Bản án 42/2022/DS-ST — Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

NỘI DUNG VỤ ÁN:

- Theo đơn khởi kiện và trong quá trình tố tụng nguyên đơn anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T trình bày:

Anh K chị Th.T yêu cầu ông D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng (QSD) đất đối với phần đất có diện tích 500 m2 (đất ở 150 m2, đất vườn 350 m2), thuộc một phần thửa đất số 181, tờ bản đồ số 23, tọa lạc khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Vào ngày 08-7-2021 ông D và anh T đồng ý chuyển nhượng cho anh chị phần đất nêu trên với giá 4.500.000.000 (bốn tỷ năm trăm triệu) đồng, anh chị đặt cọc 150.000.000 (một trăm năm chục triệu) đồng, thỏa thuận 20 ngày sau kể từ ngày ký hợp đồng đặt cọc anh chị đưa thêm 02 tỷ cho ông D để trả tiền Ngân hàng nhận lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giao cho anh chị tách thửa và thực hiện thủ tục chuyển nhượng sang tên. Đồng thời thỏa thuận chuyển nhượng 02 căn ki ốt trên đất, ngoài ra còn thỏa thuận nếu bên bán không bán thì trả vốn và thêm 04 lần đặt cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc, việc thỏa thuận giao kết trên hai bên có lập hợp đồng đặt cọc ngày 08-7-2021 có ông D và con ông D là anh T cùng ký tên.

Đi vào thực hiện hợp đồng, anh chị đã giao tiền đặt cọc cho ông D 150.000.000 (một trăm năm chục triệu) đồng, tuy nhiên sau đó vì ảnh hưởng tình hình dịch bệnh Covid-19 phải thực hiện Chỉ thị 16 của Thủ tướng chính phủ về giãn cách xã hội để thực hiện phòng, chống dịch bệnh, anh chị phải ở nhà không được đi lại nên không thể giao thêm số tiền 02 tỷ cho ông D theo đúng thỏa thuận. Tuy nhiên khi vừa hết thời gian thực hiện giãn cách xã hội theo Chỉ thị 16 của Thủ tướng chính phủ, anh chị gọi điện thoại cho ông D hẹn ngày hôm sau (là thứ hai) để giao tiền 02 tỷ đồng thì ông D không đồng ý và cho rằng đã chuyển nhượng phần đất trên cho người khác.

Thực tế anh chị rất mong muốn được nhận chuyển nhượng phần đất trên, do đó trong trường hợp không tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng thì anh chị yêu cầu ông D trả lại tiền đặt cọc và bồi thường tiền cọc theo nội dung thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc ngày 08-7-2021.

Anh chị xin rút lại yêu cầu khởi kiện: Anh chị chỉ yêu cầu một mình ông D tiếp tục thực hiện hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với phần đất nêu trên mà không yêu cầu anh T, vì anh T không liên quan. Ngoài ra không còn yêu cầu gì khác.

Trong quá trình Tòa án thụ lý giải quyết, do ông D có hành vi chuyển dịch quyền sử dụng đất đối với tài sản đang tranh chấp cho người khác nên anh K, chị Th.T có đơn yêu cầu áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với phần đất đang tranh chấp, không yêu cầu tài sản trên đất; Ngày 10-01-2022 Tòa án đã ra Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2022/QĐ-BPKCTT theo quy định tại Điều 121 BLTTDS sau khi anh K nộp 01 Sổ tiết kiệm có kỳ hạn với số tiền 900.000.000 đồng.

Anh chị không đồng ý bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của ông D, vì anh chị không vi phạm hợp đồng vì từ lúc bắt đầu thỏa thuận nhận chuyển nhượng cũng như đến thời điểm này anh chị đều mong muốn nhận chuyển nhượng phần đất trên, nhưng vì phải thực hiện giãn cách xã hội để phòng chống dịch bệnh là sự kiện bất khả kháng nên trong vụ việc này anh chị không có lỗi.

Do bận công việc nên anh K có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Bị đơn ông Hồ Văn D trình bày: Không đồng ý toàn bộ yêu cầu khởi kiện của anh K và chị Th.T.

Ông thừa nhận toàn bộ nội dung trong hợp đồng đặt cọc ngày 08-7-2021 mà hai bên ký kết là đúng. Tuy nhiên anh K và chị Th.T đã vi phạm thỏa thuận theo hợp đồng đặt cọc ngày 08-7-2021, vì đã hết thời hạn 20 ngày giao thêm 02 tỷ đồng mà anh K và chị Th.T không giao cho ông, thậm chí ông tạo điều kiện kéo dài thêm lần thứ nhất 03 ngày và lần thứ hai 10 ngày nữa mà anh K và chị Th.T cũng không giao tiền cho ông, cũng trong thời gian đó ông có gặp trực tiếp bà Tiếp (người môi giới) 02 lần để trao đổi việc anh K và chị Th.T vi phạm hợp đồng thì bà Tiếp trả lời “tùy ý anh”, trong khi ông nợ Ngân hàng phải trả tiền lãi hàng tháng, mục đích ông chuyển nhượng là để có tiền trả cho Ngân hàng mà anh K và chị Th.T không giao tiền chính vì vậy ông không có tiền trả cho Ngân hàng nên mới chuyển nhượng lại cho chị H vào ngày 01-11-2021. Trong khoảng thời gian tháng 9-2021 ông có liên lạc chị Th.T 02 lần qua điện thoại và chị Th.T cho rằng để báo lại anh K nhưng cuối cùng cũng không thấy anh K, chị Th.T ý kiến phản hồi, việc gọi điện thoại ông vẫn còn lưu trong điện thoại, ông có yêu cầu cung cấp nhưng nhà mạng không cung cấp. Việc gặp chị Tiếp 02 lần thì không có chứng cứ gì chứng minh cũng không ai chứng kiến, tuy nhiên theo ông được biết Tòa án đã tiến hành xác minh chị Tiếp nên yêu cầu Tòa án xem xét giải quyết.

Do anh K và Th.T đã vi phạm thỏa thuận theo nội dung hợp đồng đặt cọc ngày 08-7-2021 nên phải chịu mất tiền cọc. Việc anh K chị Th.T không thực hiện đúng thỏa thuận và đã yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của ông, dẫn đến ông không chuyển nhượng QSD đất đối với phần đất nêu trên được, không có tiền trả nợ trong khi ông phải trả tiền lãi hàng tháng trung bình 115.000.000 (một trăm mười lăm triệu) đồng trên 2,5 tỷ đồng tiền nợ gốc nên ông yêu cầu anh K, chị Th.T phải bồi thường thiệt cho ông từ tháng 7-2021 đến ngày xét xử, tiền thiệt hại tạm tính từ tháng 7-2021 đến tháng 5-2022 là 515.000.000 đồng.

- Bị đơn anh Hồ Dũng T trình bày: Ông D là cha ruột của anh, phần đất đang tranh chấp do cha anh đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên thuộc quyền sử dụng của cha anh và cha anh có quyền quyết định đối với phần đất trên anh không liên quan. Lý do anh cùng ký tên vào hợp đồng đặt cọc vì anh ở chung nhà với cha anh, hơn nữa anh chỉ ký tên với tư cách là người làm chứng. Tuy nhiên anh cũng không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của anh K, chị Th.T. Ngoài ra anh không yêu cầu gì khác.

Do bận công việc nên anh T có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị Nguyễn Thị Thu H trình bày: Vào ngày 01-11-2021 chị và ông D có ký kết hợp đồng đặt cọc để đảm bảo cho việc chuyển nhượng phần đất có diện tích chiều ngang mặt tiền đường nhựa và mặt hậu là 8,5 mét, chiều dài hết thửa đất (tính từ phía giáp thửa đất số 11) và 02 căn ki ốt trên đất, thuộc một phần thửa đất số 181, tờ bản đồ số 23, tọa lạc khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giá chuyển nhượng 3.200.000.000 (ba tỷ hai trăm triệu) đồng, đặt cọc 2.250.000.000 (hai tỷ hai trăm năm chục triệu) đồng, số tiền còn lại sẽ thanh toán đủ sau khi hoàn tất thủ tục tách thửa công chứng hợp đồng chuyển nhượng xong. Chị đã giao tiền đặt cọc cho ông D xong, nhưng sau đó không thực hiện được thủ tục chuyển nhượng vì phần đất chuyển nhượng đã bị anh K, chị Th.T khởi kiện tranh chấp. Chị không yêu cầu giải quyết việc chuyển nhượng giữa chị và ông D trong vụ án này mà chị và ông D tự thỏa thuận với nhau. Hiện tại chị đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của ông D và chị cam kết sẽ không thực hiện bất kỳ giao dịch gì với ai đối với phần đất đang tranh chấp. Ngoài ra chị không yêu cầu gì khác.

Do bận công việc nên chị H có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan chị Võ Thị K. N trình bày: Chị là người thuê căn nhà trên phần đất đang tranh chấp, chị Thuê của ông D vào khoảng tháng 8-2021 đến năm 2023 hết hạn hợp đồng, tiền thuê mỗi tháng 2.500.000 (hai triệu năm trăm nghìn) đồng. Trường hợp không tiếp tục được hợp đồng thuê nhà thì chị với ông D tự thỏa thuận, không yêu cầu Tòa án giải quyết. Ngoài ra chị không yêu cầu gì khác.

Do bận công việc nên chị N có đơn đề nghị xét xử vắng mặt.

- Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày:

Hợp đồng đặt cọc 08-7-2021 giữa ông D và anh K, chị Th.T là có thật. Quá trình thực hiện hợp đồng đặt cọc thì đã xảy ra sự kiện bất khả kháng là áp dụng Chỉ thị số 16 để phòng chống dịch bệnh Covid-19, nhưng ông D không khấu trừ thời gian phòng chống dịch từ ngày 15-7-2021 đến hết ngày 12-9-2021 là không đúng theo quy định tại Điều 156 của Bộ luật Dân sự. Tuy nhiên, do ông D và anh K, chị Th.T chỉ thỏa thuận hợp đồng đặt cọc số tiền 150.000.000 đồng trên số tiền của hợp đồng là 4.500.000.000 đồng, nên chưa thỏa mãn điều kiện tiếp tục lưu thông hợp đồng theo quy định tại Điều 129 của Bộ luật dân sự nên cần giải quyết vụ án về việc tranh chấp hợp đồng đặt cọc theo quy định tại Điều 328 của Bộ luật dân sự. Đối với yêu cầu phản tố của ông D thấy rằng, các căn cứ và yêu cầu bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng của ông D là không có căn cứ. Do đó, đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ Điều 328, 156, 351, 129, 584 và 585 của Bộ luật dân sự; Điều 167 và Điều 188 của Luật đất đai:

+ Chấp nhận yêu cầu khởi kiện về việc “Tranh chấp hợp đồng đặt cọc” của anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T đối với ông Hồ Văn D.

Buộc ông Hồ Văn D trả lại cho anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T tiền đặt cọc và phạt cọc tổng cộng là 600.000.000 (sáu trăm triệu) đồng.

+ Không chấp nhận yêu cầu “Bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng” của ông D đối với anh K, chị Th.T với số tiền 515.000.000 đồng.

Kiểm sát viên phát biểu ý kiến của Viện kiểm sát:

- Việc tuân theo pháp luật tố tụng: Từ khi thụ lý vụ án cho đến trước thời điểm Hội đồng xét xử nghị án, Thẩm phán, Hội đồng xét xử, Thư ký và những người tham gia tố tụng đã thực hiện đúng theo quy định pháp luật tố tụng dân sự. Tuy nhiên vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử theo quy định tại Điều 203 Bộ luật tố tụng dân sự.

- Về nội dung vụ án: Đề nghị Hội đồng xét xử căn cứ các Điều 156, 274, 275, 328, 584, 589 Bộ luật dân sự; các Điều 112, 113, 147, 165, 217 Bộ luật tố tụng dân sự; Điều 26 Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Luật Người cao tuổi:

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đ. K, chị Lê Th.T đối với ông Hồ Văn D về trả lại tiền đặt cọc và phạt cọc tổng cộng là 600.000.000 đồng.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đ. K, chị Lê Th.T đối với anh Hồ Dũng T.

3. Chấp nhận một phần yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông Hồ Văn D đối với anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T. Buộc anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T có nghĩa vụ liên đới bồi thường thiệt hại cho ông D theo mức 20%/ năm đối với số tiền ông D đã vay của ông Chuông 400.000.000 đồng và ông Dương 1.200.000.000 đồng tính từ ngày 10-01-2022 đến ngày xét xử.

4. Hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 10-01-2022 là “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” đối với phần đất có diện tích 500 m2 thuộc một phần thửa đất số 181, tờ bản đồ số 23 tại khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông Hồ Văn D đứng tên.

5. Về án phí và chi phí tố tụng: Anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T phải chịu án phí không giá nghạch và án phí đối với phần buộc bồi thường thiệt hại theo yêu cầu của ông D do được chấp nhận.

Ông Hồ Văn D phải chịu án phí đối với phần yêu cầu bồi thường thiệt hại do không được chấp nhận. Tuy nhiên ông D là người cao tuổi nên được miễn tiền án phí.

Anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T phải chịu tiền chi phí xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản.

NHẬN ĐỊNH CỦA TÒA ÁN:

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã được xem xét tại phiên tòa, kết quả tranh tụng tại phiên tòa, ý kiến của Kiểm sát viên, Hội đồng xét xử nhận định:

Phần đất tranh chấp có diện tích 500 m2, thuộc một phần thửa đất số 181, tờ bản đồ số 23, tọa lạc ở khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông Hồ Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 797241 cấp ngày 18-3-2021.

Tài sản trên đất:

- 01 kiot lợp tole, nền gạch men vách xây tường gạch có diện tích ngang 4,6m x dài 5,4 m = 24,84 m2.

- 01 kiot lợp tole, nền gạch men vách xây tường gạch có diện tích ngang 4,4m x dài 5,4 m = 23,76 m2.

- 01 phần căn nhà cấp 4, nền gạch men vách xây tường gạch có diện tích ngang 01m x dài 9,2 m = 9,2 m2.

- 01 căn nhà tạm lợp tole, tường gạch chưa tô, cột gạch ngang 2,7m x dài 14m = 37,8 m2 (một phần nhà tạm).

- 01 căn nhà tạm lợp tole, gỗ tạp, không vách diện tích ngang 5,2 x dài 7m = 36,4 m2 (một phần nhà tạm).

- 01 căn nhà tạm lợp tole, gỗ tạp, không vách diện tích ngang 5,2m x dài 13m = 67,6 m2.

Các đương sự xác định trên đất không còn tài sản hay công trình gì khác.

Kết quả định giá: Phần đất tranh chấp có giá trị là 4.000.000.000 (bốn tỷ) đồng, riêng tài sản trên đất các đương sự không yêu cầu giải quyết nên không tiến hành định giá.

Từ những phân tích nêu trên, xét thấy cả hai bên đều có lỗi nên yêu cầu phạt cọc của anh K, chị Th.T là không có căn cứ nên Hội đồng xét xử không chấp nhận, cần buộc ông D có nghĩa vụ trả lại cho anh K, chị Th.T tiền đặt cọc 150.000.000 (một trăm năm chục triệu) đồng là phù hợp theo quy định của pháp luật.

Về kiến nghị vi phạm thời hạn chuẩn bị xét xử của đại diện Viện kiểm sát, nghiêm túc rút kinh nghiệm.

Đại diện Viện kiểm sát tính 03 ngày (ngày 30, 31-7-2021 và 01-8-2021) để tính vào thời hạn 20 ngày anh K, chị Th.T giao thêm 02 tỷ là không phù hợp. Vì mặc dù trong 03 ngày nêu trên không áp dụng Chỉ thị 16 của Thủ tướng chính phủ nhưng thực tế tại thời điểm đó tình hình dịch bệnh Covid-19 diễn biến rất phức tạp, không ai dám đi ra ngoài vì sợ nhiễm bệnh, lây lan dịch bệnh và đang trong trạng thái chờ quyết định của cơ quan có thẩm quyền ra thông báo mới về việc tiếp tục áp dụng Chỉ thị 16 và thực tế tiếp theo đó đã thực hiện Chỉ thị 16 liên tục từ ngày 02-8-2021 đến hết ngày 12-9-2021.

Vì các lẽ trên,

QUYẾT ĐỊNH:

Căn cứ vào các Điều 156, 274, 275, 328, 351, 500, 501, 502 Bộ luật dân sự;

Căn cứ vào các Điều 167 và 188 Luật Đất đai;

Căn cứ vào các Điều 112, 138, 147, 165, 217 Bộ luật tố tụng dân sự và điểm đ khoản 1 Điều 12, khoản 3, 5 Điều 26 Nghị quyết số: 326/2016/UBTVQH ngày 30-12-2016 quy định về mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử dụng án phí và lệ phí Tòa án,

1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T đối với ông Hồ Văn D về tranh chấp “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất” đối với phần đất có diện tích 500 m2, thuộc một phần thửa đất số 181, tờ bản đồ số 23, tọa lạc ở khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông Hồ Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 797241 cấp ngày 18-3-2021.

Buộc ông Hồ Văn D có nghĩa vụ trả lại cho anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T số tiền đặt cọc 150.000.000 (một trăm năm chục triệu) đồng.

Kể từ ngày người được thi hành án có đơn yêu cầu thi hành án, nếu người phải thi hành án không trả số tiền nêu trên thì hàng tháng người phải thi hành án còn phải trả tiền lãi cho người được thi hành án theo mức lãi suất quy định tại Điều 468 Bộ luật Dân sự tương ứng với thời gian chậm thi hành án.

2. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T đối với anh Hồ Dũng T.

3. Không chấp nhận yêu cầu bồi thường thiệt hại của ông Hồ Văn D đối với anh Nguyễn Đ. K và chị Lê Th.T.

4. Hủy bỏ Quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời số 01/2022/QĐ-BPKCTT ngày 10-01-2022 “Cấm chuyển dịch quyền về tài sản đối với tài sản đang tranh chấp” là phần đất có diện tích 500 m2, thuộc một phần thửa đất số 181; tờ bản đồ số 23, tọa lạc tại khu phố 2, thị trấn Bến Cầu, huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh do ông Hồ Văn D đứng tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số DA 797241 cấp ngày 18-3-2021.

Anh Nguyễn Đ. K được nhận lại Sổ tiết kiệm có kỳ hạn số AD 000178172 ngày 07-01-2022 của Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam

- Chi nhánh huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh, tên khách hàng Nguyễn Đ. K, số tiền giao dịch 900.000.000 (chín trăm triệu) đồng.

5. Về án phí và chi phí tố tụng:

Buộc anh K và chị Th.T phải chịu 300.000 đồng án phí dân sự sơ thẩm. Khấu trừ tiền tạm ứng án phí mà anh chị đã nộp 300.000 đồng theo biên lai thu số 0022506 ngày 26-10-2021 của Chi cục thi hành án dân sự huyện Bến Cầu. Ghi nhận anh K và chị Th.T đã nộp đủ tiền án phí.

Buộc anh K và chị Th.T phải chịu 2.000.000 (hai triệu) đồng chi phí đo đạc, xem xét, thẩm định tại chỗ và định giá tài sản. Ghi nhận anh chị đã nộp và chi phí xong.

Ông D không phải chịu án phí.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án, các đương sự có quyền kháng cáo lên Tòa án nhân dân tỉnh Tây Ninh.

Trường hợp bản án, quyết định được thi hành theo quy định tại Điều 2 Luật Thi hành án dân sự, thì người được thi hành án dân sự, người phải thi hành án dân sự có quyền thỏa thuận thi hành án, quyền yêu cầu thi hành án, tự nguyện thi hành án hoặc bị cưỡng chế thi hành án theo quy định tại các Điều 6, 7 và 9 Luật Thi hành án dân sự; thời hiệu thi hành án được thực hiện theo quy định tại Điều 30 Luật Thi hành án dân sự.