Bản án 43/2018/DSST — Tranh chấp hợp đồng đặt cọc

NỘI DUNG VỤ ÁN:

* Theo đơn khởi kiện, đơn khởi kiện bổ sung và các lời khai trong quá trình giải quyết vụ án nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L và người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn thống nhất trình bày:

Ngày 02/8/2017, giữa nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L với vợ chồng ông Nguyễn Văn N và bà Nguyễn Thị L có viết giấy đặt cọc. Theo đó, vợ chồng ông N, bà L thống nhất bán cho bà L thửa đất có diện tích 17mx5m nằm trong tổng diện tích đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00211 ngày 16/5/2011 với giá 295.000.000 đồng, đồng thời nhận tiền đặt cọc trước từ bà L 40.000.000 đồng. Nhưng sau khi nhận tiền đặt cọc, ông N, bà L cố tình lãng tránh, không thực hiện theo cam kết; không giao các giấy tờ đất, ký hợp đồng mua bán và bàn giao thửa đất.

Ngoài ra, khi lập hợp đồng đặt cọc, phía bà L không biết 1 phần diện tích đất mua nằm ngoài Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00211 cấp ngày 16/5/2011 cho ông N, bà L. Qua tìm hiểu, bà L mới biết được diện tích đất ông N, bà L đồng ý bán cho bà chỉ có 1 phần diện tích là nằm trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số CH00211 cấp ngày 16/5/2011, còn lại là diện tích đất ông N, bà L mua lại của người khác, không hợp lệ để làm Sổ đỏ. UBND phường P cũng thông tin cho bà L biết là diện tích hợp pháp của ông N, bà L nhỏ, không đủ 85m2 như trong giấy đặt cọc nên không thể tách thửa được. Hơn nữa, tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc, diện tích đất này vợ chồng ông N, bà L đã thế chấp tại Ngân hàng và hiện vẫn chưa được giải chấp. Do đó, bà L không chấp nhận việc tiếp tục ký hợp đồng mua bán mà yêu cầu Tòa tuyên bố hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2017 vô hiệu và buộc ông N, bà L phải trả lại cho bà L số tiền cọc đã nhận là 40.000.000 đồng, không yêu cầu phạt cọc.

Tại thời điểm ký hợp đồng đặt cọc bà L biết đất của ông N, bà L đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng vẫn đồng ý mua và thỏa thuận ông N, bà L sẽ đến Ngân hàng để rút Sổ đỏ ra làm giấy tờ mua bán đất hợp pháp cho bà L. Việc mua bán đất này ông N, bà L thông báo cho Ngân hàng nơi thế chấp biết hay chưa thì phía bà L không biết.

* Bị đơn bà Nguyễn Thị L trình bày:

Vợ chồng bà (N, L) có ký hợp đồng đặt cọc với bà L các nội dung như phía nguyên đơn trình bày. Bà L đã đặt cọc trước số tiền 40.000.000 đồng và thỏa thuận sẽ giao số tiền còn lại chậm nhất vào ngày 30/8/2017. Nhưng đến ngày 30/8/2017 phía bà L không giao tiền, bà có liên lạc nhưng phía bà L báo là không mua bán đất theo hợp đồng đặt cọc nữa và đòi lại tiền cọc.

Trước khi viết giấy đặt cọc mua đất thì phía bà L và vợ chồng bà đã thỏa thuận là mua bán đất không có giấy tờ, không có ra xác nhận tại UBND phường mà chỉ mua bán bằng giấy viết tay. Khi lập giấy đặt cọc bà L biết đất vợ chồng bà bán một phần nằm trong Giấy CNQSD đất được cấp ngày 16/5/2011, còn một phần là đất vợ chồng bà mua lại bằng giấy tay của vợ chồng ông Lê Thanh H, bà Huỳnh Thị N. Còn việc trong Giấy đặt cọc ngày 02/8/2017 ghi mua đất 17mx5m đều thuộc Giấy CNQSD đất được cấp ngày 16/5/2011 cho vợ chồng bà là không đúng, vì vợ chồng bà thỏa thuận là mua bán giấy tay, một phần đất chưa có Sổ, mua lại của ông H, bà N. Phần nằm trong Giấy CNQSD đất được cấp ngày 16/5/2011 thì hiện vợ chồng bà đang thế chấp tại Ngân hàng N chi nhánh thành phố T. Khi đặt cọc hai bên thỏa thuận, lúc nào phía bà L giao đủ tiền mua đất thì cả hai sẽ cùng đến Ngân hàng để rút Sổ đỏ ra. Nhưng phía bà L chưa giao đủ tiền nên bà chưa rút Sổ đỏ ra được và hiện hợp đồng vay của bà với Ngân hàng vẫn chưa được giải chấp. Khi vợ chồng bà yêu cầu phía bà L giao đủ tiền để xóa thế chấp tại Ngân hàng thì phía bà L không đồng ý, có lời lẽ xúc phạm, đe dọa tính mạng bà. Do đó, bà L khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà trả 40.000.000 đồng tiền cọc, bà không đồng ý. Vợ chồng bà không có lỗi trong việc làm cho hợp đồng mua bán đất không thực hiện được. Bà L đã đồng ý mua giấy tay nhưng không mua thì phải mất tiền cọc. Ngoài ra, vợ chồng bà không có yêu cầu gì khác.

* Bị đơn ông Nguyễn Văn N: thống nhất theo trình bày của bà Nguyễn Thị L và đề nghị Tòa giải quyết vắng mặt ông trong suốt quá trình vụ án.

* Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:

- Ông Lê Thanh H, bà Huỳnh Thị N trình bày: Năm 2010, vợ chồng ông bà có bán cho vợ chồng ông N, bà L diện tích đất 40m2 (ngang 5m, dài 8m), có tứ cận: Tây giáp đường hẻm, Đông giấp đất chị L, Bắc giáp nhà đất bà L, Nam giáp đất của bà. Việc mua bán đất bằng giấy viết tay. Nay ông bà không có yêu cầu gì, vì điều kiện công việc nên ông bà không thể tham gia các lần làm việc của Tòa nên đề nghị Tòa giải quyết vắng mặt ông bà trong suốt quá trình vụ án.

- Ngân hàng N Việt Nam – do ông Hà Đức T, Trưởng Phòng kinh doanh Ngân hàng N Việt Nam chi nhánh thành phố T, tỉnh Phú Yên làm đại diện theo ủy quyền trình bày:

Tại thời điểm vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L ký Hợp đồng đặt cọc với bà Diệp Thị Ngọc L ngày 02/8/2017 thì thửa đất số 08, tờ bản đồ 80, đứng tên ông N bà L, được UBND thành phố T cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ngày 16/5/2011, tại khu phố B, phường P, thành phố T đang được thế chấp tại Ngân hàng N chi nhánh thành phố T theo Hợp đồng thế chấp số 111113/HĐTC ngày 11/11/2013, để đảm bảo cho khoản vay của ông N, bà L theo Hợp đồng tín dụng số 111016/HĐTD ngày 11/10/2016 và hiện nay đang thế chấp để đảm bảo cho khoản vay theo Hợp đồng tín dụng số 191017/HDTD ngày 19/10/2017, chưa tiến hành thanh lý. Từ trước đến nay Ngân hàng không nhận được thông báo nào của ông N, bà L về việc nhận đặt cọc của người khác để chuyển nhượng quyền sử dụng đất đang thế chấp tại Ngân hàng. Khi nhận được thông báo của Tòa, Ngân hàng mới biết. Việc ông N, bà L nhận tiền cọc để bán đất đang thế chấp tại Ngân hàng nhưng không báo cho Ngân hàng biết là không đúng. Đề nghị Tòa giải quyết theo đúng quy định pháp luật.

Tại phiên tòa:

Người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn vẫn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện. Bị đơn bà Nguyễn Thị L vẫn giữ nguyên ý kiến trình bày, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân thành phố Tuy Hòa phát biểu ý kiến về việc tuân theo pháp luật của Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký phiên tòa và các đương sự trong quá trình giải quyết vụ án kể từ khi thụ lý cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án là đúng quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Về việc giải quyết vụ án: đề nghị HĐXX áp dụng các Điều 122, 127, 131, 328 của Bộ luật dân sự, chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại số tiền đặt cọc 40.000.000 đồng đã nhận. Về án phí: bị đơn phải chịu theo quy định.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh luận tại phiên tòa. Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên;

QUYẾT ĐỊNH:

Áp dụng Điều 117, 123, 126, 131, 320, 321, 328 của Bộ luật dân sự; Điều 227, Điều 228 của Bộ luật tố tụng dân sự;

Tuyên xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L.

Tuyên bố Hợp đồng đặt cọc ngày 02/8/2017 được ký kết giữa nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L và bị đơn ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L bị vô hiệu.

Buộc bị đơn ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L phải trả lại cho nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L số tiền đặt cọc đã nhận là 40.000.000 đồng (Bốn mươi triệu đồng).

Kể từ ngày nguyên đơn có đơn yêu cầu thi hành án, nếu bị đơn chưa thi hành xong khoản tiền trên thì còn phải chịu tiền lãi theo mức lãi suất theo quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật dân sự trên số tiền chậm trả tương ứng với thời gian chậm trả.

- Về chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ: Nguyên đơn tự nguyện chịu 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ (đã nộp đủ).

- Về án phí: Căn cứ Điều 147 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội;

Bị đơn vợ chồng ông Nguyễn Văn N, bà Nguyễn Thị L phải chịu 2.000.000 đồng (Hai triệu đồng) tiền án phí dân sự sơ thẩm.

Hoàn trả cho nguyên đơn bà Diệp Thị Ngọc L 1.000.000 đồng (Một triệu đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp tại Biên lai thu số 0005344, ngày 17/11/2017 của Chi cục Thi hành án dân sự thành phố Tuy Hòa.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6,7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự.

Nguyên đơn, bị đơn có mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án. Bị đơn, người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan vắng mặt có quyền kháng cáo bản án trong hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được bản án hoặc bản án được niêm yết.