Bản án 440/2026/DS-PT — Tranh chấp về kết quả bán đấu giá tài sản, thanh toán phí tổn đăng ký mua tài sản bán đấu giá theo quy định của pháp luật về thi hành án dân sự

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo bản án sơ thẩm:

1/ Tại đơn khởi kiện, biên bản hòa giải và bản tự khai, lời trình bày của nguyên đơn trình bày:

Vào ngày 30/3/2021 bà có ký Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL 202100047 thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất số 8, tờ bản đồ số 18, địa chỉ: 2 đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN : CS07456 do Sở T20 cấp để đảm bảo cho khoản vay của Công ty TNHH B4 theo hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-2021 00054 ngày 30/3/2021; khi Công ty TNHH B4 không có khả năng thanh toán nợ thì Ngân hàng N6, Công ty Đ6 tự ý bán đấu giá tài sản thế chấp của bà thông qua Công ty Đ6 mà bà không hề hay biết, ngân hàng không thông báo cho bà về thủ tục đấu giá và các thủ tục khác theo quy định pháp luật, ngân hàng không kiện hợp đồng tín dụng tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền, hiện nay bà chưa bàn giao tài sản bảo đảm mà bà đang sử dụng nhà nhưng đến ngày 13/3/2024 Ngân hàng N6 mới dán trước nhà bà Biên bản đấu giá tài sản đã đấu giá thành công cho bà Trần Thị Như N, bà N chỉ mới đặt cọc đấu giá tài sản 10% giá trị tài sản nhưng bà N đã đến nhà bà yêu cầu bà bàn giao tài sản đấu giá.

Nay bà yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau:

-Yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6 đối với nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Tp . theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN: CS07456 do Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố T20 cấp ngày 03/4/2017.

- Hủy Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024 giữa Ngân hàng N6, Công ty Đ6 và bà Trần Thị Như N.

*Ngày 17/9/2025 nguyên đơn có đơn sửa đổi yêu cầu khởi kiện, nguyên đơn xác định yêu cầu khởi kiện như sau :

-Yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6 đối với nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN: CS07456 do Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố T20 cấp ngày 03/4/2017.

- Hủy Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024, hủy kết quả bán đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh giữa Ngân hàng N6, Công ty Đ6 và bà Trần Thị Như N.

2/ Bị đơn - Công ty TNHH B4 trình bày :

Công ty thừa nhận có vay tiền của Ngân hàng N6 nhưng do doanh nghiệp làm ăn khó khăn nên không có khả năng thanh toán nợ cho ngân hàng, nay công ty biết bà P kiện Công ty TNHH B4 nhưng Công ty TNHH B4 không biết và không nhận thông báo gì của Ngân hàng N6 và Công ty Đ6 liên quan đến việc đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Công ty không có ý gì.

Nay bà P khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

3/ Người đại diện theo ủy quyền bị đơn Công ty Đ6 tại bản tự khai ngày 05/8/2025 trình bày :

Yêu cầu khởi kiện như trên của bà P là không có chứng cứ và không đúng quy định của pháp luật, thể hiện như sau:

-Về yêu cầu không công nhận kết quả đấu giá (hủy kết quả đấu giá)

Theo quy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản quy định về hủy kết quả đấu giá tài sản:

Điều 72 Hủy kết quả đấu giá tài sản

Kết quả đấu giá tài sản bị hủy trong các trường hợp sau đây:

1. Theo thỏa thuận giữa người có tài sản đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản và người trúng đấu giá về việc hủy kết quả đấu giá tài sản hoặc giữa người có tài sản đấu giá và người trúng đấu giá về việc hủy giao kết hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, hủy bỏ hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, trừ trường hợp gây thiệt hại hoặc làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của cá nhân, tổ chức;

2. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá bị Tòa án tuyên bố vô hiệu theo quy định của pháp luật về dân sự trong trường hợp người trúng đấu giá có hành vi vi phạm quy định tại điểm b khoản 5 Điều 9 của Luật này;

3. Hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản bị hủy bỏ theo quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật này;

4. Theo quyết định của người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính khi có một trong các căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 33 của Luật này hoặc trong trường hợp người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá, tổ chức hành nghề đấu giá tài sản, đấu giá viên có hành vi thông đồng, móc nối, dìm giá trong quá trình tham gia đấu giá dẫn đến làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá hoặc hồ sơ tham gia đấu giá hoặc kết quả đấu giá tài sản;

Căn cứ vào quy định của pháp luật như trên, hồ sơ, trình tự thủ tục Công ty tiến hành đấu giá hoàn toàn không vi phạm bất kỳ nội dung nào theo quy định tại Điều 72 Luật đấu giá tài sản, thể hiện cụ thể qua những chứng cứ, nội dung như sau:

- Ngày 05/09/2022 giữa Ngân hàng và bà P, ông A đã ký biên bản thỏa thuận bán đấu giá. Theo đó, bà P, ông A đã tự nguyện, đồng ý cho Ngân hàng bán đấu giá phần tài sản bảo đảm là nhà đất tại địa chỉ 213/4/7, đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh để xử lý, thu hồi nợ theo quy định.

- Công ty thực hiện việc đấu giá tài sản là Công ty Đ6 được thành lập theo quy định của pháp luật và được Ngân hàng lựa chọn để tổ chức thực hiện đấu giá tài sản trên theo Thông báo kết quả lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản. Người điều hành cuộc đấu giá đúng thẩm quyền, được thực hiện bởi bà Lê Thị Minh T, số thẻ chứng chỉ hành nghề đấu giá viên727/TP/ĐG-CCHN do Bộ Tư pháp cấp ngày 28/12/2012.

- Sau khi Công ty đã ký kết các hợp đồng, văn bản hợp pháp với Ngân hàng, Công ty đã ban hành quy chế bán đấu giá tài sản. Các nội dung của quy chế bán đấu giá tài sản hoàn toàn toàn đầy đủ và đúng pháp luật. Đồng thời việc được niêm yết cũng thực hiện đúng quy định tại Điều 34, 35 và Điều 57 Luật đấu giá tài sản 2016.

- Công ty đã thực hiên đúng về việc thông báo công khai việc đấu giá tài sản; thực hiện đúng quy định về bán hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá; Công ty không có hạn chế người tham gia đấu giá đăng ký tham gia đấu giá.

- Trong thời gian đăng ký tham gia đấu giá tài sản theo thông báo của Công ty, người tham gia đấu giá đã hoàn tất việc đăng ký tham gia đấu giá để mua tài sản đấu giá trên theo quy định tại Điều 36, 38 và 39 Luật đấu giá tài sản 2016 sau khi được xem tài sản và hồ sơ bán đấu giá.

- Ngày 13/3/2024, Công ty đã tổ chức bán đấu giá thành công tài sản bán đấu giá và việc đấu giá được Công ty lập biên bản bán đấu giá tài sản. Biên bản đã có chữ ký của các bên là người có tài sản đấu giá, người tham gia đấu giá, người trúng đấu giá.

- Sau khi đấu giá xong, Công ty đã tiến hành gửi thông báo số về việc khách hàng trúng đấu giá tài sản theo đúng trình tự, thủ tục, nội dung luật quy định tại Điều 44 và 45 Luật đấu giá tài sản 2016.

- Đồng thời, trong suốt quá trình đấu giá, Công ty không thông đồng, móc nối với người tham gia đấu giá trong quá trình tổ chức đấu giá; không làm sai lệch thông tin tài sản đấu giá, kết quả đấu giá tài sản.

Việc Ngân hàng và Công ty T21 đưa tài sản ra đấu giá, việc đấu giá được thực hiện trên là hoàn toàn đúng nội dung, trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật. Do đó, việc yêu cầu huỷ kết quả đấu giá, huỷ thông báo bán đấu giá của nguyên đơn là hoàn toàn không có căn cứ pháp luật.

Hợp đồng bán đấu giá tài sản đã thực hiện đúng pháp luật

Theo quy định tại Điều 46 Luật đấu giá tài sản quy định về Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, phê duyệt kết quả đấu giá tài sản.

Ngày 30/03/2021 giữa Ngân hàng và bà P và ông Trần Phan A đã ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1608-LCL-2021/00047, theo đó bà P đã thế chấp tài sản là phần nhà đất tại địa chỉ 213/4/7, đường số B, phường F, G, Thành phố Hồ Chí Minh cho Ngân hàng.

Hợp đồng thế chấp đã được các bên ký kết đúng quy định của pháp luật.

Trong quá trình thực hiện hợp đồng, bà P, ông A đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán.

Ngày 05/09/2022 giữa Ngân hàng và bà P, ông A, Công ty TNHH B4 đã ký biên bản bàn giao tài sản bảo đảm. Theo đó, bà P, ông A đã tự nguyện, đồng ý bàn giao tài sản bảo đảm (tài sản bán đấu giá) cho Ngân hàng để xử lý, thu hồi nợ theo quy định.

Ngày 05/09/2022 giữa Ngân hàng và bà P, ông A đã ký biên bản thỏa thuận bán đấu giá tài sản bảo đảm. Theo đó, bà P, ông A đã tự nguyện, đồng ý cho Ngân hàng bán đấu giá phần nhà đất tại địa chỉ 213/4/7, đường số B, phường F, quận G, Tp . để xử lý, thu hồi nợ theo quy định.

Căn cứ vào các thỏa thuận giữa các bên và quy định của pháp luật như trên, Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 36/2022/HĐ-DV-BĐGTA ngày 12/12/2022 giữa Ngân hàng với Công ty là hoàn toàn đúng quy định của pháp luật.

4/ Người đại diện theo ủy quyền của Ngân hàng N6, tại bản ý kiến ngày 23/9/2025 trình bày :

A1 có cấp hạn mức tín dụng cho Công ty TNHH B4 theo Hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-202100054 ngày 30/3/2021 và hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-202200066 ngày 05/4/2022. Chi tiết cụ thể như sau:

-Hạn mức tín dụng được cấp: 50.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi tỷ đồng chẵn)

Thời hạn của hạn mức tín dụng: 12 tháng.

Mục đích vay: Bổ sung vốn lưu động của công ty.

Phương thức bảo đảm tiền vay: Vay bảo đảm bằng tài sản là 03 bất động sản, thông qua 03 hợp đồng thế chấp tài sản bảo đảm. Trong đó có tài sản liên quan vụ án này là: Tài sản tại thửa đất số 8, tờ bản đồ số 18 (địa chỉ 213/4/7 đường số B), phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1608-LCL-202100047 ký ngày 30/3/2021 giữa A1 Chi nhánh T22 với bên thế chấp là ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P).

Quá trình thực hiện việc ký kết hợp đồng bảo đảm đều được thống nhất của các bên và ký kết đúng quy định:

 Tháng 3/2021, khách hàng đã cung cấp chứng thư thẩm định giá số

035/21/BĐS-DV ngày 12/3/2021 của Công ty TNHH G; theo đó giá trị tài sản

bảo đảm tại địa chỉ 2 đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh

được xác định là 24.102.000.000 đồng.

 Ngày 30/3/2021, bên bảo đảm là ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P đã ký

Biên bản xác định giá trị tài sản bảo đảm số 1608-LCA-202100051 với đại

diện của A1 Chi nhánh T22 để thống nhất giá trị tài sản bảo đảm là

24.102.000.000 đồng.

 Ngày 30/3/2021, A1 Chi nhánh T22 với bên thế chấp là ông Trần Phan A và

bà Hồ Thị Mỹ P đã cùng nhau ký kết hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và

tài sản gắn liền với đất số 1608-LCL-202100047. Hợp đồng thế chấp trên đã

thực hiện công chứng tại Phòng C1 chứng nhận ngày 30/3/2021(số công

chứng 006392, quyển số 03/2021/TP/CC-SCC/HĐGD) và đăng ký giao dịch

bảo đảm tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận G theo đúng quy

định.

 Theo nội dung hợp đồng thế chấp (tại điều 2. Nghĩa vụ được bảo đảm): “Bên

thế chấp (ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P) đồng ý tự nguyện dùng toàn

bộ tài sản thế chấp được nêu tại điều 1 hợp đồng này để bảo đảm cho việc

thực hiện toàn bộ nghĩa vụ của bên vay vốn/Bên được bảo đảm đối với bên

nhận thế chấp phát sinh từ tất cả các hợp đồng cấp tín dụng và Hợp đồng cấp

bảo lãnh (bao gồm nợ gốc, lãi trong hạn, phạt quá hạn, các khoản phí và các

chi phí phát sinh khác liên quan nếu có) được ký kết giữa bên nhận thế chấp

với bên vay vốn/bên được bảo đảm phát sinh trước, cùng hoặc sau khi ký kết

hợp đồng thế chấp tài sản này. Trong đó số tiền gốc được bảo đảm tại thời

điểm lập hợp đồng thế chấp tài sản này là 18.000.000.000 đồng (Mười tám tỷ

đồng).

Bên vay vốn/bên được bảo đảm trong hợp đồng này là: Công ty TNHH B4.”

-Ngoài ra, ngày 05/4/2022, bên bảo đảm là ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P đã ký Biên bản xác định lại giá trị tài sản bảo đảm số 1608-LCA-202200066 với đại diện của A1 Chi nhánh T22 để xác định lại giá trị tài sản bảo đảm là 24.000.000.000 đồng.

-Từ khi ký kết hợp đồng tín dụng năm 2021 đến nay, các bên đều thực hiện quyền và nghĩa vụ nghiêm túc. Từ tháng 08/2022, Công ty TNHH B4 quá hạn tiền vay tại A1 Chi nhánh T22. Mặc dù Ngân hàng đã nhiều lần yêu cầu thanh toán, làm việc với khách hàng, tạo điều kiện cho khách hàng thanh toán nhưng khách hàng vẫn không thanh toán được khoản nợ quá hạn. Cụ thể theo:

+Thông báo số 30/NHNoTS-TB ngày 15/8/2022 của A1 Chi nhánh T22 về việc Thông báo chuyển nợ quá hạn;

+Biên bản làm việc số 01/2022/NHTS-BBLV ngày 20/8/2022 giữa đại diện A1 Chi nhánh T22 và bên vay/bên thế chấp là ông Trần Phan Anh . Trong đó có nội dung thống nhất nếu khách hàng không trả được nợ như cam kết, ngân hàng sẽ tiến hành xử lý tài sản để thu hồi nợ. Tuy nhiên sau đó khách hàng đã không trả được nợ theo như cam kết tại biên bản làm việc.

-Đến tháng 9 và tháng 10/2022, A1 Chi nhánh T22 triển khai các thủ tục xử lý tài sản bảo đảm để đưa tài sản ra bán đấu giá.

Ngày 05/9/2022, ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P đã tự nguyện ký với A1 Chi nhánh T22: Biên bản bàn giao tài sản số 01/BBBGTS, Biên bản thỏa thuận bán đấu giá tài sản số 01/BBTTĐG.

Ngày 30/09/2022, A1 Chi nhánh trường S1 đã đăng ký văn bản thông báo về việc xử lý tài sản thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký Đất đai quận G và được Văn phòng Đăng ký Đất đai Thành phố H - Chi nhánh Quận G chứng nhận ngày 06/10/2022.

Ngày 30/9/2022, A1 ký hợp đồng số 30092216-HĐ/BT-HN với Công ty TNHH Đ7 để thẩm định giá tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và Tài sản khác gắn liền với đất tại thửa đất số 8, tờ bản đồ số 18, địa chỉ: 2 đường số B, phường F, quận G, Tp.HCM. Kết quả theo chứng thư thẩm định giá số 03102208-BĐS/BT-HN ngày 03/10/2022 là: 24.140.000.000 đồng.

Ngày 12/12/2022, A1 ký Hợp đồng bán đấu giá tài sản số 36/2022/HĐ-DV-BĐGTS với Công ty CP Đ6 với giá khởi điểm 24.140.000.000 đồng.

Trình tự thủ tục bán đấu giá được Công ty CP Đ6 thực hiện. Qua 09 lần bán đấu giá (thông báo lần 1 ngày 12/12/2022, lần 2 ngày 01/02/2023, lần 3 ngày 10/4/2023, lần 4 ngày 06/6/2023, lần 5 ngày 17/7/2023, lần 6 ngày 11/9/2023, lần 7 ngày 31/10/2023, lần 8 ngày 28/11/2023, lần 9 ngày 01/3/2024) đã có khách hàng đăng ký mua tài sản.

Theo Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024, bà Trần Thị Như N là người trúng đấu giá với giá 19.473.837.000 đồng.

A1 đã thực hiện đầy đủ các quyền của bên cho vay, bên nhận bảo đảm, xử lý tài sản bảo đảm khoản vay khi khoản vay chuyển thành nợ xấu. A1 cũng đã thông báo cho các bên, triển khai các thủ tục cần thiết khi xử lý tài sản một cách công khai minh bạch (thông báo, làm việc với khách hàng, chủ tài sản, thông báo xử lý tài sản, đăng ký xử lý tài sản tại cơ quan có thẩm quyền, thuê công ty thẩm định giá, ký hợp đồng với đơn vị bán đấu giá...).

Thứ nhất: Đối với yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ký ngày 30/3/2021.

Tất cả các chữ ký của bà Hồ Thị Mỹ P trên các văn bản liên quan ký với A1 đều đã được cơ quan chức năng xác nhận đúng là chữ ký của bà P (hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, biên bản bàn giao tài sản, biên bản thỏa thuận bán đấu giá tài sản).

Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất số 1608-LCL-202100047 ký ngày 30/3/2021 giữa A1 Chi nhánh T22 với bên thế chấp là ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P được văn phòng công chứng chứng nhận, có đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định. Hợp đồng này tuân thủ các quy định pháp luật liên quan, không vi phạm các điều khoản, quy định của Bộ luật dân sự 2015.

Hợp đồng thế chấp này bảo đảm cho nghĩa vụ của công ty TNHH B4 theo hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-202200066 ngày 05/4/2022. Đối với hợp đồng tín dụng này bà P cũng đều công nhận và cam kết trả thay cho công ty.

Thứ hai: Đối với việc bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Các quyền của A1 - Bên nhận bảo đảm khi xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện:

Theo hợp đồng thế chấp tài sản:

-Theo điểm g khoản 1, điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên A (A1): “Xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại điều 7 Hợp đồng này”.

-Theo điều 7. Xử lý tài sản bảo đảm: “1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm…2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm…3. Thực hiện xử lý tài sản bảo đảm…”.

-Theo thỏa thuận tại: Biên bản bàn giao tài sản thế chấp và biên bản thỏa thuận bán đấu giá số 01/BBTTĐG ngày 05/9/2022 giữa A1 với ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P.

Theo quy định tại Bộ luật dân sự 2015: Tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại điều 299 của Bộ luật này…”; khoản 7 điều 323 của Bộ luật dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”.

Điều 299. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm:

“1. Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của luật.

3. Trường hợp khác do các bên thỏa thuận hoặc luật có quy định.”

-Theo các quy định khác của pháp luật: Theo khoản 2 điều 49 Quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm – Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/3/2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: “Bên nhận bảo đảm thực hiện việc xử lý tài sản bảo đảm trên cơ sở thỏa thuận trong hợp đồng bảo đảm thì không cần có văn bản ủy quyền hoặc văn bản đồng ý của bên bảo đảm”.

-Về việc thực hiện biện pháp xử lý tài sản: Theo khoản 2 điều 51 Quy định chung về xử lý tài sản bảo đảm – Nghị định 21/2021/NĐ-CP của Chính phủ ngày 19/3/2021 Quy định thi hành Bộ luật Dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ: “2. Phương thức thông báo về việc xử lý tài sản bảo đảm thực hiện theo thỏa thuận. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên nhận bảo đảm gửi trực tiếp văn bản thông báo cho bên bảo đảm hoặc thông qua ủy quyền, dịch vụ bưu chính, phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu hoặc phương thức khác đến địa chỉ được bên bảo đảm cung cấp.

Trường hợp bên bảo đảm thay đổi địa chỉ mà không thông báo cho bên nhận bảo đảm biết thì địa chỉ của bên bảo đảm được xác định theo địa chỉ đã được bên bảo đảm cung cấp trước đó, theo hợp đồng bảo đảm hoặc theo thông tin được lưu trữ tại cơ quan đăng ký biện pháp bảo đảm.”

Như vậy khi ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P làm việc với A1 giao cho A1 toàn quyền việc xử lý tài sản bảo đảm thì A1 không vi phạm việc thông báo (thông qua Biên bản bàn giao tài sản thế chấp và biên bản thỏa thuận bán đấu giá số 01/BBTTĐG ngày 05/9/2022 giữa A1 với ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P). Việc ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P trốn tránh nghĩa vụ trả nợ, thay đổi địa chỉ cư trú không thông báo cho A1 (địa chỉ cung cấp trên văn bản với A1 là tại 4 đường A, phường A, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh nhưng thực tế cả 2 người không ở đây) thì A1 không có nghĩa vụ phải truy tìm, xác minh địa chỉ mới của ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P. Đến khi triển khai bán đấu giá thì đơn vị bán đấu giá cũng đã thông báo, niêm yết đầy đủ tại các địa chỉ theo quy định cho ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P.

- Để bảo đảm khách quan, mặc dù theo thỏa thuận ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P đã giao cho A1 toàn quyền quyết định giá bán nhưng A1 vẫn thuê đơn vị thẩm định giá độc lập để xác định giá khởi điểm bán đấu giá tài sản (Công ty TNHH Đ7).

- A1 cũng đã thuê đơn vị bán đấu giá chuyên nghiệp, có chức năng bán đấu giá để bán đấu giá tài sản. Công ty CP Đ6 đã triển khai bán đấu giá công khai minh bạch.

Bà Trần Thị Như N là người trực tiếp tham gia đấu giá tài sản – người trúng đấu giá hợp pháp trong phiên đấu giá do Công ty Cổ phần Đ6 tổ chức theo quy trình đấu giá tài sản hợp pháp vào ngày 13/3/2024. Bà Trần Thị Như N đã hoàn tất việc nhận chuyển nhượng tài sản, đã thanh toán toàn bộ số tiền trúng đấu giá. Bà Trần Thị Như N cũng đã tiến hành đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định.

Qua những phân tích trên, để bảo đảm quyền lợi của A1 trong việc thu hồi vốn vay khi khoản vay đã chuyển thành nợ xấu, sớm thu hồi nợ cho A1. A1 kính đề nghị quý Tòa án nhân dân Khu vực 4, Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng xét xử tuyên: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

5/ Tại bản tự khai ngày 14/5/2024 bà N trình bày : Bà đã mua căn nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN: CS07456 do Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố T20 cấp ngày 03/4/2017 thông qua việc Ngân hàng N6 bán đấu giá, bà đã thanh toán đủ số tiền bán đấu giá cho ngân hàng N6 là 19.473.837.000 đồng theo biên bản bán đấu giá ngày 13/3/2024 theo đúng quy định, đề nghị Tòa án không chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn.

6/ Ông Trần Phan A trình bày : Ông không biết và không nhận được thông báo gì của Ngân hàng N6 và Công ty Đ6 liên quan đến việc đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh. Ông đồng ý với ý kiến của nguyên đơn, việc Ngân hàng N6 và Công ty Đ6 bán đấu giá tài sản thế chấp nhưng không thông báo cho ông biết theo trình tự thủ tục bán đấu giá, ông đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn và ý kiến trình bày của nguyên đơn. Ông không có bàn giao tài sản bảo đảm cho ngân hàng.

Nay bà P khởi kiện, đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

7/ Ông Phạm Văn D1 trình bày : Ông là người thuê nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Hợp đồng thuê nhà ký ngày 01/12/2023 đến 31/12/2029 với bà Hồ Thị Mỹ P, ông không có tranh chấp gì với bà P liên quan đến hợp đồng thuê nhà và ông cũng không yêu cầu Tòa án giải quyết quyền lợi gì của ông trong vụ án này. Đề nghị Tòa án giải quyết vụ án theo quy định pháp luật.

Ông D1 có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

*Tại phiên tòa sơ thẩm :

1.Nguyên đơn trình bày : Nay bà xác định sửa đổi và rút một phần yêu cầu khởi kiện như sau :

Rút yêu cầu hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6 đối với nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Tp . theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN: CS07456 do Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố T20 cấp ngày 03/4/2017.

Yêu cầu Tòa án Hủy Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024, hủy kết quả bán đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Tp . giữa Ngân hàng N6, Công ty Đ6 và bà Trần Thị Như N. Bà không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý đối với yêu cầu khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản.

Việc bà ký Biên bản bàn giao tài sản bảo đảm và Biên bản thoả thuận bán đấu giá là khi bà ký hợp đồng thế chấp ngân hàng yêu cầu ký 2 biên bản này thì mới bảo lãnh được cho công ty vay vốn nên bà ký không đọc nội dung nhưng không ghi ngày tháng năm, sau khi công ty B4 không có khả năng thanh toán thì ngân hàng lấy biên bản bàn giao tài sản bảo đảm và Biên bản thoả thuận nêu trên ra để bán đấu giá nhưng trên thực tế bà và ngân hàng không có bàn giao tài sản bảo đảm vì hiện nay nhà đất số B đường số B, phường F, quận G bà vẫn giữ quản lý sử dụng và bà ký hợp đồng cho thuê từ trước khi ký hợp đồng thế chấp cho đến nay và không bàn giao nhà đất cho ngân hàng.

2.Đại diện bị đơn Công ty Đ6 người đại diện trình bày: Công ty Đ6 và ngân hàng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục bán đấu giá tài sản theo đúng quy định pháp luật, nguyên đơn đã ký bàn giao tài sản cho ngân hàng, việc nguyên đơn trình bày khi ký biên bản bàn giao tài sản không đọc, nguyên đơn đầy đủ năng lực hành vi, lời khai của nguyên đơn không có chứng cứ chứng minh, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn không có căn cứ vì vậy đề nghị Toà án không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, tại phiên toà hôm nay Công ty Đ6 chỉ cung cấp cho Toà án bản sao y Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024 và Quy chế bán đấu giá tài sản số 36.08.2022/QC.ĐGTS ngày 01/3/2024 của Công ty Đ6; còn các biên bản niêm yết của lần đấu giá vào ngày 13/3/2024 và biên bản niêm yết, quy chế đấu giá liên quan đến 8 lần đấu giá trước đó hôm nay ông chỉ cung cấp được bản photo, ông không cung cấp được bản sao y hoặc bản chính, Công ty Đ6 đã nhận được tất cả các Quyết định yêu cầu cung cấp tài liệu chứng cứ của Toà án.

Công ty không đồng ý với yêu cầu sửa đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì yêu cầu này sau khi Tòa án công khai chứng cứ, hòa giải và ông không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý đối với yêu cầu của nguyên đơn khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản. Công ty Đ6 đã thực hiện đấu giá tài sản đúng theo trình tự thủ tục luật đấu giá vì vậy đề nghị Tòa án không chấp nhận việc sửa đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

3.Người đại diện Ngân hàng N6 trình bày:

Việc ký hợp đồng thế chấp và hợp đồng tín dụng theo đúng quy định pháp luật, bà P, ông A đã ký bàn giao tài sản và ký thỏa thuận bán đấu giá cho ngân hàng, công ty đấu giá tài sản thực hiện đúng theo quy định pháp luật, ông không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, đề nghị không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Nay nguyên đơn rút yêu cầu đối với yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp đề nghị Tòa án đình chỉ xét xử đối với yêu cầu này. Ông không đồng ý với yêu cầu sửa đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì yêu cầu này của nguyên đơn sau khi Tòa án công khai chứng cứ và ông không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý đối với yêu cầu của nguyên đơn khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản.

4. Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà N : Ông Cao Anh S2 trình bày : Bà N đã mua nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh thông qua việc Ngân hàng N6 và Công ty Đ6 bán đấu giá trình tự thủ tục đúng quy định pháp luật, bà đã thanh toán đủ số tiền bán đấu giá cho ngân hàng N6 đủ số tiền 19.473.837.000 đồng theo biên bản bán đấu giá ngày 13/3/2024 và ngân hàng đã ký hợp đồng mua bán tài sản cho bà N, bà N là người thứ ba ngay tình được pháp luật bảo vệ. Vì vậy đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Ông không đồng ý với yêu cầu sửa đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì yêu cầu này của nguyên đơn sau khi Tòa án đã đưa vụ án ra xét xử vì vậy Tòa án phải không chấp nhận yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện này của nguyên đơn vì vậy ông không cần phải yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý đối với yêu cầu của nguyên đơn khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản.

- Người đại diện theo ủy quyền của bà N trình bày: Thống nhất với ý kiến luật sư trình bày, bà trình bày bổ sung thêm việc nguyên đơn cho rằng bà ký biên bản bàn giao tài sản và biên bản thoả thuận đấu giá tài sản với ngân hàng không đọc nội dung nhưng nguyên đơn không có tài liệu chứng cứ chứng minh, bà không đồng ý với yêu cầu sửa đổi yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy kết quả bán đấu giá vì yêu cầu này của nguyên đơn sau khi Tòa án đã đưa vụ án ra xét xử, Tòa án không thụ lý yêu cầu này, vì vậy Tòa án phải không chấp nhận yêu cầu sửa đổi đơn khởi kiện của nguyên đơn sau khi đã đưa vụ án ra xét xử là không có căn cứ do đó bà không cần phải yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý đối với yêu cầu của nguyên đơn khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản, đề nghị Tòa án không chấp nhận đơn sửa đổi yêu cầu của nguyên đơn.

- Bà N trình bày : Thống nhất với ý kiến trình bày của bà N5 và luật sư S2.

* Tòa án đã tiến hành tống đạt hợp lệ tất cả các văn bản theo thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án cho người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trong vụ án đây là những người đang tạm cư trú tại căn nhà tranh chấp, gồm: Bà Hoàng Thị Hoài T2, bà Lê Thị Thiên H, ông Lê Minh N1, ông Lê Hoàng V, ông Võ Ra S, ông Huỳnh Bảo T3, ông Vương Quang L1, bà Nguyễn Thị Thanh T4, ông Trương Cường T5, bà Trần Khánh L2, ông Dương Kim L3, bà Phan Minh T6, ông Hoàng Tuấn P1, ông Lê Bảo Đ1, ông Nguyễn Minh B, bà Nguyễn Ngọc T7, ông Nguyễn Thanh P2, ông Phạm Hữu N2, bà Phạm Thị Thùy D2, ông Phạm Đình M, ông Nguyễn Bảo L4, ông Nguyễn Văn B1, ông Nguyễn Văn L5, ông Huỳnh Đức H1, bà Nguyễn Thị Hồng T8, bà Nguyễn Uyên Bảo C, bà Điều Thị Cẩm L6, ông Phạm Đại Quốc B2, bà Võ Thị Thanh T9, ông Lê Trần Vĩnh P3, bà Nguyễn Thị T10, ông Huỳnh Tuấn K, bà Lưu Bảo T11, bà Nguyễn Xuân T12, bà Võ Ngọc Huyền T13, ông Phạm Ngọc T14, bà Trần Khả N3, ông Nguyễn Chí D3, ông Nguyễn Thanh H2, ông Lê Thành H3, ông Nguyễn Lê K1, ông Vũ Quốc Khánh Huy H4, ông Trần Quang N4, bà Trần Thị Khánh L7, ông Trần Duy K2, ông Trần Tấn L8, bà Nguyễn Huỳnh Thanh T15, ông Nguyễn Thanh T16, ông Phan Văn K3, ông Đinh Lê Anh Đ2, ông Nguyễn Tấn Đ3, bà Nguyễn Thị Ngọc D4, bà Nguyễn Thị Kiều T17, ông Trần Văn B3, ông Lê Tiến Đ4, ông Lê Tiến P4, ông Trần Minh T18, bà Nguyễn Thị Mai L9, ông Lê Gia Đ5, ông Nguyễn Tạ Đức P5 và ông Lê Minh T19 nhưng những người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan nêu trên vắng mặt trong suốt quá trình Toà án tiến hành thủ tục tố tụng và tại phiên toà sơ thẩm.

Do các đương sự không thỏa thuận được nên vụ án đưa ra xét xử

Bản án sơ thẩm số 760/2025/DS-ST ngày 24-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hồ Chí Minh quyết định:

- Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6.

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024, hủy kết quả bán đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh (địa chỉ hiện nay số B đường số B, phường A, Thành phố Hồ Chí Minh) giữa Ngân hàng N6, Công ty Đ6 và bà Trần Thị Như N.

Các đương sự không yêu cầu Tòa án giải quyết hậu quả pháp lý khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản, các đương sự có quyền khởi kiện bằng một vụ án khác về việc yêu cầu giải quyết hậu quả pháp lý khi hủy kết quả bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Công ty TNHH B4 và Công ty Đ6 phải chịu án phí 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng)

- Trả lại cho bà Hồ Thị Mỹ P tiền tạm ứng án phí đã nộp 300.000 đồng (ba trăm ngàn đồng) theo biên lai thu tiền số 0020117 ngày 25/4/2024 của Chi cục Thi hành án dân sự Quận 10, Thành phố Hồ Chí Minh (nay là phòng Thi hành án dân sự khu vực 4-Thành phố Hồ Chí Minh).

Ngoài ra Bản án sơ thẩm còn tuyên về quyền kháng cáo, quyền thi hành bản án theo quy định pháp luật.

Sau khi Bản án sơ thẩm đã tuyên, nguyên đơn bà Hồ Thị Mỹ P kháng cáo đề nghị sửa một phần bản án sơ thẩm về việc không đồng ý Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6.

Bị đơn Công ty Hợp danh Đ6, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N6 và bà Trần Thị Như N kháng cáo, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Các đương sự khác không kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Nguyên đơn: Bà Hồ Thị Mỹ P vắng mặt, tại đơn kháng cáo bà P không đồng ý về việc Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện về hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6.

- Bị đơn: Công ty Hợp danh Đ6 có người đại diện theo ủy quyền trình bày yêu cầu kháng cáo, đề nghị sửa toàn bộ bản án sơ thẩm, bác toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Yêu cầu xem xét toàn bộ về nội dung và thủ thục tố tụng.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là Ngân hàng N6 và bà Trần Thị Như N kháng cáo, đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng bác yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.Yên cầu xem xét toàn bộ về nội dung và tố tụng.

Nguyên đơn kháng cáo vắng mặt, những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác vắng mặt.

Các đương sự không thỏa thuận được với nhau, đề nghị Tòa án giải quyết theo yêu cầu kháng cáo.

*Đại diện Viện kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm:

-Về thủ tục tố tụng: Về việc tuân theo pháp luật trong quá trình giải quyết vụ án ở giai đoạn phúc thẩm: Thẩm phán- Chủ tọa phiên tòa, Hội đồng xét xử tiến hành tố tụng giải quyết vụ án và các đương sự tham gia tố tụng thực hiện quyền và nghĩa vụ đúng theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Không chấp nhận kháng cáo của các đương sự Hồ Thị Mỹ P, Công ty Hợp danh Đ6, Ngân hàng N6 và bà Trần Thị Như N. Đề nghị giữ nguyên bản án sơ thẩm số 760/2025/DS-ST ngày 24-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét, thẩm tra và kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên tại phiên tòa; Hội đồng xét xử phúc thẩm nhận định như sau:

2. Về nội dung:

Xét yêu cầu kháng cáo của đương sự:

Sau khi đối chất giữa các đương sự tại phiên tòa phúc thẩm, đối chiếu cùng toàn bộ hồ sơ vụ án, xét thấy:

Ngân hàng N6 có người đại diện trình bày, đến thời điểm mà ngân hàng yêu cầu thanh toán nợ, Công ty TNHH B4 vẫn chưa thanh toán đầy đủ theo số tiền mà ngân hàng cấp hạn mức tín dụng cho Công ty TNHH B4 theo Hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-202100054 ngày 30/3/2021 và hợp đồng tín dụng số 1608-LAV-202200066 ngày 05/4/2022. Chi tiết cụ thể như sau: Hạn mức tín dụng được cấp: 50.000.000.000 đồng (Bằng chữ: Năm mươi tỷ đồng chẵn).Thời hạn của hạn mức tín dụng: 12 tháng. Vì việc vi phạm thời hạn thanh toán đã lâu, nên bà P và ông Trần Phan A là chủ sở hữu tài sản đã đồng ý toàn bộ cách giải quyết trả nợ là bán đấu giá tài sản thế chấp để trả nợ. Theo đó, căn cứ Hợp đồng thế chấp tài sản: Theo điểm g khoản 1, điều 4. Quyền và nghĩa vụ của bên A (A1): “Xử lý tài sản bảo đảm theo quy định tại điều 7 Hợp đồng này”.

- Theo Điều 7. Xử lý tài sản bảo đảm: “1. Các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm…2. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm…3. Thực hiện xử lý tài sản bảo đảm…”. Từ đó, các bên mới tiến hành tiến hành các thủ tục về đấu giá tài sản, theo thỏa thuận tại: Biên bản bàn giao tài sản thế chấp và biên bản thỏa thuận bán đấu giá số 01/BBTTĐG ngày 05/9/2022 giữa ngân hàng N6 với ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P. Ông A, bà P đã đồng ý ký các biên bản để đảm bảo thủ tục đấu giá. Thời gian đấu giá thành công tài sản này rất lâu, diễn biến các phiên đấu giá đều đúng quy định, quy trình. Số nợ mà công ty B4 vẫn chưa thanh toán nên ngân hàng và vợ chồng ông A, bà P tiến hành đấu giá tài sản là hoàn toan phù hợp quy trình thu hồi nợ mà hai bên thỏa thuận theo các hợp đồng mà ngân hàng và các đương sự ký kết. Hiện số tiền bán tài sản thì ngân hàng đã tất toán cho số nợ của công ty B4. Do đó, không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà P đề nghị xem xét lại toàn bộ bản án về nội dung và thủ tục tố tụng.

Bà Trần Thị Như N kháng cáo đồng ý lời trình bày của công ty Đ6 và ngân hàng N6. Bà N cho rằng, tài sản đấu giá là căn nhà số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh là tài sản hợp pháp, bà được mua hợp pháp theo thủ tục đấu giá tài sản. Hiện bà N đã giao đủ số tiền mua nhà cho công ty Đ6 để thanh toán vào số nợ vào của công ty B4, được biết công ty B4 của ông Trần Phan A cũng là chồng của bà Hồ Thị Mỹ P. Theo hồ sơ đấu giá, trước khi đấu giá bà N đã xem xét rõ các biên bản mà vợ chồng bà P, ông A đồng ý cho ngân hàng bán đấu giá tài sản thế chấp là căn nhà 213/4/7 đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh để thanh toán tất cả số nợ, cùng ký vào biên bản bàn giao tài sản để ngân hàng thực hiện thủ tục bán đấu giá, bà N cũng đến gặp bà P, kiểm tra hiện trạng. Nhận thấy giấy tờ và tài sản đều hợp pháp, ông A, bà P ký vào các giấy tờ quan trọng thể hiện sự tự nguyện, còn thủ tục, quy trình đấu giá đều do công ty Đ6 thực hiện. Bà N mua được tài sản này là lần thứ 9 công ty đấu giá mới bán được tài sản. Do đó, mọi tranh chấp về khởi kiện này là do bà P đặt ra kiện công ty B4 (của chồng bà P đứng tên) nhằm trốn tránh việc giao tài sản, lẩn tránh nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng. Bà N xác định đã thanh toán xong tiền mua nhà qua thủ tục đấu giá, đây là tài sản mua bán hợp pháp, ngay tình. Bà N yêu cầu được pháp luật bảo vệ tuyệt đối. Bà N không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà P. Trường hợp, bà P khởi kiện đòi hủy kết quả đấu giá như Tòa án cấp sơ thẩm đã tuyên thì đề nghị Tòa án xem xét buộc bà P phải chịu mọi hậu quả pháp lý về tất cả các thiệt hại phát sinh cho bên mua là bà N vì tài sản mua bán là hợp pháp, ngay tình.

Do đến hạn mà Công ty TNHH B4 không có khả năng thanh toán nợ nên đồng ý để Ngân hàng N6 phát mãi tài sản thông qua hình thức bán đấu giá tài sản, qua Công ty Đ6 thực hiện, dựa trên các văn bản mà bà P, ông A tự nguyện ký.

Lời trình bày của Ngân hàng N6 và Công ty Đ6 đều thống nhất về quy trình đấu giá đúng quy định pháp luật, ngày 05/9/2022 bà P, ông A là chủ tài sản đã tự nguyện ký các biên bản: Ông Trần Phan A và bà Hồ Thị Mỹ P ký với A1 Chi nhánh T22: Biên bản bàn giao tài sản số 01/BBBGTS và Biên bản thỏa thuận bán đấu giá tài sản số 01/BBTTĐG. Các tài liệu chứng cứ là ngân hàng cung cấp, việc bán đấu giá là minh bạch, công khai, tự nguyện của các đương sự. Qua 09 lần thực hiện bán đấu giá mới thành công, thời gian là hơn 02 năm, bắt đầu từ thời gian 2022 (thời điểm bà P, ông A ký bàn giao tài sản bán đấu giá cho ngân hàng) đến năm 2024 chỉ có duy nhất người mua tài sản là bà Trần Thị Như N. Kể từ thời điểm bên bà P, ông A ký biên bản thỏa thuận bán đấu giá tài sản và biên bản bàn giao tài sản thì ông A, bà P không đến ngân hàng để giải quyết số nợ hoặc xem xét về tình hình tài sản, cũng không có ý kiến phản hồi thông tin tài sản bán đấu giá. Vậy, bà P, ông A đã đồng thuận, tự nguyện cách giải quyết thanh toán số nợ bằng hình thức bán đấu giá tài sản thế chấp, như các biên bản mà hai bên ký kết. Nhận thấy, thời gian bắt đầu bán đấu giá tài sản từ năm 2022 đến năm 2024 bà N mới mua tài sản, các thủ tục qua 09 lần có niêm yết, có công khai trên báo, chứng tỏ mua bán công khai, không khuất tất, ngoài ra bà N có đến gặp trực tiếp bà P, phía bà P cũng thừa nhận, thế nên bà P cho rằng không biết đấu giá tài sản là điều không căn cứ. Hiện nay, số tiền từ việc bán căn nhà bà N đã giao đủ cho ngân hàng là 19.473.837.000 đồng. Ngân hàng cũng xác định số tiền này đã thanh toán hết cho khoản nợ vay của công ty B4. Nên công ty B4 là người được thụ hưởng số tiền bán đấu giá. Giấy chứng nhận đã giao cho bà N, nhưng bà N chưa thực hiện sang tên.

-Yêu cầu Tòa án hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6 đối với nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CG973353, số vào sổ cấp GCN: CS07456 do Sở Tài nguyên và môi trường Thành phố T20 cấp ngày 03/4/2017.

- Hủy Biên bản bán đấu giá tài sản ngày 13/3/2024 và hủy kết quả bán đấu giá tài sản nhà đất số B đường số B, phường F, quận G, Thành phố Hồ Chí Minh giữa Ngân hàng N6, Công ty Đ6 và bà Trần Thị Như N.

Tại thông báo thụ lý, các lần làm việc, Biên bản hòa giải, biên bản công khai chứng cứ không có nội dung khởi kiện về Hủy kết quả đấu giá tài sản. Do đó, việc Bản án sơ thẩm chấp nhận hủy kết quả đấu giá tài sản là vi phạm thủ tục tố tụng. Đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm xem xét hủy bản án sơ thẩm vì giải quyết vượt quá yêu cầu khởi kiện. Vì Tòa án cấp sơ thẩm chấp nhận việc thay đổi yêu cầu khởi kiện của bà P ngay tại phiên tòa sơ thẩm là đồng nghĩa với quyền lợi của bà N bị xâm phạm nghiêm trọng và ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của Ngân hàng N6 và công ty Đ6 (Đơn yêu cầu thay đổi bà P lập ngày 17/9/2015, Phiên tòa sơ thẩm mở ngày 23/5/2025), các đương sự hoàn toàn không biết và tại phiên tòa sơ thẩm đã phản đối nhưng Tòa án cấp sơ thẩm không chấp nhận. Vậy Tòa án cấp sơ thẩm xét xử vượt quá yêu cầu khởi kiện, điều này làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi nhiều đương sự trong vụ án, giá trị tranh chấp lớn, do đó để đảm bảo toàn diện quyền lợi của các đương sự, giải quyết triệt để vụ án nên các đương sự đề nghị Tòa án cấp phúc thẩm cần cân nhắc thấu đáo.

Các đương sự kháng cáo đề nghị bác yêu cầu khởi kiện của bà P, nhưng cũng đồng thời yêu cầu xem xét toàn bộ nội dung và thủ tục tố tụng để đảm bảo quyền lợi cho các đương sự. Do đó, xét thấy vụ án cần làm rõ yêu cầu của đương sự để đảm bảo giải quyết đúng, đầy đủ các quan hệ tranh chấp, đồng thời đương sự cũng yêu cầu giải quyết dứt điểm toàn bộ vấn đề trong cùng vụ án, tránh rắc rối do bản án sơ thẩm đã tuyên, và kéo dài gây thêm thiệt hại cho các đương sự nên cần hủy bản án sơ thẩm. Tại phiên tòa phúc thẩm, bà P kháng cáo nhưng vắng mặt, ông A và Công ty B4 là người thụ hưởng số tiền mua nhà của bà N cũng vắng mặt, nên các vấn đề mà đương sự nêu ra không thể giải quyết tại phiên tòa phúc thẩm. Vì vậy, để đảm bảo toàn diện quyền lợi cho các đương sự, nên cần hủy bản án sơ thẩm là có căn cứ.

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 3 Điều 308, Điều 296 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Đình chỉ yêu cầu kháng cáo của bà Hồ Thị Mỹ P về “không đồng ý về việc Tòa án đình chỉ yêu cầu khởi kiện về hủy Hợp đồng thế chấp số 1608-LCL-202100047 ngày 30/3/2021 ký kết giữa bà Hồ Thị Mỹ P, ông Trần Phan A và Ngân hàng N6”.

2. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Đ6, Ngân hàng N6, bà Trần Thị Như N.

2.1 Hủy Bản án dân sự sơ thẩm số 760/2025/DS-ST ngày 24-9-2025 của Tòa án nhân dân khu vực 4, Thành phố Hồ Chí Minh.

2.2 Giao hồ sơ phúc thẩm số thụ lý số 1482/DSPT/2025 ngày 10/12/2025 của Tòa án nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về Tòa án nhân dân khu vực 4 để giải quyết lại theo thủ tục sơ thẩm.

- Án phí dân sự sơ thẩm: Sẽ giải quyết khi vụ án được giải quyết lại.

- Án phí dân sự phúc thẩm: Hoàn trả số tiền tạm ứng án phí phúc thẩm cho các đương sự: Công ty Đ6, Ngân hàng N6, bà Trần Thị Như N, bà Hồ Thị Mỹ P, mỗi đương sự là 300.000 đồng lần lượt theo các biên lai thu tiền tạm ứng án phí số 0022709 ngày 03/10/2025, số 0021901 ngày 01/10/2025, số 0022438 ngày 02/10/2025 và số 0022846 ngày 03/10/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

3. Trong trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện yêu cầu thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 (Sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.