Bản án 447/2019/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NHÂN DANH

NƯỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH ĐỒNG THÁP

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán - Chủ tọa phiên tòa: Ông Bùi Văn Phương.

Các Thẩm phán:

Ông Sỹ Danh Đạt.

Bà Nguyễn Huỳnh Thị Hương Thủy.

- Thư ký phiên tòa: Bà Trịnh Thùy Vân – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp.

- Đ i di n Vi n ki m sát nhân dân t nh Đồng Tháp: Ông Nguyễn Văn Tón – Kiểm sát viên tham gia phiên tòa.

Trong các ngày 14/11/2019 và ngày 25/11/2019 tại trụ sở Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp xét xử phúc thẩm công khai vụ án thụ lý số: 380/2019/TLPT-DS, ngày 03 tháng 9 năm 2019, về việc “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất”.

Do Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 18/7/2019 của Toà án nhân dân huyện Tam N, tỉnh Đồng Tháp bị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm số: 456/2019/QĐ-PT, ngày 29 tháng 10 năm 2019, giữa các đương sự:

1. Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị D, sinh năm 1966 (có mặt).

Địa chỉ: ấp Long T, xã Phú T, huyện Tam N, Đồng Tháp.

2. Bị đơn: Ông Trần Thanh , sinh năm 1976 (có mặt).

Địa chỉ: ấp An P, xã An L, huyện Tam N, Đồng Tháp.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông B là anh Phương Ngọc D1 là luật sư - Văn phòng Luật sư Vạn L chi nhánh tại Tây N thuộc Đoàn Luật sư thành phố Cần Thơ (có mặt).

3. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

3.1 Bà Trương Thị Hồng N, sinh năm 1973 (vợ ông B) (có mặt);

3.2 Anh Trần Thanh Minh T, sinh năm 1993 (con ông B) (có mặt);

Cùng địa chỉ: ấp An P, xã An L, huyện Tam N, Đồng Tháp.

3.3 Ông Trần Văn T1, sinh năm 1981 (có đơn xin xét xử vắng mặt).

Địa chỉ: ấp Long A, xã Phú T, huyện Tam N, Đồng Tháp.

4. Người kháng cáo: Ông Trần Thanh B là bị đơn và bà Trương Thị Hồng N là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án.

NỘI DUNG V ÁN:

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị D trình bày:

Vào năm 2004 bà có sang nhượng của ông Trần Thanh B một phần đất thổ cư và đất hầm cụ thể như sau: Thửa 2637, tờ bản đồ số 4, diện tích 198m2, loại đất thổ cư, 01 căn nhà cấp 4 bằng gỗ tạp cất trên đất và thửa số 192, tờ bản đồ số 4, diện tích 1.794m2, loại đất Ao, với tổng số tiền chuyển nhượng là 170.000.000đ. Sau khi hai bên thỏa thuận sang nhượng, bà đã giao đủ số tiền sang nhượng phần đất trên cho ông B và ông B đã giao toàn bộ phần đất trên và Giấy chứng nhận quyền sử dụng phần đất cho bà quản lý và sử dụng. Sau khi ông B giao đất cho bà, bà bán căn nhà của ông B cho ông M với số tiền là 3.000.000đ, phần đất còn lại bà nuôi cá và trồng cây. Đến năm 2006, bà với ông B có làm giấy sang nhượng đất và nhà trên cho bà để làm tin. Năm 2009, Nhà nước thu hồi 1.731,6m2 đất, thuộc 01 phần của thửa 192 để làm cụm dân cư và có bồi thường số tiền 130.459.000đ và hỗ trợ 02 nền nhà tái định cư. Do ông B còn đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên bà có nhờ ông B ký dùm các thủ tục bồi thường còn tiền bồi thường và nền nhà thì do bà trực tiếp nhận quản lý và sử dụng. Năm 2016, bà chuyển nhượng phần đất trên cho ông T1 và giao đất cho ông T1 quản lý và sử dụng. Năm 2017, bà có yêu cầu ông B làm thủ tục sang tên phần đất đã sang nhượng cho bà, để bà chuyển nhượng cho người khác thì ông B cho rằng không có sang nhượng phần đất trên cho bà mà chỉ cầm cố mà thôi.

Nay bà khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B phải làm thủ tục sang tên phần đất đã sang nhượng cho bà thuộc thửa 2637 và 192, cùng tờ bản đồ số 4 hiện do ông B đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và yêu cầu được quản lý và sử dụng 02 nền nhà tái định cư khi thu hồi đất, thuộc thửa số 81 và thửa số 82, cùng tờ bản đồ số 8.

Đối với hợp đồng chuyển nhượng đất giữa bà với ông T1, sẽ tự giải quyết với nhau, không yêu cầu Tòa án giải quyết chung trong vụ án này.

Bị đơn Trần Thanh B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Hồng N cùng trình bày:

Vào năm 2003, vợ chồng ông B có sang nhượng của ông Đ phần đất thuộc thửa 2637 và thửa 192, đã làm thủ tục sang tên theo quy định, do ông Trần Thanh B đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi sang nhượng phần đất trên, vợ chồng ông B cất nhà ở. Năm 2006, do hoàn cảnh khó khăn, nhà bị hư nên vợ chồng ông B cố phần đất trên lại cho bà D với số tiền là 80.000.000đ (không có làm giấy tờ cố đất), hẹn khi nào có tiền thì chuộc lại. Năm 2009, Nhà nước có thu hồi 1.731,6m2 đất, thuộc 01 phần của thửa 192 để làm cụm dân cư và có bồi thường số tiền 130.459.000đ và hỗ trợ 02 nền nhà tái định cư. Sau khi ông B nhận tiền bồi thường, có trả cho bà D tiền cố đất được 50.000.000đ, còn nợ lại 30.000.000đ. Việc bà D cho rằng ông B đã sang nhượng phần đất trên cho bà D với số tiền là 170.000.000đ là không đúng, chữ ký trong tờ Hợp đồng sang nhượng đất ngày 20/9/2004 không phải của ông B, các thành viên trong gia đình ông B cũng không ai ký tên vào hợp đồng trên và hợp đồng trên cũng không được chính quyền địa phương xác nhận.

Nay bà D khởi kiện yêu cầu vợ chồng ông B làm thủ tục sang tên phần diện tích đất thuộc thửa 2637 và 01 phần diện tích còn lại của thửa 192 và yêu cầu được quản lý và sử dụng 02 nền nhà tái định cư vợ chồng ông B không đồng ý, vì vợ chồng ông B không có bán đất cho bà D.

Nay vợ chồng ông B yêu cầu bà D phải di dời cây cối, giao trả lại phần diện tích đất mà ông B đã cố cho bà D thuộc thửa 192 và thửa 2637 cho vợ chồng ông B quản lý và sử dụng, vợ chồng ông B trả lại cho bà D số tiền cố đất còn thiếu là 30.000.000đ, yêu cầu Tòa án giải quyết cho vợ chồng ông B được quản lý và sử dụng 02 nền nhà tái định cư thuộc thửa đất số 81 và thửa 82, cùng tờ bản đồ số 8.

Theo hồ sơ án sơ thẩm ông Trần Văn T1 trình bày:

Vào năm 2016, ông có sang nhượng của bà D phần diện tích đất thuộc thửa số 2637, tờ bản đồ số 04, diện tích 198m2 và 01 phần diện tích còn lại của thửa 192, hai bên có làm giấy tay với nhau, sau khi sang nhượng phần đất trên, ông sử dụng trồng cây như: Dừa, Mít, Xoài, Bạch Đàn… nhưng phần đất này hiện nay bà D chưa làm thủ tục sang tên cho ông theo quy định.

Nay ông không yêu cầu Tòa án giải quyết hợp đồng mua bán phần đất trên giữa ông với bà D trong vụ án này, mà giữa ông với bà D sẽ tự thỏa thuận giải quyết với nhau. Đối với phần cây trồng trên đất nếu sau này Tòa án buộc ông di dời thì ông sẽ di dời.

B n án sơ thẩm s 29/2019/DS-ST ngày 18/7/2019 của Tòa án nhân dân huy n Tam N tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị D đối với ông Trần Thanh B và bà Trương Thị Hồng N.

2. Không chấp nhận yêu cầu của ông Trần Thanh B đối với bà Nguyễn Thị D, về việc yêu cầu bà D trả lại phần đất thuộc thửa 2637, diện tích 198m2, mục đích sử dụng: (T) và thửa đất số 192, tờ bản đồ số 04, diện tích 62,4m2 (đo đạc thực tế 235m2), mục đích sử dụng: (TS), cùng tờ bản đồ số 4.

3. Buộc ông Trần Thanh B và bà Trương Thị Hồng N có trách nhiệm sang tên phần đất đã chuyển nhượng cho bà Nguyễn Thị D thuộc thửa 2637, diện tích 198m2, mục đích sử dụng: (T) và thửa đất số 192, diện tích 62,4m2 (đo đạc thực tế 235m2), mục đích sử dụng: (TS), cùng tờ bản đồ số 4, do ông Trần Thanh B đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cụ thể như sau:

Thửa 2637:

- Hướng Đông giáp đất ông T1 có chiều dài là 31,6 mét (Từ mốc số M 13 (giáp lộ làng) đo đến mốc số M 11 (giáp thửa 192));

- Hướng Bắc giáp với thửa 192 có chiều dài là 6 mét (Từ mốc số M 11 đo đến mốc số M 4);

- Hướng Tây giáp với các thửa đất số 2764, 2765 và 3486 của ông L có chiều dài là 32,2 mét (Từ mốc số M 1 (giáp lộ làng) đo đến mốc số M 4 (giáp thửa 192));

- Hướng Nam giáp với Lộ làng có chiều dài là 6,2 mét (Từ mốc số M 1 đo đến mốc số M 13).

Thửa 192:

- Hướng Đông giáp với cụm dân cư xã Phú Thành A có chiều dài là 27,3 mét (Từ mốc số M 10 đo đến mốc số M 9);

- Hướng Bắc giáp đất ông N có chiều dài là 1 mét (Từ mốc số M 8 đo đến mốc số M 9);

- Hướng Tây giáp với đất ông L và đất ông N có chiều dài là 10,4 mét (Từ mốc số M 8 đo đến mốc số M 7);

- Hướng Tây giáp với đất ông L và đất ông N có chiều dài là 4,8 mét (Từ mốc số M 7 đo đến mốc số M 6);

- Hướng Nam giáp với thửa 192 có chiều dài là 1,7 mét (Từ mốc số M 5 đo đến mốc số M 6).

- Hướng Tây giáp với đất ông L và đất ông N có chiều dài là 12,8 mét (Từ mốc số M 5 đo đến mốc số M 4);

- Hướng Nam giáp với thửa 192 có chiều dài là 6 mét (Từ mốc số M 4 đo đến mốc số M 11).

- Hướng Nam giáp với đất ông Trần Văn T có chiều dài là 10 mét (Từ mốc số M 10 đo đến mốc số M 11).

Theo sơ đồ đo đạc ngày 18/6/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tam N và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 16/3/2018 của Tòa án.

Đề nghị Ủy ban nhân dân huyện Tam N thu hồi thửa đất số 2637, diện tích 198m2 (đo đạc thực tế 198m2), mục đích sử dụng: (T) và thửa đất số 192, tờ bản đồ số 4, diện tích còn lại 62,4m2 (đo đạc thực tế 235m2), mục đích sử dụng đất: (TS), cùng tờ bản đồ số 4, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 02468/QSSDĐ/2358/H, Ủy ban nhân dân huyện Tam N cấp ngày 15/10/2003, do ông Trần Thanh B đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để cấp lại các thửa đất trên cho bà Nguyễn Thị D theo quy định.

Bà Nguyễn Thị D được đến cơ quan có thẩm quyền, để đăng ký lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất trên theo quy định.

4. Buộc ông Trần Thanh B và bà Trương Thị Hồng N có trách nhiệm giao trả lại cho bà Nguyễn Thị D 02 nền nhà tái định cư (nền số 5, số 6 Lô C) thuộc các thửa đất số 81 và số 82 cùng tờ bản đồ số 08, cụ thể như sau:

Nền số 5, thửa số 81:

- Hướng Đông giáp với thửa đất số 89 có chiều dài là 6 mét (Từ mốc số 5 (giáp vĩa hè) đo đến mốc số 4 (giáp thửa 82));

- Hướng Bắc giáp với thửa 82 có chiều dài là 17 mét (Từ mốc số 4 đo đến mốc số 9);

- Hướng Tây giáp với vĩa hè có chiều dài là 1 mét (Từ mốc số 9 đo đến mốc số 8);

- Hướng Tây giáp với vĩa hè có chiều dài là 7,06 mét (Từ mốc số 8 đo đến mốc số 7);

- Hướng Nam giáp với vĩa hè có chiều dài là 12 mét (Từ mốc số 7 đo đến mốc số 5).

Nền số 6, thửa số 82:

- Hướng Đông giáp với thửa đất số 89 có chiều dài là 5 mét (Từ mốc số 4 (giáp thửa 81) đo đến mốc số 3 (giáp thửa 84));

- Hướng Bắc giáp với thửa 84 có chiều dài là 17 mét (Từ mốc số 3 đo đến mốc số 1);

- Hướng Tây giáp với vĩa hè có chiều dài là 5 mét (Từ mốc số 1 đo đến mốc số 9);

- Hướng Nam giáp với thửa đất số 81 có chiều dài là 17 mét (Từ mốc số 9 đo đến mốc số 4).

Theo sơ đồ đo đạc ngày 18/12/2018 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Tam N và biên bản xem xét thẩm định tại chỗ ngày 14/12/2018 của Tòa án.

Bà Nguyễn Thị D được đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất số 81 và thửa đất số 82 cùng tờ bản đồ số 08 nêu trên theo quy định.

Bà Nguyễn Thị D tự nguyện chịu toàn bộ chi phí giám định là 2.400.000đ, chi phí xem xét thẩm định tại chổ và chi phí định giá là 5.612.000đ. Tổng cộng là 8.012.000đ (Tám triệu không trăm mười hai nghìn đồng) (đã nộp xong).

5.Về án phí:

Ông Trần Thanh B và bà Trương Thị Hồng N phải chịu 300.000đ tiền án phí dân sự sơ thẩm, nhưng được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí mà ông B đã nộp là 2.235.000đ, theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0005538 ngày 18/3/2019. Ông B còn được nhận lại 1.935.000đ.

Bà Nguyễn Thị D được nhận lại toàn bộ số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 5.000.000đ (Năm triệu đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0001461 ngày 01/11/2018 và 300.000đ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0000584 ngày 21/12/2017, tại Chi cục thi hành án dân sự huyện Tam N.

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền và thời hạn kháng cáo, quyền, nghĩa vụ và thời hiệu thi hành án của các đương sự theo quy định của pháp luật.

Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 31/7/2019 bị đơn Trần Thanh B và người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan Trương Thị Hồng N cùng kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm, không chấp nhận yêu cầu của bà D cho rằng ông B và bà N chuyển nhượng nhà và đất vào ngày 20/9/2004, không đồng ý giao 02 nền tái định cư và diện tích đất còn lại cho bà D; ông B và bà N đồng ý trả 30.000.000đ tiền cố đất cho bà D, yêu cầu giám định lại chữ viết của ông B.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn ông Trần Thanh B và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Trương Thị Hồng N giữ nguyên nội dung kháng cáo, không chấp nhận giao đất cho bà D theo án sơ thẩm đã tuyên, đồng ý trả lại cho bà D 30 triệu đồng tiền cố đất chưa trả, yêu cầu Tòa phúc thẩm xử không chấp nhận yêu cầu của bà D, vì đất này chỉ cầm cố, không có chuyển nhượng.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị D giữ nguyên nội dung khởi kiện, yêu cầu Tòa phúc thẩm xử giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan anh Trần Thanh Minh T đồng ý với ý kiến trình bày của ông B và bà N.

Luật sư D bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho ông B nhận định quyền sử dụng đất (QSDĐ) là của chung vợ chồng ông B, một mình ông B ký hợp đồng chuyển nhượng là không đúng pháp luật, hợp đồng xác lập từ năm 2006 đến nay theo Bộ luật dân sự năm 2015 là đã hết thời hiệu, thủ tục thu hồi bồi thường QSDĐ đều là của ông B, cho nên bà D khởi kiện yêu cầu là không có căn cứ và đã hết thời hiệu khởi kiện, Tòa sơ thẩm xét xử là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng, đề nghị Tòa phúc thẩm hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Tỉnh đã phát biểu về tố tụng của Thẩm phán, Thư ký, Hội đồng xét xử và những người tham gia tố tụng đều chấp hành đúng quy định của pháp luật; về nội dung Kiểm sát viên nhận định các tình tiết chứng minh có giao dịch chuyển nhượng nhà, đất và đề nghị không chấp nhận kháng cáo của ông B và bà N, đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án, được thẩm tra tại phiên tòa; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa;