Bản án 44/2018/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện, các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, cũng như tại phiên tòa sơ thẩm nguyên đơn, bà Đỗ Thị Đ trình bày:

Ngày 14/8/2009 vợ chồng bà Đ, ông M có hợp đồng nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất của vợ chồng bà A, ông T (đã chết). Nhà đất do bà A đứng tên thuộc thửa đất số 3689, tờ bản đồ số 03, diện tích 55m2, loại đất ở đô thị, tọa lạc tại khóm P, thị trấn C, huyện Châu Thành, giá chuyển nhượng là 5 lượng (50 chỉ) vàng 24k. Do trước đó bà Đ có cho vợ chồng bà A vay 20 chỉ vàng chưa trả nên thỏa thuận bán nhà đất cho bà Đ với giá 50 chỉ vàng để trừ nợ, bà Đ có đưa thêm cho bà A, ông T nhận số tiền 55.000.000đ và trả cho ngân hàng lấy bằng khoáng ra số tiền 8.000.000đ (tổng cộng giao thêm 58.000.000đ tương ứng 30 chỉ vàng). Hợp đồng được chứng thực tại UBND thị trấn C nhưng hai bên thỏa thuận ghi giá chuyển nhượng trong hợp đồng là 55.000.000đ để giảm tiền đóng thuế.

Ngày 14/9/2009 bà Đ, ông M được Nhà nước cấp giấy chứng nhận QSDĐ (Theo xác nhận của Văn phòng đăng ký QSDĐ đất huyện Châu Thành). Do bà A, ông T không có chổ ở nên có thỏa thuận thuê lại nhà với giá 1.000.000đ/1 tháng, thời hạn thuê 10 năm, nếu khi hết hạn 10 năm mà bên bà A, ông T chuộc lại nhà đất với giá 5 lượng vàng thì bà Đ cho chuộc lại. Hợp đồng thuê nhà hai bên có lập văn bản nhưng bà Đ đã làm thất lạc. Bà A có đóng tiền thuê nhà cho bà Đ tổng cộng 66.500.000đ thì ngưng. Hiện bà A còn nợ tiền thuê 16 tháng số tiền 16.000.000đ.

Tại phiên tòa bà Đ thay đổi yêu cầu khởi kiện, cụ thể bà Đ không yêu cầu hộ bà A giao nhà đất cho bà Đ mà yêu cầu bên hộ bà A trả cho bà Đ số tiền 140.000.000đ thì bà Đ chuyển lại QSDĐ thửa 3689, tờ bản đồ số 3, diện tích 55m2 cùng căn nhà cấp 4 và vật kiến trúc có trên đất, nằm trong phạm vi các mốc 1,2,3,4,5,1 của sơ đồ đo đạc ngày 26/7/2017 (Sơ đồ đo đạc) cho bà A được quyền sử dụng.

Bà Đ rút yêu cầu bà A trả 16.000.000đ tiền thuê nhà, và tự nguyện chịu toàn bộ chi phí đo đạc, xem xét thẩm định và định giá.

Bị đơn bà Lê Ngọc A, đại diện cho những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (Nguyễn Thị Thúy D, Nguyễn Nhựt P) trình bày:

Năm 2009 vợ chồng bà A, ông T có vay của bà Đ số tiền 55.000.000đ, thời hạn trong 10 năm trả, lãi mỗi tháng 1.000.000đ. Tuy nhiên, giữa hai bên không có làm biên nhận vay tiền mà lập hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gắn với với nhà trên đất mục đích để làm tin. Nếu hết thời hạn 10 năm không chuộc được thì làm giấy lại. Hiện nay ông T đã chết, bà A đã đóng lãi cho bà Đ từ tháng 3 năm 2011 đến tháng 6 năm 2016, tổng số tiền là 66.500.000đ.

Nay bà A không đồng ý chuộc (mua lại) nhà đất với giá 140.000.000đ mà bà Đ yêu cầu, bà A đồng ý trả cho bà Đ số tiền vốn vay 55.000.000đ và tiền lãi còn lại 2.500.000đ, tổng cộng chung 57.500.000đ.

Bà A yêu cầu phản tố yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vô hiệu, yêu cầu hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bà Đ và ông M.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Lê Văn M trình bày:

Ông M là chồng của bà Đ, thống nhất theo lời trình bày của bà Đ và không có yêu cầu gì thêm.

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Ủy ban nhân dân huyện A, tỉnh Đồng Tháp trình bày:

Việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bà Đỗ Thị Đ và ông Lê Văn M được thực hiện đúng theo trình tự thủ tục quy định tại thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.

* Tại phiên tòa đại diện Viện kiểm sát nhân dân huyện Châu Thành phát biểu:

- Về tố tụng: việc tuân theo pháp luật của thẩm phán có đảm bảo đúng quy định của pháp luật: thụ lý vụ án đúng thẩm quyền, xác định đúng quan hệ pháp luật tranh chấp, sắp xếp tư cách tham gia tố tụng của đương sự đúng quy định, thu thập đầy đủ chứng cứ cho việc giải quyết vụ án, thực hiện chưa đúng thời hạn chuẩn bị xét xử theo Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS); về Hội đồng xét xử (HĐXX) có đảm bảo thực hiện đúng quy định của pháp luật về phiên tòa sơ thẩm; đối với các đương sự, người làm chứng cơ bản có đảm bảo chấp hành theo đúng quy định của pháp luật.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị HĐXX chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đ cho bà A tiếp tục ở và trả lại giá trị nhà đất cho bà Đ số tiền 140.000.000đ; Đề nghị HĐXX đình chỉ xét xử yêu cầu trả tiền thuê nhà 16.000.000đ do bà Đ rút lại yêu cầu; Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn vì không có căn cứ.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên toà và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, Hội đồng xét xử nhận định:

- Về chủ thể giao kết hợp đồng: Bên chuyển nhượng là vợ chồng bà A, ông T; bên nhận chuyển nhượng là vợ chồng bà Đ, ông M cả hai bên đương sự đều có đầy đủ năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự để tự mình tiến hành giao kết hợp đồng theo quy định của pháp luật.

- Về đối tượng hợp đồng (tài sản chuyển nhượng) là QSDĐ diện tích 55m2, thửa 3689, tờ bản đồ số 3, loại đất ở đô thị, gắn với căn nhà cấp 4 trên đất, tọa lạc tại thị trấn C do cá nhân bà Lê Ngọc A đứng tên, được UBND huyện Châu Thành cấp Giấy chứng nhận QSDĐ cho bà A ngày 16/8/2006 có số bìa AĐ 164614. Nguồn gốc nhà đất do bà A mua lại của bà Lê Ngọc Giáp với giá 5.000.000đ (Theo Quyết định số 35/QĐ.UB ngày 01/3/2004 của UBND thị trấn C về việc công nhận hòa giải thành trong việc tranh chấp giữa bà Giáp với bà A). Như vậy HĐXX xác định tài sản chuyển nhượng là tài sản hợp pháp, thuộc quyền quản lý, sử dụng của bà A, ông T nên được quyền mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

- Về hình thức hợp đồng chuyển nhượng: Hai bên thực hiện đúng quy định của pháp luật hiện hành về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Cụ thể, hợp đồng được lập thành văn bản, có chứng thực của UBND thị trấn C, hai bên giao kết trên tinh thần tự nguyện, không bị ép buộc, nội dung hợp đồng không vi phạm pháp luật, không trái đạo đúc xã hội.

- Xét về giá chuyển nhượng ghi trong hợp đồng là 55.000.0000đ, tuy nhiên theo bà Đ thực tế giá chuyển nhượng là 50 chỉ vàng 24k. Do trước đó bà Đ có cho vợ chồng bà A vay 20 chỉ vàng chưa trả nên thỏa thuận bán nhà đất cho bà Đ với giá 50 chỉ vàng để trừ nợ, bà Đ có đưa thêm cho bà A, ông T nhận số tiền 55.000.000đ và trả cho ngân hàng lấy bằng khoáng ra số tiền 8.000.000đ. Trong khi đó đối với bà A không thừa nhận trình bày của bà Đ mà xác định chỉ có vay của bà Đ số tiền 55.000.000đ.

Về việc bà A xác định số tiền 55.000.000đ ghi trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tiền vay của bà Đ nhưng không cung cấp được chứng cứ nên HĐXX không chấp nhận.

Điều 129 Bộ luật dân sự 2005 quy định: Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:

“Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này…..”

Đối với lời khai của người làm chứng bên phía bị đơn gồm bà Trần Kim S, bà Võ Thị P, bà Nguyễn Thị P trình bày cũng không biết rõ cụ thể nội dung tranh chấp giữa bà Đ và A. Riêng bà Sanh là mẹ chồng bà A nên lời khai cũng không đảm bảo tính khách quan. Do vậy, cũng chưa đủ cơ sở xem xét chấp nhận cho ý kiến trình bày của bà A.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ khoản 2 Điều 244 Bộ luật tố tụng dân sự;

Căn cứ các điều 121, 122, 129, 697, 471, 492, 493, 494, 495, 496 Bộ Luật dân sự 2005; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Xử:

- Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Đỗ Thị Đ;

- Buộc bà Lê Ngọc A, chị Nguyễn Thị Thúy D liên đới trả cho bà Đ số tiền 140.000.000đ (Một trăm bốn mươi triệu đồng) là giá trị QSDĐ và căn nhà trên đất thửa 3689, tờ bản đồ số 3, tọa lạc tại thị trấn C, Châu Thành, tỉnh Đồng Tháp.

- Công nhận cho bà Lê Ngọc A và các thành viên trong hộ được QSD diện tích 55m2 đất thuộc thửa 3689, tờ bản đồ số 3, loại đất ở đô thị và quyền sở hữu căn nhà cấp 4 cùng tất cả vật kiến trúc có trên đất, tọa lạc tại thị trấn C, Châu Thành, Đồng Tháp nằm trong phạm vi các mốc 1,2,3,4,5,1 của sơ đồ đo đạc ngày 26/7/2017 (Có sơ đồ kèm theo).

- Đề nghị UBND huyện Châu Thành thu hồi Giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp cho bà Đ, ông M có số bìa AĐ 164614 (Theo xác nhận ngày 14/9/2009 của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Châu Thành) để cấp lại cho bà Lê Ngọc A được quyền sử dụng.

- Đình chỉ xét xử yêu cầu đòi lại số tiền 16.000.000đ tiền thuê nhà của bà Đỗ Thị Đ.

- Không chấp nhận yêu cầu phản tố của bị đơn bà Lê Ngọc A về việc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ số 825/HĐCN ngày 14/8/2009 vô hiệu và yêu cầu hủy Giấy chứng nhận QSDĐ có số bìa AĐ 164614 do UBND huyện Châu Thành cấp cho bà Đ, ông M (Theo xác nhận ngày 14/9/2009 của Văn Phòng đăng ký QSDĐ huyện Châu Thành).

- Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của bà Đ mà bà A, chị Thúy Duy chưa thi hành xong số tiền trên, thì hàng tháng còn trả tiền lãi đối với số tiền chưa thi hành, với lãi suất bằng 50% mức lãi suất giới hạn quy định tại khoản 1 Điều 468 Bộ luật dân sự năm 2015, cho đến khi thi hành xong.

* Về án phí:

Bà Lê Ngọc A, chị Nguyễn Thị Thúy D liên đới nộp 7.000.000đ án phí DSST được trừ vào số tiền tạm ứng án phí 300.000đ bà A đã nộp theo biên lai thu số 10949 ngày 17/7/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành. Sau khi khấu trừ bà A, chị Thúy Duy còn phải nộp tiếp 6.700.000đ án phí DSST.

Bà Đỗ Thị Đ được nhận lại số tiền tạm ứng án phí 300.000đ; 400.000đ; 3.870.000đ, tổng cộng 4.570.000đ theo các biên lai số 10731; 10732; 10735 cùng ngày 10/5/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự huyện Châu Thành.

* Về chi phí xem xét thẩm định, định giá: 1.000.000đ và chi phí đo đạc 2.162.000đ, tổng cộng 3.162.000đ do bà Đ tự nguyện chịu, bà Đ đã nộp tạm ứng và chi xong.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thoả thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật thi hành án dân sự. Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Trong hạn 15 ngày, kể từ ngày hôm nay tuyên án, các đương sự có mặt tại phiên tòa được quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Đồng Tháp. Đối với đương sự vắng mặt thời hạn trên được tính kể từ ngày nhận tống đạt hoặc niêm yết bản án.