Bản án 44/2020/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện ngày 06-02-2020 và trong quá trình xét xử vụ án, nguyên đơn và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn – chị Trương Thị P trình bày:

Ngày 20-5-2019 chị Phan Thị Ngọc N nhận chuyển nhượng của ông Nguyễn Phi V phần đất diện tích 1.577 m2 thửa 16 tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh với số tiền 1.550.000.000 đồng, khi nhận chuyển nhượng chị N có đến xem đất, khi này trên đất có căn nhà tạm đã mục nát và vài cây chuối, cây dừa trên đất, không ai sử dụng. Chị N và ông V thống nhất ông V giao đất cho chị và toàn bộ tài sản trên đất. Hai bên thực hiện hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại Văn phòng Công chứng B, việc điều chỉnh biến động được thực hiện tại Ủy ban nhân dân xã S. Ngày 13-6-2019 chị N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49, trong đó lộ giới quy hoạch là 304,8m2. Đến tháng 12-2019 chị N phát hiện bà Nguyễn Ngọc V về sử dụng căn nhà tạm này và chăn nuôi heo. Nay chị N yêu cầu bà V di dời vật nuôi để trả lại cho chị phần đất diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49. Chị N đồng ý trả cho bà V giá trị tài sản và cây trồng trên đất tương đương số tiền 30.000.000 đồng.

Bị đơn – bà Nguyễn Ngọc V trình bày:

Bà và ông Nguyễn Phi V chung sống với nhau như vợ chồng từ năm 1991 nhưng không đăng ký kết hôn. Từ khi về chung sống như vợ chồng với ông V thì bà và ông V sống trên phần đất hiện nay tranh chấp với chị N. Đất có nguồn gốc là của ông H – cha ruột ông V, sau khi sinh con trai thì cha ông V nói bán phần đất này cho vợ chồng bà là 03 chỉ vàng 24K, bà không có tiền, vàng nên mượn của ông M (tên thường gọi là 3 Ng). Ông M trực tiếp giao số vàng này cho ông V để ông V trả vàng cho ông H. Đến năm 2000 ông V và bà có mâu thuẫn với nhau nên ông V đi đi về về trên đất chứ không ở thường xuyên. Khi đăng ký kê khai ông V nói rằng nếu kê khai cha mẹ cho con thì nộp thuế ít, nếu khai nhận chuyển nhượng thì phải nộp thuế nhiều, do khó khăn nên bà để ông V tự làm giấy tờ đất, bà không nghĩ xảy ra tranh chấp. Năm 2008 thì ông V bỏ nhà đi không về. Khoảng năm 2012 căn nhà bị sập không có nơi ở nên bà và các con ra thị xã T (nay là thành phố T) để làm thuê. Đến khoảng năm 2013 – 2014 về lại trên đất cất nhà tạm (cột cây bạch đàn, mái tole, vách tole) để ở. Do nhà mục nát, sắp bị sập đổ nên bà đi nơi khác để ở, còn trên mảnh đất tranh chấp bà có thả heo để nuôi, bà vẫn đi về để cho heo ăn. Năm 2019 có người báo lại cho bà biết ông V chuyển nhượng cho chị N, bà có báo với chính quyền nhưng chỉ báo miệng. Sau đó, chị N tranh chấp với bà, Ủy ban nhân dân xã có mời bà đến hòa giải. Nay bà không đồng ý theo yêu cầu khởi kiện của chị N, bà không đồng ý di dời tài sản trả lại đất cho chị N.

Bà có yêu cầu phản tố: Yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa chị N và ông V đối với diện tích đất 1.577 m2 thửa 16 tờ bản đồ số 07, tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh do đây là tài sản chung của vợ chồng, bà và ông V đã mua lại của ông H, ông V tự ý chuyển nhượng cho chị N bà không đồng ý.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan – ông Nguyễn Phi V trình bày: Đất tranh chấp có nguồn gốc do cha ruột ông là ông Nguyễn Văn H tặng cho ông vào năm 1978, ông cất nhà ở trên đất và chăn nuôi heo. Năm 1991, bà V về chung sống với ông như vợ chồng, không đăng ký kết hôn. Năm 2005 ông đăng ký kê khai để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do ông và bà V có mâu thuẫn với nhau nên ông bỏ nhà đi từ năm 2006. Năm 2019 ông chuyển nhượng phần đất này cho chị N với số tiền 1.550.000.000 đồng, chị N có đến xem đất cụ thể rõ ràng, trên đất có căn nhà tạm đã xập xệ, không ai ở, không đồ đạc vật dụng gì bên trong. Khi này bà V cũng không ở trên đất mà ở nhà của Bộ đội ở gần núi Bà Đen. Bà V cho rằng mượn của ông M 3 chỉ vàng để mua đất là không đúng, ông H đã tặng cho ông từ năm 1978. Ông chuyển nhượng đất cho chị N là hợp pháp, ông đã nhận đủ tiền và giao đất, sang tên cho chị N xong. Nay ông yêu cầu bà V di dời vật nuôi để trả lại đất cho chị N. Ông không đồng ý hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông và chị N vì đây là tài sản riêng của ông được tặng cho trước khi bà V về sống cùng ông, ông chuyển nhượng cho chị N là hợp pháp.

Đại diện Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh D trình bày: Chị N vay Ngân hàng số tiền 495.000.000 đồng, dư nợ hiện còn là 499.766.918 đồng. Để đảm bảo khoản vay trên thì chị N có ký hợp đồng thế chấp tài sản là Quyền sử dụng đất diện tích 1.665m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49 tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh. Hiện nay khoản vay chưa đến hạn nên Ngân hàng không khởi kiện trong vụ án này. Đề nghị Tòa án xem xét giải quyết theo quy định pháp luật, đảm bảo quyền lợi của bên nhận thế chấp.

Người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho bà Nguyễn Ngọc V trình bày:

Xét về quá trình sử dụng đất, bà V sinh sống liên tục trên phần đất này từ năm 1991 khi chung sống như vợ chồng với ông V, bà V cất nhà ở trên đất nhưng ông H vẫn không có ý kiến, tình tiết này phù hợp với Án lệ số 03/2016 nên đề nghị Hội đồng xét xử xem xét áp dụng để xác định đây là tài sản được cho chung vợ chồng. Mặc dù bà V và ông V không đăng ký kết hôn nhưng cho đến thời điểm này vẫn chưa có Bản án của Tòa không công nhận vợ chồng giữa ông V và bà V. Khi ông V đi kê khai quyền sử dụng đất thì ông V đề tên hộ gia đình gồm ông và bà V trong tờ khai quyền sử dụng đất, đều này thể hiện ông V đã đồng ý xác định là tài sản chung vợ chồng. Bà V trình bày là bà mượn của ông M (3 Nghĩa) 03 chỉ vàng để mua đất của ông H, kết quả xác minh ông M là phù hợp với lời trình bày cua bà V. Tòa án có Văn bản hỏi Ủy ban nhân dân Huyện D về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông V là đúng trình tự thủ tục hay không nhưng chưa có văn bản trả lời của cơ quan có thẩm quyền nên chưa thể xác định đây là tài sản riêng của ông V. Do vậy, ông V tự ý chuyển nhượng cho chị N, không có sự đồng ý của bà V là không đúng quy định pháp luật. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử tuyên hợp đồng chuyển nhượng giữa ông V và chị N là vô hiệu, bác yêu cầu khởi kiện của chị N.

Đại diện Viện kiểm sát tham gia phiên tòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa, của những người tham gia tố tụng trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án và phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án.

+ Về việc tuân theo pháp luật tố tụng của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa thực hiện đúng theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Nguyên đơn, bị đơn, người có quyền lợi liên quan chấp hành đúng theo quy định của Điều 70, 71, 72, 73 Bộ luật tố tụng dân sự.

+ Về việc giải quyết vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phan Thị Ngọc N; bà V có nghĩa vụ trả lại cho chị N quyền sử dụng đất diện tích 1.665m2 thửa số 7, tờ bản đồ số 49 tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh. Ghi nhận chị N đồng ý hỗ trợ, bồi thường giá trị tài sản trên đất cho bà V số tiền 50.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà V về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Nguyễn Phi V và chị Phan Thị Ngọc N. Các đương sự phải chịu án phí theo quy định pháp luật.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Chị Phan Thị Ngọc N khởi kiện yêu cầu bà Nguyễn Ngọc V trả lại cho chị phần đất diện tích 1.665m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49, tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, do chị đang đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên xác định quan hệ tranh chấp là “Đòi tài sản là quyền sử dụng đất” và Tòa án nhân dân Huyện Dương Minh Châu có thẩm quyền giải quyết theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 39 của Bộ luật tố tụng dân sự.

[2] Về nội dung:

Chị Phan Thị Ngọc N yêu cầu bà Nguyễn Ngọc V trả lại diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49 (thửa cũ 16 tờ bản đồ số 07 diện tích 1.577 m2), tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện D, tỉnh Tây Ninh, có tứ cận:

- Bắc giáp đất ông H;

- Nam giáp đất ông Ng;

- Đông giáp đường ĐH10;

- Tây giáp đất bà M.

Bà Nguyễn Ngọc V không đồng ý và yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Nguyễn Phi V và chị Phan Thị Ngọc N. Bà cho rằng đây là tài sản chung của bà và ông V nên ông V tự ý chuyển nhượng cho chị N mà không có sự đồng ý của bà là không đúng quy định pháp luật.

[2.1] Xét yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn: Ngày 20-5-2019, ông Nguyễn Phi V chuyển nhượng cho chị Phan Thị Ngọc N phần đất diện tích 1.577m2 thửa 16 tờ bản đồ số 07 do ông Nguyễn Phi V đứng tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, với số tiền 1.550.000.000 đồng. Hai bên ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng Bùi Quốc Toàn. Sau đó thực hiện thủ tục chỉnh lý biến động tại Ủy ban nhân dân xã S, Huyện Dương Minh Châu và ngày 13-6-2019 chị N được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49. Ông V thừa nhận hai bên có chuyển nhượng quyền sử dụng đất như chị N trình bày và đã thực hiện thủ tục sang tên, giao đất cho chị N quản lý sử dụng. Do đó hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực theo quy định tại Điều 117, 503 của Bộ luật dân sự 2015.

[2.2] Về yêu cầu phản tố của bị đơn: Xét nguồn gốc đất tranh chấp thấy rằng: Bà V thừa nhận từ khi bà và ông V bắt đầu chung sống với nhau như vợ chồng thì bà về sống cùng ông V trên phần đất này, đất có nguồn gốc của cha ruột ông V là ông Nguyễn Văn H. Bà cho rằng, năm 1992 ông H bán lại phần đất này cho bà và ông V là 03 chỉ vàng 24K, bà vay của ông M (3 Nghĩa) 03 chỉ vàng để trả cho ông H. Ông M xác nhận có cho vợ chồng bà V mượn 03 chỉ vàng nhưng có trả tiền mua bán đất cho ông H hay không thì ông không biết. Ông V không thừa nhận, bà V cũng không cung cấp được chứng cứ gì khác để chứng minh cho lời trình bày của mình là có căn cứ. Tại hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Nguyễn Phi V vào năm 2005 cũng thể hiện nguồn gốc đất là do ông H tặng cho năm 1978. Mặt khác, bà V thừa nhận khoảng 4 – 5 năm trước Nhà nước có xét cấp nhà tình thương cho bà nhưng ông V không đồng ý cho xây nhà trên đất. Do đó, có cơ sở xác định nguồn gốc đất tranh chấp là của ông Nguyễn Văn H tặng cho riêng ông V từ trước khi bà V chung sống với ông V; ông V được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất nêu trên là đúng quy định pháp luật. Ông V có quyền, nghĩa vụ theo quy định tại Điều 167, 179 của Luật đất đai năm 2013, trong đó có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất; ông V chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên cho chị N là đúng quy định pháp luật. Do đó, bà V yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông V và chị N là không có căn cứ chấp nhận.

[3] Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam – Chi nhánh D không có đơn khởi kiện tranh chấp Hợp đồng tín dụng đối với chị N trong vụ án này nên ghi nhận.

[4] Xét lời trình bày của người bảo vệ quyền lợi ích của bà V là không có căn cứ chấp nhận, bởi lẽ: Những tình tiết trong vụ án này không giống với Án lệ số 03/2016/AL của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao, ông V đã sinh sống, cất nhà ở trên phần đất này từ năm 1978, trước khi bà V về chung sống cùng ông, ông V được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể hiện cấp cho hộ gia đình và nguồn gốc thể hiện tại hồ sơ cấp giấy là do ông H tặng cho năm 1978 và bà V, ông V cũng đều thừa nhận đất có nguồn gốc của ông H tặng cho trước khi bà V chung sống cùng ông V. Quá trình sử dụng đất bà V không sử dụng liên tục, không xây nhà ở kiên cố, khi Nhà nước xét để xây tặng nhà tình thương thì ông V cũng không đồng ý do đó không có cơ sở áp dụng Án lệ số 03/2016/AL. Ông V và bà V tuy chưa được Tòa án không công nhận vợ chồng nhưng ông bà đều thừa nhận không đăng ký kết hôn và đã sống ly thân từ năm 2008. Tại thời điểm ông V chuyển nhượng đất cho chị N thì căn nhà đã xập xệ, không còn giá trị sử dụng. Do đó, ông V chuyển nhượng đất cho chị N là đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên, giá trị tài sản trên đất là do bà V tạo lập nên cần buộc chị N trả lại cho bà V là phù hợp. Tại phiên tòa, chị N đồng ý bồi thường cho bà V số tiền 50.000.000 đồng nên ghi nhận.

[5] Xét thấy, đề nghị của Viện kiểm sát là có căn cứ.

Từ cơ sở phân tích trên, xét thấy: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị N là có căn cứ, buộc bà Nguyễn Ngọc V di dời vật nuôi, trả lại cho chị N diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49. Ghi nhận chị N đồng ý bồi thường giá trị tài sản và cây trồng trên đất cho bà V số tiền 50.000.000 đồng. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà V về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

[6] Chi phí tố tụng:

Chi phí định giá tài sản, xem xét, thẩm định tại chỗ là 14.500.000 đồng. Do yêu cầu khởi kiện của chị N được chấp nhận nên bà V phải chịu là 14.500.000 đồng theo quy định tại Điều 157, 158, 165, 166 của Bộ luật tố tụng dân sự. Chị N đã nộp tạm ứng, bà V có nghĩa vụ hoàn trả lại cho chị N.

[7] Về án phí: Căn cứ theo Điều 147 của Bộ luật tố tụng dân sự và Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Do yêu cầu của chị N về việc đòi lại tài sản được chấp nhận nên chị N không phải chịu án phí.

Bà V được miễn nộp tiền án phí.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ Điều 105, 115, 117, 165, 166, 503 của Bộ luật dân sự 2015; Điều 3, 167, 179, 203 của Luật đất đai 2013; Điều 147, 157, 158 165, 166 của Bộ luật tố tụng dân sự; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ quốc hội.

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Phan Thị Ngọc N đối với bà Nguyễn Ngọc V về “Tranh chấp đòi tài sản là quyền sử dụng đất”.

1.1. Chị Phan Thị Ngọc N được quyền sử dụng phần đất diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49, tọa lạc tại ấp P1, xã S, Huyện Dương Minh Châu, tỉnh Tây Ninh, có tứ cận:

- Bắc giáp đất ông H;

- Nam giáp đất ông Ng;

- Đông giáp đường ĐH10;

- Tây giáp đất bà M.

Chị N được quyền sử dụng các tài sản trên đất gồm:

- Nhà vệ sinh 4,6m2;

- Hàng rào lưới B40;

- 01 Giếng khoan

- 02 cây me 06 năm tuổi;

- 01 cây xoài 06 năm tuổi;

- 01 cây nhãn 06 năm tuổi;

- 03 cây mai đường kính 03cm;

- 03 cây mãng cầu 03 năm tuổi;

- 01 cây chôm chôm 02 năm tuổi;

- 05 cây dừa có trái;

- 02 cây ổi 04 năm tuổi;

- 01 cây mít 04 năm tuổi;

- 01 cây tắc 04 năm tuổi;

- 01 cây bạch đàn đường kính 16cm

- 175 cây tầm vông;

- 03 cây tre;

- 01 cây bằng lăng đường kính 30cm.

1.2. Buộc bà Nguyễn Ngọc V di dời vật nuôi trên đất, trả lại quyền sử dụng đất diện tích 1.665 m2 thửa số 7 tờ bản đồ 49 cho chị N quản lý sử dụng.

1.3. Ghi nhận chị N bồi thường cho bà Nguyễn Ngọc V số tiền 50.000.000 (năm mươi triệu) đồng.

2. Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bà Nguyễn Ngọc V đối với chị Phan Thị Ngọc N về hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

3. Chi phí tố tụng:

Bà V phải chịu chi phí định giá, xem xét, thẩm định tại chỗ là 14.500.000 đồng. Chị N đã nộp tạm ứng. Bà V có nghĩa vụ hoàn trả lại cho chị N số tiền 14.500.000 đồng.

3. Về án phí:

Chị N phải chịu 2.500.0000 (hai triệu năm trăm nghìn) đồng. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí chị N đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0004193 ngày 14-02-2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Huyện Dương Minh Châu, chị N còn phải nộp thêm số tiền 2.200.000 (hai triệu hai trăm nghìn) đồng.

Bà V được miễn nộp tiền án phí theo quy định. Hoàn trả cho bà V 300.000 (ba trăm nghìn) đồng tiền tạm ứng án phí đã nộp theo biên lai thu số 0004345 ngày 12-3-2020 của Chi cục Thi hành án dân sự Huyện Dương Minh Châu.

4. Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 của Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo các quy định tại các Điều 6, 7, 7a và 9 của Luật thi hành án dân sự; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 của Luật thi hánh án dân sự.

5. Các đương sự được quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan vắng mặt được quyền kháng cáo Bản án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được Bản án hoặc Bản án được niêm yết.