Bản án 44/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa nguyên đơn và đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn trình bày:

Ngày 04/7/2022, ông A với bà Thái Thị H giao kết Hợp đồng đặt cọc với tên gọi Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hướng đến nội dung giao kết Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với thửa đất có Giấy chứng nhận QSDĐ số phát hành: CX927488; Thửa đất số: 285, Tờ bản đồ số: 24; Diện tích: 140,3m2 (100m2 ODT+ 40,3m2 CLN), vị trí thửa đất: Ấp 3, xã T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước, giá chuyển nhượng: 1.020.000.000 đồng (Một tỷ không trăm hai mươi triệu đồng).

- Phương thức thanh toán:

+ Lần 1: ngay sau khi ký Hợp đồng này, ngày 04/ 7/ 2022 ông A đã thanh toán: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), thông qua tài khoản cá nhân của bà Thái Thị H - Số tài khoản: 65510000255229 - BIDV.

+ Lần 2: Sau khi ký Hợp đồng chuyển nhượng tại Phòng công chứng vào ngày 15/ 8/ 2022, bên B sẽ thanh toán hết số tiền còn lại cho bên A là: 920.000.000 đồng (Chín trăm hai mươi triệu đồng)

- Hai bên cam kết và thỏa thuận: Trường hợp thửa đất bị quy hoạch thì bên A phải hoàn trả lại đầy đủ số tiền bên B đã đặt cọc.

Sau khi đã đặt cọc lần 1 với số tiền: 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng), ông A tìm hiểu thì được biết, thửa đất thuộc quy hoạch của thành phố Đ, tỉnh Bình Phước. Thể hiện rõ tại văn bản: giấy phép xây dựng có thời hạn số: 990/GPXD, ngày 12/ 8/ 2022, của UBND thành phố Đ.

Do đó, ông Vũ Xuân A yêu cầu Tòa án buộc bà Thái Thị H trả lại số tiền đặt cọc 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) theo Hợp đồng đặt cọc tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất ngày 04/7/2022.

Trong quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa, bị đơn bà Thái Thị H trình bày:

Ngày 04/07/2022, bà H có nhận tiền cọc bán đất cho ông Vũ Xuân A số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), tiền cọc ông A nhận chuyển nhượng thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước;

Ngày 30/7/2022 ông Vũ Xuân A đi làm giấy phép xây dựng đối với thửa đất 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ. Mục đích xây dựng nhà sau khi 02 bên thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên. Tuy nhiên, phía ông A cho rằng thửa đất trên không được cấp phép xây dựng lý do: Đất quy hoạch.

Ngày 01/08/2022 ông Vũ Xuân A đã hẹn gặp bà H để trao đổi về việc không xin được giấy phép xây dựng. Tại buổi gặp trên bà H và ông A thỏa thuận nếu bà H xin được giấy phép xây dựng thì 02 bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ theo thời hạn đã ghi trong hợp đồng đặt cọc.

Ngày 12/8/2022 theo thỏa thuận, ông Hoàng Văn C (người đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) xin giấy phép xây dựng đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, phía ông A không đồng ý công chứng. Lý do: Đất quy hoạch.

Bà H đã nhiều lần thông báo bằng tin nhắn (thay văn bản) đến ông Vũ Xuân A cùng các thủ tục giấy tờ theo yêu cầu của ông Vũ Xuân A nhưng ông A không phối hợp thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, ông A yêu cầu bà H phải trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), trước đây. Bà H nhận thấy ông A cố tình đưa ra các lý do nhằm mục đích không thực hiện hợp đồng đặt cọc và các thủ tục nhận chuyển nhượng trên đối với thửa đất trên.

Do đó, bà H không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông A.

Trong quá trình giải quyết vụ án, người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Hoàng Như Cường, bà Nguyễn Thị Kim T trình bày:

Ngày 04/07/2022, ông C, bà T có đồng ý bán đất và thống nhất ủy quyền cho bà Thái Thị H nhận tiền cọc bán đất cho ông Vũ Xuân A số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) tiền cọc ông A nhận chuyển nhượng thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước;

Ngày 30/7/2022 ông Vũ Xuân A đi làm giấy phép xây dựng đối với thửa đất 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ. Mục đích xây dựng nhà sau khi 02 bên thực hiện xong thủ tục chuyển nhượng thửa đất trên. Tuy nhiên, phía ông A cho rằng thửa đất trên không được cấp phép xây dựng lý do: Đất quy hoạch.

Ngày 01/08/2022 ông Vũ Xuân A đã hẹn gặp bà Thái Thị H để trao đổi về việc không xin được giấy phép xây dựng. Tại buổi gặp trên Bà Thái Thị H và ông A thỏa thuận nếu ông C, bà T xin được giấy phép xây dựng thì 02 bên sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ theo thời hạn đã ghi trong hợp đồng đặt cọc.

Ngày 12/8/2022 theo thỏa thuận ông C, bà T đã xin giấy phép xây dựng đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ như đã thỏa thuận. Tuy nhiên, phía ông A không đồng ý công chứng. Lý do: Đất quy hoạch.

Đại diện và thay mặt bên bán bà Thái Thị H đã nhiều lần thông báo bằng tin nhắn (thay văn bản) đến ông Vũ Xuân A cùng các thủ tục giấy tờ theo yêu cầu của ông Vũ Xuân A nhưng ông A không phối hợp thực hiện việc ký hợp đồng chuyển nhượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc. Đồng thời, ông A yêu cầu phải trả lại số tiền cọc 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) trước đây. Ông C, bà T nhận thấy ông A cố tình đưa ra các lý do nhằm mục đích không thực hiện hợp đồng đặt cọc và các thủ tục nhận chuyển nhượng trên đối với thửa đất trên.

Do đó, ông C, bà T không đồng ý với toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông A.

Ngoài ra, do điều kiện xa xôi, hoàn cảnh con nhỏ, khó khăn nên ông C, bà T xin vắng mặt trong toàn bộ quá trình Tòa án giải quyết vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước đã quyết định:

“Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Xuân A về việc yêu cầu bị đơn bà Thái Thị H hoàn trả cho ông A số tiền 100.000.000 đồng (Một trăm triệu đồng) theo hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước ngày 04/7/2022…;

Ngoài ra còn quyết định về án phí, chi phí tố tụng, nghĩa vụ thi hành án và quyền kháng cáo của các đương sự theo luật định.

Ngày 11/10/2023, nguyên đơn ông Vũ Xuân A kháng cáo bản án sơ thẩm của Tòa án nhân dân thành phố Đ đề nghị Hội đồng xét xử cấp phúc thẩm xem xét giải quyết: sửa bản án sơ thẩm theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Nguyên đơn ông A và bị đơn bà H thống nhất khi thực hiện giao kết hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 ông A có điện thoại cho ông C chủ quyền sử dụng đất chuyển nhượng.

Bà H xác nhận là người trực tiếp giao kết hợp đồng đặt cọc và nhận tiền đặt cọc từ ông A 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).

Ông A thống nhất trừ 10.000.000 đồng (mười triệu đồng) mà bà H đã cho người môi giới.

Nguyên đơn ông A vẫn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo đề nghị Hội đồng xét xử sửa bản án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 vô hiệu, buộc bà H trả lại số tiền 90.000.000 đồng (chín mươi triệu đồng).

Bị đơn bà H không thống nhất yêu cầu kháng cáo của ông A, giữ nguyên bản án sơ thẩm đã tuyên.

Ý kiến của Kiểm sát viên - Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bình Phước tại phiên tòa:

- Về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán và Hội đồng xét xử, kể từ khi thụ lý vụ án và tại phiên tòa, Thẩm phán và Hội đồng xét xử tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về hướng giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử áp dụng Khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Vũ Xuân A, tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào các tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án và quan điểm của đại diện Viện kiểm sát đã được tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Đơn kháng cáo của ông Vũ Xuân A được nộp trong hạn luật định nên được chấp nhận xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm, vì vậy Tòa án nhân dân tỉnh Bình Phước thụ lý và giải quyết phúc thẩm vụ án là đúng theo quy định tại Điều 273 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Về hình thức: Hợp đồng đặt cọc ngày được lập thành văn bản và có chữ ký của các bên đảm bảo quy định về hình thức của hợp đồng theo quy định tại Điều 119, 328 Bộ luật Dân sự 2015.

Về nội dung: Quá trình giải quyết sơ thẩm, bà H không cung cấp được chứng cứ chứng minh tại thời điểm nhận cọc ngày 04/7/2022 bà H được chủ sở hữu quyền sử dụng đất ủy quyền bằng văn bản để nhận cọc nên không đảm bảo về điều kiện chủ thể tham gia giao dịch theo điểm a khoản 1 điều 117 BLDS năm 2015. Mà đến ngày 15/8/2022 (sau khi nhận cọc 1 tháng 11 ngày) anh Cường mới làm văn bản ủy quyền cho bà H nhận cọc tại Hợp đồng ủy quyền số 29899, quyển số 03/2022/TP/CC-SCC/HĐGD ngày 15/8/2022 của Văn phòng công chứng Bình Phước)” (BL27). Như vậy, tại thời điểm nhận cọc ngày 04/7/2022, bà H không có tư cách chủ thể để nhận cọc của ông A mặc dù, tại phiên tòa phúc thẩm ông A và bị đơn bà H thống nhất với nhau khi các bên giao kết hợp đồng đặt cọc thì được biết diện tích chuyển nhượng là của ông C, tuy nhiên, theo quy định tại Điều 167, 168 Luật đất đai năm 2013 thì người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền của người sử dụng đất khi được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận. Do quyền sử dụng đất là tài sản có đăng ký nên chỉ có mình thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác bằng hợp đồng ủy quyền có công chứng theo luật công chứng. Vì vậy, theo nội dung của hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 thì tại thời điểm đặt cọc, quyền sử dụng đất nêu trên vẫn thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông C, bà T chứ không phải của bà H. Nên giao dịch đặt cọc ngày 04/7/2022 giữa bà H với ông A không làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng.

Mặc dù, tại phiên tòa phúc thẩm bà H có cung cấp thêm giấy xác nhận của ông Hoàng Văn C nhưng theo nhận định trên thì bà H là người trực tiếp giao kết đặt cọc khi chủ thể chưa đủ điều kiện giao dịch. Hơn nữa, trong nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 không ghi rõ vai trò trách nhiệm của người ủy quyền là ông C, bà T chủ quyền sử dụng đất, do đó bà H phải chịu toàn bộ trách nhiệm về hậu quả giao dịch của mình.

Tòa cấp sơ thẩm chỉ căn cứ vào nội dung “quy hoạch” để xác định hợp đồng đặt cọc nêu trên hợp pháp là không phù hợp với các tình tiết khách quan vụ án, chưa xem xét đến điều kiện chủ thể tham gia giao dịch tại thời điểm giao kết hợp đồng đặt cọc. Vì vậy, yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn là có căn cứ được chấp nhận. Cần sửa án sơ thẩm theo hướng tuyên hợp đồng đặt cọc ngày 04/7/2022 vô hiệu, các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận là phù hợp quy định pháp luật.

Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc chấp nhận khấu trừ 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng) chi phí cho môi giới chỉ yêu cầu bị đơn bà H trả lại 90.000.000 đồng (Chín mươi triệu đồng). Tại phiên tòa các bên đương sự đều thống nhất có việc cho người môi giới 10.000.000 đồng (Mười triệu đồng), do vậy cần chấp nhận yêu cầu này của nguyên đơn.

Như vậy, Tòa án nhân dân thành phố Đ không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Xuân A là không đúng nên yêu cầu kháng cáo của ông A có căn cứ chấp nhận, cần sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước theo hướng chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308, Điều 309 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Chấp nhận yêu cầu kháng cáo của nguyên đơn ông Vũ Xuân A.

Sửa Bản án dân sự sơ thẩm số 52/2023/DS-ST ngày 28 tháng 9 năm 2023 của Tòa án nhân dân thành phố Đ, tỉnh Bình Phước.

Căn cứ khoản 3 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39, các Điều 147, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

Căn cứ Điều 328 Bộ luật dân sự; các Điều 167, 168 Luật đất đai;

Căn cứ Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định về án phí và lệ phí Toà án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Vũ Xuân A.

Tuyên Hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, đối với thửa đất số 285, tờ bản đồ số 24, diện tích 140,3m2, toạ lạc tại ấp 3, xã T, thành phố Đ, tỉnh Bình Phước ngày 04/7/2022 là vô hiệu.

- Bị đơn bà Thái Thị H hoàn trả cho ông Vũ Xuân A số tiền 90.000.000 đồng (Chín mươi triệu đồng).

Kể từ ngày bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật (đối với các trường hợp cơ quan thi hành án có quyền chủ động ra quyết định thi hành án) hoặc kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Về án phí dân sự sơ thẩm: Bà Thái Thị H phải chịu 4.500.000 đồng (Bốn triệu năm trăm nghìn đồng).

Ông Vũ Xuân A phải chịu 500.000 đồng, được khấu trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0004602 ngày 24/10/2022. Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước hoàn trả cho ông A số tiền 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) .

3. Về án phí dân sự phúc thẩm: Ông Vũ Xuân A không phải chịu, Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Đ, tỉnh Bình Phước hoàn trả cho ông A số tiền 300.000 đồng (Ba trăm nghìn đồng) theo Biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0005284 ngày 07/11/2023. Ông A đã nộp.

4. Các phần khác của Bản án sơ thẩm không bị kháng cáo, kháng nghị có hiệu lực pháp luật kể từ khi hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

Trường hợp Bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án Dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.