Bản án 44/2026/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Tại đơn khởi kiện ngày 20-3-2025; Đơn khởi kiện sửa đổi, bổ sung ngày 16-10-2025 và trong quá trình giải quyết đại diện ủy quyền của nguyên đơn – ông Lưu Thanh P trình bày:

Ngày 01-7-2006, nguyên đơn bà Nguyễn Thị N có mua của bà Võ Thị R phần đất có diện tích ngang 12m, dài 54m, tổng diện tích 648m2, đất tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ với giá chuyển nhượng 200.000.000 đồng, tương đương với 30 cây vàng 9999. Theo thỏa thuận, nguyên đơn cho thời hạn bà Võ Thị R được quyền chuộc lại đất là 03 năm (đến ngày 01-7-2010) nếu không thì nguyên đơn được toàn quyền sử dụng phần đất này. Do bà R chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên hợp đồng mua bán được viết tay và bà R ký tên vào hợp đồng không có công chứng, chứng thực, ngay sau đó, nguyên đơn đã giao đủ số tiền 200.000.000 đồng, đã nhận đất cất nhà kiên cố sử dụng ổn định từ năm 2006 đến nay hơn 19 năm, bà R cũng không có nhu cầu chuộc lại đất và thừa nhận tài sản trên đã bán cho nguyên đơn.

Đến năm 2019, thửa đất của nguyên đơn bị thu hồi một phần có diện tích 354,60m2 thực hiện theo chủ trương đầu tư xây dựng khách sạn Ê, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ và được bồi thường, hỗ trợ với số tiền 1.161.992.794 đồng. Nguyên đơn đã nhận đủ tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định nhưng chưa được xem xét cho tái định cư.

Đến nay, phần diện tích đất còn lại 293,4m2 do nguyên đơn tiếp tục sử dụng và xây dựng nhà ở trên toàn bộ diện tích đất còn lại này không tranh chấp (diện tích hiện tại còn lại theo trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 là 191,2m2). Khi thực hiện hợp đồng mua bán với bà Võ Thị R thì nguyên đơn đã thực hiện xong các quyền, nghĩa vụ đối với bà R như giao đủ tiền, nhận đất cất nhà ở hơn 19 năm, đã nhận bồi thường, hỗ trợ đối với diện tích đất bị thu hồi theo quy định pháp luật. Do đó, nguyên đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 giữa nguyên đơn với bà Võ Thị R đối với phần đất có diện tích thực tế là 191,2m2 (diện tích cũ là 293,4m2) đất tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là đường T, phường C, thành phố Cần Thơ).

* Tại bản tự khai ngày 17-12-2025; bản tự khai ngày 05-01-2026 và trong quá trình giải quyết đại diện ủy quyền của bị đơn – ông Nguyễn Trường G trình bày:

Bà Nguyễn Thị N có đơn khởi kiện bà Võ Thị R và yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 giữa bà Võ Thị R và bà Nguyễn Thị N đối với phần đất có diện tích 191,2m2, đất tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường C, thành phố Cần Thơ). Đối với yêu cầu của bà N thì bị đơn không có ý kiến phản đối, không có yêu cầu phản tố, đề nghị Tòa án căn cứ vào chứng cứ có trong hồ sơ vụ án giải quyết đúng theo quy định pháp luật.

* Tại bản tự khai ngày 17-6-2025 người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – bà Lê Ngọc N1 trình bày:

Ngày 14-5-1992 bà có nhận chuyển nhượng của ông Tạ Ngọc L, sinh năm 1935 và bà Nguyễn Thị L1, sinh năm 1943 phần đất ngang 12m dài 54m tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ với giá 1,3 lượng vàng 24k (mười ba chỉ vàng 24k). Chúng tôi có làm tờ nhượng hoa màu giữa bên bán là vợ chồng ông Tạ Ngọc L và bà Nguyễn Thị L1 cùng ký tên, bên mua là bà. Sau khi nhận chuyển nhượng, bà đã trả đủ số vàng và nhận đất canh tác từ năm 1992 không tranh chấp.

Khoảng năm 1996, bà có cho lại bà Võ Thị R quản lý, sử dụng, đến năm 2004 bà có làm giấy ủy quyền cho bà R một phần đất để bà R ở và làm việc với chính quyền địa phương, giấy ủy quyền này do bà ghi và ký tên. Sau khi ủy quyền, bà R trực tiếp ở trên một phần đất này và làm thủ tục xin cấp hộ khẩu.

Đến năm 2006 bà R bán lại phần đất này cho bà Nguyễn Thị N, bà N có xây dựng nhà trên phần đất bà R và ở ổn định. Do đó, bà không có ý kiến đối với phần đất giao dịch giữa bà N, bà R. Bà đồng ý cho bà N thực hiện các thủ tục đăng ký kê khai trên phần đất đã ở ổn định.

Đồng thời do bận công việc nên bà đề nghị được vắng mặt trong tất cả các phiên hòa giải và phiên tòa xét xử (do lớn tuổi nên việc đi lại gặp khó khăn).

Trong phần đất bà N đang quản lý, sử dụng có một phần là mua của ông Tạ Ngọc L, bà Nguyễn Thị L1 và một phần là mua của bà Lâm Thị Kim A, bà có làm giấy ủy quyền ngày 05-6-1994 cho bà Võ Thị R được toàn quyền sử dụng và quyết định ½ diện tích đất. Đến nay bà không có ý kiến và tranh chấp đối với phần đất này.

Tại phiên tòa,

* Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – ông Lưu Thanh P trình bày:

Nguyên đơn yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 giữa nguyên đơn với bà Võ Thị R đối với phần đất có diện tích đất thực tế là 191,2m2 (CLN) tọa lạc tại khu vực 1, tổ A, phường C, thành phố Cần Thơ theo Trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 ngày 27-8-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C lập.

* Đại diện ủy quyền của bị đơn có đơn xin xét xử vắng mặt.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan bà Lê Ngọc N1 có yêu cầu giải quyết vắng mặt.

* Đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 1 – Cần Thơ phát biểu ý kiến:

- Về tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và việc chấp hành pháp luật của người tham gia tố tụng: Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa đã tuân thủ đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025) (viết tắt BLTTDS năm 2015). Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan đã thực hiện đầy đủ quyền, nghĩa vụ theo quy định của BLTTDS năm 2015.

- Về giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị N về việc công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 viết tay do bà Võ Thị R lập và yêu cầu công nhận phần đất có diện tích191,2m2 tọa lạc tại khu vực1, tổ A, phường C, thành phố Cần Thơ theo Trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 ngày 27-8-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C lập.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án đã được xem xét tại phiên tòa và căn cứ kết quả tranh tụng. Tòa án nhân dân khu vực 1 – Cần Thơ nhận định.

Trong quá trình giải quyết, Tòa án đã nhiều lần gửi văn bản đến UBND phường C, thành phố Cần Thơ và UBND thành phố C để đề nghị hỗ trợ xác định nguồn gốc, quá trình sử dụng đất, điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với phần đất các bên đang tranh chấp nhưng vẫn chưa nhận được kết quả trả lời từ các cơ quan trên. Tại phiên tòa ngày 30-01-2026, Hội đồng xét xử cũng đã tạm ngừng phiên tòa để đợi kết quả trả lời từ UBND thành phố C và UBND phường C, thành phố Cần Thơ nhưng đến nay vẫn chưa nhận được kết quả. Do đó, căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ, Hội đồng xét xử xác định:

Nguồn gốc phần đất có diện tích 191,2m2 thuộc thửa 311 (theo BĐĐC) tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là đường S, phường C, thành phố Cần Thơ) nằm trong phần đất do bà Lê Ngọc N1 nhận chuyển nhượng của ông Tạ Ngọc L và bà Nguyễn Thị L1, hai bên có lập Tờ nhượng hoa màu vào ngày 14-5-1992, diện tích ngang 12m, dài 54m, giá chuyển nhượng 01 lượng 3 vàng 24k (mười ba chỉ vàng 24k). Sau khi nhận chuyển nhượng đất, bà Lê Ngọc N1 làm giấy ủy quyền cho bà Võ Thị R được ở và toàn quyền sử dụng, quyết định, giấy ủy quyền được lập vào ngày 15-6-1994 và ngày 12-7-2004. Bà Võ Thị R đã sử dụng đất xây nhà ở từ năm 1994 và được UBND phường C, quận N, thành phố Cần Thơ xác nhận vào ngày 27-9-2007.

Tại bản tự khai ngày 17-6-2025, bà Lê Ngọc N1 xác định năm 1996 có cho lại cho bà Võ Thị R quản lý, sử dụng và sau đó làm giấy ủy quyền cho bà R phần đất bà đã nhận chuyển nhượng tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ (nay là phường C, thành phố Cần Thơ); xác định năm 2006 bà R bán lại phần đất cho bà Nguyễn Thị N, bà không có ý kiến đối với phần đất giao dịch giữa bà N, bà R và đồng ý cho bà N thực hiện các thủ tục đăng ký kê khai trên phần đất đã ở ổn định. Do đó, căn cứ vào giấy ủy quyền ngày 15-6-1994 và giấy ủy quyền ngày 12-7-2004 xác định phần đất theo giấy tay bà R lập ngày 01-7-2006 thuộc về quyền sử dụng của bà R.

Căn cứ vào giấy viết tay do bà Võ Thị R lập ngày 01-7-2006 thể hiện nội dung: Vào năm 2006 bà R có thế chấp cho nguyên đơn một miếng đất tọa lạc tại khu vực 1, tổ A đường T, phường C, quận N, thành phố Cần Thơ diện tích chiều ngang 12m dài 54m, với giá 200.000.000 đồng, tương đương 30 cây vàng 9999, thời hạn 03 năm (đến ngày 01-7-2010) bà R không trả lại số tiền trên thì miếng đất nguyên đơn toàn quyền sử dụng. Nguyên đơn cho rằng nguyên đơn mua đất của bị đơn và thoả thuận thời hạn bị đơn được quyền chuộc lại. Xét thấy, mặc dù giấy viết tay ngày 01-7-2006 thể hiện thế chấp đất, thỏa thuận thời hạn trả tiền nhưng sau khi hết thời hạn trả tiền theo thỏa thuận bà R không thực hiện việc trả lại tiền đã nhận, không khiếu nại, tranh chấp. Từ thời điểm hết thời hạn trả tiền mà không thực hiện thì giao dịch giữa các bên đã chuyển thành việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thực tế. Hơn nữa, tại bản tự khai ngày 17-12-2025 và ngày 05-01-2026 đại diện ủy quyền của bị đơn không có ý kiến phản đối, không có yêu cầu phản tố đối với yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 của nguyên đơn. Đồng thời, bà Lê Ngọc N1 cũng thừa nhận việc bà R bán đất cho nguyên đơn, do đó có cơ sở xác định giữa nguyên đơn và bị đơn có giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện.

Sau khi nhận chuyển nhượng, nguyên đơn đã giao đủ tiền cho bà R; bà R cũng đã bàn giao đất cho nguyên đơn quản lý, sử dụng xây dựng nhà ở trên đất ổn định. Đến năm 2019, nhà nước thực hiện công trình xây dựng khách sạn ÊMM và có thu hồi một phần đất có diện tích 354,60m2, nguyên đơn được bồi thường, hỗ trợ diện tích đất bị thu hồi và tài sản trên đất theo quy định là 1.161.992.794 đồng, phần diện tích đất còn lại nguyên đơn tiếp tục quản lý, sử dụng cho đến nay, không có ai tranh chấp.

Xét giấy viết tay do bà Võ Thị R lập ngày 01-7-2006, tại thời điểm lập giấy bà R có đầy đủ năng lực hành vi dân sự; mục đích và nội dung của giao dịch không vi phạm điều cấm của pháp luật, không trái đạo đức xã hội; tham gia giao dịch hoàn toàn tự nguyện nên hợp đồng có đủ điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 122 Bộ luật Dân sự năm 2005.

Mặc dù giấy viết tay ngày 01-7-2006 không có công chứng, chứng thực là vi phạm quy định về hình thức tại Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005 và Điều 127 Luật Đất đai năm 2003 nhưng các bên đã thực hiện xong nghĩa vụ giao nhận tiền, giao đất theo hợp đồng, bên nhận đất đã sử dụng ổn định, công khai, liên tục, do đó căn cứ vào điểm b.2 tiểu mục 2.3 mục II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10-8-2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao và Điều 134 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì hợp đồng không bị vô hiệu do vi phạm điều kiện về mặc hình thức. Nguyên đơn yêu cầu công nhận hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất có diện tích còn lại 191,2m2 (CLN) theo Trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 ngày 27-8-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C lập là có cơ sở để Hội đồng xét xử xem xét theo quy định tại khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai năm 2024.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào:

- Điều 5, Điều 6, khoản 3 Điều 26, Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 147, Điều 157, Điều 158, Điều 227, Điều 228, Điều 271 và Điều 273 BLTTDS năm 2015;

- Điều 121, Điều 122, Điều 123, Điều 124, Điều 125, Điều 134, Điều 401 và Điều 689 Bộ luật Dân sự năm 2005;

- Điều 127 Luật Đất đai năm 2003;

- Điều 138 Luật Đất đai năm 2024;

- Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10 tháng 8 năm 2004 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình;

- Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Nguyễn Thị N đối với bị đơn bà Võ Thị R.

Công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 01-7-2006 (viết tay) giữa nguyên đơn bà Nguyễn Thị N và bị đơn bà Võ Thị R có hiệu lực pháp luật.

Nguyên đơn bà Nguyễn Thị N được quyền quản lý, sử dụng phần đất có diện tích 191,2m2 (CLN), thửa đất số 311 (theo BĐĐC), tờ bản đồ số 69 tọa lạc khu vực 1, tổ A, phường C, thành phố Cần Thơ theo Trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 ngày 27-8-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C lập do bà Võ Thị R đã chuyển nhượng.

Nguyên đơn được quyền liên hệ với các cơ quan chức năng để làm thủ tục cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật.

(Đính kèm: Trích đo bản đồ địa chính số 05-2025 ngày 27-8-2025 của Văn phòng đăng ký đất đai thành phố C – Sở Nông nghiệp và Môi trường thành phố C lập).

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: 5.500.000 đồng (Năm triệu năm trăm nghìn đồng), nguyên đơn tự nguyện chịu và đã nộp xong.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn bà Võ Thị R phải chịu án phí là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng). Nguyên đơn bà Nguyễn Thị N tự nguyện nộp thay án phí cho bị đơn nên nguyên đơn phải nộp 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng). Khấu trừ vào 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0006000 ngày 08-4-2025 tại Chi cục Thi hành án dân sự quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ (nay là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 1 – Cần Thơ), nguyên đơn không phải nộp thêm.

4. Các đương sự có mặt có quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày tuyên án. Các đương sự vắng mặt được quyền kháng cáo trong hạn 15 (mười lăm) ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc hoặc bản án được niêm yết theo quy định.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, Điều 7, Điều 7a, Điều 7b và Điều 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.