Bản án 423/2020/DS-PT — Tranh chấp đòi nhà cho thuê

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo đơn khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Th và người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của ông Huỳnh Th, nội dung vụ án được tóm tắt như sau:

Ông Huỳnh Th được Ủy ban nhân dân (UBND) huyện Mỹ Tú cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AB 278698 ngày 29/3/2005 và xây dựng căn nhà ở một trệt, một lầu (giá trị còn lại là 50.000.000 đồng) trên diện tích đất 75m2 (loại đất thổ cư), thửa 144, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng.

Đến ngày 11/11/2011, ông Huỳnh Th phát hiện con ông là Huỳnh Tắc S2 tự ý cho ông Trang Anh S1 thuê căn nhà nêu trên (theo hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 có chứng thực của UBND thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa) mà không có sự đồng ý của ông Th. Ông Huỳnh Th có khiếu nại đến UBND thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa. Ngày 16/02/2012 UBND thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa ban hành Thông báo số 08/TB-UBND, hủy chữ ký chứng thực hợp đồng thuê nhà của ông Huỳnh Tắc S2 và ông Trang Anh S1. Ông Th nhiều lần thông báo yêu cầu ông S1 giao trả lại nhà nhưng ông S1 không thực hiện.

Nguyên đơn ông Huỳnh Th yêu cầu Tòa án giải quyết buộc bị đơn ông Trang Anh S1 và những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan giao trả cho ông Huỳnh Th căn nhà nêu trên.

Ngày 06/3/2015, ông Huỳnh Th chết.

Ngày 20/8/2018 người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn Huỳnh Th là ông Huỳnh Tắc L có đơn khởi kiện bổ sung đối với yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 giữa ông Trang Anh S1 và ông Huỳnh Tắc S2. Đồng thời, yêu cầu ông Trang Anh S1 phải bồi thường thiệt hại về tài sản cho ông mỗi tháng là 2.000.000 đồng, tính từ ngày ký kết hợp đồng là ngày 10/11/2011 đến ngày 20/8/2018, làm tròn 80 tháng thành tiền là 160.000.000 đồng. Ngoài ra ông L còn yêu cầu buộc ông S1 phải bồi thường đến ngày xét xử sơ thẩm.

Tại phiên tòa sơ thẩm, ông Huỳnh Tắc L rút lại yêu cầu khởi kiện bổ sung đối với yêu cầu ông Trang Anh T1 bồi thường thiệt hại về tài sản mỗi tháng là 2.000.000 đồng, tính từ ngày ký kết hợp đồng là ngày 10/11/2011 đến ngày 20/8/2018, làm tròn 80 tháng thành tiền là 160.000.000 đồng và bồi thường đến ngày xét xử sơ thẩm.

Người đại diện theo ủy quyền của bị đơn ông Trang Anh S1 đồng thời là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan ông Trang Anh T1 trình bày:

Hợp đồng thuê nhà đối ký giữa ông Trang Anh S1 với ông Huỳnh Tắc S2 là đúng quy định của pháp luật. Ông S2 được ông Huỳnh Th lập giấy cho nhà ở, đất ở vào ngày 16/3/2010 nên có quyền quyết định đối với tài sản của mình bằng mọi hình thức mà pháp luật không cấm. Do vậy, ông S1 không đồng với yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Huỳnh Th. Ông L khởi kiện bổ sung yêu cầu bồi thường là không có căn cứ nên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Sau khi thuê nhà ông S1 đã trả đủ tiền cho ông S2 là 240.000.000 đồng và trong quá trình sử dụng ông có sửa nền và la phông khoảng 20 triệu đồng, nếu giải quyết trả lại nhà cho nguyên đơn ông không có yêu cầu gì đối với tiền thuê nhà và sửa chửa nhà, ông tự thỏa thuận với ông S2. Hiện nay, căn nhà do các con của ông là Trang Anh S1, Trang Anh D2 và Đoàn Việt N đang sử dụng để buôn bán.

Người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Tắc S2 do ông Phạm Văn H1 đại diện theo ủy quyền trình bày:

Căn nhà số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng thuộc quyền sử dụng hợp pháp của ông S2, tài sản này lúc ông Th còn sống có lập di chúc lại cho ông S2, có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền, đồng thời đến ngày 16/3/2010, ông Th cũng đã lập tờ cho đứt nhà ở và đất ở và lập tờ ủy quyền cho ông S2 đối với phần nhà, đất tranh chấp nêu trên được chính quyền địa phương xác nhận. Do đó, ông S2 có quyền thực hiện các giao dịch khác mà pháp luật không cấm. Theo Công văn số 16 ngày 05/6/2013 của UBND thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa thể hiện ông Th bị bệnh tai biến mạch máu não nằm tại chổ, khi cán bộ Tư pháp xuống gặp ông có đọc lại đơn khởi kiện nhưng không biết ông có nghe hay không, con ông Th là Huỳnh Tắc L cầm tay ông Th điểm chỉ vào đơn khởi kiện nên ông Huỳnh Th không đủ năng lực dân sự để thực hiện hành vi khởi kiện. Do đó, không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của ông Th, còn đối với yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông L về việc yêu cầu hủy hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 giữa ông S2 với ông Trang Anh S1 là không có căn cứ và không còn thời hiệu. Do vậy, đề nghị Tòa án không chấp nhận toàn bộ các yêu cầu nêu trên.

Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan khác từ khi thụ lý vụ án đến nay không có có văn bản hay ý kiến trình bày liên quan đến vụ án.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm 29/2019/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng đã quyết định:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Huỳnh Th.

1. Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 giữa ông Huỳnh Tắc S2 và ông Trang Anh S1 được Ủy ban nhân dân thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng chứng thực ngày 11/11/2011 là vô hiệu.

2. Buộc bị đơn Trang Anh S1 và các người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trang Anh D2và Đoàn Việt N giao trả căn nhà ở một trệt, một lầu gắn liền với diện tích đất 75m2 (loại đất thổ cư), thửa 144, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng cho các đồng thừa kế của ông Huỳnh Th và bà Trương Tú M gồm có: 1. Huỳnh P1 (chết năm 2005) có vợ là Nguyễn Ngọc H và các con là: Huỳnh Phước V; Huỳnh Mỹ H2; Huỳnh Thị Mỹ P và Huỳnh V1, 2.Huỳnh Thị Mỹ L1, 3. Huỳnh Tắc S, 4. Huỳnh Mỹ D, 5. Huỳnh Tắc L, 6. Huỳnh Tắc L2 (chết năm 2008) có vợ là Nguyễn Thị Thùy T và các con là Huỳnh Tấn Đ và Huỳnh Hải M, 7. Huỳnh Tắc S2.

2.1. Tạm giao cho ông Huỳnh Tắc L quản lý căn nhà ở một trệt, một lầu gắn liền với diện tích đất 75m2 (loại đất thổ cư), thửa 144, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng. Ông L không được thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản được tạm giao gồm các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn trong thời gian được tạm giao.

2.2. Ông Huỳnh Tắc L có nghĩa vụ giao lại cho các đồng thừa kế khi có bản án, quyết định, văn bản có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý về tài sản được tạm giao.

3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông Huỳnh Tắc L đối với yêu cầu ông Trang Anh T1 bồi thường thiệt hại về tài sản mỗi tháng là 2.000.000 đồng, tính từ ngày ký kết hợp đồng là ngày 10/11/2011 đến ngày 20/8/2018, làm tròn 80 tháng thành tiền là 160.000.000 đồng và bồi thường đến ngày xét xử sơ thẩm của ông Huỳnh Tắc L và yêu cầu hủy Hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011giữa ông Huỳnh Tắc S2 và ông Trang Anh S1 được Ủy ban nhân dân thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng chứng thực ngày 11/11/2011.

Ngoài ra, bản án sơ thẩm còn tuyên về chi phí thẩm định, định giá, án phí dân sự sơ thẩm và quyền kháng cáo theo quy định pháp luật.

Ngày 11/10/2019 bị đơn ông Trang Anh S1 (do ông Trang Anh T1 đại diện theo ủy quyền) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Tắc S2 (do ông Phạm Văn H1 đại diện theo ủy quyền) cùng kháng cáo yêu cầu sửa bản án sơ thẩm theo hướng không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Tại phiên tòa phúc thẩm:

Bị đơn ông Trang Anh S1 (có ông Trang Anh T1 đại diện theo ủy quyền) và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là ông Huỳnh Tắc S2 (có ông Phạm Văn H1 đại diện theo ủy quyền) thống nhất vẫn kháng cáo yêu cầu được tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà vì ông Huỳnh Th đã lập di chúc cho ông S2 căn nhà nêu trên nên ông S2 ký hợp đồng cho ông Trang Anh S1 thuê nhà là đúng quy định của pháp luật. Ngoài ra, bản án sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng khi nhận định yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông L, tuyên bố hợp đồng thuê nhà vô hiệu đã hết thời hiệu khởi kiện nhưng lại tuyên bố hợp đồng thuê nhà này vô hiệu và giải quyết hậu quả là không đúng.

Người kế thừa quyền, nghĩa vụ tố tụng của nguyên đơn là ông Huỳnh Tắc L không đồng ý yêu cầu kháng cáo, yêu cầu Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo và giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của ông Huỳnh Tắc L là luật sư Nguyễn Văn U phát biểu ý kiến: Hợp đồng tặng cho nhà giữa ông Huỳnh Th và ông Huỳnh Tắc S2 vô hiệu về mặt chủ thể do ông Th không có quyền tự định đoạt tài sản chung, nên việc ông S2 ký hợp đồng cho ông S1 thuê nhà cũng không đúng và đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận kháng cáo, giữ nguyên bản án sơ thẩm.

Đại diện Viện kiểm sát nhân dân cấp cao tại Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu quan điểm giải quyết vụ án:

Về tố tụng: Thẩm phán và Hội đồng xét xử phúc thẩm đã thực hiện đúng quy định của pháp luật Tố tụng dân sự. Các đương sự đã thực hiện quyền, nghĩa vụ theo đúng quy định của pháp luật.

Về nội dung: Tại phiên tòa phúc thẩm, những người kháng cáo không cung cấp được tài liệu chứng cứ nào mới để chứng minh cho yêu cầu kháng cáo nên đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu kháng cáo, giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Sau khi nghiên cứu các tài liệu có trong hồ sơ vụ án được thẩm tra tại phiên tòa và căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên tòa, Hội đồng xét xử nhận định:

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào khoản 2 Điều 308 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015;

Chấp nhận một phần kháng cáo của ông Trang Anh S1 (có ông Trang Anh T1 đại diện theo ủy quyền) và ông Huỳnh Tắc S2 (có ông Phạm Văn H1 đại diện theo ủy quyền).

Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 29/2019/DS-ST ngày 30 tháng 9 năm 2019 của Tòa án nhân dân tỉnh Sóc Trăng về việc Đình chỉ yêu cầu hủy Hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 giữa ông Huỳnh Tắc S2 và ông Trang Anh S1.

Áp dụng: Điều 127, 134 Bộ luật Dân sự năm 2005; các Điều 127, 129, 131, 166, 472 và Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2015; điểm a khoản 1 Điều 92, khoản 3 Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005; Pháp lệnh số: 10/2009/UBTVQH12, ngày 27 tháng 02 năm 2009 về án phí, lệ phí Tòa án; Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

Tuyên xử:

Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Huỳnh Th.

1. Tuyên bố Hợp đồng thuê nhà ngày 10/11/2011 giữa ông Huỳnh Tắc S2 và ông Trang Anh S1 được Ủy ban nhân dân thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng chứng thực ngày 11/11/2011 là vô hiệu.

2. Buộc bị đơn Trang Anh S1 và các người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan Trang Anh D2 và Đoàn Việt N giao trả căn nhà ở một trệt, một lầu gắn liền với diện tích đất 75m2 (loại đất thổ cư), thửa 144, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng cho các đồng thừa kế của ông Huỳnh Th và bà Trương Tú M gồm có: 1. Huỳnh P1 (chết năm 2005) có vợ là Nguyễn Ngọc H và các con là: Huỳnh Phước V; Huỳnh Mỹ H2; Huỳnh Thị Mỹ P và Huỳnh V1, 2.Huỳnh Thị Mỹ L1, 3. Huỳnh Tắc S, 4. Huỳnh Mỹ Dung, 5. Huỳnh Tắc L, 6. Huỳnh Tắc L2 (chết năm 2008) có vợ là Nguyễn Thị Thùy T và các con là Huỳnh Tấn Đ và Huỳnh Hải M, 7. Huỳnh Tắc S2.

2.1. Tạm giao cho ông Huỳnh Tắc L quản lý căn nhà ở một trệt, một lầu gắn liền với diện tích đất 75m2 (loại đất thổ cư), thửa 144, tờ bản đồ số 25, tọa lạc tại số 97, tổ 4, ấp Nội Ô, thị trấn Huỳnh Hữu Nghĩa, huyện Mỹ Tú, tỉnh Sóc Trăng. Ông L không được thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản được tạm giao gồm các quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn trong thời gian được tạm giao.

2.2. Ông Huỳnh Tắc L có nghĩa vụ giao lại cho các đồng thừa kế khi có bản án, quyết định, văn bản có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền xử lý về tài sản được tạm giao.

3. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện bổ sung của ông Huỳnh Tắc L đối với yêu cầu ông Trang Anh T1 bồi thường thiệt hại về tài sản mỗi tháng là 2.000.000 đồng, tính từ ngày ký kết hợp đồng là ngày 10/11/2011 đến ngày 20/8/2018, làm tròn 80 tháng thành tiền là 160.000.000 đồng và bồi thường đến ngày xét xử sơ thẩm của ông Huỳnh Tắc L.

4. Các quyết định khác của bản án dân sự sơ thẩm không có kháng cáo, không bị kháng nghị phát sinh hiệu lực pháp luật kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo, kháng nghị.

5. Án phí dân sự phúc thẩm: Ông Trang Anh S1, ông Huỳnh Tắc S2 không phải chịu; hoàn trả mỗi người 300.000 (Ba trăm ngàn) đồng tiền tạm ứng án phí phúc thẩm đã nộp theo các biên lai thu số 0001427 và số 0001428 cùng ngày 11/10/2019 của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Sóc Trăng.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và Điều 9 Luật thi hành án dân sự năm 2008 đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014; Thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật thi hành án dân sự năm 2008 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2014).

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.