Bản án 43/2025/DS-PT — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN

Tại đơn khởi kiện, lời khai có trong hồ sơ vụ án và tại phiên tòa, nguyên đơn bà Nguyễn Thị G trình bày:

Trước đây vào năm 2009, bà có thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA 805103, thửa đất số 107 với diện tích 1848,2m2 để vay tiền Ngân hàng Công thương chi nhánh B, tuy nhiên do khó khăn không có khả năng trả nên Ngân hàng khởi kiện và Tòa án nhân dân huyện G (nay là thị xã G), tỉnh B giải quyết bằng quyết định số: 36/2009/QĐ-ST, ngày 12/6/2009 và Chi cục thi hành án dân S huyện G (nay là thị xã G) ra quyết định thi hành số: 143/QĐ-THA, ngày 26/6/2009 buộc bà thi hành trả cho Ngân hàng số tiền 1.944.466.660đ, ngoài ra bà còn phải thi hành số tiền nợ khác với số tiền 347.253.340đ nên tổng nợ phải thi hành là 2.291.720.000đ. Do không có tiền trả nên bà G mới chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất số 107 cho ông Trần Ngọc S (phần đất thế chấp Ngân hàng) để trả nợ, tuy nhiên do bà G không có tiền để tất toán với Ngân hàng nên bà phải chuyển nhượng trước cho ông Trần Ngọc S thửa đất 155 với số tiền 1.500.000.000đ để lấy tiền tất toán với Ngân hàng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của thửa 107 để hoàn thành thủ tục chuyển nhượng với ông S. Số tiền 1.500.000.000đ bà không nhận tiền mặt mà ông S chuyển vào Ngân hàng công thương chi nhánh phòng giao dịch H.

Ngoài ra, ông Trần Ngọc S đã đặt cọc cho hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất 107 với số tiền số tiền 500.000.000đ và số tiền này ông S cũng chuyển vào Ngân hàng Công thương chi nhánh H. Như vậy, số tiền ông S chuyển vào Ngân hàng là 2.000.000.000đ (tiền chuyển nhượng thửa đất 155 là 1.500.000.000đ và tiền đặt cọc thửa đất 107 là 500.000.000đ), số tiền còn lại 291.170.000đ bà trực tiếp vào Ngân hàng Công thương chi nhánh phòng giao dịch H vào ngày 13/01/2015 để trả đủ số tiền 2.291.720.000đ và bà đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với thửa đất 107, đồng thời giao giấy chứng nhận quyền sử dụng cho ông Trần Ngọc S làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng H vào ngày 15/01/2015.

Như vậy, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất số 107 ông S còn thiếu số tiền 1.791.720.000đ. Sau khi hai bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng thì ông S không thanh toán số tiền còn lại và bỏ đi cho đến nay, bà chủ động liên hệ nhiều lần nhưng ông S không thực hiện nghĩa vụ. Do ông S không thực hiện nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng nên bà khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất 107 giữa G với ông S, yêu cầu ông S giao lại toàn bộ phần đất thửa 107 với diện tích 1848,2m2 , tuy nhiên năm 2023 Nhà nước đã thu hồi 382,1m2 để làm bờ kè tuyến B – Cà Mau nên hiện tại diện tích còn lại 1466,1m2. Nay bà yêu cầu ông S giao trả diện tích 1466,1m2 và số tiền bồi hoàn giải phóng mặt bằng là 1.905.977.000đ, bà giao trả lại cho ông S số tiền 500.000.000đ, trước đây ông S đã đặt cọc, ngoài ra không có yêu cầu gì khác.

- Bị đơn ông Trần Ngọc S trình bày:

Trước đây vào khoảng năm 2015, ông có nhu cầu xây dựng nhà kho nên đi tìm vị trí đất để mua, quá trình tìm kiếm ông phát hiện phần đất đúng vị trí ông cần nên đã liên hệ với Ngân hàng và Cơ quan thi hành án thì biết được phần đất này của bà Nguyễn Thị G thế chấp Ngân hàng và hiện bị Cơ quan Thi hành án kê biên, hóa giá. Ông liên hệ với Ngân hàng và Thi hành án để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng cụ thể:

Ngày 13/01/2015, tại Trụ sở Cục thi hành án dân S tỉnh B gồm có các thành phần:

Ông Nguyễn Công Thu, chức vụ Chấp hành viên của Cục Thi hành án tỉnh B cùng các bên:

Bên được Thi hành án: Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương chi nhánh B- phòng giao dịch H do ông Phan Trung Văn; chức vụ: Trưởng phòng giao dịch làm đại diện;

Bên phải thi hành án: Bà Nguyễn Thị G, sinh năm 1954; địa chỉ: ấp 2, thị trấn H, huyện G, tỉnh B (nay là phường H, thị xã G).

Tại đây các bên đã thống nhất thỏa thuận: Bà Nguyễn Thị G (người phải thi hành án) và ông Phan Trung Văn (đại diện bên được thi hành án) thống nhất chuyển nhượng cho ông quyền sử dụng đất: Diện tích 2.342,9m2, trong đó 300m2 đất ở nằm ngoài hành lang lộ giới; 835,2m2 đất trồng cây lâu năm khác nằm ngoài hành lang lộ giới; 494,7m2 đất trồng cây lâu năm khác nằm trong hành lang lộ giới và 713m2 đất trồng cây lâu năm khác nằm trong hành lang kênh xáng Cà Mau – B. Toàn bộ diện tích nằm tại thửa 155 và 107; tờ bản đồ số 38, đã được Ủy ban nhân dân huyện G cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00054, ngày 27/01/2010 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00104, ngày 10/02/2010. Trên các phần đất trên có: Nhà kho trước diện tích 234,84m2; Nhà kho sau có diện tích 452m2 ; Nhà bảo vệ 38,08m2; đường láng xi măng 82,4m2 ; 02 hồ nước 01,02; 5,81m2 Trụ bêtông cốt thép. Giá chuyển nhượng các bên thống nhất là 2.291.720.000đ. Số tiền chuyển nhượng ông không trả trực tiếp mà chuyển nhượng vào số tài khoản của Ngân hàng thương mại cổ phần Công thương chi nhánh B, số TK là 101010007656076. Thời hạn chuyển tiền quy định chậm nhất là đến ngày 15/01/2015 ông S phải trả đầy đủ và ông có trách nhiệm đến cơ quan chức năng làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, sử dụng theo quy định của pháp luật. Toàn bộ số tiền thu được từ việc bán tài sản, Ngân hàng có trách nhiệm chuyển nộp cho Cục thi hành án dân S tỉnh B, để Cục thi hành án án thanh toán theo quy định của pháp luật trên cơ sở bảng phân phối tiền thi hành án của Cục thi hành án dân S tỉnh B.

Thực hiện thỏa thuận ông đã có đơn đề Nghị Ngân hàng Công thương Việt Nam chi nhánh phòng giao dịch H phong tỏa tài khoản 101010007656076 số tiền đề nghị phong tỏa 500.000.000đ nội dung là mua phần tài sản của bà Nguyễn Thị G (xem đây là tiền ông đặc cọc). Đến ngày 15/01/2015 ông đã chuyển đủ số tiền chuyển nhượng còn lại và đại diện Ngân hàng có lập biên bản giao 02 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BA805103 diện tích 1848,2m2 và BA 805255, diện tích 494,7m2 đứng tên bà Nguyễn Thị G cho ông.

Trong cùng ngày ông và bà Nguyễn Thị G lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng công chứng H đối với 02 phần đất:

Phần đất thứ nhất: diện tích 1848,2m2 , thửa số 107, tờ bản đồ số 38

Phần đất thứ hai: diện tích 494,7m2 thửa đất số 155, tờ bản đồ số 38

Giá chuyển nhượng đúng như thỏa thuận ban đầu là 2.291.720.000đ.

Tuy nhiên, tại đây do bà G trình bày bán hết đất để trừ nợ cho Ngân hàng, hiện khó khăn nên ông có tự nguyện cho thêm bà G 200.000.000đ để cho bà G nhiệt tình làm thủ tục nhanh gọn cho ông, việc cho này có lập tờ giao kết thỏa thuận và có ông Nguyễn Công Thu là chấp hành viên ký chứng kiến.

Sau khi thực hiện hoàn tất thủ tục chuyển nhượng thì các bên đến các phần đất chuyển nhượng để giao nhận tài sản và có lập biên bản có S chứng kiến của Đại diện Cục thi hành án, cán bộ địa chính xã, trưởng ấp, Đại diện Ngân hàng và ông cùng với bà G tham dự.

Ngày 26/01/2015, ông được Ủy ban nhân dân huyện G, tỉnh B cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 570155, với diện tích 494,7m2 , thửa 155, tờ bản đồ số 38 và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 570156, với diện tích 1848,2m2 , thửa 107, tờ bản đồ số 38. Toàn bộ phần đất ông đã cất thêm nhà xưởng tiền chế, hiện nay ông Dương Quốc S thuê lại sử dụng theo hợp đồng dài hạn 10 năm. Việc nguyên đơn khởi kiện yêu cầu vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng thửa đất 107 và yêu cầu ông giao lại toàn bộ số tiền nhận bồi thường do đất bị thu hối là không có căn cứ nên ông không đồng ý.

- Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Dương Quốc S trình bày:

Vào năm khoảng năm 2020, ông có thuê 01 kho nhà của ông Trần Ngọc S để chứa hàng hóa kinh doanh mua bán vôi, vật tư nuôi trồng thủy sản, thời hạn thuê 10 năm, giá thuê mỗi năm là 10.000.000đ. Sau khi thuê ông không có sữa chữa hay tu bổ gì thêm chỉ sử dụng kho và mặt bằng có sẵn để sử dụng. Việc trả tiền thuê đầu năm. Hiện nay giữa ông S và bà G tranh chấp ông không có ý kiến. Trường hợp đất và nhà kho thuộc quyền sở hữu của ông S thì ông tiếp tục thực hiện hợp đồng với ông S, trường hợp đất và nhà kho thuộc quyền sử dụng của bà G thì ông và ông S chấm dứt hợp đồng với nhau, khi đó giữa ông và ông S tự thỏa thuận với nhau.

Từ nội dung nêu trên, tại Bản án dân S sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 14 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thị xã G, tỉnh B đã quyết định:

Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị G đối với ông Trần Ngọc S về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất 107, tờ bản đồ số 38, có diện tích 1.848,2m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 570156, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 04675, do Ủy ban nhân dân huyện G cấp năm 2015 cho ông Trần Ngọc S.

Ngoài ra, Bản án sơ thẩm còn tuyên về án phí, chi phí tố tụng, trách nhiệm trong giai đoạn thi hành án và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 24 tháng 01 năm 2025, nguyên đơn bà G kháng cáo yêu cầu hủy toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

- Bà G vẫn giữ nguyên nội dung kháng cáo.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà G phát biểu: yêu cầu Tòa án phúc thẩm sửa toàn bộ bản án sơ thẩm theo hướng buộc ông S trả cho bà G số tiền chuyển nhượng còn lại hoặc tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa bà G và ông S đối với thửa đất số 107 vô hiệu.

- Đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B phát biểu ý kiến:

+ Về thủ tục tố tụng: Thông qua kiểm sát việc giải quyết vụ án từ khi thụ lý vụ án đến trước khi Hội đồng xét xử vào phòng nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và các đương S đã chấp hành đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân S.

+ Về nội dung: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ khoản 1 Điều 308 của Bộ luật Tố tụng dân S năm 2015, không chấp nhận kháng cáo của bà G, giữ nguyên Bản dân S sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 14 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thị xã G, tỉnh B

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu toàn bộ các tài liệu chứng cứ có lưu trong hồ sơ vụ án đã được thẩm tra tại phiên tòa, nghe ý kiến tranh luận của các đương S và ý kiến phát biểu của đại diện Viện kiểm sát nhân dân tỉnh B, sau khi thảo luận, nghị án, Hội đồng xét xử nhận định:

Bị đơn ông S xác định bà G chuyển nhượng cho ông 02 thửa đất số 155 và 107, với giá 2.291.720.000 đồng. Hợp đồng chuyển nhượng giữa các bên được Công chứng tại Văn phòng công chứng H; ông đã trả tiền chuyển nhượng theo đúng nội dung thỏa thuận, đã được nhận tài sản chuyển nhượng thông qua Cục Thi hành án dân S tỉnh B nên không đồng ý yêu cầu khởi kiện của bà G.

Đến ngày 15/01/2015, Cục thi hành án dân S tỉnh B tiến hành giao tài sản cho ông S do ông S đã hoàn thành xong nghĩa vụ, việc giao tài sản có lập biên bản, có S chứng kiến của bà Nguyễn Thị G và đại diện chính quyền địa phương.

Như vậy, quá trình thực hiện hợp đồng từ thời điểm bắt đầu thỏa thuận chuyển nhượng, thực hiện nghĩa vụ giữa các bên đến khi bàn giao tài sản đều có bên thứ ba là đại diện Cục thi hành án dân S tỉnh B và Ngân hàng Công thương chứng kiến và trực tiếp xác nhận các nội dung thỏa thuận nên có cơ sở xác định giữa bà G và ông S có thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất tại thửa số 155 và 107 với giá 2.291.720.000đ là có xảy ra trên thực tế, ông S đã trả đủ số tiền chuyển nhượng theo đúng thỏa thuận và đã được bàn giao quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất tại thửa số 155 và 107 từ ngày 15/01/2015. Do đó, việc bà G khởi kiện yêu cầu tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng đối với thửa đất số 107 với lý do ông S chưa trả đủ tiền chuyển nhượng là không có căn cứ.

Từ những phân tích trên, Hội đồng xét xử phúc thẩm không có cơ sở chấp nhận kháng cáo của bà G và đề nghị của người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bà G, giữ nguyên Bản án dân S sơ thẩm số 05/2025/DSST ngày 14/01/2025 của Toà án nhân dân thị xã G, tỉnh B.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH

- Căn cứ vào khoản 1 Điều 308 Bộ luật Tố tụng dân S;

Không chấp nhận kháng cáo của bà Nguyễn Thị G. Giữ nguyên Bản án dân S sơ thẩm số 05/2025/DS-ST ngày 14 tháng 01 năm 2025 của Tòa án nhân dân thị xã G, tỉnh B.

- Căn cứ vào các Điều 26, 35, 39, 91, 92, 147 Bộ luật tố tụng dân S năm 2015; Điều 124, Điều 402, Điều 692 Bộ luật dân S năm 2005; Điều 167, Điều 168, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013;

- Căn cứ Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

Tuyên xử:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của bà Nguyễn Thị G đối với ông Trần Ngọc S về việc yêu cầu tuyên bố vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đối với thửa đất 107, tờ bản đồ số 38, có diện tích 1.848,2m2, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BY 570156, số vào sổ cấp giấy chứng nhận CH 04675, do Ủy ban nhân dân huyện G cấp năm 2015 cho ông Trần Ngọc S.

2. Về chi phí xem xét, thẩm định tại chổ và định giá tài sản: bà Nguyễn Thị G đã dự nộp số tiền 3.000.000 đồng, đã chi hết số tiền 900.000 đồng, số tiền còn lại 2.100.000 đồng đã hoàn trả cho bà Nguyễn Thị G và quyết toán xong.

3. Về án phí: Bà G thuộc trường hợp người cao tuổi và có đơn đề nghị miễn nộp án phí nên được miễn án phí dân S sơ thẩm và phúc thẩm.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân S, thì người được thi hành án dân S, người phải thi hành án dân S và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền thỏa thuận thi hành án theo Điều 6; quyền và nghĩa vụ theo Điều 7, 7a, 7b; tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo Điều 9 Luật thi hành án dân S; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 luật thi hành án dân S.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.