Bản án 42/2025/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng thuê nhà

[1] Về quan hệ pháp luật tranh chấp và thẩm quyền giải quyết: Bà Đinh Thị T yêu cầu bà Lê Thị Mỹ T1 thanh toán tiền thuê nhà phát sinh từ hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là tranh chấp về hợp đồng dân sự, cụ thể là “Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản” thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 3 Điều 26 của Bộ luật Tố tụng dân sự. Bị đơn bà Lê Thị Mỹ T1 cư trú tại thôn N, xã T, tỉnh Gia Lai nên vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân dân khu vực 2 – Gia Lai, tỉnh Gia Lai theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 35, điểm a khoản 1 Điều 39 của Bộ luật Tố tụng dân sự và khoản 2 Điều 1 Luật số 85/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung một số điều Bộ luật Tố tụng dân sự.

[2] Bị đơn bà T1 khai hết thời hạn thuê nhà 12 tháng (từ ngày 31 tháng 5 năm 2021 đến ngày 31 tháng 5 năm 2022), bà T thuê bà trông coi nhà với số tiền 3.000.000 đồng/tháng và còn nợ tiền thuê trông coi 35 tháng. Tuy nhiên Toà án ban hành Thông báo về việc đưa ra yêu cầu phản tố đối với nguyên đơn số 465/TB-TLVA ngày 13/8/2025, bà Thu N văn bản nhưng không làm đơn phản tố và cung cấp chứng cứ chứng minh cho lời khai của mình là có căn cứ nên phải chịu hậu quả của việc không chứng minh được theo quy định tại Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự.

[3] Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án đã tống đạt hợp lệ các văn bản tố tụng nhưng bà Lê Thị Mỹ T1 không cung cấp tài liệu chứng cứ liên quan đến nội dung vụ án. Do đó, Hội đồng xét xử căn cứ các tài liệu chứng cứ mà bà Đinh Thị T cung cấp để giải quyết vụ án. Theo Hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng ngày 31 tháng 5 năm 2021, bà T1 có ký hợp đồng thuê nhà gắn liền với đất tại thửa đất số 117 tờ bản đồ số 54 diện tích 112,0m2 tại thôn N, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định (nay là thôn N, xã T, tỉnh Gia Lai). Hợp đồng thuê này được xác lập tại Văn phòng C theo số công chứng 1540, quyển số 01/2021 TP/CC-SCC/HĐGD. Bà T1 cũng thừa nhận các bên có ký kết hợp đồng thuê nhà nói trên. Như vậy, việc thuê nhà của bà T1 là có thật.

[4] Xét yêu cầu của nguyên đơn về việc yêu cầu Toà án tuyên bố chấm dứt hợp đồng thuê nhà giữa bà và bà T1 từ ngày 30/7/2025: Căn cứ hợp đồng thuê nhà ngày 31 tháng 5 năm 2021 giữa nguyên đơn bà Đinh Thị T với bị đơn bà Lê Thị Mỹ T1 có những nội dung như sau: Đối tượng của hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà ở riêng lẻ (03 tầng + tầng hầm), diện tích xây dựng 71,3m2, diện tích sàn 355,7m2 tại thửa đất số 117, tờ bản đồ số 54, diện tích 112,0m2 tại thôn N, xã P, huyện T, tỉnh Bình Định (nay là thôn N, xã T, tỉnh Gia Lai) đã được Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh B cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CP 295789, số vào sổ cấp GCN CS18386 ngày 16/5/2019 cho bà Đinh Thị T; Thời hạn thuê 12 tháng; Giá thuê: 5.000.000 đồng/tháng; Mục đích thuê: Kinh doanh nhà nghỉ; Phương thức thanh toán: Thanh toán 6 tháng/lần (1 lần 30.000.000 đồng) vào ngày đầu tiên của ngày đầu kỳ thanh toán tiếp theo. Xét thấy: Hợp đồng thuê nhà giữa nguyên đơn bà Đinh Thị T và bị đơn bà Lê Thị Mỹ T1 được giao kết hoàn toàn tự nguyện, không trái pháp luật, đạo đức xã hội, tuân thủ đúng quy định pháp luật về hình thức và nội dung theo đúng quy định tại các Điều 117, 179 Bộ luật Dân sự nên có hiệu lực pháp luật, làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên giao kết hợp đồng. Sau khi hết thời hạn thuê nhà vào ngày 31/5/2022, vợ chồng ông Võ Thanh M tranh chấp quyền sử dụng thửa đất số 117, tờ bản đồ số 54 với bà Đinh Thị T nên bà T và bà T1 không ký lại hợp đồng thuê quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất nhưng thực tế bà T1 vẫn tiếp tục thuê nhà, đất của bà T. Điều này được thể hiện qua Giấy chứng nhận đăng ký thuế có mã số 8027494590, tên người nộp thuế Lê Thị Mỹ T1 vẫn đang hoạt động, Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh thuế đứng tên bà T1 và tại phiên toà sơ thẩm bà T1 khai sau khi hết thời hạn hợp đồng thuê nhà, bà T cho bà ở lại trông coi nhà và tiếp tục kinh doanh nhà nghỉ, hai bên không lập hợp đồng, có tháng bà trả 5.000.000 đồng hoặc 3.000.000 đồng cho bà T tuỳ thuộc vào tình hình kinh doanh. Như vậy, hợp đồng thuê nhà giữa bà T và bà T1 vẫn được tiếp tục thực hiện trên thực tế mặc dù các bên không ký lại hợp đồng thuê. Căn cứ khoản 2 Điều 474 Bộ luật Dân sự: “Trường hợp các bên không thoả thuận về thời hạn thuê và thời hạn thuê không thể xác định được theo mục đích thuê thì mỗi bên có quyền chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải thông báo cho bên kia trước một thời gian hợp lý”. Bà T1 không thông báo về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà cho bà T, tự ý rời khỏi nhà thuê từ ngày 28/01/2025 không thông báo cho bà T là vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 132 Luật nhà ở năm 2014 quy định “Bên cho thuê nhà ở có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà và thu hồi nhà ở đang cho thuê khi thuộc một trong các trường hợp sau đây: Bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà ở theo thỏa thuận từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng…” nên bà T yêu cầu đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà giữa bà và bà T1 là có căn cứ. Bà T yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê nhà từ ngày 30/7/2025. Tuy nhiên, Hội đồng xét xử xét thấy: Bà T1 đã rời khỏi nhà của bà T từ ngày 28/01/2025. Thời gian này bà T biết và cũng đã thực hiện việc quản lý nhà. Do đó, Hội đồng xét xử chỉ chấp nhận tuyên bố chấm hợp đồng thuê nhà từ ngày bà T1 rời khỏi nhà là ngày 28/01/2025.

[5] Bà T yêu cầu Toà án buộc bà T1 phải có nghĩa vụ trả lại cho bà số tiền thuê nhà còn thiếu tính đến ngày 30/01/2025 là 50.000.000 đồng và buộc bà T1 tiếp tục trả tiền thuê nhà cho bà từ ngày 30/01/2025 đến ngày 30/7/2025 là 06 tháng với số tiền 30.000.000 đồng: Bị đơn bà Lê Thị Mỹ T1 đã vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền thuê nhà, việc di chuyển ra khỏi mặt bằng thuê trong thời hạn của Hợp đồng thuê nhà khi chưa giao trả nhà cũng như chưa được sự đồng ý của bà Đinh Thị T là vi phạm thỏa thuận trong hợp đồng thuê nhà nên bà T1 phải thanh toán tiền thuê nhà theo quy định, tức là thanh toán tiền thuê nhà từ ngày 01/4/2024 đến ngày 30/01/2025 là 50.000.000 đồng theo quy định tại Điều 481 Bộ luật Dân sự. Đối với khoản tiền thuê nhà từ ngày 01/02/2025 đến ngày 30/7/2025 là 30.000.000 đồng, Hội đồng xét xử xét thấy, như phân tích tại mục [4], không có căn cứ để chấp nhận yêu cầu khoản tiền thuê nhà này vì hợp đồng được tuyên chấm dứt từ ngày 28/01/2025, sau thời gian này bà T là người quản lý nhà nên không làm phát sinh nghĩa vụ thanh toán của bà T1.

[6] Về việc rút yêu cầu của nguyên đơn bà Đinh Thị T yêu cầu bà Lê Thị Mỹ T1 trả lại cho bà toàn bộ tài sản bà T1 đã viết giấy mượn đồ sử dụng nhà nghỉ, trả tiền điện, việc rút yêu cầu của nguyên đơn là hoàn toàn tự nguyện. Căn cứ khoản 2 Điều 244 Bộ luật Tố tụng Dân sự, Hội đồng xét xử đình chỉ yêu cầu này.

[7] Về án phí: Áp dụng Điều 147 Bộ luật Tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án, vì yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận một phần nên bà T phải chịu án phí 1.500.000 đồng (5% x 30.000.000 đồng) đối với yêu cầu không được chấp nhận, bà T1 phải chịu 2.500.000 đồng (5% x 50.000.000 đồng) án phí dân sự sơ thẩm đối với yêu cầu của nguyên đơn được chấp nhận.

[8] Tại phiên toà, đại diện Viện kiểm sát nhân dân khu vực 2, tỉnh Gia Lai đề nghị Hội đồng xét xử không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là không phù hợp với nhận định của Hội đồng xét xử sơ thẩm