Bản án 447/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 16-12-2024, đơn thay đổi, sửa đổi bổ sung ngày 28-8-2025, quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn Nguyễn Thị Như H, người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Đỗ Thanh T trình bày:

Bà H và bà H’N thoả thuận sang nhượng thửa đất số 09, tờ bản đồ số 31, diện tích 12.212,4m2 đứng tên bà H’N, đất toạ lạc tại thôn 6, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông), giá trị chuyển nhượng 370.000.000 đồng, các bên lập hợp đồng đặt cọc viết tay lần 1 vào ngày 13-7-2024, số tiền đặt cọc 40.000.000 đồng, hẹn 60 ngày thì làm thủ tục sang tên, ông Lê Minh T làm chứng và ký vào hợp đồng.

Đến hạn, do chưa làm thủ tục sang tên nên các bên thoả thuận lập hợp đồng đặt cọc lần 2 vào ngày 18-9-2024, số tiền đặt cọc là ghi tổng số tiền đặt cọc của lần 1 và lần 2 tổng cộng 245.000.000 đồng, hẹn ngày 30-10-2024 các bên hoàn tất thủ tục sang tên, khi có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì trả hết số tiền còn lại, bà H’N cam kết đất không tranh chấp. Trường hợp bên chuyển nhượng vi phạm thì bị phạt gấp 02 lần tiền đặt cọc và ngược lại bên mua vi phạm thì mất tiền cọc. Tuy nhiên, hết hạn bà H yêu cầu nhiều lần nhưng không sang tên được, đồng thời bà H biết được thửa đất đứng tên người sử dụng bà H’L, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, bà Nguyễn Thị Như H khởi kiện yêu cầu: tuyên hủy hợp đồng đặt cọc, buộc bà H’N trả lại số tiền đã nhận 245.000.000 đồng và phạt cọc gấp 02 lần 490.000.000 đồng.

Tại đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung cũng như tại phiên toà, bà H và người đại diện theo uỷ quyền của nguyên đơn bà Đỗ Thanh T đã rút một phần yêu cầu khởi kiện về phạt cọc, bổ sung phần yêu cầu khởi kiện, buộc bà H’N phải chịu lãi suất chậm trả từ ngày vi phạm hợp đồng đặt cọc (ngày 30-10-2024) đến ngày xét xử 245.000.000 đồng x 0,83% x 11 tháng 10 ngày = 23.046.333 đồng. Tổng cộng buộc bà H’N phải trả cho bà H số tiền cọc và lãi suất chậm trả 268.046.333 đồng.

Bị đơn bà H’N, người đại diện theo uỷ quyền của bị đơn ông Thái Phan Quang H và người được uỷ quyền lại ông Đồng Văn N trình bày: việc thoả thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các bên thoả thuận lập hợp đồng đặt cọc như lời trình bày của bà H là đúng, chữ ký trong hợp đồng đặt cọc của bà H’N. Tuy nhiên, tại thời điểm chuyển nhượng, đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, lý do bà H’N nhận chuyển nhượng bằng miệng với bà H’L nhưng sau đó bà H’L đã chết nên bà đồng ý huỷ hợp đồng đặt cọc nhưng không đồng ý trả tiền vì: bà ký hợp đồng đặt cọc nhưng chưa nhận tiền, việc ký đặt cọc để đảm bảo cho việc giao dịch các bên sau này, tin tưởng nhau nên đã ký vào 02 hợp đồng đặt cọc như bà H cung cấp cho Toà án.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày:

Bà Lâm Mỹ P trình bày: lời trình bày của bà Nguyễn Thị Như H và người đại diện theo uỷ quyền của bà H’N về việc thoả thuận hợp đồng đặt cọc và các bên ký vào hợp đồng đặt cọc là đúng, chữ ký trong hợp đồng đặt cọc của bà H và bà H’N, các bên thoả thuận ghi tổng cộng 02 lần đặt cọc 245.000.000 đồng (trong đó số tiền 195.000.000 đồng là tiền của bà P chuyển nhượng đất cho bà Lê Thị T ở xã Đ cũ).

Tại bản tự khai ngày 19-8-2025, bà P thay đổi lời khai, nội dung như sau: Ngày 13-7-2024, bà H có đặt cọc mua thửa đất số 09, tờ bản đồ số 31, diện tích 12.212,4m² của bà H’N nhờ chuyển khoản giúp chuyển tiền cọc 50.000.000 đồng, sau đó bà H thanh toán tiền mặt 195.000.000 đồng, việc bà P khai số tiền 195.000.000 đồng là tiền bà P nhồi cọc (có nghĩa bà P đưa số tiền này cho bà H để mua đất bà H’N) là không chính xác do nhớ nhầm.

Bà Lê Thị T trình bày: việc chuyển nhượng giữa bà T và bà P không liên quan gì đến bà H’N. Lô đất bà T nhận chuyển nhượng của bà P đã sang cho người khác. Thực tế, bà H’N chỉ nhận 50.000.000 đồng. Việc bà H yêu cầu bà H’N trả tổng số tiền 245.000.000 đồng là không đúng, vì bà T chưa giao tiền cho bà H’N. Hiện số tiền nợ do nhận chuyển nhượng đất với bà P thì bà T đang nợ 210.000.000 đồng.

Bà H’D người kế thừa quyền và nghĩa vụ của bà H’L trình bày: diện tích đất theo trích lục bản đồ địa chính của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai Đ cũ (nay là Văn phòng đăng ký đất đai khu vực Đ) đo đạc ngày 08-6-2024 do bà H cung cấp cho Toà án khi bà H giao dịch đặt cọc với bà H’N, tại thửa đất số 35, tờ bản đồ 31, diện tích 18.445,8m2, đứng tên người sử dụng đất bà H’L hiện nay chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bà H’L không có chồng con, hiện nay chỉ còn mẹ đẻ bà H’D. Sau khi đo đạc, bà H’L chết thì gia đình đang sử dụng để trồng màu. Đề nghị Toà án giải quyết theo quy định.

Người làm chứng Lê Minh T trình bày: khoảng tháng 9-2024, ông T có làm chứng việc giao kết hợp đồng đặt cọc giữa bà H và bà H’N đối với thửa đất tại thôn 6, xã Đ (cũ). Ông T chỉ chứng kiến việc hai bên ký kết hợp đồng đặt cọc, tại thời điểm ký kết ông T không chứng kiến việc giao tiền, còn việc sau khi ký hợp đồng hai bên có giao nhận tiền không thì không biết. Tuy nhiên, bà H có chuyển khoản cho ông T 10.000.000 đồng và đã giao cho bà H’N.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số: 13/2025/DS-ST ngày 29-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 8 - Lâm Đồng quyết định:

Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Như H. Đình chỉ đối với phần yêu cầu phạt cọc số tiền 245.000.000 đồng.

Tuyên huỷ hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024 giữa bà Nguyễn Thị Như H và bà H’N. Buộc bà H’N trả lại cho bà Nguyễn Thị Như H số tiền 245.000.000 đồng.

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Như H về việc buộc bà H’N phải trả tiền lãi do vi phạm hợp đồng đặt cọc 23.046.333 đồng.

Ngoài ra, Tòa án cấp sơ thẩm còn quyết định về án phí và quyền kháng cáo.

Ngày 12-9-2025, bị đơn kháng cáo đề nghị sửa bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm, người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện, đề nghị không chấp nhận kháng cáo của bị đơn. Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn (người kháng cáo) giữ nguyên nội dung kháng cáo.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Lâm Đồng phát biểu:

Về thủ tục tố tụng: Thẩm phán, Hội đồng xét xử phúc thẩm, Thư ký phiên tòa được phân công thụ lý giải quyết vụ án đã thực hiện đúng, đầy đủ quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung: đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 13/2025/DS-ST ngày 29-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 8 - Lâm Đồng. Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và ngày 18-9-2024 giữa bà Nguyễn Thị Như H và bà H’N vô hiệu, buộc bà H’N trả lại cho bà Nguyễn Thị Như H số tiền đã đặt cọc 245.000.000 đồng.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Ngày 18-9-2024, nguyên đơn và bị đơn ký hợp đồng đặt cọc nhằm đảm bảo cho việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với một phần thửa đất số 09, tờ bản đồ số 31, diện tích 12.212m2, toạ lạc tại thôn 6, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông) với giá 370.000.000 đồng. Các nội dung ghi nhận trong hợp đồng đều được các bên thừa nhận.

Trước khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024 thì giữa nguyên đơn và bị đơn đã ký hợp đồng đặt cọc vào ngày 13-7-2024, số tiền đặt cọc 50.000.000 đồng (trong đó giao tiền mặt 40.000 đồng, chuyển khoản thông qua ông Lê Minh T 10.000.000 đồng) để thực hiện việc chuyển nhượng thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31, toạ lạc tại thôn 6, xã Đ, tỉnh Lâm Đồng (địa chỉ cũ: xã Đ, huyện Đ, tỉnh Đắk Nông). Mặc dù bị đơn không thừa nhận có ký hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 nhưng căn cứ vào hợp đồng bản gốc do nguyên đơn cung cấp, lời khai người làm chứng, tin nhắn đã thu thập được có trong hồ sơ vụ án, có căn cứ xác định nội dung này.

Tại hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 thể hiện đối tượng hướng tới việc chuyển nhượng là một phần thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31 theo trích lục bản đồ địa chính (bút lục số 18); hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024 thể hiện một phần thửa đất số 09, tờ bản đồ số 31, diện tích 12.212m2. Tuy nhiên, nguyên đơn và bị đơn đều xác định hai thửa đất này là một.

Tại thời điểm hai bên ký hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024, tờ trích lục bản đồ địa chính ngày 07-6-2024 thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31, thể hiện tên người sử dụng đất bà H’L. Tại giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả (bút lục số 17) ngày 22-7-2024, tên người nộp H’L, nội dung: đăng ký và cấp GCNQSDĐ lần đầu, thời gian hẹn trả kết quả là ngày 10-9-2024. Văn bản xác minh của Tòa án (bút lục số 86) thể hiện bà H’L đã chết theo trích lục khai tử ngày 23-6-2025. Theo lời khai của bà H’D (mẹ của bà H’L) thì bà H’N là hàng xóm của bà H’L. Khi bà H’L chết thì gia đình đang sử dụng đất để trồng màu (bút lục số 118).

Quá trình giải quyết vụ án, bị đơn không cung cấp được tài liệu, chứng cứ chứng minh việc đã nhận chuyển nhượng hợp pháp hoặc được ủy quyền hợp pháp thửa đất số 35, tờ bản đồ số 31 từ bà H’L. Đồng thời, tại thời điểm bị đơn ký hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024, bà H’L đã chết.

Như vậy, hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024 giữa nguyên đơn và bị đơn vô hiệu về điều kiện chủ thể và hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được theo quy định tại Điều 117, Điều 408 của Bộ luật Dân sự. Tòa án cấp sơ thẩm nhận định đánh giá hợp đồng đặt cọc ngày 18-9-2024 vô hiệu là có căn cứ và đúng quy định pháp luật tuy nhiên, lại tuyên xử hủy hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và ngày 18-9-2024 là không đúng. Hợp đồng vô hiệu theo quy định tại khoản 1 Điều 131 của Bộ luật Dân sự “…không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Bị đơn là người có lỗi nhiều hơn trong việc hợp đồng đặt cọc giữa hai bên vô hiệu. Tuy nhiên, nguyên đơn khi ký kết hợp đồng đặt cọc cũng không kiểm tra thông tin nên cũng có lỗi khi giao kết hợp đồng.

Do việc không tuyên vô hiệu hợp đồng đặt cọc nên Toà án cấp sơ thẩm không giải thích và giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu mà chỉ giải quyết hậu quả khi hủy hợp đồng giữa hai bên là thiếu sót. Tuy nhiên, trong vụ án này, các đương sự chỉ có việc giao nhận tiền cọc, chưa giao nhận đất nên việc giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu hay hậu quả việc hủy hợp đồng về bản chất là giống nhau.

Căn cứ hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và ngày 18-9-2024, các chứng từ chuyển tiền; các tin nhắn nguyên đơn cung cấp; lời khai người làm chứng Lê Minh T, lời khai người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan bà P, thể hiện việc bà H’N có ký vào các hợp đồng này. Bị đơn cho rằng có ký nhưng không nhận tiền cọc là không phù hợp. Vì các bên đều có năng lực hành vi dân sự, nhận thức được nội dung của việc ký kết hợp đồng đặt cọc nếu bị đơn cho rằng chưa nhận tiền đặt cọc thì phải yêu cầu cơ quan có thẩm quyền huỷ bỏ hợp đồng sau khi ký kết nhưng bị đơn không thực hiện. Quá hạn của hợp đồng đặt cọc, bị đơn không thực hiện việc chuyển nhượng đất và cũng không yêu cầu huỷ hợp đồng đặt cọc nên Tòa án sơ thẩm buộc bị đơn H’N phải trả cho nguyên đơn Nguyễn Thị Như H số tiền đặt cọc 245.000.000 đồng là có căn cứ.

Do hợp đồng đặt cọc không có thỏa thuận về lãi trong việc chậm thực hiện nghĩa vụ, nên Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc buộc trả lãi do vi phạm hợp đồng đặt cọc là có căn cứ.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử có căn cứ chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn, sửa lại cách tuyên án cho phù hợp.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 308; Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự: chấp nhận một phần kháng cáo của bị đơn chị H’N, sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số: 13/2025/DS-ST ngày 29-8-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 8 - Lâm Đồng về cách tuyên án.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 228, Điều 244, Điều 271, Điều 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Áp dụng các Điều 117, Điều 408 của Bộ luật Dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần đơn khởi kiện của bà Nguyễn Thị Như H.

Tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 13-7-2024 và ngày 18-9-2024 giữa bà Nguyễn Thị Như H và bà H’N vô hiệu. Buộc bà H’N trả lại cho bà Nguyễn Thị Như H số tiền đã đặt cọc 245.000.000 đồng.

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu mức lãi suất chậm trả theo quy định tại Điều 357, khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự.

1.2. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị Như H về việc buộc bà H’N trả tiền lãi chậm trả do vi phạm hợp đồng đặt cọc 23.046.333 đồng.

1.3. Đình chỉ đối với phần yêu cầu phạt cọc số tiền 245.000.000 đồng của bà Nguyễn Thị Như H đối với bà H’N.

2. Về án phí phúc thẩm: trả lại cho chị H’N 300.000 đồng đã nộp tạm ứng án phí phúc thẩm tại Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0003175 ngày 16-9-2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Lâm Đồng.

3. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo, kháng nghị đã có hiệu lực pháp luật, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7, 7a, 7b và Điều 9 của Luật Thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật Thi hành án dân sự.