Bản án 42/2026/DS-PT — Tranh chấp về quyền sở hữu và các quyền khác đối với tài sản

NỘI DUNG VỤ ÁN:

Theo nội dung bản án sơ thẩm:

Đơn khởi kiện ngày 28 tháng 02 năm 2025, lời khai trong quá trình giải quyết vụ án, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Đ là bà Phan Thị Minh C trình bày:

Ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M là chủ sử dụng diện tích đất 64m2 (đất ở tại đô thị) thuộc thửa đất số 1772, tờ bản đồ số 33, tọa lạc khu phố B, phường A, thành phố D, tỉnh Bình Dương (nay là phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) của Dự án khu nhà ở thương mại H do Công ty TNHH Một thành viên Đ (viết tắt Công ty Đ) là chủ đầu tư.

Ngày 05/6/2020, Công ty Đ có Công văn số 46/HS-VP gửi Ủy ban nhân dân thành phố D xin điều chỉnh cục bộ phần đất thương mại dịch vụ thuộc một phần dự án này sang đất ở với mục đích xây dựng nhà ở thương mại liền kề. Ngày 16/9/2020, Ủy ban nhân dân thành phố D có Công văn số 2099/UBND-ĐTXD về việc tổ chức lấy ý kiến việc điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở đối với Quy hoạch chi tiết khu nhà ở H. Ngày 24/9/2020 và ngày 30/9/2020 Công ty Đ phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A tổ chức lấy ý kiến các hộ cư dân sinh sống tại khu nhà ở thương mại H, kết quả 53/94 cư dân tham dự nên chưa đủ số lượng theo quy định, vì vậy Công ty Đ phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A tiếp tục tổ chức lấy ý kiến các cư dân còn lại.

Ngày 23/01/2021, Công ty Đ tiếp tục lấy ý kiến các cư dân, trong đó có ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M tham dự, tại buổi lấy ý kiến ông T, bà M có nhận 300.000.000 đồng của Công ty Đ, theo Phiếu chi số 49 ngày 23/01/2021. Đồng thời ông T, bà M có làm bản cam kết đồng ý để cho Công ty Đ điều chỉnh cục bộ Khu nhà ở thương mại Công ty TNHH H1 và trong bản cam kết này thì ông T và bà M có cam kết với Công ty Đ nội dung: “Chúng tôi cùng với Công ty Đ kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận cho Công ty Đ được điều chỉnh cục bộ chuyển đổi đất thương mại dịch vụ thành đất ở đối với quy hoạch chi tiết dự án khu nhà ở thương mại Công ty TNHH H1”. Mặc dù ông T, bà M đã cam kết như vậy nhưng ông T, bà M không có bất cứ động thái, hành động nào để thực hiện việc đã cam kết với Công ty Đ nên Công ty Đ không thể thực hiện việc xin điều chỉnh công năng sử dụng đất.

Công ty Đ ban hành Công văn số 08/HS-CV ngày 06/9/2023 và Công văn số 09/HS-CV ngày 15/09/2023 gửi các cơ quan ban ngành có liên quan thông báo không tiếp tục thực hiện xin điều chỉnh đồ án quy hoạch tỷ lệ 1/500 khu nhà ở thương mại H. Đồng thời Công ty Đ cũng đã thông báo 02 lần và yêu cầu ông T, bà M phải trả lại số tiền mà ông T, bà M đã nhận hỗ trợ từ Công ty Đ nhưng ông T, bà M không có bất cứ động thái hay phản hồi gì cho Công ty. Vì vậy, Công ty Đ khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết buộc ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M phải có trách nhiệm trả số tiền 300.000.000 đồng đã nhận từ Công ty Đ theo Phiếu chi số 49 ngày 23/01/2021.

Quá trình giải quyết vụ án và tại phiên tòa bị đơn ông Lê Quang T trình bày:

Ông T, bà M thừa nhận có nhận của Công ty Đ số tiền 300.000.000 đồng vào ngày 23/01/2021 để hỗ trợ cho Công ty Đ chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đây là sự tự nguyện thỏa thuận giữa Công ty Đ với vợ chồng ông T, bà M. Nội dung thỏa thuận là ông T, bà M đồng ý để Công ty Đ được thực hiện chuyển đổi công năng của phần đất đang là đất thương mại làm chợ thành khu đất ở và Công ty Đ tự thực hiện các thủ tục liên hệ với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Ông T, bà M xác định việc thỏa thuận giữa hai bên là phù hợp với quy định của pháp luật, không trái đạo đức xã hội. Từ sau khi nhận tiền ông T, bà M thực hiện đúng các cam kết là không khiếu nại, thắc mắc gì đến việc Công ty Đ thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng. Việc Công ty Đ không thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng của thửa đất trên không phụ thuộc vào ý chí của ông T, bà M, đồng thời trong bản cam kết ngày 23/01/2021 không có điều khoản nào buộc ông T, bà M phải hoàn trả số tiền trên trong trường hợp Công ty Đ không chuyển đổi được mục đích sử dụng. Ông T, bà M không đồng ý hoàn trả số tiền 300.000.000 đồng cho Công ty Đ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 173/2025/DS-ST ngày 19/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định:

Căn cứ các Điều 144, 147, 271 và 273 của Bộ luật Tố tụng dân sự; các Điều 116, 118, 120 và 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015; khoản 2 Điều 26 Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH 14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án;

1. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Đ đối với bị đơn ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M về việc “Kiện đòi lại tiền thỏa thuận chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong khu dân cư”.

- Buộc ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M phải trả lại cho Công ty TNHH Một thành viên Đ số tiền 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong tất cả các khoản tiền, hàng tháng bên phải thi hành án còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền còn phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 của Bộ luật Dân sự năm 2015.

2. Án phí dân sự sơ thẩm:

- Ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M phải chịu số tiền 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng).

- Trả cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Đ 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0004722 ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (sau sáp nhập là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh).

Ngoài ra, bản án còn quyết định về nghĩa vụ chậm thi hành án và tuyên quyền kháng cáo cho các bên đương sự.

Ngày 30/9/2025, bị đơn ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.

Tại phiên toà phúc thẩm, người đại diện hợp pháp của nguyên đơn giữ nguyên yêu cầu khởi kiện; bị đơn giữ nguyên yêu cầu kháng cáo; các đương sự không thỏa thuận được với nhau về việc giải quyết vụ án.

Bị đơn trình bày: Đề nghị bác tất cả các đơn của các hộ dân mà nguyên đơn cung cấp, điều đó không đúng thực tế vì không liên quan đến bị đơn, các hộ dân đã nhận 300.000.000 đồng, nguyên đơn khởi kiện chúng tôi, chúng tôi chỉ biết đã nhận tiền thì Công ty có quyền với đất, chúng tôi đưa ra bằng chứng gì cũng bị bác bỏ. Đề nghị Hội đồng xét xử chấp nhận kháng cáo của bị đơn, không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.

Đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh phát biểu ý kiến:

- Về tố tụng: Những người tiến hành tố tụng và tham gia tố tụng tại cấp phúc thẩm đã thực hiện theo đúng quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Về nội dung: Giao dịch giữa nguyên đơn và bị đơn là giao dịch dân sự có điều kiện, nguyên đơn không đạt được mục đích của giao dịch không phải do lỗi của nguyên đơn; do đó nguyên yêu cầu bị đơn trả lại tiền đã nhận là có căn cứ; đề nghị Hội đồng xét xử phúc thẩm không chấp nhận kháng cáo của bị đơn và giữ nguyên án sơ thẩm.

Sau khi nghiên cứu các tài liệu chứng cứ có trong hồ sơ và được thẩm tra tại phiên toà; căn cứ vào kết quả tranh tụng tại phiên toà, ý kiến của Kiểm sát viên;

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Bị đơn ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M kháng cáo trong thời hạn luật định, đơn kháng cáo có nội dung và hình thức phù hợp với quy định tại Điều 273, Điều 276 Bộ luật Tố tụng dân sự nên đủ điều kiện để thụ lý và xét xử theo thủ tục phúc thẩm.

Công ty Đ tiếp tục thực hiện Dự án khu nhà ở thương mại H thuộc thửa đất số 1785, tờ bản đồ số 33, phường A, thành phố D. Chi tiết dự án: tổng diện tích 13.801,10m² (trong đó: đất ở: 6.234,00m²; đất thương mại, dịch vụ: 1.879,99m²; đất công viên cây xanh: 349,14m²…); đến năm 2020 dự án cơ bản hoàn thành, trong đó có 94 lô đất ở đã chuyển nhượng cho người dân tự xây dựng nhà ở.

Ngày 05/6/2020, Công ty Đ có Công văn số 46/HS-VP gửi Ủy ban nhân dân thành phố D xin điều chỉnh phần đất thương mại, dịch vụ 1.879,99m² sang đất ở, với lý do đất Trung tâm thương mại dùng làm chợ nhưng kinh doanh ế ẩm, phải đóng cửa không sử dụng.

Ngày 10/6/2020, Phòng Quản lý đô thị thành phố D có Công văn số 2139/QLĐT-QH gửi Ủy ban nhân dân thành phố D với nội dung là việc xin chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ là không phù hợp quy hoạch.

Ngày 16/9/2020, Ủy ban nhân dân thành phố D có Văn bản số 2099/UBND-ĐTXD yêu cầu Công ty Đ tổ chức lấy ý kiến người dân trong dự án về việc chuyển đổi đất thương mại, dịch vụ thành đất ở.

Ngày 24/9/2020, ngày 30/9/2020 và ngày 23/01/2021 Công ty Đ phối hợp với Ủy ban nhân dân phường A (nay là phường D, Thành phố Hồ Chí Minh) tổ chức họp lấy ý kiến các hộ dân sinh sống tại khu nhà ở thương mại H. Quá trình thương lượng với người dân, Công ty Đ đã đạt được sự đồng ý của đa số hộ dân có nhà cư trú tại dự án; 53 người ký cam kết đồng ý và nhận tiền hỗ trợ của Công ty, ít nhất là 30.000.000 đồng, nhiều nhất là 300.000.000 đồng.

Giữa Công ty Đ (chủ đầu tư dự án) với ông T, bà M (chủ sử dụng đất ở của dự án) có thỏa thuận về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất đối với phần đất thương mại dịch vụ thuộc dự án, được thể hiện tại Bản cam kết ngày 23/01/2021. Theo đó, ông T, bà M thống nhất với Công ty Đ về việc điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết chuyển đổi khu đất thương mại dịch vụ của dự án thành đất ở nhà phố liền kề và cùng với Công ty Đ kiến nghị đến cơ quan có thẩm quyền xem xét, chấp thuận cho Công ty Đ được điều chỉnh quy hoạch dự án, Công ty Đ thanh toán cho ông T, bà M số tiền 300.000.000 đồng.

Từ tháng 01/2021 đến tháng 09/2023, Công ty Đ liên tục gửi nhiều văn bản đến Ủy ban nhân dân thành phố D, Sở Xây dựng tỉnh B và Ủy ban nhân dân tỉnh B để xin thực hiện các bước thủ tục để chuyển 1.879,99m² đất thương mại, dịch vụ sang đất ở nhưng không thực hiện được. Cơ quan có thẩm quyền có nhiều văn bản trả lời phải lấy ý kiến người dân, phải có biên bản kiểm tra dự án về hồ sơ cấp phép, phải điều chỉnh quy hoạch...Trong thời gian này, Công ty Đ tiếp tục bị các hộ dân trong dự án chưa nhận tiền “hỗ trợ” khiếu nại, kiến nghị không cho chuyển mục đích sử dụng đất. Tại Báo cáo số 153/BC-UBND ngày 09/11/2022, Ủy ban nhân dân phường A gửi Ủy ban nhân dân thành phố D có nội dung như sau: “Ủy ban nhân dân phường tổ chức lấy ý kiến 100% cư dân trong dự án và báo cáo Ban chấp hành Đảng ủy phường thống nhất đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ; Ủy ban cho niêm yết biểu đồ quy hoạch, thuyết minh điều chỉnh quy hoạch.....(mục đích điều chỉnh là để chuyển mục đích sử dụng đất của Công ty Đ). Ngày 04/11/2022, UBND phường tiếp nhận 11 đơn của các hộ dân trong dự án với yêu cầu không xem xét chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ thương mại, dịch vụ sang đất ở của Công ty Đ...(kèm theo danh sách 11 người gửi đơn)”. Ngoài ra, Công ty Đ còn giao nộp “Đơn yêu cầu xem xét, giải quyết” ngày 02/6/2022 với 19 người ký tên; “Đơn đề nghị không xem xét” ngày 03/11/2022 với 05 người dân ký tên và “Đơn đề nghị” ngày 24/12/2022 với 16 người ký tên có cùng nội dung gửi các cơ quan có thẩm quyền xem xét không chấp thuận cho Công ty Đ chuyển mục đích sử dụng từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở.

Công ty Đ xin chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại, dịch vụ sang đất ở là vì lợi ích của Công ty Đ, lợi ích này là lợi ích riêng của Công ty Đ và có ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của cư dân trong Dự án khu nhà ở thương mại H. Do đó, cơ quan có thẩm quyền yêu cầu lấy ý kiến người dân có nhà ở trong dự án là để đảm bảo quyền lợi hợp pháp của cư dân có nhà ở trong dự án là phù hợp với pháp luật.

Công ty Đ thực hiện các buổi họp và đi đến thỏa thuận với người dân trong trong dự án về việc chuyển mục đích sử dụng đất; bị đơn là cư dân có nhà ở trong dự án ký cam kết không thắc mắc, khiếu nại và được nhận số tiền “hỗ trợ” từ Công ty.

Như vậy, thỏa thuận giữa bị đơn và Công ty Đ là một thỏa thuận có điều kiện và được xem là giao dịch dân sự có điều kiện. Điều 120 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “(1) Trong trường hợp các bên có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh hoặc hủy bỏ; (2) Trường hợp điều kiện làm phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch dân sự không thể xảy ra được do có hành vi cố ý cản trở trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên thì coi như điều kiện đó đã xảy ra; trường hợp có sự tác động trực tiếp hoặc gián tiếp của một bên cố ý thúc đẩy cho điều kiện xảy ra thì coi như điều kiện đó không xảy ra”.

Điều 118 của Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Mục đích của giao dịch dân sự là lợi ích mà chủ thể mong muốn đạt được khi xác lập giao dịch đó”.

Trong trường hợp này, hai bên không có thỏa thuận về điều kiện phát sinh hoặc hủy bỏ giao dịch nhưng mục đích của giao dịch đối với Công ty Đ là được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng không đạt được và như đã phân tích tại mục [2.1] và [2.2] thì bị đơn và Công ty Đ đều không có lỗi làm cho giao dịch không thực hiện được. Do đó, nội dung giao dịch “đồng ý cho chuyển mục đích sử dụng đất và nhận tiền hỗ trợ” giữa Công ty Đ và bị đơn bị vô hiệu do không thể thực hiện được do hoàn cảnh khách quan, do tác động của bên thứ ba (theo quy định Điều 156 Bộ luật dân sự) làm cho giao dịch không thể thực hiện được (theo quy định tại Điều 408 của Bộ luật dân sự). Tòa án cấp sơ thẩm buộc bị đơn trả lại tiền cho Công ty Đ là có căn cứ nhưng không tuyên “Bản cam kết” giữa hai bên bị vô hiệu là có thiếu sót nên cần phải sửa một phần bản án sơ thẩm.

Ý kiến của đại diện Viện Kiểm sát nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh về việc không chấp nhận kháng cáo của bị đơn là phù hợp.

Về án phí dân sự sơ thẩm: Bị đơn phải chịu theo quy định của pháp luật.

Về án phí dân sự phúc thẩm: Người kháng cáo không phải chịu.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

- Căn cứ vào Điều 148, khoản 2 Điều 308, Điều 309 và Điều 313 của Bộ luật Tố tụng dân sự;

- Căn cứ các Điều 118, 120, 156 và 408 của Bộ luật Dân sự năm 2015;

- Căn cứ Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30/12/2016 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án.

1. Không chấp nhận yêu cầu kháng cáo của bị đơn ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M.

2. Sửa một phần Bản án dân sự sơ thẩm số 173/2025/DS-ST ngày 19/9/2025 của Tòa án nhân dân khu vực 16 - Thành phố Hồ Chí Minh, như sau:

2.1. Chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn Công ty TNHH Một thành viên Đ đối với bị đơn ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M.

- Tuyên bố “Bản cam kết ký ngày 23/01/2021” giữa Công ty TNHH Một thành viên Đ với ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M bị vô hiệu.

- Buộc ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M phải trả lại cho Công ty TNHH Một thành viên Đ số tiền 300.000.000 đồng (ba trăm triệu đồng).

Kể từ ngày có đơn yêu cầu thi hành án của người được thi hành án cho đến khi thi hành án xong, nếu bên phải thi hành chậm trả tiền thì còn phải chịu khoản tiền lãi của số tiền chậm phải thi hành án theo mức lãi suất quy định tại khoản 2 Điều 468 Bộ luật dân sự.

2.2. Về án phí dân sự sơ thẩm:

Ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M phải chịu số tiền 15.000.000 đồng (mười lăm triệu đồng).

Trả cho Công ty Trách nhiệm hữu hạn Một thành viên Đ 7.500.000 đồng (bảy triệu năm trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tiền số 0004722 ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Chi cục thi hành án dân sự thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương (sau sáp nhập là Phòng Thi hành án dân sự khu vực 16 – Thành phố Hồ Chí Minh).

3. Án phí dân sự phúc thẩm:

Trả cho ông Lê Quang T và bà Nguyễn Thị Bích M mỗi người 300.000 đồng (ba trăm nghìn đồng) tiền tạm ứng án phí đã nộp theo Biên lai thu tạm ứng án phí số 0021899 ngày 01/10/2025 của Thi hành án dân sự Thành phố Hồ Chí Minh.

Trường hợp bản án được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7, 7a, 7b và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án./.