Bản án 437/2026/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, bản tự khai, biên bản hòa giải, đại diện ủy quyền của nguyên đơn là chị Phan Thị Ngọc N trình bày:

Vào năm 2010, anh L có nhận chuyển nhượng của vợ chồng bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H diện tích 100m2, thuộc thửa đất số 1871, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 46 cấp ngày 10/12/1996 cho bà G đứng tên, đất tại ấp K, xã L, huyện G, Tiền Giang với giá 100.000.000đồng, anh L đã nhận đất quản lý cất nhà ở. Đến năm 2021, vợ chồng bà G có chuyển nhượng cho anh L thêm diện tích 10m2 với giá 40.000.000đồng, có lập giấy tay đến nay chưa làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến năm 2022 nhà nước thu hồi đền bù giải tỏa diện tích 87m2, diện tích đất còn lại là 23m2 anh L sử dụng do anh L không có chỗ ở khác thì vợ chồng bà G chửi mắng ngăn cản không cho anh L làm nhà ở và bà G muốn mua lại với giá 80.000.000đồng, anh L chỉ bán lại cho bà G với giá 130.000.000đồng nhưng các bên không thỏa thuận được.

Nay, anh L yêu cầu công nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa người chuyển nhượng Tô Văn H, bà Trần Thị Trần G với bên nhận chuyển nhượng là anh L đối với diện tích 23m2 (ngang khoảng 5m, dài khoảng 4,6m) thuộc thửa đất số 1871, tờ bản đồ số 23, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 46 cấp ngày 10/12/1996 cho bà G đứng tên. Anh L được quyền liên hệ cơ quan có thẩm quyền đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định.

* Theo đơn phản tố, bản tự khai, biên bản hòa giải, đại diện ủy quyền của ông H, bà G đồng thời là người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan anh Tô Nhật H1 trình bày:

Ông H, bà G thừa nhận có chuyển nhượng diện tích đất 02 lần với tổng diện tích 110m2 với giá chuyển nhượng 140.000.000đồng, hai bên có làm giấy tay mua bán và đã giao nhận tiền xong nhưng chưa làm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định. Ông H có dẫn anh L đến Ủy ban nhân dân huyện G để làm thủ tục tách thửa diện tích 22,6m2 đất nhưng do diện tích quá nhỏ không tách thửa được.

Khi nhà nước thu hồi đất với tổng diện tích 290,7m2, trong đó có phần đất chuyển nhượng cho anh L diện tích 87,4m2, bà G nhận tổng số tiền bồi thường, sau đó đưa lại cho anh L số tiền 263.333.200đồng tương đương diện tích 87,4m2 đất thu hồi.

Anh không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh L do diện tích cha mẹ là ông H, bà G đã bán cho anh L tổng cộng hai lần 110m2 trừ đi phần đất giải tỏa bồi thường do nhà nước mở rộng đường là 87,4m2 thì diện tích còn lại là 22,6m2, phần đất anh L chỉ ranh đo đạc thực tế diện tích 39,4m2 là không đúng.

Nay, anh đồng ý trả lại giá trị diện tích 22,6m2 theo giá bồi thường của nhà nước là 2.398.000đồng thành tiền là 54.194.800đồng, số tiền này được trừ vào số tiền mà mẹ anh đã giao tiền đất cho anh L 263.333.320đồng, anh L nhận số tiền bồi thường diện tích 87,4m2 với số tiền 209.585.200đồng, bà G giao nhầm số tiền 53.748.000đồng.

* Theo bản tự khai, chị Đoàn Thị S trình bày:

Chị là vợ của anh L. Vợ chồng chị có nhận chuyển nhượng 110m2 đất của vợ chồng ông H, bà G. Nay, xảy ra tranh chấp thì chị hoàn toàn thống nhất với lời trình bày và yêu cầu khởi kiện của anh L.

* Theo bản tự khai, anh Nguyễn Thế H2 trình bày:

Anh là con của bà G, năm 2010, mẹ anh có làm giấy viết tay mua bán đất với ông L với giá 100.000.000đồng, mẹ anh đã nhiều lần và nhiều năm yêu cầu ông L làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng ông L không hợp tác. Năm 2010, ông L cất nhà kiên cố trên đất, ông L ngang nhiên lấn chiếm diện tích 10m2 mà không có ý kiến mẹ anh cho đến năm 2022 có hỏi mua thêm diện tích 10m2 với giá 40.000.000đồng.

Ngày 13/5/2022 dự án mở đường tỉnh 864 nên thu hồi diên tích 299,7m2, trong đó diện tích thu hồi nhà ở của ông L là 87,4m2, diện tích ông L còn lại 22,6m2. Về phần bồi thường thì mẹ anh đã giao lại cho ông L, phần đất còn lại của anh L không tách thửa được.

Nay, anh yêu cầu hủy hợp đồng mua bán giấy tay, do ông L cố ý chiếm đoạt tài sản 10m2 đất và xây dựng nhà ở không có giấy phép xây dựng.

Bản án dân sự sơ thẩm số: 373/2025/DS-ST, ngày 15/12/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đồng Tháp đã Quyết định:

- Căn cứ Điều 26, Điều 35, Điều 39, khoản 2 Điều 227 và Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

- Áp dụng Điều 166, 500, 501, 502, 503 Bộ luật Dân sự;

- Áp dụng Điều 166, Điều 170, Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận một phần yêu cầu của anh Nguyễn Văn L

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn L với bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H đối với diện tích 39,4m2, thuộc thửa đất số 225, tờ bản đồ số 36, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số số CH01623 do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 01/12/2011 cho bà G đứng tên (nay thuộc thửa đất số 679, tờ bản đồ số 16, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS13561 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 05/5/2023 cho anh H1 đứng tên và thuộc thửa đất số 680, tờ bản đồ số 36, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS13562 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 05/5/2023 cấp cho anh H2 đứng tên), đất tại ấp K, xã L, tỉnh Đồng Tháp.

Buộc bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H có nghĩa vụ trả cho anh Nguyễn Văn L giá trị diện tích 39,4m2 với số tiền 125.867.555đồng (Một trăm hai mươi lăm triệu tám trăm sáu mươi bảy ngàn năm trăm năm mươi lăm đồng)

Buộc bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H có nghĩa vụ hoàn trả cho anh Nguyễn Văn L chi phí tố tụng là 3.000.000đồng (Ba triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của anh L cho đến khi thi hành án xong, ông H, bà G còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

Đình chỉ yêu cầu khởi kiện phản tố của ông H, bà G, anh Tô Nhật H1 về việc yêu cầu anh L trả số tiền 53.748.000đồng (Năm mươi ba triệu bảy trăm bốn mươi tám ngàn đồng)

Ngoài ra bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng và quyền kháng cáo của đương sự.

Ngày 29/12/2025, bị đơn bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H kháng cáo toàn bộ bản án dân sự sơ thẩm với nội dung đề nghị hội đồng xét xử phúc thẩm chỉ chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn vì bà G và ông H chỉ đồng ý bồi thường ½ thiệt hại chênh lệch diện tích đất 22,6m2; Yêu cầu định giá lại; Không đồng ý đền C định giá.

Tại phiên tòa phúc thẩm, các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Đồng Tháp phát biểu ý kiến trong quá trình thụ lý, giải quyết vụ án Thẩm phán, Hội đồng xét xử và các đương sự đã tuân thủ đúng các quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự. Về nội dung vụ án và xét yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự chấp nhận một phần yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H. Buộc bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H trả cho ông Nguyễn Văn L giá trị phần đất có diện tích 22,6m2.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

[1] Về tố tụng: Tòa án cấp sơ thẩm xác định quan hệ pháp luật tranh chấp “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” là có căn cứ, phù hợp với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Xét đơn kháng cáo và biên lai thu tạm ứng án phí phúc thẩm do bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H nộp còn trong thời hạn và hợp lệ, đúng với quy định tại Điều 271, 272, 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự nên được xem xét giải quyết theo trình tự phúc thẩm.

Đối với phần đất ông Nguyễn Văn L tranh chấp chỉ trong phạm vi diện tích đất hai bên đã thỏa thuận chuyển nhượng ban đầu với nhau là diện tích nền nhà phía bị đơn chuyển nhượng cho nguyên đơn, tuy sau khi đo đạc diện tích đất tranh chấp có tăng lên 16,8m2 là có sai số nhưng vẫn nằm trong diện tích đất nền nhà tranh chấp trong đơn khởi kiện nên không vượt quá phạm vi khởi kiện ban đầu.

[2] Về nội dung vụ án:

Ngày 10/12/1996 Ủy ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng thửa đất số 1870, diện tích 830m2 và thửa đất 1871, diện tích 510m2, địa chỉ thửa đất ấp K, xã L, huyện G, tỉnh Tiền Giang. Theo trích lục bản đồ vị trí, hai thửa đất này nằm liền kề nhau. Đến ngày 01/12/2011 bà G được Ủy ban nhân dân huyện G cấp đổi lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thành thửa mới là 225, diện tích 1.274,6m2.(Sau đây gọi tắt là thửa 225)

Ngày 20/6/2010 bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H chuyển nhượng cho ông Nguyễn Văn L phần đất có diện tích 100m2 thuộc thửa 1871, giá chuyển nhượng 100.000.000 đồng, ngày 20/7/2021 bà G, ông H tiếp tục chuyển nhượng thêm cho ông L phần đất có diện tích 10m2 giá 40.000.000 đồng. Hai bên chỉ lập giấy tay, không thể hiện chiều ngang, chiều dài của phần đất chuyển nhượng, anh H đã trả đủ tiền cho bà G và bà G đã giao đất cho anh H cất nhà ở.

Ngày 07/12/2022 Ủy ban nhân dân huyện G có Quyết định số 2519/QĐ-UBND.TNMT thu hồi 272,1m2 thuộc thửa 225, trong đó có phần đất anh L nhận chuyển nhượng là 87,4m2. Bà G nhận tiền đền bù là 1.420.889.112 đồng và đã giao trả lại cho anh L 263.333.200 đồng, tương đương với phần diện tích đất 87,4m2 của anh L bị thu hồi.

Theo Phiếu đo đạc chỉnh lý thửa đất ngày 06/8/2025 của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai khu vự IX thể hiện phần đất tranh chấp theo đo đạc thực tế có diện tích là 39,4m2, hiện hữu là nền nhà cũ của ông L, nay thuộc thửa 679 do anh Tô Nhựt H3 đứng tên quyền sử dụng đất và thửa số 680 do anh Trần Nguyễn Thế H2 đứng tên quyền sử dụng đất.

Ông L, bà G và ông H thống nhất giá trị đất theo Chứng thư định giá là 3.194.608 đồng/m2.

Theo đơn khởi kiện, ông L yêu cầu công nhận hợp đồng đối với phần đất có diện tích 23m2. Tại phiên tòa sơ thẩm, chị N là người đại diện theo ủy quyền của ông L yêu cầu bà G, ông H trả giá trị đất có diện tích 39,4m2; Bà G và ông H chỉ đồng ý trả giá trị đất có diện tích 22,6m2.

Tòa sơ thẩm xử chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của ông L, Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông L với bà G và ông H đối với phần đất có diện tích 39,4m2; Buộc bà G, ông H có nghĩa vụ trả cho ông L giá trị diện tích 39,4m2 số tiền 125.867.55 đồng.

Bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H không đồng ý nên có đơn kháng cáo.

[3] Xét yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H:

Xét thấy, năm 2010 và năm 2021 bà G, ông H thỏa thuận chuyển nhượng cho ông L phần đất có diện tích 110m2, giá 140.000.000 đồng, ông L đã trả đủ tiền cho bà G, ông H. Bà G, ông H đã giao đất đất cho ông L cất nhà. Hai bên chỉ thỏa thuận bằng giấy tay, không nêu rõ chiều ngang và chiều dài phần đất chuyển nhượng. Thực tế, phần đất bà G và ông H giao cho ông L cất nhà có diện tích tăng 16,8m2 so với thỏa thuận theo giấy tay. Bà G và ông H cho rằng ông L lấn ranh đất.

Nhận thấy, khi chuyển nhượng đất hai bên không đo đạc và lập hợp đồng chuyển nhượng theo quy định, chỉ lập giấy tay và đo tay nên diện tích đất không đúng như thỏa thuận theo giấy tay. Tuy nhiên, đây là phần diện tích đất thực tế bà G và ông H đã thỏa thuận chuyển nhượng và giao cho ông L cất nhà, ông L đã trả tiền xong cho bà G và ông H nên việc bà G và ông H cho rằng ông L lấn đất là không có căn cứ.

Năm 2022, sau khi nhà nước giải tỏa nhà của ông L để làm đường thì phần đất của ông L quản lý, sử dụng còn lại là 39,4m2 nằm trong hai thửa đất 679, 680 (tách ra từ thửa 225) do anh H2 và anh H3 của con bà G và ông H đứng tên quyền sử dụng đất nhưng diện tích đất này là không đủ diện tích tối thiểu để tách thửa nên việc anh L yêu cầu bà G và ông H trả lại giá trị diện tích 39,4m2 với giá trị đất theo Chứng thư định giá là 3.194.608 đồng/m2 là có căn cứ pháp luật.

Bà G và ông L kháng cáo yêu cầu chỉ đồng ý bồi thường ½ thiệt hại chênh lệch diện tích đất 22,6m2; Yêu cầu định giá lại; Không đồng ý đền C định giá nhưng không cung cấp thêm chứng cứ gì mới để chứng minh nên không có căn cứ để chấp nhận.

[3] Xét ý kiến của đại diện Viện kiểm sát là không phù hợp với nhận định nêu trên nên không được Hội đồng xét xử chấp nhận.

[4] Về án phí: Bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H là người cao tuổi nên được miễn án phí theo quy định.

Anh L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào Điều 293, khoản 1 Điều 308, Điều 313, và khoản 1 Điều 148 của Bộ luật Tố tụng dân sự.

- Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H.

- Giữ nguyên Bản án dân sự sơ thẩm số: 373/2025/DS-ST, ngày 15/12/2025 của Tòa án nhân dân Khu vực 2 - Đồng Tháp.

Căn cứ các Điều 166, 500, 501, 502, 503 Bộ luật dân sự; các Điều 166, Điều 170, Điều 203 Luật đất đai năm 2013;

Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Uỷ ban thường vụ Quốc Hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí, lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

1. Chấp nhận một phần yêu cầu của anh Nguyễn Văn L.

Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa anh Nguyễn Văn L với bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H đối với diện tích 39,4m2, thuộc thửa đất số 225, tờ bản đồ số 36, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số số CH01623 do Ủy ban nhân dân huyện G cấp ngày 01/12/2011 cho bà G đứng tên (nay thuộc thửa đất số 679, tờ bản đồ số 16, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS13561 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 05/5/2023 cho anh H3 đứng tên và thuộc thửa đất số 680, tờ bản đồ số 36, theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CS13562 do Sở Tài nguyên và môi trường tỉnh T cấp ngày 05/5/2023 cấp cho anh H2 đứng tên), đất tại ấp K, xã L, tỉnh Đồng Tháp.

Buộc bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H có nghĩa vụ trả cho anh Nguyễn Văn L giá trị diện tích 39,4m2 với số tiền 125.867.555đồng (Một trăm hai mươi lăm triệu tám trăm sáu mươi bảy ngàn năm trăm năm mươi lăm đồng)

Buộc bà Trần Thị Trần G, ông Tô Văn H có nghĩa vụ hoàn trả cho anh Nguyễn Văn L chi phí tố tụng là 3.000.000đồng (Ba triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của anh L cho đến khi thi hành án xong, ông H, bà G còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 357, 468 của Bộ luật dân sự năm 2015.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện phản tố của ông H, bà G, anh Tô Nhật H1 về việc yêu cầu anh L trả số tiền 53.748.000đồng (Năm mươi ba triệu bảy trăm bốn mươi tám ngàn đồng).

3. Về án phí:

Miễn án phí dân sự sơ thẩm và phúc thẩm cho bà Trần Thị Trần G và ông Tô Văn H.

Anh Nguyễn Văn L phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm được trừ vào 300.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu tạm ứng án phí số 0010459 ngày 25/6/2025 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Gò Công Tây nên xem như đã nộp xong án phí sơ thẩm.

H4 lại anh Tô Nhật H1 448.000 đồng tạm ứng án phí theo biên lai thu số 0004771 ngày 15/10/2025 của Thi hành án dân sự tỉnh Đồng Tháp.

Trường hợp bản án được thi hành theo qui định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành, quyền yêu cầu thi hành, tự nguyện thi hành hoặc bị cưỡng chế thi hành theo qui định tại các điều 6,7, 7a và 9 Luật thi hành án dân sự, thời hiệu thi hành án được thực hiện theo qui định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.

*. Nơi nhận: