Bản án 44/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, quá trình tố tụng và tại phiên tòa nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N trình bày: Tôi là Hứa Thị Thu N có nhận chuyển nhượng của bà Nguyễn Thị L thửa đất số 996 tờ bản đồ số 37, diện tích: 149,6 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhả ở và T sản gắn liền với đất số CT 502732 do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 02/10/2020 đứng tên hộ ông Đỗ Hữu Lai với giá chuyển nhượng là 2.046.298.000 đồng. Việc chuyển nhượng được các bên lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 22/8/2023. Tôi đã giao cho con trai của bà L là ông Đỗ Hữu D số tiền 2.046.298.000 đồng. Tuy nhiên, hiện nay theo tôi được biết T sản này bị Cơ quan thi hành án dân sự kê biên tạm dừng đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng theo quyết định số: 11/QĐ-CCTHADS ngày 02/12/2022 nên việc chuyển nhượng không thể thực hiện được. Do đó, tôi đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 22/8/2023 giữa tôi và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu. Buộc ông Đỗ Hữu D có nghĩa vụ hoàn trả lại cho tôi số tiền 2.046.298.000 đồng và tiền lãi tạm tính từ ngày 22/8/2023 đến ngày 22/8/2024 với mức lãi suất 10%/năm là 200.460.000 đồng và tiếp tục tính lãi cho đến khi giải quyết xong vụ án.

Tại phiên tòa, bà Hứa Thị Thu N đề nghị HĐXX tiếp tục tính lãi từ ngày 23/8/2023 cho đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 11/6/2025 (01 năm, 09 tháng, 20 ngày) với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với số tiền là 369.470.472 đồng. Tổng số tiền mà bà N yêu cầu ông Đỗ Hữu D phải thanh toán là 2.415.768.472 đồng.

* Quá trình tố tụng, Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng đã tiến hành tống đạt các văn bản tố tụng cho bị đơn bà Nguyễn Thị L nhưng bà L không đến làm việc với Tòa án nên không có lời khai trong hồ sơ vụ án.

* Tại phiên tòa, bị đơn ông Đỗ Hữu D trình bày: Gia đình tôi được bố trí tái định cư 03 lô đất thuộc Khu tái định cư ĐH2 xã Hòa Nhơn, trong đó tôi được phân chia 01 lô tái định cư đường 5,5m. Năm 2019, tôi chuyển nhượng lô đất nêu trên cho bà Phan Thúy Hằng với giá 1.400.000.000 đồng hình thức chuyển nhượng là phiếu trắng. Tôi đã dùng số tiền này vào việc mua ôtô và vẫn đang sử dụng từ năm 2019 cho đến nay. Tôi không quen biết với bà Hứa Thị Thu N nên bà N khởi kiện tôi tại Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang là không đúng. Từ trước đến nay tôi chưa từng có giao dịch chuyển nhượng gì với bà N. Việc bà N cho rằng tôi ký các văn bản và đến tổ 01 cửa tại huyện Hòa Vang để hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và T sản gắn liền với đất số CT 502732 do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 02/10/2020 là không đúng. Lô đất mà hiện nay cơ quan nhà nước cấp cho gia đình tôi là 7.5m không đúng với việc bố trí tái định cư ban đầu. Tôi không rõ vì sao gia đình tôi được cấp giấy chứng nhận nêu trên vào năm 2020 đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ cho Công an xem xét trách nhiệm của những người có liên quan. Việc bà N cho rằng biết việc tạm dừng chuyển nhượng mới đây là không đúng vì trước đây Tòa án có thụ lý vụ án của em tôi là ông Đỗ Hữu L liên quan đến thủ tục thi hành án trong đó có bà N tham gia. Do đó, tôi không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N.

* Quá trình tố tụng, Tòa án nhân dân huyện Hòa Vang, thành phố Đà Nẵng đã tiến hành tống đạt các văn bản tố tụng cho những người có quyền L nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Hữu M, ông Đỗ Hữu T và bà Đỗ Thị K nhưng ông M, ông T và bà K không đến làm việc với Tòa án nên không có lời khai trong hồ sơ vụ án.

* Tại phiên tòa, người có quyền L nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Hữu L trình bày: Gia đình tôi không có lô đất đường 7.5m như lời trình bày của bà N. Lô đất đứng tên hộ gia đình cha tôi là ông Đỗ Hữu Lai và cha tôi đã mất nên khi chuyển nhượng tôi không ký vào hợp đồng là vi phạm. Bản thân bà N và các khách hàng trong đường dây mua đất tự làm việc với các Cơ quan của huyện Hòa vang để thay đổi vị trí lô đất và đường từ 5.5m lên 7.5m là sai với quy định. Do đó, tôi đề nghị Tòa án chuyển hồ sơ cho Công an xem xét trách nhiệm của những người có liên quan.

* Tại phiên tòa, đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Hòa Vang phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa; việc chấp hành pháp luật của nguyên đơn, kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án đảm bảo đúng những quy định của pháp luật. Riêng bị đơn bà Nguyễn Thị L và những người có quyền L nghĩa vụ liên quan ông Đỗ Hữu M, ông Đỗ Hữu T và bà Đỗ Thị K vi phạm các quyền và nghĩa vụ theo quy định tại các Điều 70, 72, 73 Bộ luật Tố tụng dân sự.

Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX căn cứ vào Điều 117, 119, 122, 123, 129, 131, 278, 280, 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ghi ngày 22/8/2023 giữa bà Hứa Thị Thu N và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu. Buộc ông Đỗ Hữu D và bà Nguyễn Thị L có nghĩa vụ hoàn trả cho bà Hứa Thị Thu N số tiền 2.415.768.472 đồng (Trong đó, số tiền đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng là 2.046.298.000 đồng và tiền lãi tạm tính từ ngày 23/8/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm là 369.470.472 đồng). Bị đơn ông Đỗ Hữu D và bà Nguyễn Thị L phải chịu án phí theo quy định của pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[2.1.1] Về tình hợp pháp của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/8/2023 giữa bà Hứa Thị Thu N và bà Nguyễn Thị L: Nội dung hợp đồng thể hiện: “Bên A chuyển nhượng thửa đất số 996, tờ bản đồ số 37, diện tích: 149,6 m2 theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và T sản gắn liền với đất số: CT 502732 do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 02/10/2020 với giá 2.046.298.000 đồng”. Nguyên đơn cho rằng việc chuyển nhượng không thể thực hiện được là do sau khi ký hợp đồng thì bà N mới phát hiện thửa đất số 996, tờ bản đồ số 37 đang bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng tạm dừng đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng theo Quyết định số: 11/QĐ-CCTHADS ngày 02/12/2022. Do đó, bà N khởi kiện đề nghị Tòa án tuyên bố hợp đồng nêu trên là vô hiệu. Bị đơn ông Đỗ Hữu D xác định gia đình ông không có thửa đất nào đường 7.5m theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp năm 2020, không quen biết và chưa từng có giao dịch chuyển nhượng với bà N nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

HĐXX thấy rằng: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và T sản gắn liền với đất số CT 502732 do UBND huyện Hòa Vang cấp ngày 02/10/2020 đứng tên hộ ông Đỗ Hữu Lai. Ông Đỗ Hữu Lai chết ngày 07/9/2020. Đến ngày 26/3/2021, các ông bà: Nguyễn Thị L, Đỗ Hữu D, Đỗ Hữu M, ông Đỗ Hữu T, ông Đỗ Hữu L và bà Đỗ Thị K lập Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế giao cho bà Nguyễn Thị L được toàn quyền sở hữu, sử dụng đối với T sản nêu trên. Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế được Văn phòng Công chứng Trần Thị Thanh Bòng chứng thực số công chứng 1393 quyển số 28/2021TP/CC-SCC/HĐGD. Và đến ngày 22/8/2023, bà Hứa Thị Thu N và bà Nguyễn Thị L ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất nêu trên. Thời điểm các bên ký chuyển nhượng thửa đất vẫn đứng tên hộ ông Đỗ Hữu Lai. Tuy nhiên, vào ngày 02/12/2022, thửa đất nêu trên đã bị Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòa Vang thành phố Đà Nẵng tạm dừng đăng ký, chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng, thay đổi hiện trạng theo Quyết định số: 11/QĐ-CCTHADS. Và tại thời điểm hiện nay, theo xác minh của Tòa án quyết định nêu trên vẫn còn hiệu lực. Như vậy, tại thời điểm các bên xác lập giao dịch đã vi phạm điều cấm của pháp luật, đồng thời về hình thức của hợp đồng chuyển nhượng chưa được công chứng, chứng thực nên bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 117, 119, 122, 123, 129 Bộ luật Dân sự. Do đó, yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu là có căn cứ và được HĐXX chấp nhận.

[2.1.2] Về yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trả tiền: Nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N cho rằng khi xác lập hợp đồng, ông Đỗ Hữu D (con trai bà L) là người trực tiếp nhận tiền nên yêu cầu Tòa án buộc ông Đỗ Hữu D có nghĩa vụ thanh toán lại số tiền đã nhận theo hợp đồng và tiền lãi do chậm thực hiện nghĩa vụ.

HĐXX thấy rằng: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chữ ký, điểm chỉ của bà L, chữ ký bà N, chữ ký và điểm chỉ của ông Đỗ Hữu D và chữ ký của người làm chứng là bà Phan Thúy Hằng. Tại trang cuối của hợp đồng được đánh máy, ông Đỗ Hữu D ghi bằng bút mực có nội dung: “Lô đất số 30, Khu B2.3 tái định cư ĐH2, Hòa Nhơn tôi cam kết bán cho bà Hứa Thị Thu N và đã nhận đủ tiền xong. Đã bàn giao sổ đỏ với tên Đỗ Hữu Lai. Sau này tôi chỉ hỗ trợ ký ra sổ cho bà Hứa Thị Thu N”. Tòa án cũng triệu tập và yêu cầu người làm chứng là bà Phan Thúy Hằng cung cấp lời khai liên quan đến giao dịch chuyển nhượng nêu trên. Nội dung lời khai của bà Phan Thúy Hằng cũng thừa nhận chứng kiến việc các bên ký kết giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và ông Đỗ Hữu D là người trực tiếp nhận tiền từ bà Hứa Thị Thu N. Đồng thời, tại phiên tòa bị đơn ông D cũng thừa nhận nhận tiền trực tiếp từ bà Phan Thúy Hằng và dùng vào việc mua xe ôtô. Do đó, có đủ căn cứ để xác định ông Đỗ Hữu D là người đã nhận số tiền 2.046.298.000 đồng theo hợp đồng chuyển nhượng. Vì vậy, yêu cầu khởi kiện này của bà N là phù hợp với quy định tại các Điều 131, 278, 280 Bộ luật Dân sự và được HĐXX chấp nhận.

Về yêu cầu tính lãi: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/8/2023 được xác định vô hiệu tại thời điểm xác lập. Ông Đỗ Hữu D đã nhận số tiền 2.046.298.000 đồng từ ngày 22/8/2023. Do đó, ông Đỗ Hữu D có nghĩa vụ trả số tiền lãi tính từ ngày 23/8/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm ngày 11/6/2025 (01 năm, 09 tháng, 20 ngày) với mức lãi suất 10%/năm tương ứng với số tiền là 369.470.472 đồng phù hợp với quy định tại Điều 357, 468 Bộ luật dân sự.

Từ những phân tích nhận định nêu trên, HĐXX xét thấy có đủ cơ sở để chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/8/2023 giữa bà Hứa Thị Thu N và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu. Buộc bị đơn ông Đỗ Hữu D phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Hứa Thị Thu N số tiền 2.415.768.472 đồng (Trong đó, số tiền ông Đỗ Hữu D đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng là 2.046.298.000 đồng và tiền lãi tạm tính từ ngày 23/8/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm là 369.470.472 đồng).

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 117, 119, 122, 123, 129, 131, 278, 280, 357 và Điều 468 Bộ luật Dân sự; khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, Điều 227, 264, 266, 271, 273 Bộ luật Tố tụng dân sự; Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Hứa Thị Thu N.

1.1. Tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 22/8/2023 giữa bà Hứa Thị Thu N và bà Nguyễn Thị L là vô hiệu.

1.2. Buộc bị đơn ông Đỗ Hữu D phải có nghĩa vụ thanh toán cho bà Hứa Thị Thu N số tiền 2.415.768.472 đồng (Hai tỷ, bốn trăm mười lăm triệu, bảy trăm sáu mươi tám nghìn, bốn trăm bảy mươi hai đồng). Trong đó, số tiền ông Đỗ Hữu D đã nhận theo hợp đồng chuyển nhượng là 2.046.298.000 đồng (Hai tỷ, không trăm bốn mươi sáu triệu, hai trăm chín mươi tám nghìn đồng) và tiền lãi tạm tính từ ngày 23/8/2023 đến ngày xét xử sơ thẩm là 369.470.472 đồng (Ba trăm sáu mươi chín triệu, bốn trăm bảy mươi nghìn, bốn trăm bảy mươi hai đồng).

Từ ngày bản án có hiệu lực pháp luật, bà Hứa Thị Thu N có đơn yêu cầu thi hành án đối với số tiền ông Đỗ Hữu D phải thanh toán, nếu ông Đỗ Hữu D không thanh toán hoặc thanh toán không đầy đủ thì hàng tháng phải chịu thêm khoản lãi tương ứng với số tiền chậm trả tại thời điểm thanh toán theo quy định tại Điều 468 BLDS.

3. Về án phí dân sự sơ thẩm:

- Buộc Nguyễn Thị L phải chịu án phí dân sự không có giá ngạch là 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng).

- Buộc ông Đỗ Hữu D phải chịu án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch là 80.315.369 đồng (Tám mươi triệu, ba trăm mười lăm nghìn, ba trăm sáu mươi chín đồng)

- Hoàn trả cho bà Hứa Thị Thu N số tiền tạm ứng án phí 38.467.000 đồng (Ba mươi tám triệu, bốn trăm sáu mươi bảy nghìn đồng) đã nộp theo biên lai thu số 0008288 ngày 09/12/2024 tại Chi cục Thi hành án dân sự huyện Hòa Vang.

4. Nguyên đơn, bị đơn và người có quyền L nghĩa vụ liên quan có mặt tại phiên tòa có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Riêng bị đơn và những người có quyền L nghĩa vụ liên quan vắng mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc kể từ ngày niêm yết bản án.

Người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận:

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Các đương sự;

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận:

- Các đương sự;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM Nơi nhận:

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- Các đương sự;

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG XÉT XỬ

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:

- Các đương sự;

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:

- Các đương sự;

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA Nơi nhận:

- Các đương sự;

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

Phạm Phú Đạt

- Lưu HSVA. Nơi nhận:

TM.HỘI ĐỒNG XÉT XỬ SƠ THẨM

- Các đương sự;

THẨM PHÁN – CHỦ TỌA PHIÊN TÒA

- VKSND huyện Hòa Vang;

- VKSND TP. Đà Nẵng;

- TAND TP.Đà Nẵng;

- Chi cục THADS huyện Hòa Vang;

- Lưu HSVA.

Phạm Phú Đạt