ông T, bà X không đồng ý. Nhận thấy quyền L bị xâm phạm nên ông L, bà H khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/7/2021 giữa ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H đối với ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X. Buộc ông T, bà X phải trả số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng và số tiền phạt cọc do vi phạm hợp đồng 400.000.000 đồng. Tuy nhiên, đến ngày 18/4/2022 ông Đoàn Quang L có đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện so với nội dung ban đầu, theo đó nguyên đơn rút một phần yêu cầu khởi kiện đối với số tiền phạt cọc 400.000.000 đồng và hiện chỉ yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng.

Bị đơn và đại diện theo ủy quyền của bị đơn trình bày:

Ngày 10/3/2021, chị gái ông T (bà Hoàng Thị H1) có viết giấy ủy quyền (nhưng chưa được công chứng, chứng thực) cho ông T để thực hiện việc sang nhượng đối với thửa đất số 456 và 1023, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại thôn 04, xã Cư K’Nia, huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông. Do đó, đến ngày 02/7/2021 ông T, bà X đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với ông Đoàn Quang L và bà Tô Khánh H với giá trị chuyển nhượng các bên thỏa thuận 2.700.000.000 đồng và ông L, bà H đã đặt cọc trước số tiền 400.000.000 đồng và thỏa thuận đến ngày 20/7/2021 ông H, bà L sẽ thanh toán hết toàn bộ số tiền còn lại để rút bìa đỏ đang thế chấp tại ngân hàng. Tuy nhiên, đến ngày 20/7/2021 ông L, bà H không đưa tiền để bà Hương rút bìa đỏ đang thế chấp tại ngân hàng ACB, chính ông L, bà H đã vi phạm thời hạn thanh toán nên ông L, bà H phải chịu mất số tiền 400.000.000 đồng đã đặt cọc. Nay bên nguyên đơn công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 02/7/2021 giữa ông Đoàn Quang L, ông Tô Khánh H với ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X vô hiệu và không yêu cầu giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu. Tuy nhiên, đối với hợp đồng đặt cọc thì phía nguyên đơn là bên vi phạm hợp đồng đặt cọc khi không thực hiện nghĩa vụ thanh toán đúng như thời hạn thỏa thuận mà các bên đã cam kết. Nên nguyên đơn phải mất số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng.

Người có quyền L, nghĩa vụ liên quan bà Hoàng Thị H1 trình bày: Bà Hương đã viết giấy ủy quyền (nhưng chưa được công chứng, chứng thực) cho em trai ông Hoàng Văn T thay mặt bà Hương thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 456 và 1023, tờ bản đồ số 25 cho ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H. Hiện nay bà Hương vẫn hoàn toàn thống nhất việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên cho ông L, bà H. Tuy nhiên, ông L, bà H chính là người vi phạm hợp đồng đặt cọc khi đến hạn thanh toán ông L, bà H không thanh toán đầy đủ số tiền như đã thỏa thuận để bà H1 rút Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đang thế chấp tại ngân hàng nên ông L, bà H phải chịu mất số tiền đã đặt cọc 400.000.000 đồng. Trước yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn thì quan điểm của bà Hoàng Thị H1 hoàn toàn thống nhất và đồng ý quan điểm với ý kiến của ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X.

Tại bản án số: 12/2022/DS-ST ngày 05/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông đã tuyên xử:

“1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Quang L và bà Tô Khánh H.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 02/7/2021 đối với thửa đất số 456 và 1023, tờ bản đồ số 25 đất tọa lạc tại xã Cư K’nia, huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông, giữa ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X với ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H vô hiệu.

1.2. Buộc ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X phải trả ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H số tiền đã nhận cọc 400.000.000 đồng.”

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn tuyên về nghĩa vụ thi hành án, án phí và quyền kháng cáo của các đương sự.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 19/7/2022 ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X kháng cáo đề nghị cấp phúc thẩm sửa bán án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, bị đơn vắng mặt nhưng có ý kiến giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đề nghị Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật để đảm bảo quyền L của các bên.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đắk Nông phát biểu ý kiến:

Về thủ tục tố tụng: Người tham gia tố tụng và người tiến hành tố tụng đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự tại Toà án cấp phúc thẩm.

Về nội dung: Sau khi phân tích, đánh giá các chứng cứ có trong hồ sơ, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân sự. Không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X, giữ nguyên bản án sơ thẩm số: 12/2022/DS-ST ngày 05/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút, tỉnh Đắk Nông.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Xét yêu cầu kháng cáo của ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X, căn cứ vào các chứng cứ, tài liệu có trong hồ sơ vụ án, xét thấy:

Tại khoản 1, khoản 2 điều 131 Bộ luật dân sự quy định:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.”

Bị đơn ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X đã nhận của ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H số tiền 400.000.000 đồng khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng đề ngày 02/7/2021 nên việc nguyên đơn yêu cầu bị đơn phải trả lại số tiền 400.000.000 đồng đã nhận là hoàn toàn có căn cứ và phù hợp với quy định của pháp luật.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 217, khoản 2 Điều 244, Điều 271 khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng Dân sự;

Không chấp nhận kháng cáo của ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 12/2022/DS-ST ngày 05/7/2022 của Tòa án nhân dân huyện Cư Jút.

Áp dụng Điều 122, Điều 131, Điều 177, Điều 501 và Điều 502 Bộ luật dân sự; Điều 167 Luật đất đai; Nghị Quyết số 326/2016/UBTVQH14, ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Đoàn Quang L và bà Tô Khánh H.

1.1. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất lập ngày 02/7/2021 đối với thửa đất số 456 và 1023, tờ bản đồ số 25 đất tọa lạc tại xã C, huyện C, tỉnh Đắk Nông, giữa ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X với ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H vô hiệu.

1.2. Buộc ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X phải trả ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H số tiền đã nhận 400.000.000 đồng.

Kể từ ngày ông Đoàn Quang L, bà Tô Khánh H có đơn yêu cầu thi hành án mà ông Hoàng Văn T và bà Hoàng Thị X không thi hành thì ông T, bà X còn phải chịu lãi suất đối với khoản tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả theo lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự phúc thẩm: Buộc ông Hoàng Văn T, bà Hoàng Thị X mỗi người phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự phúc thẩm, được khấu trừ số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo các biên lai số 0003899, 0003900 ngày 27/7/2022 tại Chi cục thi hành án dân sự huyện C, tỉnh Đăk Nông.

Trường hợp Quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người đựơc thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại Điều 6,7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu yêu cầu thi hành án được thực hiện theo Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực thi hành kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

4. Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.