Bản án 45/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Tại đơn khởi kiện, biên bản hòa giải ngày 16/9/2019 và lời khai trong quá trình giải quyết vụ án được bổ sung tại phiên tòa, ông Hà Quốc Y là nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 22/12/2008 giữa ông, bà P vợ ông và bà Bùi Thị A, ông Lâm Quang N là chồng bà A có thỏa thuận chuyển nhượng phần đất 04 công tầm lớn với diện tích 5.184m2, đất tọa lạc tại ấp Hòa Đông, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau với giá 80.000.000 đồng, khi nhận chuyển nhượng bà A, ông N có giao cho vợ chồng ông một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Lâm Quang N và cam kết sẽ tách thửa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho vợ chồng ông. Khi chuyển nhượng có làm giấy chuyển nhượng đôi bên cùng ký tên và có sự chứng kiến của chính quyền địa P, vị trí chuyển nhượng cụ thể hướng Đông giáp Hà Quốc Y, hướng Tây giáp Đoàn Thị Nh, hướng Nam giáp Lương Văn Nh, hướng Bắc giáp Lâm Quang N. Sau khi làm tờ chuyển nhượng, vợ chồng ông đã giao tiền xong và phía ông N và bà A giao toàn bộ phần đất cho ông quản lý sử dụng cho đến nay. Đến ngày 29/6/2016 bà A có đến gặp ông xin mượn lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có viết tờ cam kết sau 12 tháng sẽ trả cho ông để tách quyền làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Từ khi bà A mượn lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến nay ông đã nhiều lần yêu cầu bà A làm thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông nhưng bà không đồng ý. Nay ông yêu cầu bà A tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và làm các thủ tục để ông thực hiện việc đăng ký làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất đã chuyển nhượng. Tại phiên tòa ông Y thay đổi yêu cầu khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông, bà P và bà A, ông N để ông đi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tại biên bản hòa giải ngày 16/9/2019 và tại phiên tòa bà Lương Kiều P là nguyên đơn trình bày: Bà thống nhất với yêu cầu và lời trình bày của ông Hà Quốc Y chồng bà và thống nhất thay đổi yêu cầu khởi kiện theo như ông Y trình bày, không có bổ sung gì thêm.

Tại biên bản hòa giải ngày 16/9/2019 bà Bùi Thị A là bị đơn trình bày: Trước đây do bà và chồng bà là ông Ngàn thiếu nợ Ngân hàng không có tiền để trả nên vợ chồng bà có chuyển nhượng cho ông Y, bà P một phần đất 04 công tầm lớn với giá là 80.000.000 đồng, khi chuyển nhượng có làm giấy chuyển nhượng và đã nhận xong tiền, sau khi chuyển nhượng vợ chồng bà đã giao phần đất này cho ông Y, bà P quản lý, sử dụng cho đến nay. Khi làm giấy chuyển nhượng bà và ông N có ký tên và có giao cho ông Y một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên Lâm Quang N, do phần đất chuyển nhượng chỉ có 04 công nhưng giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hơn 10 công tầm lớn nên bà có lấy lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hiện nay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất này đang do bà quản lý và không có thế chấp để vay tiền của tổ chức, cá nhân nào. Nay ông Y và bà P yêu cầu bà tiếp tục thực hiện hợp đồng giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Y, bà P làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bà không đồng ý vì khi đó bà chỉ nhượng đất cho ông Y, bà P khi nào có tiền thì bà sẽ chuộc lại chứ không có nói là bán cho ông Y, bà P giá chuộc lại bằng giá chuyển nhượng là 80.000.000 đồng.

Tại các văn bản ghi ý kiến ngày 24/10/202019 anh Lâm Trường Ân vừa là người thừa kế quyền và nghĩa vụ tố tụng của ông Lâm Quang Ngàn, vừa là người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan trình bày: Anh thống nhất theo ý kiến của bà Bùi Thị A không bổ sung gì thêm và do bận công việc làm ăn nên yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt anh.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến: Tại phiên tòa, Kiểm sát viên phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và của những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của pháp luật, không vi phạm.

Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu của ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P và bà Bùi Thị A, ông Lâm Quang Ngàn. Ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P có nghĩa vụ đến cơ quan chức năng có thẩm quyền để tiến hành đăng ký quyền sử dụng đất theo thủ tục chung. Án phí các đương sự phải chịu theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TOÀ ÁN:

Đối với bà Bùi Thị A, anh Lâm Bá V, anh Lâm Trường D, chị Lâm Bạch Tt, anh Lâm Hữu Ng, anh Lâm Hữu L Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ thủ tục tố tụng nhưng vẫn vắng mặt không có lý do, đối với anh Lâm Trường D có yêu cầu Tòa án xét xử vắng mặt nên Hội đồng xét xử tiến hành xét xử vụ án theo quy định tại điểm b khoản 2 Điều 227 và Điều 228 Bộ luật tố tụng dân sự.

Sau khi xem xét toàn bộ tài liệu, chứng cứ trong hồ sơ cũng như lời trình bày trong quá trình giải quyết vụ án. Hội đồng xét xử nhận định như sau:

Xét về điều kiện công nhận hợp đồng: Tại thời điểm giao kết hợp đồng các bên có năng lực hành vi dân sự và các bên hoàn toàn tự nguyện và tại thời điểm chuyển nhượng ông Ngàn, bà A đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không tranh chấp với ai nên ông N, bà A hoàn toàn có đủ điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho ông Y, bà P.

Xét về hình thức của hợp đồng: Mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất với hình thức tờ chuyển nhượng đất và không được cơ quan có thẩm quyền xác nhận, tuy nhiên nội dung chuyển nhượng được các bên thừa nhận. Trên thực tế vợ chồng ông Y, bà P đã nhận đất quản lý và sử dụng ổn định từ năm 2008 đến nay là 11 năm không có tranh chấp, về phía bà A, ông N đã nhận đủ số tiền chuyển nhượng là 80.000.000 đồng. Đồng thời, cùng thời điểm đó phía ông N, bà A cũng đã giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Y, bà P để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chứng tỏ ý chí của ông N và bà A tại thời điểm đó đã thống nhất chuyển nhượng phần đất cho ông Y, bà P nhưng do phần đất chuyển nhượng cho ông Y bà P chỉ nằm 01 phần trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông N nên bà A có mượn lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho đến khi ông Y, bà P yêu cầu bà A giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì mới phát sinh tranh chấp. Như vậy mặc dù hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hai bên chưa hoàn tất về mặt hình thức theo quy định của pháp luật nhưng đôi bên đã thực hiện hoàn tất nội dung của hợp đồng. Do đó lời trình bày của bà A cho rằng khi đó bà không chuyển nhượng phần đất này cho ông Y bà P mà chỉ nhượng phần đất với giá 80.000.000 đồng, khi nào bà có khả năng sẽ chuộc lại bằng giá 80.000.000 đồng là không phù hợp và không có cơ sở.

Xét trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Quang N thuộc hộ gia đình thì khi ông N, bà A chuyển nhượng phần đất cho ông Y, bà P tất cả các người con của ông N, bà A vẫn đang cùng chung sống trong gia đình nhưng qua một thời gian dài phần đất này ông Y, bà P quản lý sử dụng tất cả đều biết nhưng không có ý kiến gì và cũng không có tranh chấp gì mặc nhiên được xem là đã thống nhất chuyển nhượng phần đất này cho ông Y, bà P.

Căn cứ vào Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định “Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó”. Mặc dù có căn cứ xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Y, bà P và ông N, bà A vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng. Tuy nhiên ông Y, bà P đã nhận đất sử dụng ổn định từ năm 2008 mà ông Ngàn, bà A và các con của ông Ngàn, bà A là anh V, anh D, chị T, anh Ng, anh L không phản đối cho nên Hội đồng xét xử có cơ sở công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 22/12/2008 giữa ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P với ông Lâm Quang N, bà Bùi Thị A.

Trong quá trình giải quyết vụ án Tòa án đã yêu cầu bà Bùi Thị A cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông Lâm Quang N để Tòa án tiến hành định giá và thu thập chứng cứ nhưng bà A xác định giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay bà đang quản lý, không có thế chấp để vay tiền của tổ chức cũng như cá nhân nào nhưng bà từ chối cung cấp thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như cung cấp bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho Tòa án. Vì vậy Tòa án không tiến hành thu thập được hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với ông Lâm Quang N.

Từ những nhận định như trên, Hội đồng xét xử có cơ sở chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Hà Quốc Y và bà Lương Kiều P. Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P và ông Lâm Quang N, bà Bùi Thị A.

Công nhận cho ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P có quyền sử dụng đất đối với diện tích 5091,2m2 thuộc thửa số 162 tờ bản đồ số 03 do ông Lâm Quang N đứng tên theo đo đạc thực tế có số đo tứ cận như sau:

- Hướng đông giáo ông Lâm Quang Th, ông Hà Quốc Y có số đo 75,36m.

- Hướng Tây giáp bà Đoàn Thị Nh có số đo 172m;

- Hướng Nam giáp ông Bùi Văn F có số đo 68,93m;

- Hướng Bắc giáp bà Bùi Thị A có số đo 65,72m.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ các Điều 26, 35, 39, 147, 157, 158, 227,228 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 113 luật đất đai năm 2003;

Căn cứ các Điều 137, 697,698,699,700,701,702 Bộ luật dân sự 2005;

Căn cứ các Điều 129, 688 Bộ luật dân sự năm 2015.

Căn cứ vào Điều 12, Điều 26, Điều 27 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

TuY xử:

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập ngày 22/12/2008 giữa ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P với ông Lâm Quang N, bà Bùi Thị A.

Công nhận cho ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P có quyền sử dụng đất đối với diện tích 5091,2m2 thuộc thửa số 162 tờ bản đồ số 03 do ông Lâm Quang N đứng tên theo đo đạc thực tế có số đo tứ cận như sau:

- Hướng đông giáo ông Lâm Quang , ông Hà Quốc Y có số đo 75,36m.

- Hướng Tây giáp bà Đoàn Thị Nh có số đo 172m;

- Hướng Nam giáp ông Bùi Văn F có số đo 68,93m;

- Hướng Bắc giáp bà Bùi Thị A có số đo 65,72m.

Ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P có quyền liên hệ với cơ quan có thẩm quyền để tiến hành các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất tọa lạc tại ấp Hòa Đông, xã Hòa Tân, thành phố Cà Mau, tỉnh Cà Mau có diện tích 5091,2m2 thuộc thửa số 162 tờ bản đồ số 03 do ông Lâm Quang N đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2. Án phí sơ thẩm không giá ngạch bà Bùi Thị A phải chịu 300.000 đồng (chưa nộp). Ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P không phải chịu. Ngày 29/8/2019 ông Y, bà P đã dự nộp 300.000 đồng theo lai thu số 0000679 được được nhận lại khi bản án có hiệu lực.

3. Về chi phí tố tụng khác: Ông Hà Quốc Y, bà Lương Kiều P không phải chịu chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ.

Buộc bà Bùi Thị A hoàn lại cho ông Hà Quốc Y chi phí đo đạc, thẩm định tại chỗ với số tiền 6.535.000 đồng.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Ông Y, bà P được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuY án. Bà A, anh V, anh D, chị T, anh Ng, anh L được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày bản án được niêm yết.