Bản án 430/2019/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

[1] Về quan hệ pháp luật: Công ty T và ông Nguyễn Ngọc L có ký hợp đồng thuê mướn mặt bằng. Nay các bên đều yêu cầu chấm dứt hợp đồng và giải quyết hậu quả pháp lý, có cơ sở xác định quan hệ tranh chấp của vụ án là “tranh chấp về hợp đồng thuê mặt bằng” theo quy định tại khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Về tư cách tham gia tố tụng:

[3.1] Xét giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp công ty TNHH một thành viên do Sở kế hoạch và đầu tư Thành phố H cấp ngày 04/3/2013 có cơ sở xác định bà Nguyễn Hồng T là đại diện theo pháp luật của Công ty TNHH thương mại vé máy bay T.

[3.2] Xét đơn xin vắng mặt của bà Tuyến, ông L, bà O là hợp lệ nên Hội đồng xét xử căn cứ vào Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự, tiến hành xét xử vụ án vắng mặt tất cả những người tham gia tố tụng.

[4] Về hiệu lực hợp đồng: Xét Hợp đồng thuê mặt bằng ký ngày 28/01/2015 xuất phát từ sự tự nguyện và không trái quy định của pháp luật phù hợp với Điều 385 Bộ luật Dân sự. Mặc khác, dù thời hạn hợp đồng đã hết, các bên không ký gia hạn hợp đồng nhưng vẫn tiếp tục thực hiện theo các thỏa thuận của hợp đồng nên được xem là hợp đồng thỏa thuận bằng miệng về thời hạn nên hợp đồng đã phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên. Mặc dù, căn nhà 151C Nguyễn Duy Dương, Phường 3, Quận C, Thành phố H thuộc sở hữu của ông L và bà O nhưng hợp đồng chỉ có ông L ký kết. Quá trình giải quyết bà O khai nhận biết việc ông L cho nguyên đơn thuê và mọi giao dịch do ông L tiến hành nên bà không tranh chấp trong vụ án này.

[5] Về nội dung yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, Hội đồng xét xử nhận thấy: Như phân tích tại phần [4] thì hợp đồng thuê mướn mặt bằng của các bên đảm bảo đúng quy định pháp luật. Theo thỏa thuận tại hợp đồng các bên quy định thời hạn báo trước khi chấm dứt hợp đồng nên Hội đồng xét xử sẽ căn cứ theo quy định pháp luật để giải quyết là phù hợp theo quy định: căn cứ khoản 4 Điều 132 về đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở của Luật nhà ở quy định “Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; nếu vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”. Quá trình giải quyết vụ án bà Tuyến xác định đã thông báo cho ông L biết việc chấm dứt việc thuê mặt bằng nhưng chỉ bằng miệng nên không có chứng cứ giao nộp cho Tòa. Tuy nhiên, căn cứ vào các tài liệu chứng cứ mà nguyên đơn đã xuất trình gồm: Phiếu thu vận chuyển công ty đến số 15 Nguyễn Bá Huân, phường Thảo Điền, Quận 2 do Công ty TNHH MTV thương mại dịch vụ du lịch vận tải Tân Long Huyền phát hành; Phiếu thu tháo dỡ bàn làm việc, bản hiệu tại 151C Nguyễn Duy Dương, Phường 3, Quận C, Thành phố H; Thông báo tạm ngưng thuê bao điện thoại và Internet của Công ty T. Tất cả chứng cứ thể hiện vào gần cuối tháng 8/2018 nên có cơ sở xác định bà Tuyến bắt đầu di dời việc kinh doanh tại địa chỉ này sang nơi khác. Quá trình các bên chấm dứt hợp đồng thuê mướn vẫn không có nội dung liên quan đến việc giải quyết thanh toán tất cả các khoản tồn đọng theo Điều 3 hợp đồng thuê mặt bằng. Nguyên đơn và bị đơn đều xác định chấm dứt hợp đồng nên căn cứ Điều 3 các bên ký kết thì tiền đặt cọc là 7.000.000 đồng được hoàn lại cho nguyên đơn sau khi chấm dứt hợp đồng. Mặt khác, dù căn nhà151C Nguyễn Duy Dương, Phường 3, Quận C, Thành phố H thuộc sở hữu của ông L và bà O nhưng mọi giao dịch đều do ông L tiến hành bà O không tranh chấp. Từ những phân tích trên có cơ sở xem xét chấp nhận yêu cầu của nguyên đơn về việc buộc bị đơn ông L thanh toán lại khoản tiền cọc 7.000.000 đồng.

[6] Về yêu cầu phản tố của bị đơn buộc nguyên đơn thanh toán số tiền thuê nhà còn thiếu tháng 9/2018 là 7.000.000 đồng, Hội đồng xét xử phân tích như sau: Như phân tích tại phần [5] thì các bên đều thống nhất chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng. Tuy nhiên, quá trình giải quyết vụ án các bên đều không đưa ra được chứng cứ chứng minh về việc bàn giao mặt bằng nên Hội đồng xét xử cần xem xét lời khai cùng những tài liệu có trong hồ sơ vụ án để giải quyết. Xét tại bản tự khai và chứng cứ của nguyên đơn cung cấp đều thể hiện việc chấm dứt hợp đồng thuê là vào tháng 8/2018. Tuy nhiên, tại biên bản hòa giải nguyên đơn cũng xác định có gửi lại một số đồ đạc nhỏ của nhân viên lại mặt bằng trên và chính thức dọn ra hết vào tháng 12/2018. Xét tình tiết này phù hợp đơn đề nghị Ủy ban nhân dân Phường 3, Quận C giải quyết tranh chấp mà nguyên đơn gửi ghi ngày 18/01/2019. Mặt khác, nguyên đơn khai nhận trả chìa khóa và dọn đồ ra khỏi mặt bằng vào giữa tháng 8/2018 điều này lại mâu thuẫn với chứng cứ nguyên đơn xuất trình là việc di chuyển đồ đạc công ty diễn ra vào sau ngày 20/8/2018. Bị đơn ông L cho rằng nguyên đơn không thông báo về việc bàn giao mặt bằng và đến tháng 12/2018 mới trả chìa khóa nhà cho ông. Lời khai nhận này của bị đơn cũng không có chứng cứ chứng minh. Tại đơn xin thay đổi yêu cầu phản tố bị đơn xác định chỉ yêu cầu thanh toán tiền thuê nhà tháng 9/2018 điều này phù hợp với lời trình bày của nguyên đơn và chứng cứ nguyên đơn xuất trình. Tại Điều 3 hợp đồng thuê mặt bằng có nội dung thanh toán tiền thuê nhà vào ngày 05 đến ngày 10 mỗi tháng. Do các bên đều không chứng minh được việc bàn giao mặt bằng là thời gian nào nên từ những phân tích nêu trên Hội đồng xét xử xác định các bên chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng là tháng 9/2018 nên nguyên đơn có nghĩa vụ thanh toán cho bị đơn 01 tháng tiền thuê nhà là 7.000.000 đồng.

[7] Án phí dân sự sơ thẩm, do yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn được chấp nhận bị đơn phải chịu án phí theo quy định tại khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án. Tuy nhiên, căn cứ quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 12 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án nên ông L được miễn nộp tiền án phí.