Bản án 431/2024/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NHÂN DANH

NƢỚC CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH BÌNH DƢƠNG

- Thành phần Hội đồng xét xử phúc thẩm gồm có:

Thẩm phán – Chủ tọa phiên toà: Ông Nguyễn Thành Trung

Các Thẩm phán:

Ông Bùi Ngọc Thạch

Ông Nguyễn Thanh Tùng

- Thư ký phiên tòa: Ông Nguyễn Quốc Song Toàn – Thư ký Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương.

- Đại diện Viện iểm sát nhân dân tỉnh B nh Dương tham gia phiên tòa: ông Lê Trung Kiên - Ki sát viên.

Ngày 21 tháng 8 nă 2024, tại tr s Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương, t phúc th công khai v án dân sự th lý số 209/2024/TLPT-DS ngày 22/5/2024 về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc”.

Do Bản án dân sự sơ th số 110/2024/DS-ST ngày 11/4/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương ị kháng cáo.

Theo Quyết định đưa v án ra t số 316/2024/QĐ-PT ngày 24 tháng 7 nă 2024, giữa các đương sự:

- Nguyên đơn: à Lê Thị Đoan Tr, sinh nă 1985; địa chỉ: ản Nha Bắc, phường HX, thị ã DH, tỉnh Phú Yên; địa chỉ liên hệ: 144/5I, đường 138, phường TP, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho ông Ngô Minh Nh, sinh nă 1964; địa chỉ: số C1-18.02 Gia Hòa, phường Pl, thành phố T, Thành phố Hồ Chí Minh và ông Nguyễn Văn N, sinh nă 1996; địa chỉ: ấp Thạnh Hưng, ã TQ, huyện MX, tỉnh Sóc Trăng (theo Giấy ủy quyền ngày 14/12/2023); ông Nh có ặt, ông N có đơn đề nghị t vắng ặt.

- Bị đơn: Công ty Cổ phần Đầu tư L; địa chỉ: số 104/4 ấp Hòa Bình, ã GD, huyện TB, tỉnh Đồng Nai; địa chỉ liên hệ: Văn phòng công ty – tầng G tòa nhà 194 Golden Building, số 473 Điện Biên Phủ, Phường 25, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh; ủy quyền cho ông Phạ Việt H; địa chỉ: tầng 2, tòa nhà 194 Golden Building, số 473 Điện Biên Phủ, Phường 25, quận B, Thành phố Hồ Chí Minh (theo Giấy ủy quyền ngày 25/7/2024); có ặt.

- Người háng cáo: Bị đơn Công ty Cổ phần Đầu Tư L.

NỘI D NG V ÁN:

* Theo đơn khởi kiện gửi đến Tòa án ngày 27/12/2023, lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên tòa ngƣời đại diện hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Ngày 08/02/2021 à Lê Thị Đoan Tr và Công ty Cổ phần Đầu tư L (gọi tắt công ty L) đã cùng ký kết Thỏa thuận đặt cọc số: C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 kèm theo ph l c 01, ph l c 02 và ph l c số 03 đ đả ảo cho việc Công ty L và bà Tr sẽ ác lập và ký kết hợp đồng ua án nhà hình thành trong tương lai.

Theo Thỏa thuận đặt cọc số: C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 kèm theo kèm theo Ph l c 01, Ph l c 02 và Ph l c số 03 thì căn hộ ua án có ký hiệu: C2-19.01, căn hộ số: 01, thuộc khối C2, tầng số: 19, diện tích sàn ây dựng tạ tính 90,4m2 (ti tường), diện tích s d ng tạ tính 83,2 2 (thông thủy), c đích s d ng: dùng đ , giá án căn hộ: 2.900.003.000 đồng, số tiền đặt cọc: 580.000.600 đồng.

Thời đi ký kết hợp đồng ua án căn hộ dự kiến ký kết của thỏa thuận đặt cọc đã ký là ngày 30/9/2021 với điều kiện à Tr đã thực hiện đầy đủ, đúng hạn các nghĩa v , trách nhiệ , ca kết được nêu tại Thỏa thuận đặt cọc số: C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021. Bà Tr và Công ty L đồng ý rằng, thời gian ký kết Hợp Đồng Mua Bán Căn Hộ có th sớ hơn hoặc uộn hơn không quá 03 ( a) tháng so với thời hạn dự kiến là ngày 30/9/2021.

Thực hiện theo hợp đồng đã ký, à Lê Thị Đoan Tr đã thanh toán cho Công ty L tổng số tiền đặt cọc là 580.000.600 đồng. Toàn ộ tiền đặt cọc ua căn hộ nêu trên là tài sản riêng của à Tr, không thuộc s hữu chung với ất cứ tổ chức, cá nhân nào khác.

Tuy nhiên, Công ty L đã không thực hiện đúng theo hợp đồng, theo quy định của hợp đồng, thời gian ký kết hợp đồng ua án căn hộ dự kiến vào ngày 30/9/2021, có th sớ hơn hoặc uộn hơn không quá 03 tháng so với thời hạn dự kiến nhưng đến nay Công ty L vẫn không thực hiện việc ký kết hợp đồng ua án căn hộ với à Tr. Việc vi phạ nghĩa v trên của Công ty L đã â phạ trực tiếp quyền và lợi ích hợp pháp của à Tr. Vì vậy, à Lê Thị Đoan Tr kh i kiện yêu cầu Tòa án giải quyết:

- Tuyên ố chấ dứt văn ản thỏa thuận đặt cọc ngày 08/02/2021 số C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 kè theo Ph l c 01, Ph l c 02 và Ph l c số 03 kè theo giữa Công ty Cổ phần Đầu Tư L với à Lê Thị Đoan Tr về việc đặt cọc ua án căn hộ C2-19.01 thuộc khối C2, tầng 19 tọa lạc khu chung cư lô C1 khu đô thị ới Bình Nguyên, phường Bình An, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.

- Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư L phải trả cho à Lê Thị Đoan Tr tổng số tiền 692.520.717 đồng, trong đó số tiền à Tr đã đặt cọc là 580.000.600 đồng và tiền lãi chậ trả tính đến ngày 11/4/2023 là 112.520.117 đồng (theo ph l c gia hạn số 03), c th : từ ngày 01/01/2022 đến ngày 30/06/2022: 0.02%/ngày 181 ngày 580.000.600 đồng = 20.996.022 đồng; từ ngày 01/07/2022 đến ngày 30/09/2022: 0.03%/ngày 92 ngày 580.000.600 đồng = 16.008.017 đồng; từ ngày 01/10/2022 đến ngày 31/12/2022 (theo ph l c gia hạn): 0.04%/ngày 92 ngày 580.000.600 đồng = 21.344.022 đồng; từ ngày 01/01/2023 đến ngày 11/04/2024 (theo điều 5.3 của Thoả thuận đặt cọc): 0.02%/ngày 467 ngày 580.000.600 đồng = 54.172.056 đồng.

* Lời khai trong quá trình tố tụng và tại phiên toà, ngƣời đại diện hợp pháp của bị đơn Công ty Cổ phần đầu tƣ L trình bày:

Bị đơn thống nhất với trình ày của đại diện nguyên đơn về việc ký kết và nội dung thỏa thuận tại Thỏa thuận đặt cọc số C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 kèm theo ph l c 01, ph l c 02 và ph l c 03. Quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc, ị đơn đã nhận cọc số tiền 580.000.600 đồng của à Lê Thị Đoan Tr. Quá trình thanh toán tiền cọc, à Tr đã vi phạ về nghĩa v thanh toán tiền cọc, c th : lần thanh toán thứ 3 trễ hạn 139 ngày, tiền phạt vi phạ : 2.015.502 đồng; lần thanh toán thứ 4 trễ hạn 78 ngày, tiền phạt vi phạ : 1.131.001 đồng; lần thanh toán thứ 5 trễ hạn 17 ngày, tiền phạt vi phạ 246.500 đồng. Tổng số tiền phạt vi phạ nghĩa v thanh toán của à Lê Thị Đoan Tr là 3.393.003 đồng.

Trong khoảng thời gian sau khi hai ên ký thỏa thuận đặt cọc, dịch ệnh Covid-19 bùng phát nhiều lần và k o dài đã ảnh hư ng nghiê trọng đến tiến độ ây dựng dự án. Đây là sự kiện khách quan nên ngày 08/02/2022 hai ên thống nhất ký kết ph l c 03 ác định lại thời gian ký kế hợp đồng dự kiến là ngày 30/6/2022 và có th sớ hơn hoặc uộn hơn 03 tháng. Nếu thời gian àn giao căn hộ vượt quá ngày 31/12/2022 thì à Tr được đơn phương chấ dứt thỏa thuận đặt cọc nếu có văn ản về việc đơn phương chấ dứt thỏa thuận đặt cọc k từ ngày 01/01/2023 đến 07/01/2023 cho Công ty L. Nếu quá thời hạn trên à bà Tr không đơn phương có nghĩa là à Tr ác nhận sẽ tiếp t c thực hiện thỏa thuận đặt cọc. Thực tế, à Tr đã không đơn phương chấ dứt hợp đồng đặt cọc theo ph l c 03 đã ký kết. Tuy nhiên, hiện tại do dự án vẫn đang trong quá trình tri n khai, chưa hoàn thiện nên Công ty L đồng ý chấ dứt thỏa thuận đặt cọc số C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 ngày 08/02/2021 kè theo ph l c 01, ph l c 02, ph l c 03 ngày 08/02/2021 giữa Công ty với à Lê Thị Đoan Tr và đồng ý trả lại tiền cọc là 580.000.600 đồng cho nguyên đơn. Đối với yêu cầu về tiền lãi của nguyên đơn, ị đơn không đồng ý. Do nguyên đơn chậ thanh toán tiền đặt cọc cho ị đơn nên nguyên đơn phải thanh toán tiền lãi phạt chậ thanh toán là 3.393.003 đồng cho ị đơn.

Tại Bản án dân sự sơ th số 110/2024/DS-ST ngày 11/4/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương đã tuyên :

1. Chấp nhận yêu cầu hởi iện của nguyên đơn bà Lê Thị Đoan Tr đối với bị đơn Công ty Cổ phần đầu tư L về việc tranh chấp về hợp đồng đặt cọc.

- Chấm dứt Thỏa thuận đặt cọc số C2-19.01/TTĐC-LSKY/2021 ngày 08/02/2021 èm theo Phụ lục 01 và Phụ lục 02; Phụ lục 03 ngày 08/02/2022 giữa Công ty Cổ phần đầu tư L với bà Lê Thị Đoan Tr.

- Buộc Công ty cổ phần đầu tư L phải trả cho bà Lê Thị Đoan Tr tổng số tiền 692.520.717 (sáu trăm chín mươi hai triệu năm trăm hai mươi nghìn bảy trăm mười bảy) đồng, trong đó: số tiền cọc đã nhận là 580.000.600 (năm trăm tám mươi triệu sáu trăm đồng) và tiền lãi là 112.520.117 (một trăm mười hai triệu năm trăm hai mươi nghìn một trăm mười bảy) đồng.

2. Ghi nhận sự tự nguyện của bà Lê Thị Đoan Tr trả cho Công ty cổ phần đầu tư L số tiền phạt do chậm thanh toán 3.393.003 (ba triệu ba trăm chín mươi ba nghìn hông trăm lẽ ba) đồng.

Ngoài ra, ản án sơ th còn quyết định về án phí, trách nhiệ chậ thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định của pháp luật.

Sau khi t sơ th , ngày 16/4/2024, Công ty Cổ phần Đầu Tư L là ị đơn có đơn kháng cáo, yêu cầu t lại phúc th . Tại phiên tòa, đại diện ị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo và đồng ý chấ dứt thỏa thuận đặt cọc, đồng ý trả lại tiền cọc 580.000.600 đồng cho nguyên đơn. Bị đơn không đồng ý trả tiền lãi cho nguyên đơn 112.520.117 đồng vì nguyên đơn tự ý chấ dứt thỏa thuận đặt cọc không thông áo cho ị đơn như thỏa thuận tại ph l c 03.

Ý kiến của Ki sát viên đại diện Viện Ki sát nhân dân tỉnh Bình Dương: Những người tiến hành tố t ng và người tha gia tố t ng tại Tòa án cấp phúc th đã thực hiện đúng quy định của Bộ luật Tố t ng dân sự. Về nội dung: Tòa án cấp sơ th

chấ dứt thỏa thuận đặt cọc và các ph l c; uộc ị đơn có nghĩa v thanh toán cho nguyên đơn 692.520.717 đồng là có căn cứ. Đề nghị Hội đồng t

ác kháng cáo của ị đơn, giữ nguyên ản án sơ th .

Sau khi nghiên cứu tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ v án được th tra tại phiên tòa, căn cứ vào kết quả tranh t ng, ý kiến của Ki sát viên;

NH N Đ NH CỦA TÒA ÁN:

[1] Tại phiên tòa, Công ty Cổ phần Đầu tư L (sau đây viết là ị đơn) đồng ý chấ dứt thỏa thuận đặt cọc ngày 08/02/2021 và các ph l c 01, 02 ngày 08/02/2021; ph l c 03 ngày 08/02/2022 giữa ị đơn với nguyên đơn ( à Lê Thị Đoan Tr); đồng ý trả lại cho nguyên đơn số tiền đã nhận cọc 580.000.600 đồng, nguyên đơn thanh toán cho ị đơn 3.393.003 đồng (khoản tiền phạt do nguyên đơn chậ thanh toán) như ản án sơ th đã t .

[2] Bị đơn kháng cáo không đồng ý trả cho nguyên đơn khoản tiền lãi 112.520.117 đồng. Bị đơn cho rằng: nguyên đơn chấ dứt thỏa thuận đặt cọc nhưng không có văn ản thông áo cho ị đơn iết theo thỏa thuận của các ên tại Ph l c 03. Thấy rằng: quá trình thực hiện thỏa thuận đặt cọc ngày 08/02/2021 và các ph l c số 01, 02 ngày 08/02/2021 và ph l c 03 ngày 08/02/2022. Bị đơn có lỗi đã vi phạ thỏa thuận đặt cọc. Đến thời đi hiện tại, ị đơn cũng chưa có đủ điều kiện đ ký kết hợp đồng ua án căn hộ với nguyên đơn. Tòa án cấp sơ th

: uộc ị đơn có nghĩa v trả cho nguyên đơn khoản tiền lãi 112.520.117 đồng là có căn cứ, phù hợp các Điều: 274, 275, 280, 357, 418, 422, 468 Bộ luật Dân sự.

[3] X t yêu cầu kháng cáo của ị đơn là không có cơ s chấp nhận. Ý kiến của Ki sát viên là phù hợp. Bị đơn phải chịu án phí sơ th , phúc th theo quy định. Nguyên đơn không phải chịu án phí.

Vì các lẽ trên;

Q YẾT Đ NH:

- Căn cứ các Điều: 274, 275, 280, 357, 418, 422, 468 Bộ luật Dân sự;

- Căn cứ các Điều: 147, 148, khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố t ng dân sự;

- Căn cứ các Điều: 26, 29 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy an Thường v Quốc hội quy định về ức thu, iễn, giả , thu, nộp, quản lý và s d ng án phí và lệ phí Tòa án;

- Căn cứ khoản 1 Điều 13 Nghị quyết số 01/2019/NQ-HĐTP ngày 11/01/2019 của Hội đồng Th phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp d ng ột số quy định của pháp luật về lãi, lãi suất, phạt vi phạ .

Tuyên xử

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của Công ty Cổ phần Đầu tư L. Giữ nguyên Bản án dân sự sơ th số 110/2024/DS-ST ngày 11/4/2024 của Tòa án nhân dân thành phố Dĩ An như sau: Chấ dứt thỏa thuận đặt cọc ngày 08/02/2021, ph l c 01, 02 ngày 08/02/2021 và ph l c 03 ngày 08/02/2022 giữa Công ty Cổ phần Đầu tư L với à Lê Thị Đoan Tr. Buộc Công ty Cổ phần Đầu tư L có nghĩa v thanh toán cho à Tr 692.520.717 đồng (trong đó tiền cọc là 580.000.600 đồng, tiền lãi là 112.520.117 đồng). Ghi nhận sự tự nguyện của bà Tr: bà Tr phải có nghĩa v thanh toán cho Công ty Cổ phần Đầu tư L 3.393.003 đồng (khoản tiền phạt do chậ thanh toán).

2. Về án phí:

- Án phí sơ th : Công ty Cổ phần Đầu tư L phải chịu 31.700.829 đồng. Bà Lê Thị Đoan Tr phải chịu 300.000 đồng được trừ vào 15.574.334 đồng đã nộp tạ ứng theo Biên lai thu tạ ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0001545 ngày 15/01/2024 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An. Chi c c Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An trả lại cho à Tr 15.274.334 đồng.

- Án phí phúc th : Công ty Cổ phần Đầu tư L phải chịu 300.000 đồng được trừ vào 300.000 đồng theo Biên lai thu tạ ứng án phí, lệ phí Tòa án số 0002809, ngày 16/4/2024 của Chi c c Thi hành án dân sự thành phố Dĩ An.

K từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án (đối với các khoản tiền phải trả cho người được thi hành án) cho đến khi thi hành án ong, ên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo ức lãi suất quy định tại Điều 357, Điều 468 của Bộ luật Dân sự nă 2015, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.

Trường hợp ản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc ị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc th có hiệu lực pháp luật k từ ngày tuyên án./.